BiRİNCİ BÖLÜm kira sözleşmesi § genel olarak

IV. Kiralananın kullanılmaması

1. Genel olarak

MADDE 323- Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.
Madde de; kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple, kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracının kira bedelini ödemekle yükümlü olduğu ve bu durumda kiraya verenin, yapmaktan kurtulduğu giderlerin kira bedelinden indirileceği belirtilmektedir. Kanunun 252. Maddesinde yer alan, aynı Kanunun 264. madde hükmünün saklı olduğuna ilişkin son fıkrası, Tasarıya alınmamıştır. Bunun sebebi; saklı tutulan durumun, Tasarının 330. maddesinde olağanüstü fesih yollarından birini oluşturan "önemli sebeplerle fesih" olarak düzenlenmiş olmasıdır. Kiracının kiralananı kullanamaması Tasarının 330. maddesinde tanımlanan önemli sebeplerden birine dayanmadığı takdirde, Tasarının 323. maddesi uygulama alanı bulacaktır. (Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 264 üncü maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları göz önünde tutulmuştur.)

• 
  324 MADDE’si 818 sayılı Borçlar Kanununun 252. maddesinin ikinci fıkrasını karşılamaktadır. İki fıkradan oluşan bu madde de, kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesinin sonuçları düzenlenmektedir. 252. maddenin kenar başlığında kullanılan "4. Kullanmanın mümkün olamaması" şeklindeki ibare, Tasanda "2. Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi" şeklinde ifade edilmiştir.
  

4.KULLANMANIN MÜMKÜN OLAMAMASI Madde 252 - Müstecir, kendi kusurundan yahut şahsında hadis olan mücbir bir sebebten dolayı mecuru kullanamadığı yahut mahdut surette kullandığı takdirde mucir, mecuru akit dairesinde kullanmağa hazır bulundurmuş oldukça; müstecir, kiranın tamamını vermekle mükellef olur.     Bu takdirde mucir, sarfıyattan tasarruf eylediği miktarı ve mecurun diğer suretle kullanılmasından elde ettiği menfaatleri kiraya mahsup etmeğe mecburdur.     Mucip akdin icrasını tahammül edilmez bir hale getiren sebepler hudusünde, iki tarafın akdi feshetmek hakları mahfuzdur.

2. Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi MADDE 324- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Maddenin birinci fıkrasında; kiracının, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri vermesi hâlinde, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için sorumlu tutulabileceği; hatta ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bularak, kira sözleşmesinden doğan borçlarından kurtulabileceği kabul edilmiştir. Bu hüküm ile bir yandan kendisine teslim edilmiş kiralananı kullanmayan ve ondan yararlanmayan kiracının sorumluluğunun devam edeceği öngörülmüş; diğer yandan, kiracıya, kiralananı geri vermek suretiyle, sözleşmeden doğan sorumluluğunu makul bir süre ile sınırlama olanağı sağlanmıştır. Bu düzenleme ile kiraya verenin menfaatleri de korunmuştur. Nitekim Tasarının 113. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan yollama uyarınca uygulanması gereken Tasarının 52. maddesinin birinci fıkrasında, zarar görenin zararın artmasında birlikte kusurunun bulunması halinde, hakime tazminatı indirme yetkisi verilmiştir. Ayrıca Yargıtay’ın yerleşmiş içtihadında kiraya verenin; kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için kiracıdan tazminat isteyebileceği (bilirkişi mütalâası göz önünde tutularak belirlenecek olan) kabul edilmektedir.

Maddenin ikinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 252. maddesinin ikinci fıkrasında olduğu gibi, "Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür." şeklinde, denkleştirme (mahsup) ilkesine uygun bir düzenleme yapılmıştır. (Maddenin düzenlenmesinde, konuya ilişkin öğreti ve uygulama ile kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 264. maddesinin birinci fıkrası göz önünde tutulmuştur.)

• 
  325. MADDE’si; "V. Takastan feragat yasağı" kenar başlıklı yeni bir maddedir.
  

V. Takastan feragat yasağı

MADDE 325- Kiracı ve kiraya veren, kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edemezler.
Maddede, takastan önceden feragat edilebileceğine ilişkin Tasarının 144. maddesindeki kurala kira ilişkisinden doğan alacaklar bakımından emredici bir istisna getirilmiştir. Madde hükmü şöyledir: “Kiracı ve kiraya veren, kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edemezler.” Bu madde hükmü ile kiraya veren ile kiracı arasındaki menfaat dengesi sağlanmıştır. (Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 265. maddesi göz önünde tutulmuştur.)

• 
  326. MADDE’si; 818 sayılı Borçlar Kanununun 263. maddesini karşılamaktadır. Bu madde de kira süresinin geçmesiyle sözleşmenin sona ermesi düzenlenmektedir. Kanunun kenar başlığında kullanılan "IV. Sükût ile tecdit" şeklindeki ibare, Tasanda "F. Sözleşmenin sona ermesi /1. Sürenin geçmesi" şeklinde değiştirilmiştir.
  

IV:SÜKUT İLE TECDİT: Madde 263 - İcar, muayyen bir müddetle akdedilip te bu müddetin hitamında mucirin malumatı ile ve muhalefeti olmaksızın mecurun kullanılmasına devam olunduğu yahut mukavelede fesih hakkında gösterilen ihbarı iki taraftan hiç biri yapmadığı takdirde, hilafına mukavele yok ise akit, gayri muayyen bir müddet için tecdit edilmiş sayılır.