Caner akkaya

İKİNCİ BÖLÜM

MORTGAGE VE TÜRKİYE’DE MORTGAGE UYGULAMASI “KONUT FİNANSMANI SİSTEMİ”
1. MORTGAGE SİSTEMİ VE TÜRKİYE’DE DÜZENLENME AMACI

1.1. Mortgage Sistemi

1.1.1. Genel Olarak

İpotek ya da rehin anlamına gelen ve “kira öder gibi ev sahibi olma” yöntemi olarak bilinen mortgage sisteminde, konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşları tarafından 20-30 yıla varan vadelerle kredi temin edilmekte, bunun karşılığında da alınan konut üzerine ipotek tesis edilmektedir. Bir başka anlatımla mortgage sistemi; kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal işlemler yoluyla konut alımı, konutların yenilenmesi ve güçlendirilmesi için ipotek teminatlı kaynak kullandırılması anlamına gelmektedir.

Uzun vadeli konut finansmanı sisteminde, finans kuruluşu, müşterinin talep ettiği bir gayrimenkulü peşin olarak satın alarak müşteriye devretmekte, müşterinin bankaya olan borcunun karşılığı olarak da gayrimenkul, konut kredisini vermiş olan finans kuruluşu tarafından kendi lehine ipotek edilmektedir. Müşteri de bankaya olan borcunu, önceden belirlenmiş belli bir ödeme planına göre vade sonuna kadar aylık ödemeler yapmak suretiyle kapatmaktadır.

Yurtdışında uzun zamandır uygulanmakta olan mortgage sisteminde, hem bankalara konut kredilerinde kullanılmak üzere uzun vadeli fon sağlanabilmesi, hem de gayrimenkule dayalı yatırım aracı arayışında olan yatırımcılara alternatif yatırım araçları sunulabilmesi imkanı yaratılmaktadır.

Dünyada uygulanan konut finansman sistemleri incelendiğinde temel olarak;

- Konut finansmanının ipoteğe dayalı menkul kıymetlerle finanse edildiği Amerikan modeli,

- Almanya ve Danimarka’da uygulanan ipotek bankaları

Olmak üzere iki model dikkati çekmektedir.

Dünya uygulamasında genel olarak bu iki modelden söz etmekle birlikte, hiçbir ülkenin konut finansman sistemi, bir diğer ülke ile bire bir örtüşmemekte olup, uygulamada her ülke konut finansmanına yönelik modeli kendi ihtiyaçları doğrultusunda şekillendirmiştir.

Mortgage sürecinde, kredi almak isteyen bireyler ya doğrudan, ya da mortgage brokerlik firmaları aracılığı ile krediyi almak için talep yaratmakta, müşteriye parayı veren finansal kuruluşlar da kredi karşılığında imzalatılan sözleşmeleri, ya kendi yatırım portföyünde tutarak ya da paketler haline getirerek ikincil piyasada satmaktadırlar.

İkincil piyasadaki kuruluşlar da, satın aldıkları bu sözleşmeleri menkul kıymetleştirme işleminden geçirerek, bu menkul kıymeti satarak, sistem için fon sağlamaktadırlar.

Birincil piyasa, finans kuruluşlarının kişilere doğrudan verdiği kredilerden oluşmakta olup, burada teminat olarak, çoğunlukla tüketicinin ödeme gücü ve almak istediği konut dikkate alınır.

İkincil piyasada ise, finans kuruluşları veya kurumlar bu kredileri satın alıp, yurt dışından veya yurt içinden yatırımcılara satmaktadır.