Bina özellikleri

Bina özellikleri

Kullanım sınıflandırması

• 
  Taşınmazlar genellikle aşağıdaki gibi sınıflandırılırlar:
  

1. Konutlar

2. Ticari binalar

3. Endüstriyel işeletmeler

4. Tarımsal işletmeler

5. Özel amaçlı taşınmazlar
Bina ölçüleri

• 
  En çok kullanılan bina ölçüleri:
  

A. Brüt inşaat alanı (gba)—duvarların dışından ölçmek üzere, inşaatın ,zemin altında kalan yerler dahil üstü kapalı olmayan alanlar hariç toplam yer alanı.

gba tüm yer üstünde ve yer altında kalan alanları (bodrum) içerir. Endüstriyel binalar için standart ölçü yöntemidir. Planlardan elde edilen ölçüler, gerçek bina ölçümleriyle kontrol edilmelidir.

2. 
   Brüt yaşam alanı (gla)— balkonlar gibi ısıtılmayan alanlar hariç, zemin üstünde kalan toplam kapalı alan. Konut mülklerinde alanı belirlemek için standart ölçüdür.
   

Brüt yaşam alanı, yalnızca zemin üzerinde kalan bitmiş yaşam alanlarını içerir. Buna göre brüt yaşam alanı bitmiş tavanarası ve bitmiş bodrumları içermez. Bazı yerel standartlarda kapalı verenda ve sundurmaların da brüt yaşam alanına dahil edildikleri görülmektedir. Ancak normalde bunların da ısıtılması ve bunların da kalan yaşam alanlarıyla aynı kalite düzeyine getirilmiş olması gerekir. Bazı durumlarda bitmiş çatı aralıkları da yaşam alanı ölçümüne dahil edilmektedir. . Bu durumda içten ölçüm ve 1,5 m’lik minimum yükseklik standardı kullanılmaktadır.
Brüt kiralanabilir alan (gla)— özellikle kiracıların kullanımı için düşünülmüş, bodrum ve asma katlar dahil, toplam yer alanı . Measured from the center of ınterıor partıtıonıng to outsıde wall surfaces. Brüt kiralanabilir alan yaygın olarak alışveriş merkezlerinde kullanılmaktadır.
net kiralanabilir alan

ofis binaları net alan olarak kiralanır. Bu alan kiracı tarafından kullanılan gerçek alandır. Brüt alandan farkı ortak alanların çıkarılmasıdır. Genel olarak toplam yer alanı, asansör boşlukları ve havalandırma kanalları gibi düşey açıklıklar hariç olarak ölçülür. Çoğu kez bu tanımlar bina yönetimi ile yapılacak sözleşmelerde değişebilir. Bu nedenle ofis binası tanıtımı yapılırken, brüt, bitmiş ve kiralanabilir bina alanlarının ayrı ayrı belirtilmesi gerekir.

5. 
   Hacım depolar, ambarlar ve üretim binaları gibi belirli bir takım binalarda değerlemeci, m³ olarak hacmı hesaplamalıdır.
   

Mimari
A. Mimari—bina dizayn ve yapı bilim ve sanatı

B. Mimari stil—bina biçimi ve süsleme karakteri

sürekli olarak değişen piyasa standartları ve zevkleri(moda) stile etkir. Aşağıdaki bina bileşenleri stili yansıtır:

1. Malzeme

örnekler: tahta, tuğla, taş ınclude wood, brıck, stone, süs işlemeleri, vınıl ve fiberglas

2. Yapı

örnekler: direk ve kuşak (post and beam) , balon iskelet(karkas) platform karkas, çelik iskelet, betonarme karkas, hazır perde peton (precast concrete).

3. Ekipman

ısıtma, elektrik, sıhhı tesisat, hvac,ve iletişim sistemleri , güneş enerji sistemleri, gaz tesisatı

4. Dizayn

modern, koloniyal, çiftlik evi.

Fonksiyonel kullanılışlılık
mülkün ya da binanın güncel piyasa standart ve zevkine uygun olarak tasarlandığı kullanım için faydalı olabilme ya da fonksiyonunu görebilme yeteneği, veya mimari stil, dizayn ve yerleşim, trafik paterni, oda tip ve boyutları açısından binanın kullanım verimliliğidir.

Fonksiyonel yararlılık için genel standartlar aşağıdaki maddeleri içermektedir:

1.konfor

2.verimlilik

3.güvenlik(safety)

4. Güvenlik(securıty)

5.ulaşılabilirlik

6.bakım kolaylığı ve maliyeti.

7.uygunluk

8.çekicilik

9.karlılık

Uyumluluk

• 
  Bir binanın kullanımı, ya da kullanımları ve çevresi ile harmoni içinde olması kavramıdır.
  

bina biçimi, malzeme ve ölçek, imar, tarihsel bölgeler, mimari trendler ve teknoloji gibi uyumluluk faktörleri uyumluluğa etki eder.

Bina tipleri

• 
  Spesifik dizayn özellikleri farklı türlerdeki mülklerin fonksiyonel kullanılışlığına etkir.
  
• 
  1. Konutlar
  

A. Konut standartları

konut standartları farklı bölgelere ve farklı gelir düzeylerine göre değişmektedir.

B. Yerleşim

dikkate alınması gerekenler, akış paterni, yatak odası yanı banyo, uygun klozet, mutfağa yakın yemek odası

3. 
   Spesifik aktivitelerer için yer
   

Dikkate alınması gerekenler , yaşama, uyuma ve eğlence gibi farklı fonksiyonlar için farklı odalar veya bölgeler ,

Özellikler

4. 
   Uygunluk :
   

dikkate alınması gerekenler boyut, tavan yüksekliği, izolasyon, mekanik sistemler, yatak odası ve banyo sayısı

4. 
   Bakım kolaylığı ve maliyeti
   

dikkate alınması gerekenler düşük bakım gerektiren elemanlar ve enerji kaynaklarının verimliliği
Ticari mülk özellikleri
a fiziksel

göz önünde tutulması gereken özellikler: kolon açıklığı ınclude column spacıng, cumba(çıkma) derinliği, döşeme canlı yük kapasitesi, tavan yüksekliği, asansörler, hvac olanağı

2. 
   İş mektubu(work letter)
   

kiracı ile mal sahibi arasında, kiralanan mülkün, hangi iç bitirme düzeyinde (aydınlatma, iç bölmeler, kapı aralıkları, elektrik gücü vb.) Ve ekipmanlarla teslim edildiğini gösteren bir sözleşmedir.

3. 
   Enerji verimliliği:
   

bir aygıtın veya binanın enerji sisteminin verilen bir işlevi minimum efor, harcama ve kayıpla sağlayabilme yeteneği verimlilik binanın karlılığına ve pazarlanabilirliğine etkir.

D. Perakende mağazalar ortak halka açık alanları (amenıtıes)

• 
  Açık ve kapalı gezinti alanları, lobiler, dinlenme odaları, park alanları, asansörler, fast-food temek alanları
  

E. Park oranları

• 
  Farklı türdeki perakende merkezleri, farklı miktarda park yeri ihtiyacı gerektirir. Bazılarının toplu taşıma araçlarına bağlantıları vardır. Park yeri gereksiniminin belirlenmesinde temel faktörler, güvenlik, yeterlik ve elverişlilik’tir.
  

F. Oteller

• 
  Göz önünde tutulması gerekenler, yanmazlık, ses seçirmezlik, güvenlik, park yeri, hvac sistemleri ve restorantlar, lobiler, toplantı odaları, ve spor olanakları gibi destek sistemleri
  

Sınai mülk özellikleri

• 
  Arsa, binalar ve ekipmanlar işleyen bir birim gibi işlev görmelidirler.
  

A. Dizayn esnekliği

• 
  Esnek bir dizayn, birden fazla kullanıma olanak verir ve binanın çekiciliğini artırır.
  

B. Arazi-bina oranı

• 
  Yüksek arazi-arsa oranı, park yeri, kamyon manevra alanı ve olası bir tevsi için yer ayırılmasını sağlar.
  

C. Transportasyon bağlantısı

D. Verimli çalışmaya uygun yerleşim

E. Diğer özellikler

• 
  Sprınklerler, yükleme limanları, kantarlar, konveyör sistemleri, işçi dolap ve soyunma yerleri, yemek salonları
  

Depo binaları ve ambarlar

A. Erişim

B. Açık alanlar

C. Tavan yüksekliği

D. Taban taşıma kapasitesi

E. Sıcaklık ve nem kontrolları

6. 
   Yükleme ve boşaltma olanakları
   
7. 
   Soğuk hava ve dondurucu kapasitesi
   

H. Yangın koruması
Tarımsal işletmeler
A. Machınery and equıpment binaları

B. Ahırlar

1. 
   Hayvan barınakları
   
2. 
   Kümesler
   

3) tahıl veya yem depoları
Özel amaçlı binalar
Özel amaçlı binaların mimarisi bunları tek bir kullanış biçimiyle sınırlar. Örnekler, camiler, kiliseler, tiyatro binaları, spor salonları. İşlevsel yararlılık söz konusu kullanım için süregelen bir talep olup olmadığına bağlıdır.

Fiziksel inceleme

• 
  Bir binanın fiziksel incelemesi binanın içi, dışı, mekanik sistemleri hakkında bilgi sağlar. Aşağıdakiler fiziksel inceleme sırasında not edilmesi gereken kalemler hakkında bir check-lıst olarak kullanılabilir:
  

A. Dış tanıtım

1. Yapı-altı

1. 
   Basamaklar
   

B. Döşeme

C. Temel direkleri veya kazıklar

D. Kolonlar

E. Payandalar

F. Kuşaklar

G. Temel duvarları

2. Yapı-üstü

A. İskelet - karkas

B. Yalıtım

C. Vantilasyon

D. Dış duvarlar

E. Dış kapılar

F. Pencereler, kafesler

G. Binanın yüzü

H. Çatı ve drenaj sistemi

I. Bacalar ve tesisatı havalandırma delikleri

J. Diğer özellikler

B. İç tanıtım

1. 
   İç duvarlar ve kapılar
   

2. Alanların bölünmesi

A. Depolama alanları

B. Merdivenler, rampalar, asansörler, yürüyen merdivenler, ve yük asansörleri

3. İç taşıyıcılar

A. Kolonlar ve kirişler

B. Döşeme sistemi (altdöşeme)

C. Tavanlar

4. Boya, dekorasyon ve fınıshıng

A. Bodrumlar

B. Yer döşemeleri

C. Pervaz ve süpürgelikler

D. Şömineler

5. 
   Çürümeye ve böcek hasarına karşı önlem
   
6. 
   Diğer özellikler
   

Ekipmanlar ve mekanik sistemler

1. Sıhhi tesisat

A. Borulama

B. Aygıtlar

2. Enerji kullanan sistemler

A. Sıcak su sistemleri

B. Isıtma sistemleri

1) ılık yada sıcak hava

2) sıcak su

3) buhar

4) elektrik

C. Yakıtlar

1) kömür

2) fuel oıl

3) doğal gaz

4) lpg

5) electrik

D. İklimlendirme ve vantilasyon sistemleri

E. Elektrik sistemleri .

3. Diğer ekipmanlar

a. Yangın korunma ve savaş fıre protectıon

b. Asansörler, yürüyen merdivenler ve yürüyen yollar ve rampalar

c. İşaretleşme, alarm ve anons sistemleri

d. Yük boşaltma üniteleri

e. Prosese yönelik tamamlayıcı ekipmanlar

Kalite ve durum analizi

• 
  Değerlemeci incelenen kalemlerin kalite ve durumunu analiz ederek açıklamalıdır. Bu inceleme aşağıdaki konulara ışık tutar:
  

1. Satış karşılaştırması yaklaşımı için mülkün karşılaştırılabilirliği

2. 
   Maliyet yaklaşımında maliyet ve amortisman belirlenmesi
   
3. 
   Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı için mülkün kira geliri üretme yeteneği
   

Bakımı gecikmiş kalemlerin tespiti

• 
  Değerlemeci bakımı gecikmiş veya gereken önlemin alınmasını veya tamir gerektiren kalemleri belirlemek durumundadır. Örnekler, boya rötuşları, kırık pencereler, yerinden çıkmış çatı olukları, eksik kiremitler, kırık kaldırım taşları
  

Kısa ömürlü kalemlerin belirlenmesi

• 
  Kısa ömürlü bileşenler kalan beklenen fiziksel ömürleri binanın kalan beklenen fiziksel ömründen daha kısa olan elemanlardır. Bu kalemler aşınma ve yıpranmaya tabidirler. Ancak değerlemeci değerleme tarihi itibarıyla bu kalemlerin yenilenmesi veya onarımını ekonomik olarak mümkün olsa bile dikkate almaz. Beklenen ömrü 20yıl olan 10-yıllık bir çatı kısa ömürlü kalemlere bir örnektir.
  

Diğer yapılanmalar

• 
  Değerlemeci ayrıca diğer yapılanmaları da kalite, uyumluluk, kullanışlılık toplam mülkün değerine olan katkı açısından incelemek ve analiz etme durumundadır.
  

A. Dış binalar

1. Garajlar

2. Ahırlar, kümesler,köpek kulübeleri

3. Ambarlar

4. Bekçi klübeleri

B. Arsa yapılanmaları

1. Yüzme havuzları, tenis kortları ve tekne iskeleleri

2. Avlu, sundurma ve verandalar

3. Çitler ve duvarlar

4. Bahçe düzenlemeleri

5. Yollar ve park alanları
Yapılandırma analizi

• 
  Değerlemeci toplam yapılandırmayı aşağıdaki açılardan incelemelidir:
  
  1. 
     Resmi yönetmelik ve kanunlara uygunluk
     
  2. 
     Çevreye ugunluk
     
  3. 
     Arsaya uygunluk
     
  4. 
     Yapılandırmalı olarak mülkün en yüksek ve en iyi kullanımı
     

• 
  Değerlemeci, değeri maksimize eden aşağıdaki faktörler açısından ideal yapılanma ve bina’yı araştırmak durumundadır. A. Fiziksel
  

b. Fonksiyonel

c. Dışsal

2. Yapılandırma analizi, mevcut yapılandırmanın ideal yapılandırmadan ne kadar az uzak olduğunu tespit etmeye çalışır.

3. Yapılandırma analizi aşağıdakiler de dahil olmak üzere alternatif kullanımlarla ilgili bilgi sağlar:

a.yenileme

b.çevirme

c.yıkma