Ancak, Maliye Bakanlığı taşınmaz satışlarında uygulanacak KDV oranı konusunda ezber bozarak ve uzun yıllardan bu yana süregelen uygulamayı değiştirecek şekilde görüş değişikliğine giderek, taşınmazların inşaat projesi ve ruhsatı ile tapu kayıtlarında ne şekilde gösterildiğinin değil, ne amaçla kullanıldığı/kullanılacağı hususunun uygulanacak KDV oranının tespiti konusunda daha önemli olduğunu açıklamıştır.
Yeni görüşe göre, proje veya tapuda rezidans, işyeri, apart otel olarak gözüken net alanı 150 m2’ye kadar olan taşınmazların fiilen konut olarak teslime konu edilmesi halinde, teslimlerinde % 1 KDV hesaplanacaktır. Fiilen konut olarak kullanılacak bu taşınmazların tapuda ne olarak gözüktüğünün bir önemi bulunmamaktadır.
Yeni görüşe göre, proje veya tapuda rezidans, işyeri, apart otel olarak gözüken net alanı 150 m2’ye kadar olan taşınmazların fiilen konut olarak teslime konu edilmesi halinde, teslimlerinde % 1 KDV hesaplanacaktır. Fiilen konut olarak kullanılacak bu taşınmazların tapuda ne olarak gözüktüğünün bir önemi bulunmamaktadır.
Konu ile ilgili olarak yeni oluşturulan bu görüş çerçevesinde verilen bazı özelgelerin özetleri şu şekildedir:
«İnşası devam eden ve konut olarak satılacak olan ancak yapı ruhsatında apart otel olarak belirtilen gayrimenkullerin fiilen konut olarak teslime konu edilmesi durumunda % 1, net alanı 150 m2 ve üzerinde olan konut teslimleri ile ticari alanların tesliminde ise % 18 oranında KDV hesaplanacaktır.» (GİB. Ankara VDB.nin 5/9/2013 tarihli ve 84974990.130(28-2013/48)/2851 sayılı özelgesi)
«Konut olarak kullanılmak üzere inşa edildiği ve konut olarak satıldığı, ancak yapı ruhsatında ve tapuda büro olarak kayıtlı olan gayrimenkullerin fiilen konut olarak kullanıldığının tespit edilmesi halinde % 1, konut harici tesliminde ise % 18 oranında KDV uygulanacaktır.» (GİB. Ankara VDB.nin 3/7/2013 tarihli ve 84974990.130(28-2013/32)/20361 sayılı özelgesi)
«Konut olarak kullanılmak üzere inşa edildiği ve konut olarak satıldığı, ancak yapı ruhsatında ve tapuda büro olarak kayıtlı olan gayrimenkullerin fiilen konut olarak kullanıldığının tespit edilmesi halinde % 1, konut harici tesliminde ise % 18 oranında KDV uygulanacaktır.» (GİB. Ankara VDB.nin 3/7/2013 tarihli ve 84974990.130(28-2013/32)/20361 sayılı özelgesi)
Ancak, özelgelerde «fiilen konut olarak teslime konu edilmesi» hususunun ne şekilde ispat ve tevsik edileceği konusunda bir açıklık bulunmamaktadır.
Ancak, özelgelerde «fiilen konut olarak teslime konu edilmesi» hususunun ne şekilde ispat ve tevsik edileceği konusunda bir açıklık bulunmamaktadır.
Bize göre bu konuda yapılabilecek en anlamlı uygulama, durumun;
- Tapu kayıtlarına düşülecek bir şerh,
- Taşınmazı satın alanlardan burayı konut olarak kullanacaklarına dair alınan taahhütname,
- Su, elektrik, doğalgaz aboneliklerinin konut olarak yaptırıldığına dair sözleşme, yazı ve faturalar
ile ispat ve tevsik edilmesidir.
Net alanı 150 m2’nin altında olan konutlar üzerinde kurulan devre mülk hakkı satışları %1, net alanı 150 m2 ve üzerindeki konutlar üzerinde kurulan devre mülk hakkı satışları ise genel oranda (% 18) KDV’ye tabidir. Bu oranlar, devre mülk hakkının müzayede mahallerinde yapılan satışları içinde geçerlidir.
Net alanı 150 m2’nin altında olan konutlar üzerinde kurulan devre mülk hakkı satışları %1, net alanı 150 m2 ve üzerindeki konutlar üzerinde kurulan devre mülk hakkı satışları ise genel oranda (% 18) KDV’ye tabidir. Bu oranlar, devre mülk hakkının müzayede mahallerinde yapılan satışları içinde geçerlidir.
“Devre Mülk Hakkı” 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57-65. maddelerinde düzenlenmiş ve devre mülk hakkının mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümünden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilen bir hak olduğu belirtilmiştir. Devre mülk hakkı sadece mesken (konut) olarak kullanılmaya elverişli yapılarda kurulabilmekte, mesken niteliği bulunmayan yerlerde devre mülk hakkı kurulamadığından, bu satışların mesken satışlardan farkı bulunmamaktadır.
Bu hüküm ve açıklamalar çerçevesinde; net alanı 150 m²’ye kadar olan devre mülk teslimlerinde %1 oranında, net alanı 150 m²’yi aşan devre mülk teslimlerinde %18 oranında KDV uygulanması gerekmektedir.”(MB. GİB. Ankara VDB’nin, 28.08.2013 tarih ve 84974990-130[28-2013-3]-931 sayılı Özelgesi)
Uygulamada, net alanı 150 m2’nin altındaki prefabrik konut ve konut olarak kullanılmak üzere imal edilen konteyner tesliminde uygulanacak KDV oranı konusunda tereddütlerle karşılaşılmaktadır.
Uygulamada, net alanı 150 m2’nin altındaki prefabrik konut ve konut olarak kullanılmak üzere imal edilen konteyner tesliminde uygulanacak KDV oranı konusunda tereddütlerle karşılaşılmaktadır.
1- Konut niteliği taşımayan, depo, büro, şantiye binası, koğuş ve geçici barınak olarak kullanmaya elverişli prefabrik yapı ve konteyner ile net alanı 150 m2 ve üstü prefabrik konut ve konut olarak kullanılmak üzere imal edilen konteyner teslimlerinde %18 oranında KDV uygulanması gerekmektedir.
2- Öte yandan, net alanı 150 m2’ye kadar olan prefabrik konut ve konut olarak kullanılmak üzere imal edilen konteyner teslimlerinde ise;
a- Büyükşehir Belediyesi sınırları dışında yer alan veya ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılmayan ya da yapı ruhsatı 1.1.2013 tarihinden önce alınanlar için %1 KDV uygulanması
