Baholash ishi va investitsiyalar

III BOB. MCHJ “LIDER KONSALT SERVIS” BAHOLASH TASHKILOTI
TOMONIDAN UY-JOY QIYMATINI BAHOLASH AMALIYOTI
3.1. Uy-joylar qiymatini daromadli va xarajatli yondashuvlari bo’yicha
baholash
Ko‘chmas mulkni, ya’ni uy-joy yoki noturar joylarni baholashda
baholashning xarajatli, qiyosiy va daromadli yondashuvlaridan foydalangan holda
ko‘chmas mulk qiymati baholanadi.
Ma’lumki, uy-joylar qiymatini baholashda mazkur uch xil yondashuvni
qo’llash aynan shu obyektning turlicha bo’lgan 3 xildagi qiymatini keltirib
chiqaradi.
Ma’lum obyektning so’nggi bahosi uch xil usulni qo’llash orqali olingan
natijalarni tahlil qilgandan so’ng keltirib chiqariladi. Baho berishda bu
yondashuvlar bir-birini istisno qilmay, balki o’zaro to’ldiradi va ulardan har biri bir
necha usullarni birlashtiradi.
MCHJ “LIDER KONSALT SERVIS” baholash tashkiloti tomonidan
Tashkent shahri Yashnobod tumani, Farg’ona yo’li ko’chasida joylashgan 45 uy,
24 xonadon qiymatini baholash ikki xil yondashuv asosida, ya’ni xarajatli va
qiyosiy yondashuv asosida amalga oshirilgan. Mazkur baholash obyektini
baholashda daromadli yondashuv qo’llanilmagan. Ushbu yondashuvni
qo’llamaslik sababli quyidagicha asoslanadi:
Baholashga daromad yondashuvi barqaror daromad keltiruvchi obyektlarga
nisbatan qo’llaniladi. Ushbu yondashuvni qo'llash ko'chmas mulkning muayyan
daromadni olib kelish qobiliyatini tahlil qilishni nazarda tutadi, odatda operatsion
daromad ko’chmas mulkni sotishdan olinadigan daromad shaklida ifodalanadi. Bu
borada, baholash obyekti bo’lgan uy-joy doimiy yashash uchun emas, balki uni
ijaraga berishdan va keyinchalik sotishdan olingan daromad obyekti sifatida qabul
qilinadi. Buyurtmachidan olingan ma'lumotlarga ko'ra, ushbu uy-joy faqat turar-
joy uchun ishlatilgan. Mulk egasi uni daromad olish maqsadida ijaraga berishni
rejalashtirmagan, shu sababli baholash ishi davomida daromad yondashuvdan

---

49
foydalanilmadi.
Quyidagi obyektni xarajatli va qisosiy yondashuv asosida baholash natijalari
ko’rib chiqiladi.
Xarajatga oid yondashuv bilan aniqlanadigan baholash obyektining qiymati
er uchastkasiga bo’lgan mulkiy huquqlar qiymatidan va yig’ilgan eskirish chegirib
tashlangan yaxshilashlarni tiklash qiymati yoki tadbirkor daromadini o’z ichiga
oladigan almashtirish qiymatidan iboratdir.
Baholash obyekti tarkibiga kiruvchi yer uchastkasiga bo’lgan
mulkiy huquqlar qiymatini aniqlash mazkur yer uchastkasini bo’sh turgan
(yaxshilanmagan) deb qarash va undan eng samarali foydalanishni taxmin qilish
yo’li bilan amalga oshiriladi">.
">38
Yer uchastkasiga bo’lgan mulkiy huquqlar qiymatini qiyosiy tahlil usuli
bilan hisoblash uchun baholovchi:
- baholanayotgan yer uchastkasiga o’xshash yer uchastkalarining sotuvlariga
doir axborotni tahlil qiladi;
- baholanayotgan yer uchastkasini o’xshash yer uchastkalari bilan
taqqoslashda qo’llaniladigan taqqoslash elementlarini aniqlaydi;
- har bir taqqoslash elementi bo’yicha tuzatishlar kiritishni amalga oshiradi;
- yer uchastkasiga bo’lgan mulkiy huquqlar qiymatini o’xshash yer
uchastkalarining
tuzatish
kiritilgan
narxlarini
muvofiqlashtirish
yo’li
bilan hisoblaydi.
Yer uchastkasiga bo’lgan mulkiy huquqlar qiymati mo’ljallanayotgan
foydalanish usuli bilan quyidagi formula bo’yicha hisoblanadi:
">39
(4)
">40
Xarajatli yondashuv asosida, yahshilashlarning yig’ilgan eskirish hajmi fizik,
38
István Hajnal, Miklós Hajdu. Model for the Market Valuation of Public, “Quasi-market” Properties, using the
Valuation of a Museum Building as an Example Procedia Engineering Volume 196, 2017, Pages 383-390.
https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S1877705817330850
39
Mazkur formulaning kengaytmasi 1-bobda keltirilgan.
40
10-son MBMS “Ko’chmas mulk qiymatini baholash” bo’yicha mulkni baholash milliy standarti

---

50
funksional va tashqi (iqtisodiy) eskirishlar natijasida tiklash qiymatidagi
yo’qotishlar yig’indisi sifatida aniqlanadi. Yig’ilgan eskirishni baholash uchun,
baholashni bajarish maqsadlariga va mavjud axborotga qarab, quyidagi usullardan
biri qo’llaniladi:
- yaxshilashlarning haqiqiy yoshi va ularning iqtisodiy xizmat muddatini
taqqoslashga asoslangan iqtisodiy yosh usuli;
- yig’ilgan eskirish hajmi yaxshilashlarning tiklash qiymati yoki o’rniga
belgilash qiymati bilan er uchastkasining sotuv narxidan mazkur uchastkaga
bo’lgan mulkiy huquqlar qiymatini ayirish yo’li bilan hisoblangan yaxshilashlar
qiymati o’rtasidagi tafovut sifatida aniqlanadigan o’xshash obyektlarning sotuv
narxlari tahliliga asoslangan bozor ekstraktsiyasi usuli;
- yig’ilgan eskirishni fizik (bartaraf etiladigan va bartaraf etib bo’lmaydigan)
eskirish, funktsional (bartaraf etiladigan va bartaraf etib bo’lmaydigan) va tashqi
(iqtisodiy) eskirish yig’indisi sifatida baholashga asoslangan ajratish usuli.
Bozor ekstraktsiyasi usuli va iqtisodiy yosh usulini qo’llash uchun zarur
axborotlar bo’lmaganligi sababli ushbu usullar foydalanilmadi.
Yaxshilashlarni eskirish qiymatini aniqlashda ajiratish usulidan foydalanildi.
Bunda jismoniy eskirish - ekpluatatsiya kilish jarayonida obyekt qiymatining tabiiy
jarayonlar natijasida yukotilishidir. Bu xolat tabiiy eskirish, buzilish, chirish,
zanglash, sinish va konstruktiv nuksonlar kabi kurinishlarda namoyon buladi.
Eskirishning bunday turi bartaraf etiladigan va bartaraf etib bulmaydigan
kurinishda namoyon bulshi mumkin. Bartaraf etiladigan jismoniy (Joriy ta’mir
natijasida bartaraf etilishi mumkin bulgan eskirish) rejali ta’mir yoki kundalik
ekspluatatsiya jarayonida obyekt kismlarini almashtirishni o’z ichiga oladi.
Bino-inshootlar aloxida kismlarining, shuningdek butun binoning texnik
holatini baholash, vizual kuzdan kechirish asosida, lozim hollarda esa o’lchash
tekshirish, tugri chiziqdan og’ishini va tutib turuvchi konstruktsiyalarning
zararlanish ulchamlarini amaldagi me’yoriy-uslubiy hujjatlardagi koidalarga
asosan aniqlash asosida amalga oshiriladi.
Ekspert usuli - maxsus ishlab chikilgan, konstruktiv elementlar va butun

---

51
bino kismlarining jismoniy eskirish darajasini ularni bino qiymatining tarkibida
tutgan ulushiga kupaytirish orqali aniqlanadi. Ushbu hisobotda, baholash
obyektining jismoniy eskirish qiymati O’zbekiston Respublikasi arxitektura va
qurilish Qo’mitasining “Yashash binolarini jismoniy eskirishini baholash
qoidalari” KMK 2.01.16-97 asosida
quyidagi formula orqali ekspert usuli
bo’yicha aniqlandi: