Caner akkaya

2.2.2.1. İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler

5582 Sayılı Kanunun sekizinci maddesi ipotek teminatlı menkul kıymetlerle ilgilidir. Madde ipotek teminatlı menkul kıymetlerin oluşturulması ile ilgili bir düzenleme içerir.

İpotek teminatlı menkul kıymetler; ihraççıların genel yükümlülüğü niteliğinde olan ve oluşturulan teminat havuzundaki varlıklar karşılık gösterilerek ihraç edilen borçlanma senetleridir. İpotek teminatlı menkul kıymetler bankalar ve ipotek finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilebilir.

5411 Sayılı Bankacılık Kanunu'na göre faaliyet gösteren mevduat bankaları, katılım bankaları ile yatırım ve kalkınma bankalarının hepsi ipotek teminatlı menkul kıymetler ihraç edebileceği gibi, ipotek finansman kuruluşları da ipotek teminatlı menkul kıymet ihraç edebilir.

İpotek teminatlı menkul kıymetler;

- İhraççının borçlanma senedidir.

- Tüketiciler konut kredilerini geri ödeyemeseler dahi, ihraççı menkul kıymet geri ödemelerini yapmakla yükümlüdür.

- İhraççının genel yükümlülüğüne ek olarak, konut kredilerinden kaynaklanan alacaklar yatırımcılar için teminat oluşturur.

- İhraççının iflası durumunda yatırımcılar ilgili kredi alacakları üzerinde öncelikli hak sahibidir.

- İhraççının iflası durumunda, menkul kıymet geri ödemeleri tamamlanana kadar, ilgili kredi alacaklarından elde edilen gelir, ihraççının diğer alacaklılarına (kamu alacakları dahil) ödenemez ve münhasıran menkul kıymetlerin geri ödemelerinde kullanılır. Tüm menkul kıymetler ödendikten sonra artan bir meblağ olması durumunda, bu meblağ iflas masasına devredilir kredi alacaklarının yeterli olmaması durumunda menkul kıymet sahipleri iflas masasındaki varlıklar üzerinde diğer alacaklılarla aynı haklara sahiptir.

İhraççılar, ipotek teminatlı menkul kıymetlerin teminat olan varlıkları, diğer varlıklardan ayrı olarak, oluşturacakları teminat havuzu içerisinde izlemekle yükümlüdür. Teminat havuzuna dahil edilen varlıklara ilişkin kayıtların tutulmasına yönelik usul ve esaslar, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun uygun görüşü alınmak suretiyle Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenir. Sermaye Piyasası Kurulu, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun uygun görüşü alınmak şartıyla, teminat havuzuna dahil edilen varlıklara kayıtların, ihraççının yanı sıra ayrı bir kayıt kuruluşu tarafından da tutulmasını zorunlu tutabilir.

Teminat havuzunu oluşturanları sıralamak gerekirse;

- Yapı kullanma izni almış konut ve diğer gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacaklar,

- İkame varlıklar,

- ve bunların riskten korunması amacı ile yapılan sözleşmeler.

Yukarıda sayılanların dışında kalan varlık ve alacaklar teminat havuzuna dahil edilemezler.

Gelişmiş ülkelerde ipotekli menkul kıymetlerin kullanılması uzun bir geçmişe dayanmaktadır. Bu ülkelerdeki sermaye piyasaları konut finansmanı için uzun dönemli finansman sağlanması için cazip ürünler sunmaktadır. İpotekli menkul kıymet ihracı (teminatlı tahvil, daha karmaşık üretilmiş finans ürünleri vb.) konut finansmanı sağlayan kuruluşların bu fonlama kaynaklarına daha kolaylık sağlarken, risklerini daha iyi yönetme ve dağıtma imkanı tanımıştır. Şöyle ki;

- Sermaye piyasalarından ipotekli menkul kıymet ihraç etmek suretiyle fonlama sağlanması ipoteklerin likiditesini artırmakta, böylelikle hem konut finansmanı kuruluşlarının hem de tüketicinin riskinin azalmasını sağlamaktadır.

-Sermaye piyasaları bu menkul kıymetleri ihraç etmek suretiyle kaynakların uzun dönemli kullanılması için çok önemli bir faktör olan bir aktifin makul bir süre ve değerde tasarruf edilmesine imkan tanıyan bir hizmet sunmaktadır. Uzun dönemli fonlama kaynaklarına erişimin sağlanması sistemdeki likidite riskini azaltmakta ve konut alanların kredilerini geri ödeme güçlerini artırmaktadır.

- İpotekli menkul kıymetler birincil piyasalarda rekabetin artmasına imkan tanımaktadır. Sermaye piyasasında fonlama kaynaklarının oluşturulması, finansman sağlayan kuruluşların fonları toplamak için pahalı fonlama kaynaklarını (örneğin şube ağları) tercih etmelerini engellemektedir.

- Rekabetin ve uzmanlığın artması konut finansman sisteminin etkinliğini artırmakta, maliyet ve marjların düşmesini sağlamaktadır.

-Sermaye piyasası fonlama araçları, kredi vadelerinin uzamasını sağlamaktadır. Kısa dönem yükümlülükleri olan finansman kuruluşları genellikle kısa dönem ipotek imkanı tanınmaktadır. Uzun dönemli konut kredileri özellikle düşük faizli ortamda bireylerin ödeme gücünü artırabilmektedir.²⁹

İpotek teminatlı menkul kıymetler bir çok yönüyle ipoteğe dayalı menkul kıymetlere benzemektedir. Her iki üründe sermaye piyasalarında borç menkul kıymetlerinin ihracı için ipotek kredilerinin teminat olarak kullanılması esasına dayanmaktadır. En uzun soluklu ipotek teminatlı menkul kıymet piyasası Alman Pfandbriefe'dir. Hollanda, İrlanda, İspanya ve İngiltere gibi diğer Avrupa piyasalarında da ipotek teminatlı menkul kıymet piyasaları bulunmaktadır.

Bu sermaye piyasası araçlarının Türkiye'de konut finansman fonlarına erişimi ve tüketicilerin geri ödeme güçlerini artıracağı, konut finansmanı sağlayan kuruluşların ise, likiditelerini artıracağı ve risklerin daha iyi yönetilmesine katkı sağlayacağı düşünülmektedir. Ancak konut finansmanından beklenen başarının sağlanması için diğer ülke örneklerinin göz önünde bulundurulmasında fayda vardır. Söz konusu ülke deneyimlerinden elde edilen bazı sonuçlar şu şekilde özetlenebilir;

- Bir ülkenin ipotekli menkul kıymetleri ihraç etmeden önce yeterli yasal, düzenleyici ve birincil ve ikincil piyasa altyapısın oluşturması yeterli koşul değil, bir zorunluluktur.

- Kamu sektörünün ipotekli menkul kıymet ihracında aktif rolü oynaması konut finansman sisteminin başarısını her zaman garanti etmemektedir. Sermaye piyasası fonlaması için hem yatırımcılar hem de piyasa aktörleri tarafindan gerekli talebin olması önemlidir. Kamunun en önemli rolü, düzenleyici olması yanında, menkul kıymet ihracı ve yatırımı önündeki engelleri kaldırmak ve konut finansmanı için gerekli yasal ve düzenleyici çerçeveyi oluşturmaktır.

- Sermaye piyasası araçlarından daha basit olanların daha başarılı olduğu gözlemlenmiştir. Sermaye piyasası aracları içinde en etkin araç genellikle tahvil ihracı olmaktadır. İpotek teminatlı menkul kıymetler genellikle sermaye sorunu olmayan, güçlü ve istikrarlı bir bankacılık sektörünün varlığında ve portföy çeşitliliği olan yüksek aktif kalitesine sahip konut finansmanı kuruluşlarının olduğu bir sistemde beklenen etkiyi yaratabilmektedir.