Bursa serbest muhasebeci mali MÜŞAVİrler odasi

BURSA SERBEST MUHASEBECİ MALİ MÜŞAVİRLER ODASI

Sn. Mesut TOPÇU Beyefendi,
Odanızın 27 Mart 2010 tarihinde düzenlemiş olduğu toplantıda konuşmacı olmaktan büyük bir mutluluk duyduğumu belirtmek isterim. İlk olarak son derece aydın ve donanımlı meslektaşlarımla birlikte önemli bir vergisel konuyu tartışmanın bana da pek çok şey kazandırdığını tekrar vurgulamak istiyorum. Ayrıca her ilde bulunması arzu edilecek güzellik ve modernlikteki konferans binasını Odanıza kazandırmış olmanız vesilesiyle şahsınızda Oda Yönetimini bir kez daha kutluyorum.
Toplantıda sunduğum “Vergisel ve Hukuki Boyutlarıyla Arsa Karşılığı İnşaat İşleri” konulu seminerin “Soru-Cevap Bölümü”nde gelen bazı soruları zaman yetersizliği nedeniyle cevaplayamamış, yazılı olarak cevaplayacağımı belirtmiştim. Araya Kurumlar Vergisi beyanname döneminin girmesi ve takdir edersiniz işlerimizin son derece yoğunlaşması bu taahhüdümü biraz olsun geciktirdi. Öncelikle bunun için affınızı rica ederim. Aşağıda toplantıda zaman yetersizliği nedeniyle cevaplayamadığım sorulara kısa cevaplarım yer almaktadır.
Bu vesileyle göstermiş olduğunuz misafirperverliğe tekrar teşekkür eder, işlerinizde kolaylıklar dilerim.
Saygılarımla,
Dr. Şenol TURUT

SORULAR VE CEVAPLAR

SORU 1:
Karşılıklı faturalaşma olduğunda müteahhidin arsa sahibine keseceği faturada arsa bedelini inşaat maliyetine ilave ederek fatura etmesi gerekir mi ?
CEVAP 1:
Maliye İdaresi müteahhidin arsa sahibine keseceği konut/işyeri faturasının bu bağımsız bölümlerin emsal bedeli üzerinden düzenlenmesi gerektiği görüşündedir.
Bu görüşe katılmıyoruz. Çünkü, bu görüş gereği bağımsız bölümlerin emsal bedelleri esas alındığında bağımsız bölümün arsa bedelinin de “emsal bedelin” içerisine dahil edilmesi gerekir. Oysa bağımsız bölümlerin arsası müteahhidin değil, arsa sahibinin uhdesinde olduğundan bunun arsa sahibine devri söz konusu olamaz. Bu nedenle arsa sahibine kesilecek konut/işyeri faturalarının bu bağımsız bölümlerin arsa bedelini kapsamaması gerektiğini düşünüyoruz. Bize göre, arsa sahibine kesilecek fatura müteahhidin arsa sahibine teslim edeceği bağımsız bölümler için kendi bünyesinde yapmış olduğu inşaat maliyetlerinden ibaret olmalıdır.

SORU 2:
Arsa sahibi ve müteahhit, inşaatın teslimindeki KDV’nin müteahhit tarafından karşılanacağı, arsa sahibinden talep edilmeyeceği şeklinde noterden sözleşme yaptılar. Bu sözleşme geçerli midir ?
CEVAP 2:
Sözleşmede yer alan, KDV’nin müteahhit tarafından karşılanacağı hükmü geçerlidir. Tarafları bağlar.

SORU 3:

Arsa sahibine teslim edilen daireler takas değildir diyoruz, o zaman fatura kesilmeyecek

KDV hesaplanmayacaktır?
CEVAP 3:
Teorik olarak arsa karşılığı inşaat işinin bir trampa olduğu görüşüne katılmıyorum. Bunun gerekçelerini “Vergisel ve Hukuki Boyutlarıyla Arsa Karşılığı İnşaat İşleri” isimli kitabımda detaylarıyla anlattım. Ancak bu faturalaşma olmayacağı anlamına gelmez. Sadece faturalaşmanın farklı şekilde yapılması gerektiği kanaatindeyiz. Faturalaşma şekli ve dönemi ile ilgili görüşümüzü sunumdan da okuyabilirsiniz. Bununla birlikte Danıştay’ın bu işlerle ilgili genel yaklaşımının (farklı bir iki karar haricinde) fatura kesilmemesi ve KDV hesaplanmaması şeklinde olduğu söylenebilir.

SORU 4:
Daire karşılığı yapılan müteahhide taşeronluk işlerinde (sözleşme karşılığı) KDV nasıl hesaplanır? Örnek: 500.000 TL’lik işte 125.000 TL daire 375.000 çek ödemesi ile yapılırsa fatura hangi kısma kesilmeli?
CEVAP 4:
Sorudan anladığım, müteahhide bir taşeronluk hizmeti verilmekte ve hizmetin karşılığı bir daire ve bir miktar para ile tahsil edilmektedir. Bu durumda hizmet bedelinin bir kısmı ayni olarak ödenmiş olmakla birlikte, müteahhidin teslim ettiği daire için satış faturası kesmesi (125.000 TL’likl fatura) taşeronun da ayni olarak aldığı ödeme (daire) dahil tüm iş bedelini (örneğe göre 500.000 TL) müteahhide fatura etmesi gerekir.
SORU 5:
Arsa karşılığı işi yıllara sari inşaat işi olarak değerlendirip o şekilde mi vergilemek gerekir?
CEVAP 5:
Gerek Maliye gerek Danıştay arsa karşılığı inşaat işinin yıllara sari inşaat ve onarma işi kapsamında olmayacağı yani GVK’nun 42. maddesi kapsamına girmeyeceği görüşünde hem fikirdirler. Dolayısıyla bu işlerin bu kapsamda değerlendirilmesine gerek yoktur.
SORU 6:
Arsa sahibi mükellef değilse arsa sahibi nasıl fatura kesebilir?
CEVAP 6:
Maliye İdaresinin 30 seri nolu KDV Genel Tebliğinde ortaya koyduğu görüş gereği, arsa sahibinin arızi bir faaliyet olarak arsasını bağımsız bölüm karşılığında müteahhide tesliminde KDV uygulanmayacaktır. Ancak arsa sahibi arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürüyorsa, bu halde arsa sahibinin müteahhide yapmış olduğu teslim için KDV uygulanacaktır. Yani arsa sahibinin gayrimenkul alım satım faaliyeti artık arizilikten çıkmışsa o taktirde mükellefiyet tesis ettirerek bu teslim için fatura kesmelidir.


SORU 7:
Arsa karşılığı inşaat işlerinde bazı meslektaş arkadaşların maliyete ait KDV’yi yine maliyete yüklediğini görmekteyiz. Dolayısıyla devreden KDV bu durumda çıkmamakta, bir de bağımsız bölümler 150 m2’yi aşmıyor ve KDV iade gibi sorunlarla uğraşmamaktadırlar.

CEVAP 7:
İnşaatın yapımına ilişkin maliyet faturalarında gösterilen KDV’nin indirilmemesi yani gider yazılması ilk bakışta Maliyenin lehine bir işlemmiş gibi gözükmesin rağmen KDV Kanunu bu işleme izin vermemektedir. Şöyle ki, KDV Kanunun 58. maddesinde, “…mükellefçe indirilebilecek Katma Değer Vergisi, Gelir ve Kurumlar Vergisi matrahlarının tespitinde gider olarak kabul edilmez” hükmüne yer verilmiştir. Bu hüküm gereği inşaat maliyetlerine ilişkin KDV’nin indirilmeyerek maliyete atılması mümkün değildir.

SORU 8:
Şirketimiz daire karşılığı noterden arsa sahibi ile anlaşma yapıyor, daha sonra bu inşaatı başka bir taşerona daire karşılığı pas ediyor. Buradaki Kurumlar Vergisi ve KDV yönünden şirketin sorumluluğu hangi aşamada olmalıdır ? Tüm inşaat seviyesinde midir? Yoksa taşeronun inşaatı devir almak için şirkete vermeyi taahhüt ettiği daireler seviyesinde mi olacaktır ?
CEVAP 8:
Arsa sahibi ile şirketiniz arasındaki sözleşme arsa karşılığı inşaat sözleşmesi olup, buradaki şirketinizi bağlayan vergisel hususlar sunumda anlatıldığı gibidir. Ayrıca arsa payı karşılığı inşaat işini alan müteahhit bunu kısmen ya da tamamen alt taşerona yaptırabilir. Bu defa alt taşeron ile müteahhit arasındaki ilişkiyi GVK’nun 42-44. maddeleri açısından değerlendirmek gerekir. Eğer yapılan iş bir takvim yılını aşıyorsa müteahhidin alt taşerona ödediği istihkak bedelleri üzerinden %3 stopaj yapması gerekir. Bu devir şirketiniz ile arsa sahibi arasındaki ilişkiyi ve şirketinizin arsa karşılığı inşaat işi kapsamındaki sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

SORU 9:
Kat karşılığı inşaat işlerinde noterden sözleşme yaparsak arsa maliyet bedeli üzerinden harç, damga alınıyor ve 15-20 milyar TL noter ödemesi çıkıyor. Yakın kişiler arasında böyle bir ilişkide noterden sözleşme yapılmıyor. Ancak SGK’da dosya açılırken noterden sözleşme isteniyor. Noter de müteahhitlik sözleşmesi yapılıyor ve 250 - 300 TL masraf oluyor. Bu sözleşme de inşaat sahibi arsa sahibi müteahhit hizmet ifa eden görünüyor ve akabinde taşeron dosyası açılıyor. Yapılan bu sözleşme vergisel açıdan bir sorun yaratır mı?
CEVAP 9:
Öncelikle belirtelim ki, arsa karşılığı inşaat sözleşmesi gayrimenkul devrini içerdiğinden noterde ve düzenleme biçiminde yapılması gerekmektedir. Diğer bir deyişle bu sözleşmeler şekil şartına bağlanmış sözleşmelerdendir. Dolayısıyla yakın kişiler arasında noterde düzenleme biçiminde sözleşme yapılmaması halinde ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda sözleşmenin yok sayılması da dahil çok ciddi sorunların yaşanabileceği unutulmamalıdır. (Bu işlerin sözleşmeleri açısından ciddi önem arz eden bu konu hakkında detaylı bilgi için “Vergisel ve Hukuki Boyutlarıyla Arsa Karşılığı İnşaat İşleri” isimli kitabımın 37 ve devamı sayfalarındaki açıklamalara bakınız). Sorunun diğer kısmına gelince SGK için noterde yapılan sözleşme işin gerçek mahiyetini ortaya koymayan şekli bir sözleşme olduğu için vergisel anlamda bir bağlayıcılığı yoktur. Vergisel olarak aslolan vergisel muamelelerin gerçek mahiyetidir. Diğer bir deyişle İdare bu ilişkide arsa karşılığı inşaat işlerinin vergisel neticelerini arayacaktır.
SORU 10:
Arsa karşılığı gayrimenkul teslimlerinde; idare de yeni oluşan görüş; Bu teslimlerin, bir hizmet sözleşmesi sayılması gerektiği yönündedir. Siz bu görüşe ne dersiniz ?
CEVAP 10:
Bu görüşe tamamen katılıyorum. “Vergisel ve Hukuki Boyutlarıyla Arsa Karşılığı İnşaat İşleri” isimli kitabımda da, aslında müteahhit tarafından arsa sahibine bir inşaat hizmeti verildiği görüşünü savunmaktayım.

SORU 11:
ABC A.Ş. 01.06.2008 tarihinde yatırım amacıyla aldığı arsayı, 01.06.2009 tarihinde kat karşılığı müteahhitle anlaşmıştır. Kat karşılığı sözleşmede inşaatın % 70 tamamlandıktan sonra ABC A.Ş. tarafından 01.06.2011 tarihinde arsanın müteahhide tapuda teslimi yapılacaktır. Buna göre; kurumların en az iki yıl (730 gün) süreyle aktiflerinde kayıtlı olan gayrimenkuller KDV’den müstesna olacağı hükme bağlanmıştır. (KDV Kanunu Md.17/4-r)

• 
  2 yıllık süre hesaplanırken hangi tarihler baz alınacaktır.
  

01.06.2008 (Aktife giriş tarihi) – 01.06.2009 Kat karşılığı anlaşma tarihi mi?

01.06.2008 (Aktife giriş tarihi) – 01.06.2011 Kat arsanın müteahhide tapuda teslim tarihi mi ?

• 
  Trampa işlemlerinde (KDV Kanunu Md.17/4-r) söz konusu istisna hükmü uygulanıp uygulanmayacağı ?
  

CEVAP 11:
“Vergisel ve Hukuki Boyutlarıyla Arsa Karşılığı İnşaat İşleri” başlıklı kitabımın 323. sayfasında konuyla ilgili yapmış olduğum açıklamalar şöyledir :

“5281 sayılı Kanun’un 33. maddesiyle, 1.1.2005 tarihinden geçerli olmak üzere, KDVK’nun 17 maddesinin 4 fıkrasına r bendi olarak eklenen hüküm uyarınca, kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan gayrimenkullerin satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler KDV’nden istisna edilmiştir. Dolayısıyla, bir kurum en az 2 yıl (730 gün) süreyle aktifinde tuttuğu arsayı sattığında, bu satış KDV’den istisna olacaktır. Bu istisnanın uygulanmasında önemli bir şart da bu kurumun gayrimenkul ticaretiyle (alım, satımı ve inşasıyla) iştigal eden bir kurum olmaması ya da bu nevide bir kurum olsa dahi bu gayrimenkulün bu amaçla aktifte bulundurulmamasıdır.

Maliye İdaresinin uygulaması ve doktrindeki ağırlıklı görüş gereği, arsa payının müteahhide devri müteahhide yapılan bir satıştır. Maddede belirtilen gayrimenkullerin satış suretiyle devri şartı bu manada sağlanmış olmaktadır. Arsa sahibi maddede belirtilen diğer şartları da sağlarsa, yani gayrimenkul ticareti ile iştigal eden bir kurum niteliğinde değilse ya da bu gayrimenkul arsa sahibi kurum açısından “emtia” niteliği arz etmiyorsa, kanaatimizce en az 2 yıl aktifte kalmış arsanın müteahhide devrinde bu istisnanın uygulanması gerekir.
Nitekim, maddenin gerekçesinde, bu düzenlemenin, kurumların mali yapılarını güçlendirme amacını taşıdığı ifade edilmiştir. Kurumun aktifindeki yıllarca atıl durumda kalmış bir arsayı vererek karşılığında muhtelif şekillerde değerlendireceği bağımsız bölümler yaptırması, kurumun mali yapısını güçlendirme manasına gelmektedir. Bu nedenle de arsa payının devrinde bu istisnanın uygulanması maddenin konuluş amacına da uygundur.
Bu noktada arsasını müteahhide vererek karşılığında bağımsız bölümler elde eden şirketin gayrimenkul ticareti ile iştigal edip etmediği sorunu söz konusudur ki, kanaatimizce bu fiili gerçekleştirinceye kadar gayrimenkul ticareti ile uğraşmayan kurumun, istisna uygulandığı anda gayrimenkul ticareti ile iştigal ettiği söylenemez. Ne zaman ki, arsa sahibi kurum arsa payı karşılığı aldığı bağımsız bölümlerin ticaretini yapmaya başlar, örneğin devamlı bir şekilde satışını yaparsa o vakit, gayrimenkul ticareti ile iştigal etmiş hale gelir ve de bağımsız bölüm satışları için bu istisna uygulanmaz. ”
Ancak yukarıda belirttiğim görüşleri destekleyici bir tebliğ, mukteza ya da yargı kararı yoktur. Bu manada uygulama riski söz konusu olacağından Maliye’den mukteza istenmesi faydalı olur.
İki yıllık süre hususunda şahsi görüşümüz sunumda detaylı olarak açıklandığı üzere, inşaatın bittiği tarihte tamamlanacağı yönündedir. Ancak, Maliye idaresi arsanın tapuda müteahhide devrini vergiyi doğuran olay kabul ettiği gibi, arsanın fiilen müteahhide teslimini de bu kapsamda değerlendirmektedir. Bununla birlikte idare son dönemde vermiş olduğu bir muktezada fiili teslimi KDV’yi doğuran olay olarak değerlendirmemek suretiyle bu hususta görüş değiştirmiş olabileceği sinyalini vermiştir.
SORU 12:
Kat karşılığı inşaatta, arsa sahibine intikal eden arsaların ferdi mülkiyet tapuları çıkarılırken, tapu bu yeni bağımsız bölümlerin değerini en az bayındırlık birim fiyatı x m2 olarak almakta, oysaki arsa sahibine müteahhit firmasına verilen ya da kesilen fatura bedeli farklı olmaktadır. Arsa sahibinin yeni edindiği bu gayrimenkulü 3’ncü şahıslara satış yaparken tapu değeri mi, fatura değeri mi dikkate alınacaktır ?
CEVAP 12:
Müteahhit arsa sahibine teslim edeceği bağımsız bölümler için arsa sahibine bir fatura kesmelidir. Bu fatura Maliye İdaresine göre (30 nolu KDV Tebliği) bu bağımsız bölümlerin emsal bedellerini kapsamalıdır. Eğer kesilen fatura bu içerikte (tutarda) olursa, arsa sahibi bu faturayı bağımsız bölümlerin maliyet bedeli olarak kabul edebilir. Nitekim yapılacak bir satışta bunu aşan rakamın beyanı gündeme gelir. Eğer müteahhidin keseceği fatura bizim görüşümüzde de belirttiğimiz gibi müteahhidin arsa sahibine teslim edeceği bağımsız bölümler için yapmış olduğu inşaat maliyetlerini kapsarsa, bu defa arsa sahibi bu faturaya arsa maliyetini de ilave etmelidir.
SORU 13:
01.01.2006 tarihinden itibaren arsası kooperatife ait olmadığı için yapı kooperatifimiz Kurumlar Vergisi Mükellefi oldu. G.Vergi Beyannamesi ve Ba Bs veriyoruz. 03.07.2009 tarihinden sonra bütün yapı kooperatifleri KDV mükellefi yaptı.

Bu durumda bizim kooperatifimizde KDV mükellefi olmalı mı? Kooperatif tamamlandığı zaman üyelere daireleri verirken KDV hesaplamamız gerekecek mi? Kooperatifimize müteahhit firma % 18 fatura kesmektedir. Bu KDV’yi kooperatif maliyetine atmaktadır. Yapı kooperatif bitince KDV’yi nasıl göstermeliyiz.

CEVAP 13:
Bilindiği gibi, KDVK’nun 17/4-k maddesi gereğince, konut yapı kooperatiflerinin üyelerine konut teslimleri KDV’nden istisna idi. Dolayısıyla münhasıran üyelerine konut teslim eden yapı kooperatiflerinin KDV mükellefiyeti tesis ettirmelerine ve gerek bulunmamaktaydı. Ancak 5904 sayılı Kanun ile yapılan düzenleme ile 03.07.2009 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı almış konut yapı kooperatiflerinin üyelerine yapacakları konut teslimleri hariç olmak üzere, konut yapı kooperatiflerinin üyelerine yaptıkları konut teslimlerinde uygulanmakta olan KDV istisnası kaldırılmıştır.
Yürürlükteki mevzuat gereği inşaat ruhsatı, arsa kime ait ise onun adına düzenlenmektedir. Diğer bir ifade ile inşaat ruhsatı, arsa kooperatife ait ise kooperatif adına, kat karşılığı inşaat işi yapılıyorsa kooperatif adına değil arsa sahibi adına düzenlenmektedir. Dolayısıyla, arsası kendisine ait olan konut yapı kooperatiflerinin üyelerine yapacakları konut teslimlerinde, bina ruhsatı tarihine bakılacaktır. Bina inşaat ruhsatı 03.07.2009 tarihinden önce alınmışsa, konut yapı kooperatiflerinin üyelerine yapacakları konut teslimleri, herhangi bir tarih ve metrekare sınırlaması olmaksızın Kanun’un geçici 28. maddesi uyarınca KDV’den istisna edilecektir.
Bununla birlikte üyelerine teslim etmek üzere kat karşılığı konut inşaatı yapan konut yapı kooperatifleri ile arsası kendisine ait olmakla beraber 03.07.2009 tarihinden itibaren bina inşaat ruhsatı alan konut yapı kooperatiflerinin 03.07.2009 tarihinden itibaren üyelerine yapacakları net alanı 150 m²’ye kadar konut teslimleri % 1, net alanı 150 m² ve üzeri konut teslimleri ise % 18 oranında KDV’ye tabi olacaktır.
Sorunuzdan anlaşıldığı üzere, arsa kooperatifinize ait olmadığından (bina inşaat ruhsatınız bulunmadığından) kooperatifinizin üyelerine yapacağı konut teslimlerinde KDV uygulanacaktır. Bu nedenle vergi dairesine başvurarak KDV mükellefiyeti tesis ettirmeniz gerekir. Ayrıca işlemleriniz KDV’ne tabi olacağından bu güne kadar indirmeyip inşaat maliyetine attığınız KDV’ler ile 3.7.2009 tarihinden itibaren tarafınıza düzenlenecek faturalarda gösterilen KDV’leri genel esaslar çerçevesinde indirmeniz mümkündür.

SORU 14:
Gerçek kişi gayrimenkulü elde ettiği tarihten 5 yıl geçmedikçe yaptığı satış gelir vergisine tabidir. Bu gerçek kişi gayrimenkulünü kat karşılığı bir müteahhide verdiğinde 5 yıllık süre konusundaki görüşünüz.
CEVAP 14:
Değer artış kazançlarının vergilendirilmesinde gayrimenkulün elde tutma süresi bakımından bir sınırlama getirilmiştir. Buna göre gayrimenkulde ortaya çıkan değer artışının vergilendirilebilmesi için, bu değer artışının belli bir süre içerisinde gerçekleştirilmiş olması şartı aranmaktadır. Nitekim yasal düzenleme uyarınca gayrimenkulün iktisap tarihi ile elden çıkarma tarihi arasındaki süre “beş yılı” aştığında, bu gayrimenkulün devrinden elde edilen kazanç değer artış kazancı sayılmamakta ve vergiye tabi tutulmamaktadır. Bu düzenleme arsa karşılığı inşaat işlerinde arsa sahibinin müteahhide arsa payını devri açısından da geçerlidir. Arsa payını müteahhide devreden arsa sahibi, bu arsayı 5 yıldan (1.1.2007 tarihinden önce iktisap etmişse 4 yıldan) fazla elinde tutmuşsa, bu devirden elde edilen gelir, değer artış kazancı sayılmayacak, dolayısıyla vergiye tabi tutulmayacaktır. (Arsa sahibi gayrimenkul alım satımı işleriyle sürekli olarak iştigal ediyorsa, elde edilen kazanç ticari kazanç olarak değerlendirileceğinden bu açıklamalar dışındadır.)

SORU 15:
Şirket aktifinde 2 yıldan fazla duran arsanın kat karşılığı müteahhide verilmesinde kurumlar vergisi istisnası uygulanabilir mi?
CEVAP 15:
Bilindiği üzere, KVK’nun 5/1-e maddesi uyarınca kurumun aktifinde 2 yıldan fazla kalan bir gayrimenkulün devri suretiyle elde edilen kazançların %75’i maddedeki diğer şartların da sağlanması halinde kurumlar vergisinden muaftır. Maddede öngörülen şartlardan birisi de satış bedelinin satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesidir. Maliye İdaresi bu şartı satış bedelinin “parayla-para olarak” tahsil edilmesi gerektiği şeklinde yorumlanmaktadır. Nitekim, 5520 sayılı KVK’na ilişkin 1 seri nolu KVK Genel Tebliği’nde “ …söz konusu aktif kalemlerin para karşılığı olmaksızın devir ve temliki, trampası gibi işlemler istisna kapsamına girmemektedir. Kat karşılığında arsa devrinde olduğu gibi, bir mal veya hakkın başka bir mal veya hak ile değiştirilmesini ifade eden trampa işlemlerinde de söz konusu istisna hükmü uygulanmayacaktır.” şeklinde bir belirleme yapılmıştır. Bu istisnanın arsa karşılığı inşaat işlerinde de uygulanması gerektiğini düşünüyoruz. (Gerekçeler için bkz. Adı geçen kitabımızın 246-247. sayfaları) Ancak yargının bu hususta ne görüşte olduğu bilinmediğinden Tebliğ ile yapılan bu düzenlemeye aykırı bir uygulama ciddi anlamda risklidir.

SORU 16:
Arsa payı karşılığı yapılmış sözleşmelerinde taraflardan birinin kooperatif olması durumunda kooperatifin vergisel durumu ne olur? KDV ve Kurumlar vergisi mükellefiyeti gerekir mi?
CEVAP 16:
Aslında bu sorunun cevabı tüm anlattığımız alternatiflerin kooperatif açısından değerlendirilmesini kapsayacağından uzundur. Bu manada kooperatifin arsa sahibi ya da müteahhit olmasının konumuz işlerde arsa sahibi ile müteahhit arasındaki vergisel ilişkileri değiştirmediğini belirtelim. Örneğin kooperatif arsa sahibi ise, Maliye İdaresinin anlayışına göre arsanın müteahhide devri KDV’ne tabi olacaktır. Müteahhit de kooperatife keseceği bağımsız bölüm faturalarını KDV’li düzenlemeleridir. Kurumlar vergisi açısından konu aşağıda irdelenmiştir.
SORU 17:
Arsa sahibinden henüz tamamlanmış bir bağımsız bölüm satın aldık. Belediye’de değeri arsa olarak 45.000 TL çıktı ve biz bu değer üzerinden tapu harcını ödeyerek kat irtifakı tapusunu üzerimize aldık. Ancak aslında biz bağımsız bölümün tamamlandığını varsayarak 250.000 TL bedel ödedik. Kat tamamlandığı zaman teslim alırken inşaat firması ile aramızda yapmanız gereken bir işlem var mı? Özellikle ödenmesi gereken tapu harcı veya başka ödemeler)

Not: Bağımsız bölümün değeri 250.000 TL. Biz 45.000 TL üzerinden tapu harcı ödedik. Çünkü şu anki arsa olarak değeri budur. Bu konuda ne yapmalıyız.

CEVAP 17:
Harçlar Kanununun 63 üncü maddesi uyarınca kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harcın, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanması gerekir.
İşlemde kat irtifakı kurulmuş gayrimenkulden bir adet bağımsız bölüm, müteahhitten 250.000 TL’ na satın aldığınızı, bu işlemin güvencesini oluşturmak üzere de tapuda kat irtifaklı arsa tapusu devri yapıldığını belirtmişsizin. Bu halde, kat irtifaklı arsa tapusunun devrine ilişkin tapu harcı, arsanın emlak vergisi değeri üzerinden değil, tamamlanarak ileride teslim edilecek dairenin devir bedeli olan 250.000 TL üzerinden beyan edilerek ödenmesi gerekirdi.
Tapuda bu bedelin gösterilmediğinin, harcın gerçek devir ve iktisap bedelinden daha düşük bir bedel üzerinden beyan edilip ödendiğinin tespiti halinde, aradaki farka isabet eden harcın %25 oranında vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte talep edilmesi riski vardır.


SORU 18:
2-3 bloklu inşaatlarda önce tamamlanan bloklara yapı kullanma izni alındığında fatura kesilmektedir. Bu durumlarda çevre düzenlemesi gibi ortak giderleri maliyete verirken nasıl bir yol izlemeliyiz ?
CEVAP 18:
Yapı kullanma izni alınıp faturası kesilen yani artık hasılat olarak dikkate alınan bloklarla ilgili olarak daha sonraki dönemlerde ortaya çıkan çevre düzenlemesi gibi ortak giderlerden önceki dönemde biten işe de pay verilmesini ve bu payın doğrudan gider yazılması gerektiğini düşünüyoruz.
SORU 19:
Arsa sahiplerine kesilen faturalardaki KDV’leri almadığımız halde beyannameye ekliyoruz. Özellikle dükkan teslimlerinde şirketlerin KDV iadesinde zararı oluyor. Bu durumda nasıl bir yol izlemeliyiz.
CEVAP 19:
Bu KDV’ler zaten arsa sahibinin ödemesi gereken tutarlardır. Ancak bu işlerde arsa sahibi genellikle hiçbir masraf ve vergiye katılmamakta dolayısıyla bu vergi müteahhidin üzerinde bir yük olarak kalmaktadır. Aslında müteahhit de bu vergiyi arsanın maliyetinin bir parçası olarak kabullenmektedir.

SORU 20:
Kat karşılığı inşaat bittiğinde, KDV iadesi hakkı doğmaktadır. İade ile ilgili nelere dikkat etmek gerekiyor?
CEVAP 20:
Kat karşılığı inşaatta müteahhidin arsa sahibine 150 m2’nin altında konut teslimiyle ilgili olarak kestiği faturalar ya da yine kendi uhdesinde kalan 150 m2’nin altındaki konutları 3’üncü kişilere satışları nedeniyle KDV iadesi gündeme gelebilecektir. Düşük oranlı KDV iadesi başlı başına her detayı önemli bir mesele olup, detayları hakkında mutlaka ilgili YMM’niz ile görüşmeniz gerekir. Biz sadece burada bir iki hususa dikkat çekmekte fayda görüyoruz.
Öncelikle belirtelim ki; KDV iadesinin talep edilebilmesi için bağımsız bölümlerin tamamlanarak teslim edilmiş ve faturasının kesilmiş olması gerekir. Nitekim inşaatın başında ya da muhtelif aşamalarında yapılan bağımsız bölüm satışları (topraktan satış) faturası kesilmiş olsa dahi KDV iadesi hakkı doğurmaz.
İade işlemleri için, KDV hesaplarının ve maliyet hesaplarının baştan itibaren bu iadenin tutarının tespitini kolaylaştırıcı biçimde ve gerekli ayrıntıda tutulması önem arz etmektedir.
Ayrıca Gelir İdaresi Başkanlığınca verilen bir mukteza bu işlerdeki iade sisteminde önemli bir değişiklik yaratılmıştır. Bu muktezaya göre; konut ile birlikte teslimi yapılan eşyalar (jakuzi, mobilya, beyaz eşya, taşınabilir klima gibi) için bu eşyaların tabi olduğu KDV oranı uygulanacaktır. Dolayısıyla konut ile birlikte teslim edilen bu eşyaların temininde ödenen KDV genel esaslara göre indirim konusu yapılabilecek ancak, konut satışına ilişkin iade hesabına dahil edilmeyecektir. Yine muktezada konutların ortak kullanımına ait olan ve sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere yapılan alanlara (havuz, bahçe düzenlemesi, pergole vb.) ilişkin ödenen vergilerin indirim konusu yapılabileceği ancak, konut satışına ilişkin iade hesabına dahil edilmeyeği belirtilmiştir.
SORU 21:
Arsa sahibi olan bir konut yapı kooperatifi arsasını bir müteahhide kat karşılığı sözleşme yapması halinde kooperatifin kurumlar vergisi muafiyeti açısından durumu nedir?
CEVAP 21:
Bilindiği üzere bir kooperatifin kurumlar vergisi muafiyetinden yararlanabilmesi için ana sözleşmesinde sadece ortaklarla iş görülmesine ilişkin hüküm bulunması ve fiilen de bu hükme uyulması gerekmektedir. Oysa yapı kooperatiflerinin arsalarını kat karşılığı vererek işyeri veya konut elde etmeleri ortak dışı işlem sayılmıştır. Bununla birlikte, bu kooperatiflerin, her bir hisse için bir işyeri veya konut elde etmesi halinde, bu mahiyetteki arsa karşılığı inşaat işi ortak dışı işlem olarak kabul edilmemektedir.

SORU 22:
Yapı ruhsatı arsa sahibine aittir. Kooperatifin KDV, geçici ve kurumlar vergisi yönünden değerlendirir misiniz? (Maliye-Danıştay çatışması) Not:Yapı ruhsatı 1995’dir.

Yapı kooperatiflerinde KDV’de;

- Yer sahibine (konut) tesliminde yüzde kaç uygulanır?

- Yer sahibine işyeri tesliminde hangi oran?

- Kooperatif üyelerine konut tesliminde hangi oran uygulanır?
CEVAP 22:
Konunun bir kooperatife yapılan inşaat işleri boyutu bir de kooperatifin yaptığı teslimler boyutu vardır.
Öncelikle kooperatife yapılan işler boyutunu irdeleyelim. Bilindiği üzere KDV Kanunu’nun geçici 15. maddesinde, 29.07.1998 tarihinden önce inşaat ruhsatı alınmış inşaatlara ilişkin olarak konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri KDV’den istisna edilmiştir. Ruhsatın bu tarihten sonra alındığı işlerde ise oran %1 olarak belirlenmiştir. Gerek KDV istisnasının gerek düşük oranlı KDV’nin uygulanabilmesi için yasada öngörülen şartlar, işin konut yapı kooperatifine yapılması,  yapılan işin inşaat işi olması ve taahhüde dayanmasıdır. Oysa Maliye İdaresi 5 sayılı KDV Sirküleri ve 106 sayılı KDV Genel Tebliğinde konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat ve taahhüt işlerinde istisna veya indirimli KDV oranı uygulanabilmesi için, inşaat yapı ruhsatının veya inşaatın yapıldığı arsanın tapu sicilinde inşaat taahhüt hizmetini alan kooperatif tüzel kişiliği adına tescil edilmiş olması gereğini ileri sürmüştür.

Bu belirleme uygulamada gerçekten de ciddi bir kargaşaya neden olmuştur. Şöyle ki, olaylara sıra ile bakarsak; Danıştay Maliye Bakanlığı’nın 2003/5 sıra no.lu KDV sirküleri ile yaptığı düzenlemeyi iptal etmiştir. Bakanlık, sirkülerin iptali üzerine aynı çerçevede 106 seri no.lu KDV genel tebliğini yayınlamıştır. Danıştay, Bakanlığın 106 seri no.lu KDV genel tebliği ile yaptığı düzenlemenin yürürlüğünü durdurmuştur. Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu, 2003/5 sıra no.lu sirküleri iptal eden Danıştay dairesi kararının yürütmesini durdurmuştur. Yine Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu, 2003/5 sıra no.lu sirküleri iptal eden Danıştay 4. Dairesi’nin kararını da bozmuştur. Netice olarak Maliye Bakanlığı’nın 2003/5 Sıra No.lu KDV Sirküleri halen yürürlüktedir.

Uygulamada çoğu kooperatif arsayı finanse etmemekte kat karşılığı olarak bu işe girişmektedir. Dolayısıyla çoğu kez iş tamamlanıncaya kadar arsa sahibi olamamaktadır. Buna bağlı olarak da yapı ruhsatının veya inşaatın yapıldığı arsanın kooperatif adına kayıtlı olması mümkün değildir. İdarenin bu durumu bile bile Yasada belirtilmemiş böyle bir şartı ısrarla diretmesi istisnanın çerçevesini kısıtlamaktadır.
Kooperatifin teslimlerine ilişkin kısım ise yukarıda anlatılmıştır.

SORU 23:
Bir konut yapı kooperatifi yaptığı inşaatta hem konut hem de işyeri bulunmaktadır. Muhasebe sisteminde indirilecek KDV’leri ayrı hesapta toplamaktadır.

Konut tesliminde KDV % 1 işyeri tesliminde ise KDV % 18’dir. Kooperatif fatura kestiği zaman indirilecek KDV toplamının tümü hesaplanan KDV’ye (ödenecek) mahsup edebilir miyiz ?

CEVAP 23 :
Bir sistemde girdi (indirilecek) KDV, aynı sistemdeki yaratılan (hesaplanan) KDV’den indirilmesi mümkündür. (KDV md. 29) Bu KDV’lerin oranlarının farklı olması indirim mekanizmasını etkilemez.
SORU 24:
Arsa sahibi adına düzenlenen yapı denetim faturalarının müteahhit tarafından giderleştirilip giderleştirilemeyeceği ve KDV karşısındaki durumu nedir?
CEVAP 24:
Aslında bu soru sunum sırasında cevaplanmıştır. Ancak bu konuyla ilgili yoğun soru geldiği için cevabı burada tekrarlamakta fayda görüyoruz.
Bilindiği üzere uygulamada arsa karşılığı inşaat işlerinde genellikle arsa sahibi işin tüm masraflarının müteahhit tarafından karşılanacağı yönünde anlaşmakta, bu irade çoğunlukla sözleşmeye yansıtılmaktadır.
Maliye İdaresi tarafından verilen muktezalara göre, 4708 sayılı Yapı Denetim Kanunu ve bu Kanunun uygulanmasına ilişkin olarak yayımlanan yönetmelik hükümlerine göre, yapı denetim hizmetinin faturası yapı sahibi adına düzenlendiğinden ve yapı sahibi de arsa sahibi olacağından; bu faturada gösterilen bedellerin müteahhit tarafından gider olarak kaydedilmesi ya da inşaat maliyetlerine intikal ettirilmesi mümkün değildir. İdare muktezalarda bu işleme ilişkin KDV’nin de yine KDV Kanununun 29/1-a maddesine göre hesaplanan KDV’den indirilemeyeceğini belirtmektedir.
Taraflar bu masrafların müteahhit tarafından karşılanacağını sözleşmede açıkça beyan etmişlerse, sırf fiili (yasal) imkansızlık nedeniyle arsa sahibi adına düzenlenen faturanın müteahhit tarafından giderleştirilemeyeceği yönündeki bu yaklaşıma katılmak mümkün değildir. Nitekim, taraflar bu sözleşmeyi bir miktar daire bir miktar para şekline dönüştürseler, arsa sahibine ödenen ilave para nasıl ki, arsanın maliyeti olarak dikkate alınabiliyorsa, aynı şekilde arsa sahibi adına ödenen bu tür masrafların da arsa maliyetine atılması gerekir.
Netice olarak katılmamakla birlikte son dönem muktezaları belirttiğimiz yönde olduğundan aksi uygulamanın tarhiyat riski de göz önünde bulundurulmalıdır.