Caner akkaya

KISALTMALAR CETVELİ

ABD Amerika Birleşik Devletleri

A.Ş. Anonim Şirket

BK. Borçlar Kanunu

BSMV Banka Sigorta Muamele Vergisi

CDO Commercial Debt Obligations/ Teminatlı Borç Yükümlülükleri

GNMA Goverment National Mortgage Association

FNMA Federal National Mortgage Association

İK. İmar Kanunu

KFK. Konut Finansmanı Kanunu

KMK. Kat Mülkiyeti Kanunu

Ltd. Şti. Limited Şirket

m. Madde

s. Sayfa

SerPK. Sermaye Piyasası Kanunu

SPK. Sermaye Piyasası Kurulu

TK. Tapu Kanunu

TMK. Türk Medeni Kanunu

TST. Tapu Sicil Tüzüğü
GİRİŞ
I. GENEL OLARAK KONUNUN SUNUMU

Uzun vadeli konut finansmanı (mortgage) sisteminin en önemli özelliği, insanların ihtiyaçlarının başında gelen barınmanın, onların gelecekte elde edecekleri kazançlarıyla giderilmesinin sağlanmasıdır. Barınma ihtiyacının giderilmesi zorunluluğu karşısında, konut sahibi olmayan kişilerin hem kira ödemek hem konut edinme yolunda birikim yapmak zorunda kalmaktadır. Dünya’da mortgage adı ile ortaya atılan bu sistem ile, konut piyasası üzerindeki kaynak sıkıntısının giderilerek insanların “kira öder gibi ev sahibi olmak” hayalini gerçekleştirmek amacıyla sistem oluşturulmuştur. Bu sistemde konut edinmek için alınan kredilerin geri ödeme borcu kapsamında ödenecek faizi kira bedelini geçmediği sürece konut tüketicisi kazançlı olacak ve böylece sistem amacına ulaşabilecektir.

Dünya uygulamasında, uzun vadeli konut finansman sisteminde, kişi bir taşınmaz edinmek istediğinde, taşınmazı seçmekte ve kredi kurumunun değerlendirmesine bağlı olarak kredi almaktadır. Kredi veren kurum, sağladığı finansmanın karşılığında, teminat olarak kişinin malvarlığından öte, eşya hukuku ilkeleri doğrultusunda o taşınmaz üzerinde herkese karşı ileri sürülebilen bir sınırlı ayni hakka sahip olmaktadır.

Uzun vadeli konut finansmanını sisteminin temelinde, konut edinme doğrultusunda finansman sağlama amacıyla yapılan hukuki işlemler yer almaktadır. Mortgage sistemi, konut finansmanı için ayrılan fonların sürdürebilirliğini sağlayan hukuki kurumların tümünü kapsamaktadır¹. ABD’de karşılığında ayni bir güvence vermek suretiyle, kişiye taşınmaz edinmesi için verilen kredi sistemini ifade etmek için kullanılan mortgage, ülkemizde 5582 Sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile daha dar kapsamlı olarak uygulanmakta olup, ülkemizde mortgage sistemi tüm taşınmazlar için değil sadece konut niteliğindeki taşınmazlar için kullanılmaktadır.

Mortagage sistemi ancak, düşük faiz oranları ve istikrarlı bir ekonominin sağlanmış olduğu iktisadi bir ortamda başarılı olabilecektir². Sistemin konut piyasası üzerindeki en önemli etkisi menkul kıymetleştirme ile kaynak sıkıntısını gidermesidir. Menkul kıymetleştirme sayesinde, konut edindirme amaçlı verilen kredi fonları sürdürülebilir kılınmaktadır. Konut finansmanı için, finans kuruluşlarından fon sağlayan konut alıcısı, gelişmiş ülkelerde, uzun yıllar belli vadelerle, bu kuruluşlara borçlanmaktadır. Kredi veren finans kuruluşları, konut alıcılarından olan alacak haklarını menkul kıymetleştirerek, yeni konut alıcılarına borç verebilmektedir. Kredinin verilmesi amacını oluşturan konutun, taşınmaz teminatı (ipotek) ile güvence altına alınmasıyla, kredi veren finans kuruluşu açısından kredinin geri ödememe riski en aza indirilmektedir.

En basit anlamıyla likit olmayan hakların alınıp satılabilir hale getirilmesi olan menkul kıymetleştirme ilk olarak ABD’de konut edinmek isteyenlere süreklilik arz eden fon kaynağı yaratma kaygılarına çözüm olarak ortaya çıkmıştır. Sistemin ilk uygulaması, ipotek teminatıyla verilen konut kredilerinde gerçekleştirilmiştir. Finans kuruluşları tarafından verilen konut kredilerinin geri ödemeleri için vadeleri beklenmeden alacak hakları menkul kıymet haline getirilerek, ikincil piyasa işlemleri yapılmıştır. İkincil piyasaya daha çok kredi satıldıkça, ikincil piyasada bulunan kurumlar, satın alınan kredilerdeki potansiyel kayıplar için tedbirler almak zorunda kalmışlar ve böylece “özel ipotek sigortası” mortgagenin ana parçalarından biri olmuştur. İpoteklerin sigorta edilmesi ile kredi veren kuruluş üzerinde kalan risk yoğunluğu azaltılmaktadır.

Ayrıca “Taşınmaz Rehni” başlığı altında TMK m. 850 hükmünde, taşınmaz rehni olarak düzenlenen ipotekli borç senedi ve irat senetleri de hukukumuzda, taşımazların menkul kıymetleştirilmesini sağlayan kurumlar olarak yer almakla birlikte, SerPK m.3/b hükmünün menkul kıymetlere ilişkin düzenlemesi ve SerPK’nın özel yasa niteliği karşısında, bu senetlerin ihracı mümkün olamamaktadır. Bu senetlerin işlerlik kazanabilmesi; Kurul’un, tebliğ düzeyinde yapacağı bir düzenleme ile gerçekleşebilecektir³.

Uzun vadeli konut finansmanı sistemi, sağlıksız yapılaşma sorunu yaşanan ülkelerde kentsel dönüşümü gerçekleştirerek, bireylere çağdaş ve güvenli konut edinme yolunda umut ışığı olmuştur. Konut edinme, ilk olarak barınma ihtiyacı, ikinci olarak bir yatırım aracı olması dolayısıyla ülkemizde her dönemde ilgi görmüştür. Sistemin istikrarlı bir şekilde uygulanması durumunda, konut edinmek kolaylaştığı gibi, inşaat kalitesi yükselmekte, imar kaçakçılığı önlenmekte, mülkiyet ve alışverişler kayıt altına alınmakta ve daha da önemlisi planlı kentleşmeye büyük oranda katkı sağlamaktadır⁴.

Uzun vadeli konut finansmanı sisteminin uygulanabilmesi ve alt yapısı açısından ülkemizdeki durumun karmaşık bir tablo ortaya koyduğu gözlemlenmektedir. Konuya ilişkin hukuki kurumların yasal düzenlemelerimizde yer almasına rağmen, sistemin yaratılması ve uygulanabilmesi amacıyla hazırlandığı savunulan 5582 sayılı konut finansmanına ilişkin yasa 2007 yılında yürürlüğe konulmuştur.

Genel düşüncenin aksine bahsi geçen kanun ile hukukumuza yeni kurumlar getirilmemiştir. Yasa ile farklı yasalarda bulunan düzenlemelerde sistemin işlerliğini ve güvencesini artıracak bir takım değişiklikler ve bu düzenlemelere eklemeler yapılmaktadır. Bu değişiklik ve eklemeler İcra ve İflas Kanunu, Sermaye Piyasası Kanunu, Tüketicilerin Korunması Hakkında Kanun, Finansal Kiralama Kanunu ve Vergi Kanununa ilişkin gerçekleştirilmiştir. Bu düzenlemelerin büyük kısmı finans kuruluşlarına diğer bir kısmı da tüketicilere yönelik bulunmaktadır.

Konut Finansman Kanunu’nda dikkati çeken en önemli düzenlemeler, yeni menkul kıymetler ve ihraççılara ilişkindir ( m.7, 8, 9, 12 ). Bu yeni menkul kıymet türlerinin ihraç yetkisi, konut kredi piyasası aktörlerinden, konut finansman kuruluşu adı altında düzenlenen, sınırlı sayıda bazı tüzel kişiliklere tanınmaktadır ( m 12). Oysa mevzuatımızda yeni menkul kıymet türleri yaratılması gerekmeksizin kredi veren tüzel kişiliğin malvarlığının aktifinde, konut kredilerinin geri ödemelerinin yarattığı alacak hakkı, menkul kıymet ihracına varlığa dayalı menkul kıymet adı altında konu olabilmekte idi. Ancak 5582 sayılı yasa⁵ ile m.8 ve m.9 hükümleri ile varlığa dayalı menkul kıymetler, ipotek teminatlı menkul kıymetler ve varlık teminatlı menkul kıymetler adı altında ikiye ayrıldı.

Dünyada uygulanan konut finansman sistemleri incelendiğinde temel olarak;

- Konut finansmanının ipoteğe dayalı menkul kıymetlerle finanse edildiği Amerikan modeli,

- Almanya ve Danimarka’da uygulanan ipotek bankaları modeli,

olmak üzere iki model dikkati çekmektedir⁶. Bununla birlikte hiçbir ülkenin uygulaması bire bir örtüşmemekte olup, uygulamada her ülke konut finansmanına yönelik modeli kendi ihtiyaçları doğrultusunda şekillendirmiştir.