Codul civil al Republicii Moldova. Comentariu

Prezentul articol stabileşte cazurile de efectuare a înscrierii provizorii în registrului bunurilor imobile. După conţinutul prezentului articol, lista categoriilor de drepturi supuse înscrierii provizorii poartă caracter exhaustiv şi spectrul acestor categorii nu poate fi mărit.

1. Prin drept real dobândit sub condiţie suspensivă trebuie de înţeles acel drept care, deşi este dobândit de către titular, dar pe durata anumitei perioade de timp, acest drept nu poate fi exercitat. Exemplu ar putea servi dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului în temeiul contractului de vânzare-cumpărare cu pact de răscumpărare. Condiţia suspensivă va afecta dreptul de proprietate pe durata termenului de răscumpărare. La expirarea perioadei de timp pe durata căruia vînzătorul îşi poate exercita dreptul de răscumpărare, registratorul va efectua înscrierea corespunzătoare privind intabularea dreptului. Prin drept real dobândit sub condiţie rezolutorie se înţelege acel drept dobândit în baza unui contract, dar posibilitatea de executare a căruia este pusă sub o condiţie rezolutorie. Spre exemplu, dacă în contractul de vânzare-cumpărare se stabileşte condiţia rezoluţiunii contractului în funcţie de momentul de achitare a preţului, atunci dreptul de proprietate în baza acestui contract este supus înregistrării provizorii. Intabularea dreptului va fi făcută la momentul când persoana interesată, spre exemplu, cumpărătorul, a făcut dovada achitării preţului în modul şi condiţiile stabilite de contract sau prevăzute de lege.

2. 
   Este de asemenea supus înregistrării provizorii şi dreptul real care urmează a fi strămutat, constituit sau stins în temeiul unei hotărâri irevocabile a instanţei de judecată. Prin hotărâre care presupune obligarea părţii la strămutarea, constituirea sau stingerea dreptului se are în vedere acel act a instanţei de judecată, care presupune obligarea părţilor aflate în litigiu, respectiv la transmiterea, constituirea sau stingerea unui drept tabular, dar care nu este considerat transmis, constituit sau stins odată cu efectuarea înscrierii în registrul bunurilor imobile. În acest sens, înscrierea cu privire la acest drept este făcută pentru opozabilitatea faptului, ci nu pentru dobândirea sau stingerea dreptului.
   
3. 
   Înscrierea provizorie se efectuiază şi în cazul în care debitorul consemnează sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca. Prin sume pentru care a fost înscrisă ipoteca se are în vedere acele sume, care pot fi percepute la o eventuală înstrăinare a bunului gajat în favoarea creditorului gajist. De regulă acecste sume sunt mai mici decât valoarea bunului gajat.
   

Articolul 502. Efectul înscrierii provizorii

1. 
   Înscrierea provizorie are ca efect dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept tabular de la data înregistrării cererii, sub condiţia şi în măsura justificării ei.
   
2. 
   Justificarea unei înscrieri provizorii se face cu consimţământul celui la care se referă această înscriere sau în temeiul unei hotărâri judecătoreşti irevocabile.
   
3. 
   Justificarea radierii dreptului de ipotecă se face în temeiul unnei hotărâri judecătoreşti ded validare irevocabile.
   
4. 
   Justificarea unei înscrieri provizorii îşi întinde efectul asupra tuturor înscrierilor condiţionate de justificarea ei. Nejustificarea unei înscrieri provizorii atrage, la cererea celuilalt interesat, radierea acesteia şi a tuturor înscrierilolr condiţionate de justificarea ei.
   

1. 
   Pornind de la faptul, că efectuarea înscrierii provizorii nu presupune şi dobândirea, constituirea sau stingerea dreptului, prin urmare pentru dobândirea, constituirea sau stingerea dreptului este necesară justificarea înscrierii. Astfel, pentru exemplu dreptul de proprietate asupra bunului imobil dobândit în temeiul contractului de vânzare-cumpărare cu pact de răscumpărare apare la cumpărător din momentul efectuării înscrisului (înscrierii provizorii) în registrul bunurilor imobile. În cazul existenţei unei hotărâri irevocabile a instanţei de judecată, care presupune constituirea dreptului, acecst drept apare nun din momentul operării înscrisului (înscrierii provizorii) în registrul bunurilor imobile, ci din momentul întrării în vigoare a hotărârii instanţei de judecată. Lipsa unei cereri de atac a hotărârii instanţei de judecată sau emiterea unei hotărâri definitive în privinţa unei hotărâri atacate constituie justificare a înscrierii provizorii şi are drept efect, respectiv dobândirea, constituirea sau stingerea dreptului. Prin expresia “măsura justificării” se are în vedere modificarea treptată a situaţiei, care duce la constituirea, transmiterea sau stingerea dreptului în parte. Spre exemplu, modificarea consemnărilor cu privire la suma pentru care a fost constituită ipoteca (prin micşorare), duce la micşorarea treptată a valorii creanţei, iar în fine la stingerea dreptului creditorului.
   
2. 
   Justificarea înscrierii provizorii se face cu acordul persoanei la care se referă înscrierea. Prin norma respectivă legislatorul a stabilit regula, conform cărea justificarea înscrierii provizorie poate fi efectuată prin cererea persoanei în favoarea cărea se face înscrierea provizorie, cât şi de către o terţă persoană, care în virtutea legii este obligată să efectuieze o astfel de acţiune, dar realizarea cărea este în funcţie de acordul persoanei în favoarea cărea se face această înregistrare. Deasemenea justificarea înscrierii provizorii poate fi realizată şi în cazul în care există o hotărâre judecătorească irevocabilă. Pentrru ca hotărârea judecătorească irevocabilă să servească drept justificare a înscrierii provizorii nu este necesar consimţământul persoanei referitor la care se face această înscriere.
   
3. 
   Alineatul trei al prezentului articol stabileşte condiţia de justificare a radierii dreptului de ipotecă. Astfel, în momentul când în interesul persoanei s-a operat o înscriere provizorie cu privire la radierea ipotecii, acest înscris provizoriu este posibil de a fi justificat doar în temeiul hotărârii irevocabile a instanţei de judecată, care s-a pronunnţat în ce priveşte validitatea ipotecii.
   
4. 
   Pornind de la faptul, că justificarea înscrierii provizorii poate avea drept efect dobândirea prin trasnsmitere, constituirea sau stingerea dreptului supus înregistrării, prin urmare şi toate înscrierile care sunnt condiţionate de această justificare îşi produc efectul. Exemplu: În baza contractului de vânzare-cumpărare a casei de locuit s-a stabilit condiţia rezolutorie a contractului – achitarea preţului pentru perioada ce nu va depăşi un an. După efectuarea înregistrării dreptului, cumpărătorul a încheiat contract de arendă sub condiţie suspensivă – achitarea plăţii de către cumpărător, iar prin urmare înlăturarea condiţiei rezolutorii. Dreptul de arendă deasemenea a fost supus notării. Justificarea înscrierii provizorii în ce priveşte dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului prin confirmarea achitării preţului în interiorul perioadei de un an duce la justificarea înscrierii provizorii în ce priveşte dreptul de proprietate (acesta nefiind deja condiţionat), iar ca efect, este justificat şi dobândirea dreptului de arendă pentru arendaş.
   

Dimpotrivă, nejustificarea înscrierii provizorii duce la nejustificarea înscrierii provizorii duce la radierea tuturor înscrisurilor ce sunt condiţionate de această justificare. Făcând referinţă la exemplu de mai sus, şi anume nejustificarea înscrierii provizorii în ce priveşte dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului prin neachitarea preţului în interiorul perioadei de un an duce la nejustificarea înscrierii provizorii în ce priveşte dreptul de proprietate, iar ca efect, este nejustificată şi înscrierea privind dobândirea dreptului de arendă pentru arendaş, ea fiind radiată.

Articolul 503. Accesul public la informaţie

1. 
   Orice persoană, fără a fi ţinută să justifice vreun interes, poate cerceta, lua cunoştinţăţă de registrul bunurilor imobile, precum şi de documentele adiţionale, în condiţiile legii.
   
2. 
   De pe registrul bunurilor imobile se vor elibera, în condiţiile legii, extrase, certificate şi copii legalizate.
   

1. 
   Prezentul articol instituie regulile generale privind publicitatea informaţiei din registrul bunurilor imobile. Astfel, prin condiţiile prezentului articol se stabileşte, că dreptul la accesul la informaţia şi documentele adiţionale registrului, îl are orice persoană, fără a-şi justifica interesul.
   

Prin orice persoană se are în vedere orice persoană fizică sau juridică, inclusiv şi străine. Norma respectivă nu face limitare nici în ce priveşte capacitatea de exerciţiu sau gen dee activitate a persoanei ce solicită informaţia din registru. Astfel, chiar dacă persoana fizică nu a îndeplinit condiţia de capacitate în ce priveşte încheierea unui contract de înstrăinare de imobil, acest fapt nu este temei pentru a nu elibera la cererea acestei persoane extras din registrul bunurilor imobile. În acest sens, la eventuala cerere de înregistrare a unui contract încheiat de această persoană, contractul nu va fi supus înregistrării pe temei de nevaliditate (cu excepţia cazului de dobândire a capacităţii de exerciţiu anterior momentului de atingere a majoratului – căsătorie sau emancipare).

Termenul maximal de furnizare a informaţiei din registru este de trei zile.

Este necesar de menţionat, că persoanele au dreptul la informaţia din registru, în condiţiile Legii cu privire la bunurile imobile, doar în schimbul unei plăţi. În cazul în care informaţia este utilizată în scopuri comerciale, părţile (gestionarul informaţiei şi comerciantul) pot negocia furnizarea informaţiei la preţuri stabilite în contract.

În cazul în care informaţia din registrul bunurilor imobile este furnizată autorităţilolr publice locale, organelor de ocrotire a normelor de drept enumerate în articolul 8 al Legii cadastrului bunurilor imobile (organele ministerului afacerilor interne, a serviciului pentru informaţie şi securitate, procuraturii etc.) această informaţie este furnizată gratuit. Condiţia, însă, pentru furnizarea gratuită a informaţiei din registrul bunurilor imobile este ca aceasta să nu necesite sistematizare. Prin sistematizarea informaţiei din registrul bunurilor imobile se are în vedere analiza informaţiei existente în registrul bunurilor imobile şi elaborarea unei informaţii noi informaţii, create în baza unor criterii-repere indicate de solicitant. Prin urmare, în cazul în care este necesitatea de informaţie sistematizată aceasta este furnizată solicitantului, inclusiv şi a subiectelor indicate în articolul 8 al Legii cadastrului bunurilor imobile.

Nu este furnizată din registrtul bunurilor imobile acea inforemaţie, care constituie secret de stat. Deasemenea, în condiţiile articolului 6 al Legii cadastrului bunurilor imobile nu este furnizată informaţia cu privire la condiţiile contractului care constituie temei pentru înregistrarea dreptului, decât doar părţilor, instanţelor de judecată şi organelor de drept.

Prin justificarea interesului în condiţiile prezentului articol se are în vedere explicarea şi dovada scopului pentru care se cere informaţia din registru. Astfel, persoana care solicită informaţia nu este obligată să facă explicaţii în ce priveşte scopul de utilizare ulterioară a informaţiei din registru, iar gestionarul informaţiei din registru nu este în drept să cecară asemenea explicaţie, şi lipsa unei asemenea explicaţii nu poate servi temei pentru refuzul ded a furniza informaţia din registru. Prin urmare în documentele ce conţin informaţia din registru eliberate la solicitarea persoanei, nu se admite efectuarea înscrisurilor ce ar releva anumite scopuri de utilizare a informaţiei, cum ar fi: “pentru înstrăinare”, “pentru prezentarea la locul de muncă”, “pentru prezentarea la secţia de evidenţă şi documentare a populaţiei” etc.

Prin documente adiţionale la registrul bunurilor imobile se au în vedere documentele cee au servit temei ded înregistrare a dreptului (care se conţin în dosarul cadastrtal), precum şi alte documente ce formează cadastrul bunurilor imobile, cum ar fi planurile cadastrale ale bunurilor imobile, planurile geometrice, informaţia cu privire la valolarea bunului imobil etc.

2. 
   Alineatul doi al prezentului articol stabileşte trei categorii de documente care conţine informaţia din registrul bunurilor imobile:
   

1. 
   Extrasul. Extrasul din registrul bunurilor imobile este acel document în care este reflectată informaţia originală din registru, fără careva modificări sau prelucrări, inclusiv şi informaţia din documentele adiţionale registrului (extras din planul cadastral, extras din conţinutul contractului etc.).
   
2. 
   Certificatul. Certificatul reprezintă un document care conţine informaţia ce a suportat o prelucrare, analiză, sistematizare etc., şi care nu reprezintă o reflectare a conţinutului original al registrului (exemplu: informaţia sistematizată în ce priveşte amplasarea bunurilor imobile ce aparţin cu drept de proprietate unui cetăţean).
   
3. 
   Copia legalizată. Copia legalizată reprezintă o copie confirmată de registrator, a documentului original, care se conţine în cadastru şi care a servit drept temei de înregistrare, modificare sau radiere a dreptului din registrul bunurilor imobile.
   

Articolul 504. Rectificarea înscrierilor din registrul bunurilor imobile

1. 
   Când vreo înscriere din registrul bunurilor imobile nu corespunde situaţiei juridice reale, se poate cere rectificarea înscrierii.
   
2. 
   Prin rectificare se înţelege radierea, corectarea sau menţionarea oricărei operaţiuni susceptibile de a face obiectul unei înscrieri în registru.
   

1. 
   Prezentul articol presupune posibilitatea rectificării înscrisului din registru în cazul necorespunderii acestui înscris cu situaţia juridică reală. Necorespunderea înscrisului din registrul bunurilor imobile cu situaţia juridică reală presupune existenţa unei neconcordanţe a înscrisului din registru cu conţinutul documentelor ce adeveresc dreptul asupra bunului imobil supus înregistrării. Rectificarea se operează în condiţiile articolului 505 Cod civil de către registratorul oficiului cadastral teritorial. Este necesar dee a face deosebire dintre rectificarea înscrisului din registrtu şi corectarea erorilor materiale comise la înregistrare. Astfel, spre exemplu, rectificarea presupune schimbarea înscrisului în temeiul faptului că dreptul nu există sau dimpotrivă înscrierea dreptului radiat greşit, pe când corectarea erorii materiale presupune păstrarea dreptului sau radierii, însă operarea unor modificări nesenţiale din punct de vedere juridic, care s-au produs din punct de vedere tehnic greşit şi care nu corespund cu informaţia indicată în documentele în temeiul cărora se înregistrează dreptul, şi care nu schimbă natura sau dimensiunea (întinderea) dreptului. Spre exemplu, corectarea erorilor se va efectua la indicarea incorectă a numelui titularului dreptului (în registru Cebanu în loc de Ciobanu cum e indicat în contract) sau la indicarea greşită a tipului documentului în baza căruia a fost dobândit dreptul, şi care nu a dus la incorecta calificare a dreptului dobândit (în registru contract de vînzare-cumpărare în loc de contract de schimb cum este în realitate). Operarea rectificării va avea loc atunci, spre exemplu, când indicarea incorectă a denumirii documentului în baza căruia a fost dobândit dreptul, a dus la incorecta calificare a dreptului (în registru e indicat contractul de vânzare-cumpărare cu pact de răscumpărare în loc de contractul de înstrăinare a bunului cu condiţia întreţinerii pe viaţă încheiat în realitate).
   
2. 
   Prin rectificare este necesar de înţeles una din următoarele operaţiuni:
   

1. 
   Radierea înscrisului operat greşit. Spre exemplu, la înregistrarea dreptului în baza unui contract încheiat nevalabil, rectificarea va avea loc sub formă ded radiere a înscrisului operat.
   
2. 
   Corectarea presupune modificarea înscrisului existent prin indicarea corectă a datelor, informaţiei sau altor parametri înregistraţi în registrrul bunurilor imobile, aşa cum este reflectat în documentele în baza cărora s-a constituit dreptul. Spre exemplu, reflectarea incorectă a suprafeţei bunului imobil în registrul bunurilor imobile va cere corectarea dacă în contract sau titlu de proprietate, în baza cărora s-a înregistrrat dreptul, este indicată o altă suprafaţă.
   
3. 
   Prin menţionarea operaţiunii susceptibile de a face obiectul înscrierii în registrul bunurilor imobile se are în vedere efectuarea unei intabulări, înscrieri provizorii sau menţiuni neefectuate. Totodată este necesar de deosebit menţionarea operaţiunii susceptibile de a face obiectul înscrierii în registru de înregistrarea dreptului ca rezultat al contestării refuzului registratorului de a înregistra dreptul.
   

Articolul 505. Dreptul de a cere rectificarea

1. 
   Orice persoană interesată poate cere rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii dacă:
   

1. 
   înscrierea sau actul în al cărui temei s-a dispus înscrierea nu a fost valabil;
   
2. 
   dreptul înscris a fost calificat greşit;
   
3. 
   nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în al cărui temei s-a făcut înscrierea;
   
4. 
   există şi alte temeiuri prevăzute de lege.
   

2. 
   În lipsa consimţământului titularului, rectificarea se va încuviinţa numai în temeiul unei hotărâri judecătoreşti irevocabile.
   

1. 
   Articolul 505 Cod civil stabileşte cazurile în care se admite rectificarea, precum şi categoriile de persoane care au dreptul de a cere rectificarea. Astfel, rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii se poate cere dacă:
   

1. 
   Înscrierea nu a fost valabilă (p. a)). Prin nevaliditatea înscrierii se are în vedere faptul efectuării înscrisului în registrului bunurilor imobile contrar prevederilor legislaţiei. Astfel, nevaliditatea înscrisului în registru este constatată atunci când a fost efectuată de o persoană care nu îndeplineşte la momentul efectuării înscrierii funcţia de registrator sau efectuarea înregistrării fără a exista documente valabile care să adeverească dreptul asupra bunului imobil.
   
2. 
   Actul în al cărui temei s-a făcut înscrierea dreptului este nevalabil. Nevaliditatea actului în temeiul căruia a fost înregistrat dreptul trebuie să fie constatată în condiţiile stabilite de lege.
   
3. 
   Dreptul înscris în registru a fost calificat greşit. Calificarea greşită a dreptului presupune indicarea incorectă a naturii dreptului – tipului, formei etc. Spre exemplu, în baza contractului de vânzare-cumpărare a casei de locuit s-a înregistrat dreptul de proprietate comună în devălmăşie a ambilor soţi, în pofida faptului, că între soţi exista contrract matrtimonial, în care era stipulat, că toate bunurile comune dobândite în cadrul căsătoriei de către soţi vor fi dobândite cu drept de proprietate comună în diviziune pe cote-părţi în proporţii ½ şi ½ . În acest caz, la prezentarea contractului matrimonial, şi în baza cererii ambilor soţi, registratorul oficiului cadastral teritorial va opera rectificarea.
   
4. 
   Nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în al cărui temei s-a făcut înscrierea. Drept exemplu poate servi situaţia în care la încheierea contractului de ipotecă partea interesată în înregistrarea dreptului, a depus cererea de înregistrare cu depăşirea termenul de trei luni (articolul 470 Cod civil) iar registratorul greşit a înregistrrat acest drept. În acest caz, debitorul gajist poate cere rectificarea înscrisului în registru cu privire la gaj, prin radierea acestuia.
   

2. 
   Rectificarea poate fi cerută de orice persoană interesată. Însăşi rectificarea este efectuată doar cu consimţământul titularului dreptului supus rectificării. În cazul în care la cererea persoanei interesate, titularul dreptului nu dă consimţământul rectificării dreptului, persoana interesată este în drept de a se adresa în instanţa de judecată cu cerere de rectificare. În categoria persoanelor interesate pot intra atât persoanele drepturile cărora sunt afectate de dreptul înregistrat în privinţa căruia s-a iniţiat rectificarea, cât şi persoanele, care după lege sunt în drept de a porni aceste acţiuni în interesele terţelor persoane (ex. procurorul în interesul minorului).
   

Articolul 506. Aplicarea prescripţiei acţiunii în rectificare

1. 
   Sub rezerva prescripţiei dreptului la acţiune în fond, acţiunea în rectificare este imprescriptibilă faţă de dobânditorul nemijlocit de rea-credinţă şi subdobânditorii de rea-credinţă care şi-au înscris dreptul în folosul lor.
   
2. 
   Faţă de terţi care au dobândit cu bună credinţă un drept real prin donaţie sau legat, acţiunea în rectificare nu se va putea introduce decât în termen de 10 ani de la data înregistrării cererii lor de înscriere, cu excepţia cazului în care dreptul la acţiune în fond s-a prescris mai înainte.
   
3. 
   Acţiunea în rectificare se va putea îndrepta şi împotriva subdobânditorilor de bună-credinţă şi cu titlu oneros care şi-au înscris vreun drept real, însă numai dacă este întemeiată pe dispoziţiile articolului 505 alineatul (1) lit a) şi b). Termenul va fi de 3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de către dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, cu excepţia cazului în care dreptul la acţiune în fond s-a prescris mai înainte.
   
4. 
   Este de bună-credinţă cel care dobândeşte drept real întemeindu-se pe cuprinsul registrului dacă, la data dobândirii dreptului, nu a fost notată o acţiune prin care se contestă cuprinsul lui sau dacă din titlul dobânditorului nu rezultă nemijlocit vreo neconcordanţă între registrul bunurilor imobile şi situaţia juridică reală.
   

Articolul 506 Cod civil stabileşte termenele de prescripţie în cazul acţiunilor în rectificare. Respectiv, din condiţiile articolului 506 Cod civil rezultă, trei situaţii:

1. 
   Acţiunea în rectificare este prescrisă pentru termenul de 10 ani în cazurile în care dobânditorul dreptului înscris în registrul bunurilor imobile este de bună-credinţă, şi dreptul este dobândit prin donaţie sau legat. În categoria respectivă intră atât dobânditorul nemijlolcit cât şi subdobânditorii ce au dobândit prin donaţie sau legat un bun.
   
2. 
   Acţiunea în rectificare poate fi înaintată în termen de trei ani atunci când dreptul dobândit cu titlul oneros este înregistrat în favoarea subdobânditorilor de bună-credinţă, dar actul sau înscrierea nu era valabilă la momentul înscrierii sau s-a făcut o calificare greşită a dreptului înregistrat.
   
3. 
   Este imprescriptibilă acţiunea în rectificare dacă dobânditorul (cât dobânditorul nemijlolcit atât şi subdobânditorul) dreptului înscris în registrul bunurilor imobile este de rea-credinţă.
   

Prin prescrierea dreptului la acţiune mai înainte de termenul indicat în alineatele (2) şi (3) ale prezentului articol se are în vedere posibilitatea persoanei de a înainta acţiune în temeiurile prevăzute de Codul civil, Codul de procedură civilă, Legea contenciosului administrativ etc.

Prin dobânditor de bună credinţă se înţelege persoana care întruneşte cumulativ următoarele condiţii:

1. 
   dobânditorul se întemeiază pe conţinutul registrului;
   
2. 
   în registru la momentul înscrierii dreptului nu a fost notată o acţiune prin care se contestă cuprinsul lui în ce priveşte posibilitatea dobândirii dreptului prin înscrierea făcută;
   
3. 
   din titlul dobânditorului nu rezulta vreo neconcordanţă între registrul bunurilor imobile şi situaţia juridică reală.
   

În caz contrar, dacă cel puţin una din condiţiile enumerate mai sus nu sunt îndeplinite, dobânditorul se consideră de rea-credinţă.

Totodată, la condiţia bunei credinţe se aplică şi condiţiile generale a bunei credinţe în săvârşirea actelolr civile, astfel cum aceste condiţii apar drept condiţii suplimentare.

Este necesar de menţionat, că în lipsa unei reglementări speciale în ce priveşte termenele de prescripţie a acţiunii în rectificare, acestea încep a curge, încetează, se calculează şi se aplică în aceleaşi condiţii cum se aplică termenele de prescripţie extinctivă. Totodată, dispoziţiile referitoare la suspendarea şi repunerea în termen a prescripţiei extinctive nu sunt aplicabile termenului de prescripţie a acţiunii în rectificare.