Caner akkaya

2.3. Konut Mülkiyetinin Kazanılmasında Tescilin Sebebe Bağlılığı

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında, kazanma sebebi, mülkiyeti devir borcu doğuran bir borçlandırıcı işlemden ibarettir. Eşya hukukunda tapu siciline hakim olan ilkeler, taşınmaz üzerindeki ayni hakkın kazanılmasını kural olarak tapu kütüğüne tescil şartına bağlamıştır. Hukukumuzda tapu sicili, ayni sistem adı verilen, her taşınmaz için kütükte ayrı sayfa açılması ilkesine dayanmaktadır. Böylece her taşınmaz üzerinde yer alan ayni haklar, bu sayfada yer alarak taşınmazın bir tür kimlik belgesi olacaklardır.

Ayni hakların kazanılmasının, tapu kütüğüne tescil şartına bağlanması TMK. m. 1022/I “Ayni haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır ve aynı kanunun 705/I. maddesinde “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur” hükümleri ile düzenlenmiştir. Bu anlamda taşınmaz mülkiyetinin kazanılması açısından tescil kurucu bir unsur olarak ortaya çıkmaktadır. Bu durumun istisnalarını teşkil eden tescilsiz kazanma halleri konumuz açısından ilgili bulunmadığından burada açıklanmayacaktır.

Gayrimenkul mülkiyetinin kazanılmasında, tescil zorunlu bir unsur olmakla birlikte tek başına yeterli değildir. Tapu memurunun idari bir işlemi olan tescil, mülkiyetin kazanılması için gerekli diğer kurucu unsurları ve kazanma sebebini kapsamalıdır. Bu anlamda tescilin geçerli bir hukuki sebebe dayanması gereklidir. TMK. m. 1024 hükmünde “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur” denilerek kanun koyucu tarafından bu durum ortaya konulmuştur. Geçerli bir borçlandırıcı işlemle mülkiyetti devir borcu altına giren taşınmaz maliki, ifa için gerekli tasarruf işlemini tapu memuru önünde yapmalı ve TST. m. 11 ve m. 12 hükümlerince, tescili yazılı olarak talep etmelidir¹⁸.