31. 05. 2014 tarihlari arasi 12 aylik tyyk faaliyet raporu 1

01.06.2013 – 31.05.2014 TARİHLARİ ARASI 12 AYLIK

TYYK FAALİYET RAPORU


1. Site sakinlerimiz için Tem Hospital, İstanbul Hospital ve Bağcılar Medipol Üniversite Hastanesi ile her hangi bir taahhüde girmeden tek taraflı özel indirim anlaşma/sözleşme yapılmıştır.
2 . WEB sayfamız MAVİGEN yazılım firmasına düzenlettirilerek çok işlevli, kullanımı hızlı ve aidat ödemelerini de yapabilecek şekilde yenilendi. Web sayfamız daha etkin kullanılmaya başlanmış, aidat ödemelerinin %10’u bu sayfadan ödenmeye başlanılmıştır.
3 . Risk analizi Can OSGB Eğt.Danş.A.Ş.(Vertabra İst.Markası) Yaptırılmıştır.(3.000 TL)

4 . Kapıcı dairelerine cam balkon yapıldı.(625 x 23 =14.375,00 + 625 =15.000 TL)
5 . TSE tarafından yapılan kontrolde asansör kontrol odalarında 6 kg’lık YSC olması gerektiği Raporuna istinaden her bloğa birer adet toplam 26 adet (iki tane eksik vardı) YSC alındı
6 . 2013-2014 Dönemi sitemizin tümünü kapsayan ortak alan sigortası yıllık olağan kat malikleri toplantılarında alınan karar ve yetki gereği en düşük teklifi veren AXA Sigorta Acentesi Yıldız Sigorta Aracılık Hiz.Ltd.Şti. ile 22.500 TL karşılığı yenilendi.

7 . Emlakçılarla protokol yapıldı.(Sitemizde emlakçılık faaliyetlerinde uyacakları kurallar, taşınacakların kayıtlarının yapılması, giriş kartlarının alınması ile taşınanların kurallara uyacaklarını beyan eden taahhütname alınması gibi yönetimi/kontrolü aksaklıkların asgariye indirecek şekilde bir protokol sitemizde iş yapan/yapacak emlakçılarla imzalandı.)
8 . Emlakçılarla imzalanan protokole benzer şekilde eve gelen temizlikçilerle de ilk girişlerinde kurallara uyacağını hatırlatır ( Halı kilim vs silkelenmeyeceğine, balkon ve camlardan herhangi bir şey sarkıtmayacağına, vb şeylere dair) taahhütname alınmış, bunlara uymayan temizlikçilerin siteye alınmayacağı kendilerine tebliğ edilmiştir. Yapılan kontrollerde bu tedbirin oldukça etkili olduğu değerlendirilmiştir.
9 . Blok girişleri, site ortak alanlardaki ahşaplar, blok çatılarındaki merdivenler ile blok etrafındaki doğalgaz kutuları boyandı. Blokların hali hazır durumu ve öncelikli ihtiyaçları dikkate alınarak C-1, C-2, B-2, A-12 ve A-15 Blokların sıva ve boyaları ile C-01 ve B-02 Blok sığınak kapıları boyanmıştır. Diğer blokların bahse konu boya ihtiyaçları da 2014-2015 İşletme Projesinde bütçelendirilmiştir.
10 . Yönetmelik gereği Asansör bakım sözleşmesi yenilendi. Bakım/onarım hizmeti veren bir kişinin sitemizde bir kişinin de bayındırlık konutlarında oturması, arıza ve emergency durumlara 7/24 anında cevap verilmesi nedeniyle, imalatçı firma olan Minimax asansör firmasından bakım hizmeti alınmasına devam edilmektedir.

11 . Bazı bölgelere aydınlatmasında zafiyet yaşandığından (özellikle kameralı gözetleme dikkate alınarak) Led projektör alınarak takılmıştır.

12 . İndirimli elektrikten faydalanmak için gelen firma teklifleri değerlendirildi. En avantajlı ( En fazla indirimi yapan) Cere’an firması ile ortak alan saatlerinden en çok sarfiyatı olan ( yaklaşık ortak alanların %50’si) bir saat için sözleşme yapıldı. (25.09.2013) Bu uygulama ile %.10 tasarruf sağlanmıştır. Diğer saatlerin de sözleşme kapsamına alınması düşünülmektedir.
13 . 114 kameradan oluşan izleme ve gözetleme sistemimizin yapımı tamamlanmış olup, (toplam Opizgörmer yapımı dahil 225.000 TL’ye . 120.000 TL’si reklam firması tarafından karşılanmıştır.) kesin kabulü yapılmıştır ve sistem kifayetle kullanılmaktadır. Blok araları ve diğer bazı kör sahalar için duyulan kamera ihtiyacının önümüzdeki yıl projeli işlere konarak ( alt yapı zaten hazır) sistemin etkinliğinin daha da arttırılabileceği değerlendirilmektedir. Sistemin devreye girmesinden bu yana hiçbir hırsızlık olayı meydana gelmemiştir. İlave kamera ihtiyaçlarının ise önümüzdeki dönemde projeli yatırımlar kapsamında kira gelirlerinden yaptırılması planlanmıştır.
14 . B Kapının düzenlemesi yapılarak yılbaşından hemen önce Aralık sonunda hizmete girmiştir. Kapının açılmasının kartsız ve misafir araç girişlerinin kontrolünde arzulanan seviyeye ulaştığı değerlendirilmektedir. Bu kapsamda A ve C Kapılarda da personelleri turnikeye yönlendiren küpeşteler de beklenen faydayı sağlamıştır. Aynı zamanda OGS geçiş sisteminin bakımı programın yeniden yüklenmesini sağlayarak reflektör ayarları yapılmış olup, şu anda kapılar sorunsuz çalışmaktadır.

15 . Araç ve kartlı giriş sistemi ile ilgili olarak garanti süresi dolduğundan Askon Firması ile bakım sözleşmesi imzalandı.

16. İstanbul Büyükşehir Belediyesi ile yapılan yazışma ve ısrarlı görüşmeler neticesinde sitemiz güney sınırındaki Ordu Caddesinin kodu aşağıya alınarak ( ki bunun için belediye yeni yaptığı alt yapıyı da aşağıya almıştır.) yolun kodu düşürülmüştür. Yol inşaatı devam etmekte olup 3ncü köprü bağlantı yoluna dolayısıyla Batışehir’den gelen ve Kayaşehir’e giden yola da bağlanacak olan yolda İ.B.B. tarafından ihaleye verilmiş olup, köprü inşaatına paralel olacak şekilde 2014 sonlarına doğru tamamlanacağı öğrenilmiştir.Ayrıca site yönetiminin ısrarlı takip ve görüşmeleri sonunda D Kapı karşısına Ulaştırma Koordinasyon Kurul Kararı ile U Dönüşüne havi trafik sinyalizasyonu konulması projelendirilerek kapının açık kalması sağlanmış ve bu kapıya Toplu Yapı Temsilciler Kurulu kararı ile boy turnike konarak buradaki güvenlik elemanının B Kapıya kaydırılmıştır.
17 . Başakşehir Belediyesince çöp istasyonlarının yer altına alınması uygulama projesi kapsamında çöp istasyonları 6 noktada oluşturularak yer altına alınmıştır. Arta kalan/boşalan çöp istasyonlarının ise motorsiklet / bisiklet park alanı ve ufak konteynır konarak depo olarak düzenlemesi düşünülmektedir.
18 . Blok yapıların 4 yıllık süre içinde ömürlerini doldurduğu tespit edilen emergency aydınlatmaların onarım/değişim/tadilatı için TYTK tarafından verilen yetki ile gerekli çalışmalar yapılmıştır. Yapılan çalışmalar/incelemeler sonunda; Sadece pil

değişiminin yeterli olmayacağı, bunun yanı sıra, lamba (florasan) ve kart arızalarının da (%30’unda) olduğu, bu durumda onarımın yerine uygun olanla yenilenmesi / tadil edilmesinin uygun olacağı değerlendirilmiştir. Bu kapsamda bloklardaki emergency aydınlatmalar 22 Led’li ışıldaklarla değiştirilmiştir. (8.160 TL)

19.Tüm blokların sığınaktaki logarlara inen devrelerine teknik personelimiz tarafından tazyikli su sıkılarak bakımları yapılmış, çoğu devrenin tıkanmak üzere olduğu ve 2 ve/veya 3 yılda bir bu devrelerin personel ekip tarafından robotla döner başlıklı su ile yıkanması (pimaş yeni gibi temizleniyor) ve kamera ile kontrolünün planlanarak bütçeleşmesinin gerekli olduğu değerlendirilmiştir. Bu kapsamda İstanbul Tesisat ve Pro Tesisat’tan teklif alınmış daha uygun telifi veren Pro Tesisat ile protokol yapılmış, hat başına ( 1 binada 4 hat var) 80 TL + KDV ile robotla yüksek basınçlı yıkama işlemi için toplam 9.120 TL ücret alınmış, ayrıca Oyakkent 1.Etap’tan dairelerden gelecek taleplerde %20 indirim uygulayacaklarını taahhüt etmişlerdir. Bizim yaptıracağımız tazyikli su tutmasının yeterli olmayacağı önümüzdeki işletme bütçesine bu kalemin ilave edilerek Tüm blokların sığınaktan logara giden atık su devrelerinin Pro Tesisat tarafından yıkanmasının gerekli olduğu değerlendirilmektedir.

20.Yangın devrelerinin 3 ayda bir bakımının yapılması için ITS (Fermax) Firması sözleşme yapılmış, ilk 3 aylık bakım/kontrolleri firmaya yaptırılmış ancak yapılan bakımın ehliyetli kişiler tarafından yapılmadığına dair tereddütler oluşmuş, firmadan bakım/kontrolü yapan kişilerin bu konuda yetki belgesi istenmiş ve bu dönemde işe alınan teknik personel Akif ÖZTÜRK’ün bu konuda uzman/tecrübeli olduğu ve bahse konu kontrol/bakımları yapabileceği değerlendirildiğinden sözleşme firmayı da bilgilendirerek tek taraflı olarak iptal edilmiştir. Yangın devrelerinin bizim teknik personelimiz tarafından alarm sensörlerinin tümünün temizlik ve bakımı yapılmış ayrıca sensörlerin üstüne toz/çöp gelmesine engel olacak şekilde muhafaza yapılmıştır.

21.Belediye Başkanı ile yapılan görüşme neticesinde ;

1. 
   A 18-19 Blok karşısındaki alana çocuk oyun parkı belediyeye yaptırılmış, Ayrıca Bu alana ve A-3 Blok karşısındaki yol kenarına yönetim tarafından 2 adet ahşap çatılı bank yaptırılmıştır.
   
2. 
   Ayrıca su deposu üzerindeki mini futbol sahası ve basketbol potasının taşınması kapsamında Başakşehir Belediyesi ve stad inşaatını yapan KALYON İnşaat ilgililerinden de talepte bulunulmuş, projesi gönderilmiş ancak yapamayacaklarını belirtmeleri üzerine projeli işler kapsamında olan bu işler bütçe ve ayrılan ödenek dikkate alınarak ve T.Y.T.K da alınan karar ile imkanlar nispetinde sadece mini futbol sahasına düzenleme yapılmıştır.( 28.000 TL ye en düşük teklifi veren boyacım firmasına ihale ile yaptırılmıştır.)
   

22. Blok etrafındaki süpürgelikler ve kırık mermerler onarılmıştır.

23 . Asansörlerde elektrik kesilmelerinde TSE gereği asansörlere konan kaçak akım rölelerinden doğan ve asansörlerin devre dışı kalmasına neden olan arıza üzerine asansör firması nezdinde çalışmalara devam edilmektedir. Bu kapsamda blokların topraklama ölçümleri yapılmış ve ölçüm sonucunda uygun olmayan 7 blok için istenen limit değerin altına düşürülecek. Yağışların dinmesi ile bu bloklarda onarıma başlanacaktır. Ayrıca bazı bloklarda kaçak akım röleleri değiştirilmiş ve deneme sonucunda alınan neticeye göre tüm blokların A asansörlerinin kaçak akım röleleri iki farklı marka ile değiştirilmiş olup bu uygulamadan alınan sonuça göre diğer B asansörlerinin de kaçak akım röleleri değiştirilecek ve/veya geçitirme rolesi konacaktır.(generatörün devreye girmesinde ve şebeke ceryanına geçilmesinde voltaj / akımın sıtabilize olmasını sağlamak üzere)

24. Risk Yönetimi gereği paratonerlerin bakım ve ölçümleri yaptırılmış olup, ölçüm değerleri normaldir.

25. Önümüzdeki dönemde (2014-2015) bu yılki kuraklık ve halihazırda 1 gün bile yetmeyen 600 tonluk su depomuza ilaveten Toplu Yapı Temsilciler Kurulu kararı gereği öncelikli olarak 600 tonluk ilave su deposu yapılması planlanmıştır. (Projeli işler kapsamında kira gelirlerinden karşılanmak üzere)

Ayrıca 2015-2016 işletme yılında da projeli işler kapsamında trafo merkezlerine ilave jeneratör konarak ortak alan dışında dairelerin de beslenmesi düşünülmekte, projelendirme çalışmalarına önümüzdeki dönemde de devam edilecektir..

26. 2013 – 2014 İşletme Projesi kapsamında 01 Haziran itibari ile 12 ayda 1.708.924,47 TL aidat geliri ( bunun 12.770,24 TL ise ileriye dönük aidat) toplanmış olup 60.290,97 TL aidat geliri ise henüz toplanamamıştır. Takibi yapılmaktadır. (Her sene buna yakın toplanamayan aidat bir sonraki bütçeye devrediyor)

Aidatlar dışında pos masraf , gecikme faiz vb. işletme bütçe / projesinde belirtilen diğer kalemleri dahil) 1.758.248,64 TL gelir elde edilmiştir. Toplanan bu aidat gelirlerinden M2 paylı 50.062,84 TL önümüzdeki işletme bütçesine (2014- 2015) devredilmiştir. Görüldügü üzere bütçe gerçekleşme yüzdesi % 97 olan, alacaklar dikkate alındığında ise yatırımlar hariç aidat gelir ve giderleri açısından denk bir bütçe ile yönetilmiştir. Gerçekleşen 2013 -2014 İşletme Bütçesi EK-A da, Blok bazında Yatırım Faaliyetleri Gelir Gider Çizelgesi ise EK-B ve EK-C dedir. Tablolar incelendiğinde yatırım faaliyetleri gelirlerinde proje yatırım giderleri sonrasında 143.367,90TL (bunun 109.600 TL si fonda, 33.767,90 TL olmak üzere) para kalmıştır.

Ayrıca tüm bütçe gelir kalemleri , maddi duran varlıklar yenileme fonu ve diğer yatırım gelirleri ile 2014-2015 taslak işletme projesinde sıra no 1a da belirtilen diğer kalemlerden toplam 247.674,92 TL devretmiş, sıra no 1b deki alacak ve borç devirlerinden de 48.923,73 TL olmak üzere toplam 296.598,65 Tl

devir yapılmıştır. Bütün bu devreden gelir ve alacaklar (bunun sadece 142.099 TLsi aidat gelir kaleminde kullanılan gelir ve alacaklardır) hatta beklenen gelirler de dikkate alınarak 2014 – 2015 işletme projesi hazırlanmış ve aidatlar belirlenmiştir. TYTK da nihai hale getirilecek olan bütçede denk bir bütçe olup projesi ve yeterli kaynağı olmayan hiçbir yatırım ve harcamaya izin vermeyen bir bütçedir.

Yatırımlardaki işler dahil (su deposu üstündeki halı sahanın yağmur dolayısıyla teslimatı yapılmadığından 13.000 tl si teslimatta tahakkuka bağlanmış, parası ayrılmış) olup Toplu Yapı Yönetim Kurulumuz 31 Mayıs itibarıyla tüm faturalarını ödemiş ve borcu bulumamaktadır.

27. 2014-2015 Taslak İşletme Projesi hazırlanarak 08 Nisan 2014 tarihinde yapılan toplantıda görüşülen bütçeye göre;

a . Geçmiş yıl giderleri, enflasyon, asgari ücret artırımları, site ve blok yapıların onarım/bakım ve ihtiyaçları talepler ile yatırımlar dikkate alınarak 2014-2015 dönemi İşletme Yatırım Projesi aidatlar/aidat gelirlerinde %11,53’lük makul/zorunlu artış yapılmıştır.

b. Ayrıca aidatlar dışında yatırım projesi olarak da aidatlar dışında su deposu, ilave kamera ve demirbaş malzeme araç gereç alımı ile öngörülmeyen gider olarak toplam 190.000 TL planlanmış olup, bahse konu projeli işler aidatlar dışında görevli daireleri kira gelirleri ile diğer gelirlerden (pos, gecikme faizi, reklam vb) karşılanacak buradan kalacağı düşünülen 90.000 TL de ‘‘Maddi Duran Varlıklar Yenileme Fonuna’’ daha önce geçen dönem bu fona aktarılan 105.600 TL’nin üzerine ilave edilecektir. Dolayısıyla 2014-2015 dönemi sonunda bu fonda toplam 199.600 TL (Son bütçe sonu gerçekleşme belli olmadığından tahmini olarak) birikim sağlanacaktır.

c. 2013 – 2014 işletme projesinin 31 mayıs itibarıyla gerçekleşen net rakamlarına göre bu toplantıda bu bütçemiz revize edilerek nihai hale getirilecektir. Bu maksatla hazırlanan görüşülecek taslak 2014 – 2015 İşletme Projesi EK-D dir.

28. Site sakinlerimizden kural ihlali yapanlar yakından takip edilmekte yazılı ikaz ve avukat ihtarına rağmen devam edenler mahkemeye verilmektedir. Bu kapsamda (A-10 D:36 , A-7 D:22) iki daire için hukuki işlem başlatılmıştır. Devam eden diğer hukuki davalar ise ( 2 adet klima, Ayyıldız Güvenlik) takip edilmektedir. Devam eden hukuki işlemler;

1. 
   Klimaları balkonlara koyan 2 kişinin (A-20/26 ile A15/17)
   
2. 
   Eski güvenlik Şirketinin hırsızlık olaylarındaki sözleşme gereği sorumluluklarına karşılık 6.000 TL’lık parasının anlaşma üzere emanete alınması üzerine güvenlik firması tarafından açılan ( bizim de karşı tarafa açtığımız dava)
   
3. 
   Site Yaşam Kurallarına uymayan iki daire sakinini mahkemeye verdik.
   
4. 
   01 Haziran 2013 - 31 Mayıs 2014 tarihleri arasında aidatlarını ödemeyen 15 daire icraya verilmiş olup, bunlardan 15 tanesinin de işlemi tamamlanmış, 15.595,00 TL tahsil edilmiş olup 715 TL alacak vardır. Alacaklar takip edilmekte olup, halihazırda icra takibi için gerekli şartlar oluşan daire yoktur. ( 3 ay sonunda işlemlere başlanmakta olup, 1 ay içerisinde ödemeyenler için ise icra takibi yapılmaktadır.)
   

Bahse konu davalar avukatımız tarafından takip edilmektedir.

Ümit ŞADIRVAN İbrahim ERİBUL Arif İDİKURT

Yön.Krl.Sayman Üye Yön.Krl.Bşk.Yrd. Yön.Krl.Başkanı