Baholash ishi va investitsiyalar

4. Mulkiy huquq obyektlari va ular bilan bog’liq munosabatlarga ta'sir etuvchi omillar

Mavjud adabiyotlarda ta'kidlanishicha, mulkning tabiati va hayot sikliga, mulkiy munosabatlarga, mulk qiymati va narxiga, xossalariga, ular shakllanadigan bozorlarga turli ichki fundamental, maxsus va tashqi omillar ta'sir qiladi. Bunda mulk va uning bozorlarini hamda mulk qiymatini baholash xizmatlari bozorini o'rganishda ko'pincha “omillar va fenomen (oqibatiy voqelik yoki hodisalar)” degan so'zlarga duch kelamiz. Ularning mazmunini va o'zaro bog’liqligini sabab va oqibat kategoriyasi (toifasi) asosida ko'rib chiqish maqsadga muvofiq.

Umuman olganda, omil - bu voqelikni (jarayonni, oqibatni, natijani) keltirib chiqaruvchi, uning rivojini shakllantiruvchi sababdir. Odatda har qanday omil va voqelikni idrok qilish va o'lchash uchun ular miqdoriy va sifatiy ko'rsatkichlar bilan ifodalanadi.
Falsafaning “sabab va oqibat” kategoriyasi nuqtai nazaridan har qanday omil va uning ta'siri mahsuli bo'lgan voqelik muayyan vaqt ichida o'zaro bog’liqlikda bo'ladi. Ushbu vaqt o'tishi bilan avvalgi voqelik kelajakda qandaydir yangi omil manbasiga sababiy asos bo'lishi mumkin, ya'ni omil va voqelik o'rtasida davriy almashinuv jarayoni mavjud. Umuman olganda, omil va voqelikning davriy muddatda bir-birini keltirib chiqarish xususiyati mavjud bo'lishi mumkin. Boshqacha qilib aytilsa, omillar kopleks ravishda bir-biri bilan bog’liqlikda namoyon bo'ladi va obyektlarga ta'sir ko'rsatadi, natijada ma'lum bir oqibat rivojlanishini shakllantiradi. O'z navbatida, bunday oqibat ma'lum bir vaqtdan so'ng namoyon bo'lgan omillarga ta'sir ko'rsatuvchi keyingi omillar kompleksi bo'lib shakllanadi. Bunday jarayonni siklik (davriy) ravishda omil va oqibatni bir-biriga “omil-oqibat-omil” uchligi shaklida transformatsiyalanishining jarayoni deb qarasa bo'ladi. Bunda har qanday omil ta'sirini o'lchash uchun uning ta'sir kuchi natijasida hosil bo'lgan voqelikning sifat yoki miqdoriy ko'rsatkichlari (parametrlari, indikatorlari) tendentsiyasini baholash mumkin. Shu yo'sinda har qanday ko'rsatkich omil va fenomenni o'zaro funktsional bog’laydigan matematik apparat vositasida ifodalanadi. Ko'rsatkichlar har qanday matematik shakl va usulda ifodalanishi mumkin.
Omil va voqelikni o'lchash va ularni bog’liqlikda tahlil qilish uchun tizimli yondashuv qo'llash maqsadga muvofiq.
Omillarni bilish, ularni voqeliklarga ta'sirini tanlangan ko'rsatkichlar orqali baholashni amalga oshira olish, bunday ko'rsatkichlar darajasiga (miqdoriga) omillar va voqeliklarni bog’liqlikda boshqarish orqali ta'sir ko'rsatish va shu yo'sinda tegishli qaror qabul qilish mexanizmini topish imkonini beradi. Aytish mumkinki, omillar - bu tanlab olingan ko'rsatkichlarga ta'sir etuvchi sababiy unsurlar. Shu nuqtai nazardan iqtisodiy omillarni, iqtisodiy kategoriya singari, aks etuvchi iqtisodiy ko'rsatkichlar obyektiv xarakterga ega. Omillarni voqeliklarga yoki ko'rsatkichlarga ta'siri nuqtai nazardan omillarni birlamchi, ikkilamchi va boshqa darajaga ajratish mumkin.
Aytish mumkinki, “ko'rsatkich” va “omil” tushunchalarining farqi shartlidir, chunki har bir ko'rsatkich boshqa bir undan yuqori darajadagi (unga bog’liq bo'lgan) ko'rsatkichning omili sifatida ko'rilishi mumkin yoki aksincha. Omil va voqelik (ob'ekt deb olinsa) o'rtasidagi bog’liqlikni ifodalash mumkin, agarda omil ta'siri ostidagi obyekt xossasini sintetik tarzda olingan (topilgan) ko'rsatkich yordamida aks etishini hisobga olsak, unda ushbu ko'rsatkich shartli ravishda omil kuchi va xarakterini adekvat ifodalaydi deb qabul qilish mumkin.
Shu yo'sinda mulkni ob'ekt deb olib, unga ta'sir etuvchi omillarni bozor ko'rsatkichlari orqali ifodalash mumkinligi ayon bo'ladi. Bunda obyektni faktorli tizim deb qabul qilish mumkin.
Faktorli tizimni matematik modellashtirish omillarni (faktorli tizim unsurlari sifatida qabul qilib) ajratib olishning quyidagi iqtisodiy mezonlariga (kriteriylariga) asoslanadi: sababiylik, tizimlilik, etarli xususiyatlilik, alohida tarzda mavjudlilik, kompleks bog’liqlik, hisobga olish va miqdoriy o'lchash mumkinligi. Bularning asosida omillarning umumlashgan tasnifini quyidagicha verbal shaklda berish mumkin.
1) Umumiy va maxsus (ixtisoslagan) omillar. Umumiy omillar har qanday obyektning bir necha ko'rsatkichlarga ta'sir ko'rsatadi, maxsus omillar esa alohida obyektga xos ko'rsatkichga ta'sir etadi.
2) Ob'ektiv va sub'yektiv omillar. Sub'yektiv omillar shaxslar faoliyati bilan bog’liq ravishda namoyon bo'ladi. Ob'ektiv omillar shaxsga bog’liq bo'lmagan holda namoyon bo'ladi.
3) Tabiiy va sun'iy omillar. Tabiiy omillar - bu tabiiy ravishda paydo bo'luvchi va faktorli tizimda doimiy mavjud, surunkasiga ta'sir etuvchi omillar. Ularga, masalan, tabiiy qonunlarni, tabiiy ofatlarni kiritish mumkin. Sun'iy omillar - bu faktorli tizimda epizodik tarzda mavjud bo'luvchi va maqsadli-sub'yektiv ravishda hosil qilinuvchi omillar. Ularga, masalan, davlatning regulyativ siyosati va menejment ta'sirlarini kiritish mumkin.
4) Boshqarilmas va boshqariluvchi omillar. Boshqarilmas omillar - bu obyekt va sub'yektga bog’liq bo'lmagan va prognoz qilinishi qiyin bo'lgan fors-major omillar. Boshqariluvchi omillar - bu sub'yektlar tomonidan tahlil asosida prognoz qilinuvchi va boshqarilishi mumkin bo'lgan omillar.
5) Tashqi va ichki fundamental omillar. Tashqi omillar - bu biror bir mamlakat yoki sub'yektga nisbatan tashqaridan doimiy yoki davriy ta'sir etuvchi omillar. Ichki omillar - bu biror bir mamlakat, uning hududi, iqtisodiyot tarmoqlari va sohalari doirasida doimiy yoki davriy ta'sir etuvchi omillar. Ularga, masalan, quyidagilarni kiritish mumkin: mulkchilik tizimi tuzilmasi, jamiyatning siyosiy vaijtimoiy-iqtisodiy rivojlanish modeli, qadriyat, mentalitet, urf-odat, davlat siyosatlari (ichki resurslarni sarflanishi, byudjet-soliq va monetar siyosatlar, antimonopol siyosati, tashqi siyosat va h.k.), xususiy korporativ sektor siyosati, xo'jalik yurituvchi sub'yektlar va uy xo'jaliklarining faoliyati.
Alohida xo'jalik sub'yekti doirasidagi omillarga quyidagilarni kiritish mumkin: menedjment, kompaniya traditsiyalari, bozor segmentiga orientatsiyalanishi, korporativ, iqtisodiy, moliyaviy, ishlab chiqarish, mehnat va ijtimoiy himoya siyosatlari, psixologik muhit va h.k. Bularning barchasida xizmatchi va ishchilar, hamda shaxs omili katta ahamiyatga ega.
Umuman olganda, omillarni tasniflab o'rganish ularning mazmun-mohiyatini, o'rganilayotgan obyektlar va jarayonlarga ta'siri xarakterini chuqurroq tushunib ochib berishga va tegishli nazariy xulosalar chiqarishga, bu obyekt va jarayonlarni rivojlantiriga qaratilgan tavsiya va takliflar ishlab chiqish uchun xizmat qiladi. Ushbu kontekstda zamonaviy mulkka, uning qimmatliligi, qiymat va narxlariga hamda ular bilan bog’liq mulk bozori (MB) va mulk qiymatini baholash bozori(MQBHB)ga ta'sir etuvchi mahsus omillarni mazmun-mohiyatiga ko'ra tavsiflash mumkin.
Maxsus omillar tasnifi
1. Tashqi omillar - iqtisodiy globallashuv tendentsiyalari va muammolari iqtisodiy sikllar va ularga mos inqirozlar jahon bozoridagi qiymat va narxlar global va mintaqalar miqyosidagi: tabiiy ofat va kataklizmlar, urush va revolyutsiyalar, terrorizm va h.k. dunyoning yetakchi davlatlarining global va jahon mintaqalari miqyosidagi siyosatlari dunyodagi har bir davlatning o'ziga xos rivojlanish tendentsiyalari, muammolari va shu kabi boshqalar.
2. Ichki makro omillar - jamiyatning tanlagan ijtimoiy-madaniy, ijtimoiy-iqtisodiy va siyosiy rivojlanish modeli, unda millat mentaliteti, urf-odati, psixologiyasi va uning hududiy xususiyatlari mamlakat va uning hududlarida inson omilining rivojlanishi darajasi, innovatsion salohiyati mulkchilik tizimi modeli, xususiy mulkning himoyalanganlik darajasi mamlakatning barqarorligi va kredit reytingi milliy bozor infratuzilmasining rivojlanganlik va ochiqlik darajasi, hupfiya bozorning ko'lami davlat institutlarining rivojlanganlik va korruptsiyalanganligi darajasi biznes va mulk huquqlarini kafolatlanganligi mamlakatning tabiiy va iqtisodiy resurslarga egaligi, geografik joylashuvi, unda resurslarning hududlar bo'yicha taqsimlanganligi ko'rsatkichlari mamlakatdagi mavjud makroiqtisodiy sharoit, biznes va investitsiya muhiti, milliy va hududiy iqtisodiyotning raqobatbardoshligi va h.k.
3. Ichki mezo va mikro omillar - biznes riski, raqobatbardoshlik va moliyaviy xavfsizlik darajasi, reytingi korporativ boshqaruv siyosati modeli va reytingi, bunda transparentlilik va investorlar haq-huquqlarini himoyalanganlik darajasi tadbirkorlik sub'yektlarining biznes va investitsion faolligi, iqtisodiy barqarorligi, geografik va iqtisodiy erkinligi, hududiy taqsimlanishi hududlar va iqtisodiyot tarmoqlari hamda ichki bozorlarning barqarorligi va bir-biri bilan bog’liqligi moliya va kredit tizimining, mulk va xizmat turlari bo'yicha ichki bozorlarning rivojlanganligi, barqarorligi va raqobatbardoshligi iqtisodiyot tarmoqlari va tadbirkorlik sub'yektlarining ekologik madaniyati, innovatsionlik darajasi; raqobat turi va usullari, iqtisodiy harajatlar va h.k.
4. Ichki nano omillar - inson va oila jipsligi (birdamligi), totuvligi, madaniyati, qadr-qimmati, urf-odatlari, mentaliteti va haq-huquqlari, uning iqtisodiy va siyosiy faolligi insonlarning o'rtacha yoshi, turmush, bilim va daromadlari darajasi hamda uy xo'jaliklarining rivojlanganligi uy xo'jaliklari kapitali, mol-mulki, daromadi, uy-joy bilan ta'minlanganligi darajasi va h.k.
5. Maxsus ichki omillar -mulk bozori va mulk qiymatini baholash bozorining faoliyat modellari, ulardagi risk, raqobat va rivojlanish darajasi bu bozorlarda faoliyat yuritish muhitining qulayligi mulk bozori va mulk qiymatini baholash bozorini ochiqligi, regulyativ modeli, transparentligi, halqaro darajada integrallashganligi baholash va rieltorlik bizneslari muhiti; mulk bozori va mulk qiymatini baholash bozoriorqali qabul qilinadigan boshqarish, tashkiliy, regulyativ, sub'yektiv qarorlar samarasi; mulkning texnik, iqtisodiy, yuridik, informatsion xossalari, ko'rsatkichlari, sifatlari; mulkiy munosabatlar, xususiy mulkchilik tizimi samaradorligi mulk turlari bo'yicha bozorlar va mulk qiymatini baholash bozorini ularning har biriga xos funtsiyalari bajarilishining to'liqlik darajasi va h.k.
Jahon globallashuvining mulk bozori va mulk qiymatini baholash bozoriga ta'siri milliy boylikning jamlanishi omiliga o'hshashdir.
Mazkur jarayon natijasida mulk bozori va mulk qiymatini baholash bozori risklarga quyidagi omillarga ta'sirchan halqaro miqyosda integrallashgan shaklga ega.
Shu bilan birga, bu jarayonda dunyoning yetakchi industrial rivojlangan davlatlarining jahon mulk bozori va mulk qiymatini baholash bozorida hukmronligi sezilarligicha qolmoqda.
Ta'kidlash joizki, mulk qiymatini baholashda omillar ta'siri vaqt birligi ichida hamda tabiiy, ijtimoiy, iqtisodiy, huquqiy va hududiy shart-sharoitlarning turli holatlari va parametrlari o'zgarishiga mos ravishda doimo o'zgarib turganligi sababli mulk qiymati va narxlari ham o'zgaruvchan bo'ladi.
Shuning uchun, bunda turli omillarning mulk bozori va mulk qiymatini baholash bozoriga hamda uning likvid va past likvidli mulk turlariga ta'siri hususiyatlarini quyidagicha ifodalash mumkin.
Omillarning mulk bozori va mulk qiymatini baholash bozoriga hamda undagi likvid va past likvidli mulk qiymatiga ta'siri hususiyatlari bo’yicha:

1. 
   Rivojlanayotgan mamlakatlarning mulk bozori va mulk qiymatini baholash bozoriga:
   

- tashqi va makro omillar ta'siri kuchli bo'ladi;
- tarmoqlar omillari kuchsiz o'zgaradi;
- mikro omillar mulkdorning ahvoli va faoliyatiga hamda mulkchilik tizimining o'zgarishiga ta'sir ko'rsatadi.
2. Rivojlangan mulk bozori va mulk qiymatini baholash bozoriga:
- davlat siyosati va mikro omillar kuchli ta'sir ko'rsatadi;
- tashqi va makro omillar mulkdor faoliyatiga va uning mulki adolatli qiymatiga uning obyektiv narxini hisobga olgan holda tegishli tuzatishlar kiritish nuqtai nazaridan ta'sir ko'rsatadi.
3. Likvid mulk qiymati va narxiga:
- mulk bozori va mulk qiymatini baholash bozoriva undagi barqaror mulk xossalariga ta'sir etuvchi hodisalar:
- mulkchilik tizimi faoliyatiga davlatning aralashuvi;
- mulk bozori va mulk qiymatini baholash bozorida narxlarning spred o'zgarishlari;
- qiymat va narx o'rtasidagi tafovutning saqlanishi.
4. Past likvidli va nolikvid mulk qiymati va narxiga:
- mulk bozori va mulk qiymatini baholash bozori va undagi mulk xossalari yahshilanishiga ta'sir ko'rsatuvchi hodisalar;
- mulkdorning moliyaviy-iqtisodiy holati va huquqlarini o'zgarishi;
- mulk bozori va mulk qiymatini baholash bozorida buyurtmalar portfelining o'zgarishi. Agarda mulkchilik tizimi progressiv rivojlantirilsa, u holda mulkning qiymati va narxi o'zaro ekvivalent ravishda oshadi.
Umuman olganda, mulk tovar, kapital va munosabatlar vositasi sifatida qiymatga ega bo'lganligi sababli, qiymat nazariyasiga ko'ra, mulk qiymatiga ta'sir etuvchi to'rtta asosiy omilni ko'rsatish mumkin: naflilik (foydalilik), defitsit (noyoblik, kamyoblik), istemolchanlik va real harid imkoniyati. Ushbu omillar quyidagilar orqali namoyon bo'ladi:
1) mulkning nafliligi to'g’risidagi tasavvur;
2) mulkning texnik-texnologik ko'rsatkichlari;
3) mulkning fantomlari;
4) mulk qiymati va narxining o'zaro ekvivalent bog’liqligi;
5) mulkdan eng yahshi va eng samarali foydalanish.
Yuqorida keltirilgan umumiy xarakterga ega omillar tasnifi kontekstida mulkning konkret turlariga ta'sir etuvchi omillarni tasniflash mumkin.
Ta'kidlash joizki, mazmun-mohiyatiga ko'ra turli mazmundagi omillar mulk qiymati va narxiga birdek ta'sir ko'rsatganligi uchun amaliyotda ularning har birini real ta'siri miqdorini hisoblab topish mushkul masala hisoblanadi. Shu sababli amaliyotda har bir omilning og’irlik koeffitsientini aniqlashda ekspert baholash usuli ko'proq qo'llaniladi.
Yuqorida keltirilgan omillar O'zbekiston sharoitida MQNBni shakllantirilishi jarayoniga ta'siri shaklan va mazmunan o'ziga hos tarzda kechadi. Bunda barcha guruhlarga kiruvchi omillarning ta'siri xarakterini shakllanishida O'zbekiston Respublikasi Prezidenti I.A.Karimov tomonidan yaratilgan, bosqichma-bosqich amalga oshirilayotgan taraqqiyotning “o'zbek modeli” va uning asosida davlat tomonidan samarali amalga oshirilayotgan makroiqtisodiy va ko'p shakldagi mulkchilik tizimini rivojlantirish siyosatlari makro omillar sifatida muhim rol o'ynaydi. Bunda tashqi omil sifatida jahon moliyaviy-iqtisodiy inqirozining O'zbekistonga ta'siri boshqa mamlakatlaridek mudhish kechmadi. Bunga sabab, ichki fundamental omillar sifatida mamlakatda yetarlicha yaratilgan qulay ijtimoiy va makroiqtisodiy sharoit, resurslar bo'ldi. Ushbu sabab O'zbekiston sharoitida mulk bozori va mulk qiymatini baholash bozori, bunda ko'p shaklli mulkchilik tizimi, rieltorlik va baholash faoliyati rivojlanishini davlatning progressiv makroiqtisodiy siyosati doirasida shakllantirilishiga ham muhim omil bo'lib xizmat qiladi.

5.