Emsal bedel tespitinde ilk sıra ortalama fiyat esasıdır. Ortalama fiyat esasında, emsal bedeli belirlenecek malın daha önceki aylardaki satış bedelleri ve miktarlarına dayanarak emsal bedeli belirlendiğinden, söz konusu olayda önceki aylara ait bir satış görülmemesi halinde bu esasın kullanılması mümkün değildir.
Ortalama fiyat esasının kullanılması mümkün değilse sıradaki esas olan maliyet bedeli esasının kullanılması gerekmektedir. Maliyet bedeli esasında ise malın maliyet bedeline toptan satışlar için % 5, perakende satışlar için % 10 eklenerek emsal bedel belirlenmektedir. Arsa karşılığı olmak üzere arsa sahibine daire verilmesi durumunda karşılığı ayni olan bir taahhüt söz konusudur. Ayni taahhütler olmasına rağmen, söz konusu olayda maliyet bedelinin belirlenmesi mümkün olduğu takdirde, bu esasın kullanılması mümkündür.
Maliyet bedeli esasının kullanılması da mümkün olmazsa, emsal bedelin takdir komisyonunca takdir esasına göre belirlenmesi gerekmektedir.
- Arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, hem arsa teslimi hem de arsanın karşılığı olarak yapılacak teslimler açısından, müteahhidin arsanın karşılığını oluşturan konut, işyeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle eş zamanlı olarak gerçekleşmektedir.
- Taşınmazda teslim kural olarak tapuya tescil ile gerçekleşir. Tapuya tescilden önce konut ve işyerlerinin alıcının tasarrufuna terk edilmesi durumunda vergiyi doğuran olay, bu tarihte gerçekleşmektedir.
- Arsa sahibinin arsa tesliminin ticari nitelikli olması durumunda arsa için, müteahhidin ise arsa sahibine teslim ettiği bağımsız birimler için, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle eş zamanlı ve karşılıklı olarak fatura düzenlemeleri gerekmektedir. Arsa sahibinin gerçek usulde Vergi mükellefi olmaması halinde müteahhitlerin arsa alımı için bunlar adına gider pusulası düzenlemeleri gerekir.
- Arsa sahibinin arsa tesliminin ticari nitelikli olması durumunda arsa için, müteahhidin ise arsa sahibine teslim ettiği bağımsız birimler için, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle eş zamanlı ve karşılıklı olarak fatura düzenlemeleri gerekmektedir. Arsa sahibinin gerçek usulde Vergi mükellefi olmaması halinde müteahhitlerin arsa alımı için bunlar adına gider pusulası düzenlemeleri gerekir.
- Her iki teslimde de işlem bedelinin emsaline göre açıkça düşüklük göstermesi halinde, KDV Kanununun 27/3. maddesine göre işlem yapılacaktır.
2- Yargı Organlarının Görüşü
2- Yargı Organlarının Görüşü
- Arsanın Gerçek Kişiye Ait Olması
Danıştay, bugüne kadar verdiği kararlarda konuyu Maliye Bakanlığı uygulamasının tam aksi yönünde değerlendirmiş,
- Kişinin kat karşılığı arsasını müteahhide vermesi ve inşa edilen binada kat sahibi olmasının servetin değerlendirilmesi, servetin biçim değiştirmesi olduğu, trampa olarak değerlendirilemeyeceği,
- Gerek arsa karşılığında arsa sahibine yapılan teslimlerin gerekse bu şekilde elde edilen taşınmazların arsa sahipleri tarafından satışının ticari mahiyette olmaması nedeniyle KDV’ye tabi tutulamayacağı
görüşündedir. (Dn. 4. D.nin 9.4.2013 tarih ve E.2012/9089, K.2013/2111, 7.2.2013 tarih ve E.2012/6722, K.2013/547, 21.11.2013 tarih ve E. No:2010/3166 K. No : 2013/8525 sayılı Kararları.
-Arsanın Ticari Bir İşletmeye Dahil Olması
Danıştay,
- Arsanın ticari bir işletmeye dahil olduğu veya
- Arsa alım-satımını devamlı ve meslek haline getirerek yapan kişilere ait olduğu durumda,
gerek arsa tesliminin gerekse arsanın karşılığı olarak müteahhitçe yapılan konut veya iş yeri teslimlerinin KDV’ye tabi olduğu görüşündedir.
Mükellefiyeti Bulunmayan Arsa Sahiplerinin Bu Şekilde İktisap Ettikleri Konut ve İş Yerlerini Satmalarının KDV Karşısındaki Durumu
Mükellefiyeti Bulunmayan Arsa Sahiplerinin Bu Şekilde İktisap Ettikleri Konut ve İş Yerlerini Satmalarının KDV Karşısındaki Durumu
Maliye Bakanlığının Görüşü
- Toplu olarak bir defada satmaları işlemi, ticari faaliyet kapsamına girmediğinden, KDV’ye tabi olmayacaktır.
- Ticari faaliyet kapsamında satmaları (aynı kişiye farklı tarihlerde, farklı kişi ve tüzel kişilere aynı tarihte, değişik kişi ve tüzel kişilere değişik tarihlerde veya birbirini izleyen yıllarda, bir kısmının teslim alındığı yıl içinde toplu olarak, diğer kısmının ise takip eden yılda satılması) ise KDV’ye tabidir.
- Arsanın ivazsız iktisap edilmesi durumu değiştirmemekte, bu arsa karşılığı alınan taşınmazların satışının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi veya aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte satılması veya birbirini izleyen yıllarda satılması durumunda ise yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazanç ticari kazanç olarak vergilendirilecektir. (MB.GİB. İzmir VDB.nin 14/08/2012 tarihli ve 84098128-120-762 sayılı özelgesi)
Danıştay’ın Görüşü
Danıştay’ın Görüşü
«Kişinin kat karşılığı arsasını müteahhide vermesi ve inşa edilen binada kat sahibi olması servetin değerlendirilmesi, servetin biçim değiştirmesidir. Olayda, ticari bir organizasyon ve devamlılık olmaksızın davacının 1998 yılında satın aldığı bir arsa için kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak suretiyle maliki olduğu dairelerin satışı ile elde ettiği kazanç servetin şekil değiştirmesi niteliğini haizdir. Dolayısıyla, ihtilaflı dönemde davacının elde ettiği gelirin ticari kazanç olarak kabul edilmesi ve KDV’ye tabi tutulması mümkün değildir.» (Dn. 4. D.nin 7.2.2013 tarih ve E.2012/6722, K.2013/547 sayılı Kararı)
