Caner akkaya

2.2.6.1. Değişken Faizli Mortgage Kredisinin İşleyişi

2.2.6.1.1. Ayarlama Dönemi

Değişken faizli kredilerin çoğunda faiz oranı ve aylık taksit ödemeleri her yıl değişir. Ancak bazılarında bu değişiklik daha sık olur. Bir faiz değişikliği ile diğeri arasındaki döneme, ayarlama dönemi denir. Bir yıllık ayarlama dönemi olan kredilere bir yıllık değişken faizli mortgage denir ve faiz oranı yılda bir değişir.

2.2.6.1.2. Endeks

Çoğu kredi kuruluşu değişken faizli mortgagenin faizini bir endeks oranına bağlar. Bu endeksler genelde faiz oranlarının genel hareketiyle birlikte artar ya da azalır. Bu durumda mortgagenin faiz oranı da artar ya da düşer. Eğer endeks artarsa, mortgagenin de faiz oranı artar ve bu da aylık taksit ödemelerinin artması anlamına gelir. Diğer taraftan endeks azalırsa, aylık taksit tutarı da düşer.

Kredi kuruluşları, değişken faizli mortgagenin faizini bir çok farklı endekse bağlarlar. En sık kullanılanları bir, üç veya beş yıllık hazine bonolarının oranlarıdır. Bir diğeri ise, enflasyon oranıdır. Çok azıysa, kendi fon maliyet oranlarını kullanırlar. Bazıları, bankalar arası borçlanma oranının ortalamasını endeks olarak alırlar. Krediyi kullanmadan önce kredi kuruluşuna hangi endeksi dikkate aldığını sormak gerekir. Ayrıca, endeksin geçmişteki hareketlerini de izlemek faydalı olacaktır.
2.2.6.1.3. Marj

Kredi kuruluşları, değişken faizli mortgage da uygulanacak faiz oranını belirlerken, endeks üzerine marj adı verilen oranı eklerler. Marj, her kuruluşta farklı olabilir. Ancak genelde bir kredinin vadesi boyunca sabittir.

İki farklı kredi kuruluşu tarafından uygulanan değişken faizli mortgage kredi faizini karşılaştırması örneği;

- Her iki kredinin de vadesi 30 yıl ve her iki kredinin de tutarı 65.000 TL.

- Her iki kredi kuruluşu da bir yıl vadeli hazine bonosu oranını endeks olarak dikkate alıyor.

- İlk kuruluş %2, ikinci kuruluş %3 marj uyguluyor, Bu koşullarda aylık ödeme durumlarının farkı;

Evin satış fiyatı: 85.000 TL

Peşin Ödeme: 20.000 TL

Mortgage Tutarı: 65.000 TL

İlk Kredi Kuruluşu

Bir yıllık endeks: Yüzde 8

Marj: Yüzde 2

Değişken Faizli mortgage'ın faiz oranı: Yüzde 10

Yüzde 10'dan aylık faiz ödenmesi: 570,62 TL

İkinci Kredi Kuruluşu

Bir yıllık endeks: Yüzde 8

Marj: Yüzde 3

Değişken Faizli mortgagenin faiz oranı : Yüzde 11

Yüzde 11'den aylık taksit ödemesi: 619,01 TL

Tüketiciler değişken faizli mortgage kredisi kullanacaklar ise hem endekse hem de marja bakmaları kendileri için daha mantıklıdır. Çünkü bazı endeksler yüksek olsa dahi, düşük marj uygulanmış olabilir.