14. Hukuk Dairesi 2011/1958 E. N, 2011/3194 K. N. İlgili Kavramlar

YARGITAY
14. Hukuk Dairesi 2011/1958 E.N , 2011/3194 K.N.

İlgili Kavramlar

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
İYİNİYET
RESMİ ŞEKİL ZORUNLULUĞU
YÜKLENİCİNİN TEMLİKİ İŞLEMİNE DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL

Özet
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE YÜKLENİCİ, BİNA YAPIM İŞİNİ ÜSTLENMEKTE, YÜKLENİCİN FİNANSINI SAĞLAYARAK YAPACAĞI BU BİNAYA KARŞILIK ARSA SAHİBİ DE ONA ARSA PAYI MÜLKİYETİNİ GEÇİRMEKTEDİR. ESER SÖZLEŞMESİ BİR ŞEKLE BAĞLI OLMASA DA, ARSA SAHİBİ TAŞINMAZDAKİ BİR BÖLÜM MÜLKİYETİ YÜKLENİCİYE GEÇİRMEK ZORUNDA OLDUĞUNDAN, SÖZLEŞME TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ'NDE VEYA NOTERLERCE DÜZENLEME ŞEKİLDE YAPILMASI ZORUNLUDUR. YÜKLENİCİ ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ GEREĞİNCE ŞAHSİ HAK KAZANMIŞ İSE, ŞAHSİ HAKKINI DOĞRUDAN ARSA SAHİBİNE KARŞI İLERİ SÜREBİLECEĞİ GİBİ ÜÇÜNCÜ BİR KİŞİYE YAZILI OLMASI KOŞULUYLA TEMLİK EDEBİLİR. TEMLİK HALİNDE ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN, TEMLİK SÖZLEŞMESİNE DAYANARAK ARSA SAHİBİNDEN HAK İDDİASINDA BULUNMASI MÜMKÜNDÜR.

DAVALILAR ARASINDAKİ ARSA PAYI DEVRİNİ DE İÇEREN ADİ YAZILI VE TARİHSİZ SÖZLEŞME GEÇERLİ DEĞİLDİR. YARGITAY İÇTİHADI BİRLEŞTİRME KARARI İLE BAŞLANGIÇTA GEÇERSİZ OLARAK YAPILAN SÖZLEŞMENİN TARAFLARININ ALICININ TÜM BORÇLARINI EDA ETMESİ VE SATICININ BAĞIMSIZ BÖLÜMÜ TESLİM EDEREK ALICININ ONU MALİK GİBİ KULLANMASI HALİNDE GEÇERSİZLİĞİN İLERİ SÜRÜLMESİNİN İYİNİYET KURALLARI İLE BAĞDAŞMAYACAĞI KABUL EDİLMİŞSE DE, İNŞAAT TA-MAMLANMADIĞI GİBİ YAPIMI KARARLAŞTIRILAN BİR BLOĞUN YAPIMINA HENÜZ BAŞLANMADIĞI SAPTANDIĞINDAN YARGITAY İÇTİHADI BİRLEŞTİRME KARARI BURADA UYGULANAMAZ. ARSA SAHİPLERİ TARAFINDAN YÜKLENİCİYE TAPU DEVRİ YAPILMADIĞINDAN, SÖZLEŞMENİN GEÇERLİ HALE GELDİĞİNİ KABULE OLANAK YOKTUR.


İçtihat Metni

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 14.08.2007 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 24.09.2010 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalı Lokman vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalılardan yüklenici davayı kabul etmiş, arsa sahibi olan davalı ise eserin tamamlanmadığını, borcun ifa edilmemesi nedeniyle davacının da tescil talebinde bulunamayacağını, açılan davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, eser büyük ölçüde tamamlandığından bahisle dava kabul edilmiştir.

Hükmü, davalı arsa sahibi temyiz etmiştir.

Davalılar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tarihsiz ve adi yazılı olarak düzenlenmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi "yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği" sözleşmelerdir. Bu tür sözleşmelerde, ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. Burada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde şekil sorunu üzerinde de durulması gerekmektedir. Gerçekten, Borçlar Kanunumuzda kural olarak sözleşmelerin yapılışı, bir şekle tabi tutulmamıştır. BK m. 11/1 hükmüne göre "akdin sıhhati kanunda serehat olmadıkça hiçbir şekle tabi değildir" şayet kanun "taraflardan birinin veya her ikisinin bazen de üçüncü kişinin veya kamunun menfaatini korumayı, hukuki güvenliği sağlamayı" amaçlamışsa şekil zorunluluğu getirebilir. BK m. 11/II uyarınca "kanunun emrettiği şeklin şümul ve tesiri derecesi hakkında başkaca bir hüküm tayin olunmamış ise akit bu şekle riayet olunmadıkça sahih olmaz", bu hükme göre aksine açıklık bulunmadıkça uyulması emredilen şekil bir sıhhat-geçerlilik şartıdır.

Yukarıda tanımlandığı üzere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici, bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını sağlayarak yapacağı bu binaya karşılık arsa sahibi de ona arsa payı mülkiyeti ge-çirmektedir. Bu niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, iki tipli karma bir sözleşmedir. Burada eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapımı edimi ile gayrimenkul satım sözleşmelerindeki mülkiyet nakli edimi biraraya gelmektedir. Eser sözleşmesi bir şekle bağlı olmasa da, arsa sahibi taşınmazdaki bir bölüm mülkiyeti yükleniciye geçirmek zorunda olduğundan, sözleşmenin TMK m. 706, BK m. 213, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri uyarınca tapu sicil müdürlüğünde veya noterlerce düzenleme şekilde yapılması zorunludur. Kanun, sözleşmenin geçerliliği (sıhhati) için resmi şekil aradığından, emredici kural gereği, resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir.

Burada üzerinde durulması gereken diğer bir sorun da, davalı yüklenicinin davacıya yaptığı 10.10.2005 tarihli adi yazılı temlik işleminin hukuki niteliğidir. Gerçekten, yüklenici arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince şahsi hak kazanmış ise, şahsi hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi Borçlar Kanunu'nun 162. maddesine dayanarak üçüncü bir kişiye yazılı olması koşuluyla (BK m. 163) temlik edebilir. Temlik halinde de üçüncü kişinin, temlik sözleşmesine dayanarak arsa sahibinden hak iddiasında bulunması mümkündür. Davadaki istemin dayanağı, yüklenicinin yaptığı temlik işlemidir. Ne var ki temlik işlemine yabancı olan arsa sahibi, temlik işlemini öğrendiğinde buna hemen uymak zorunda değildir. Borçlar Kanunu'nun 167. maddesine göre, temlik işlemi yapılmamış olsaydı yükleniciye karşı ileri sürebileceği her türlü def'ileri temellük edene karşı da ileri sürebilir. Davadaki arsa sahibinin savunma nedeni de Borçlar Kanunu'nun 167. maddesidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin özelliği, geçerlilik koşulu, temlik işleminin ne olduğu ve temlike vakıf olan arsa sahibinin haklarına ilişkin bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince;

Yukarıda belirtildiği üzere, davalılar arasındaki arsa payı devrini de içeren adi yazılı ve tarihsiz sözleşme geçerli değildir. Her ne kadar 30.09.1988 tarihli ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile başlangıçta geçersiz olarak yapılan sözleşmenin taraflarının alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanması halinde geçersizliğin ileri sürülmesi Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesindeki iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağı kabul edilmişse de, görülmekte olan davada inşaat tamamlanmadığı gibi yapımı kararlaştırılan bir bloğun yapımına henüz başlanmadığı saptandığından, sözü edilen Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının burada uygulanması düşünülemez. Geçersiz sözleşmelere olanak sağlayan diğer bir neden de, yükleniciye geçersiz sözleşmeye rağmen arsa payı devredilmesi halidir. İncelenen tapu kayıt örneklerinden, arsa sahipleri tarafından yükleniciye tapu devri yapılmadığı görüldüğünden, bu sebeple de sözleşmenin geçerli hale geldiğini kabule olanak yoktur. Geçersiz sözleşmeye dayanarak, ne yüklenici ve ne de onun temlik işleminde bulunduğu üçüncü kişi istemde bulunamayacağından, dava bu nedenle reddolunmalıdır.

Mahkemece yapılan tüm bu saptamalar bir yana bırakılarak, orta yerde geçerli bir sözleşme varmış ve yüklenici edimlerini bütünüyle yerine getirmiş gibi talebin hüküm altına alınması doğru olmadığından, karar bozulmalıdır.

S o n u ç: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle (BOZULMASINA), peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 14.03.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.