Dosar nr. 2702/304/2012

Dosar nr. 2702/304/2012
6. Decizie civilă. Recurs respins ca nefondat declarat împotriva hotărârii prin care prima instanţă a respins acţiunea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare în urma refuzului reclamantului de a plăti expertiza topografică de individualizare a terenului dispusă de instanţă în baza art. 129, alin. 5 C.p.c.

R O M Â N I A

TRIBUNALUL DOLJ

SECŢIA I CIVILĂ

DECIZIE Nr. 675/2013

Şedinţa publică de la 15 Aprilie 2013

     

T R I B U N A L U L

Asupra recursului civil de faţă;

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. 2702/304/2012, reclamantul G. T. C. a solicitat în contradictoriu cu pârâtul G. I. să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea cu privire la o suprafaţă de teren de 0,13 Ha, cultivată cu viţă de vie, situată în extravilanul oraşului Segarcea, în T 155, P 22, jud. Dolj.

S-a solicitat de asemenea pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

În motivare, reclamantul a arătat că la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare a achitat integral pârâtei preţul vânzării de 390 lei şi a intrat în posesia terenului ce a făcut obiectul convenţiei, înţelegându-se cu acesta ca ulterior să se prezinte la notarul public, în vederea încheierii actului autentic de vânzare cumpărare.

Pârâtul a refuzat însă să meargă la notar, fapt ce l-a determinat să introducă prezenta acţiune.

Cererea a fost timbrată cu taxă timbru 40 lei şi timbru judiciar.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 111 C.proc.civ. titlul X din Legea nr. 247/2005.

Legal citat, pârâtul nu s-a prezentat la instanţă şi nu a înţeles să facă vreo apărare .

În cauză instanţa a administrat, la solicitarea reclamantului, proba cu înscrisuri, fiind depuse la dosar în copie: contract de vânzare-cumpărare încheiată la data de 02.09.2012 între reclamant şi pârât, titlul de proprietate nr.2507- 44321/28.08.1996 , certificat de deces , sesizare pentru deschiderea procedurii succesorale, certificat fiscal nr 123/08.01.2013, de sarcini nr 108242/18.12.2012 şi procura specială de reprezentare a reclamantului în instanţă de către mandatara B. M. .

De asemenea, a fost administrată proba testimonială cu martora A. G., declaraţia acestuia fiind consemnată şi ataşată la dosarul cauzei (fila 19).

Prin sentinţa civilă nr. 242 din 13.02.2013 pronunţată de Judecătoria Segarcea în dosarul nr. 2702/304/2012, a fost respinsă acţiunea reclamantului G. T. C. în contradictoriu cu pârâtul G. I., având ca obiect constatarea intervenirii cu putere de act autentic a vânzării cumpărării între reclamant în calitate de cumpărător şi pârât în calitate de vânzător a suprafeţei de 0,13 Ha situat în extravilanul oraşului Segarcea în T 155, P 22, ca neîntemeiată.

Pentru a se pronunţa astfel, instanţa a reţinut următoarea situaţie de fapt:

La data de 02.09.2012, între pârâtul G. I. şi reclamantul G. T. C., s-a încheiat un act sub semnătură privată, intitulat "contract de vânzare-cumpărare" prin care părţile contractante îşi exprimau acordul de voinţă cu privire la vânzarea, respectiv cumpărarea, unui teren în suprafaţă de 0,13 Ha, situat în extravilanul oraşului Segarcea, în T 155 P 22 .

Odată cu încheierea convenţiei, promitentul vânzător a primit integral preţul de 390 lei, iar promitentul cumpărător a intrat în posesia suprafeţei de teren sub nume de proprietar .

Pentru ca instanţa să poată suplini consimţământul părţii care nu-şi îndeplineşte în mod culpabil obligaţiile asumate, se impune să fie îndeplinite toate condiţiile prevăzute de art. 1179 Noul Cod civil privind valabilitatea convenţiilor precum şi cele specifice contractului de vânzare cumpărare raportata la dispoziţiile art. 1669 alin 1Noul C civ.

Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 54 din Lg. 7/1996, pentru ca un astfel de act prin care urmează să se transmită proprietatea , părţile sunt obligate să înfăţişeze notarului public întreaga documentaţie cadastrală, pentru ca ulterior imobilul să poată fi intabulat in cartea funciară, notarul public fiind obligat să ceară din oficiu această înscrierea. Ori din lucrările dosarului raportat la depoziţia martorului audiat, a reieşit că o astfel de documentaţie cadastrală nu a fost întocmită de nici una dintre părţi astfel că o eventuală prezenţă fizică în faţa notarului chiar dacă s-ar fi realizat actul nu putea fi încheiat în mod valabil.

Cum şi în faţa instanţei reclamantul a refuzat efectuarea unei astfel de lucrări, ( eventual pe cheltuiala pârâtului ce urma să fie făcută, dacă cădea în pretenţii ), în speţă o expertiză topografie cadastru cu obiectivele stabilite prin încheierea din 16.01.2013, a reieşit neechivoc că nu se pune, în speţă, problema unui refuz nejustificat aşa cum a înţeles legiuitorul să prevadă prin dispoziţiile legale mai sus enunţate

Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs reclamantul G. T. C.; recurentul a arătat că sentinţa se bazează pe o interpretare eronată a probatoriului administrat, deoarece prin înscrisurile la dosar s-a dovedit intervenirea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, situaţie în care sunt incidente dispoziţiile art.1669, alin.1 din Noul Cod Civil; sentinţa se bazează pe o interpretare eronată a legii, întrucât art.54 din Legea nr.7/1996 nu menţionează nimic în legătură cu obligaţia părţilor de a înfăţişa documentaţia cadastrală, iar reclamantul nu ar fi putut întocmi documentaţia, deoarece nu era proprietarul suprafeţei de teren; dacă în cauză s-ar fi efectuat expertiza, care era inutilă, având în vedere că terenul era individualizat prin titlul de proprietate al pârâtului, oricum nu s-ar fi îndeplinit condiţia existenţei documentaţiei cadastrale.

Recursul este nefondat.

Critica referitoare la interpretarea eronată a probelor cauzei este lipsită de obiect, întrucât starea de fapt reţinută în considerentele sentinţei recurate corespunde susţinerilor din motivarea în fapt a cererii de chemare în judecată, în sensul că instanţa a stabilit că la data de 02.09.2012 între reclamant şi pârât s-a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, fiind plătit preţul stipulat şi fiind predată posesia suprafeţei de teren în litigiu.

Considerentul ce a condus la pronunţarea soluţiei de respingere a acţiunii a fost reprezentat de individualizarea suprafeţei de teren ce a constituit obiectul material al convenţiei deduse judecăţii, iar rezolvarea juridică respectivă, care va fi menţinută de Tribunal, comportă unele nuanţări şi precizări, ce vor fi expuse în continuare.

Astfel, se reţine că administrarea unei expertize topometrice în cauză era, într-adevăr, absolut necesară, în vederea individualizării corecte şi riguroase a imobilului teren ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare şi că o astfel de probă este esenţială în dezlegarea unei pricini din categoria acestui tip de acţiune civilă.

Este nefondată susţinerea recurentului referitoare la inutilitatea expertizei faţă de individualizarea terenului de 0,13 ha în titlul de proprietate emis autorului pârâtului, titlu depus la dosar. Acest titlu a fost emis la data de 28.08 1996 şi este un fapt notoriu, demonstrat de jurisprudenţă, că suprafeţele înscrise în actele de reconstituire a dreptului de proprietate funciară, întocmite în baza Legii nr.18/1991 şi a legilor ulterioare, nu au fost determinate în baza unor măsurători extrem de riguroase şi nu corespund, la milimetru, cu realitatea fizică actuală din teren. Prin urmare, o individualizare a suprafeţei de teren raportată la numărul de tarla şi de parcelă din cadastrul agricol şi la vecinătăţile înscrise în titlul de proprietate este insuficientă pentru validarea unui acord de voinţă, pentru autentificarea pe cale judiciară a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, întrucât ea nu are cum să corespundă exigenţelor de identificare a imobilelor impuse de legiuitor în cadrul circuitului civil dinamic.

În acest sens, se impune o abordare sistematică atât a dispoziţiilor Legii nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, cât şi a dispoziţiilor art. 1669, alin. 1 din Noul Cod Civil la reglementările conţinute de Legea nr. 7/1996, întrucât ele reflectă opţiunea legiuitorului de a institui o obligaţie de verificare a situaţiei fizice şi juridice imobilului cu privire la care se formează acordul de voinţă, obligaţie ce revine atât părţilor, cât şi autorităţii care validează acordul de voinţă şi consfinţeşte transmiterea dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu în altul.

Dacă în cadrul procedurii notariale de autentificare a actului de vânzare-cumpărare este obligatorie întocmirea documentaţiei cadastrale şi deschiderea unei cărţi funciare, în cazul unui litigiu civil întemeiat pe dispoziţiile art.1669, alin.1 din Noul Cod Civil sunt operante dispoziţiile art.129 alin.1 C.proc.civ, care reglementează îndatorirea părţilor de a urmări desfăşurarea şi finalizarea procesului în condiţiile legii, precum şi obligaţia acestora de a-şi proba pretenţiile şi apărările. Or, în cadrul acestui tip de acţiune, este necesar a se proba nu numai acordul de voinţă în sensul temeiului de drept substanţial ce poate sta la baza unei soluţii de admitere a acţiunii, ci şi coordonatele concrete în spaţiu ale bunului în litigiu, individualizarea exactă a acestuia, faţă de existenţa reglementărilor legale ce sunt determinante pentru modul în care se transferă drepturile reale dintr-un patrimoniu în altul în cadrul circuitului civil.

Hotărârea judecătorească pronunţată în această materie, în situaţia admiterii acţiunii, un efect constitutiv de drepturi, iar efectul constitutiv reclamă o finalitate concordantă cu dispoziţiile legii cadru în materie, Legea nr.7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, în al cărei domeniu de reglementare intră atât identificarea riguroasă a imobilelor ce fac obiectul publicităţii imobiliare, cât şi opozabilitatea drepturilor dobândite prin diversele moduri de dobândire consacrate de legea civilă, unul dintre acestea fiind contractul de vânzare-cumpărare.

Potrivit art.1, alin.1 din Legea nr.7/1996, "cadastrul şi cartea funciară formează un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică, de importanţă naţională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al ţării"; potrivit art.1, alin.4, "evidenţa imobilelor înscrise în planul cadastral şi în cartea funciară se realizează şi se actualizează din oficiu la cererea persoanelor interesate sau la iniţiativa autorităţilor publice".

De asemenea, potrivit art. 35, alin. 5 din aceeaşi lege, "instanţa judecătorească va transmite, în termen de 3 zile, hotărârea rămasă definitivă şi irevocabilă, constitutivă sau declarativă asupra unui drept real imobiliar, la biroul teritorial în a cărui rază de activitate se află imobilul".

Totodată, una din atribuţiile Agenţiei Naţionale de Cadastru, reglementată de art4, lit.l din lege, este aceea de a aviza tehnic expertizele efectuate de către experţii judiciari în specialitatea topografie, geodezie şi cadastru cu privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la solicitarea instanţelor de judecată.

În concluzie, toate reglementările menţionate reflectă existenţa unui sistem de evidenţă cadastral-juridică a proprietăţilor imobiliare instituit prin norme legale imperative, sistem la care trebuie să se conecteze orice transfer patrimonial realizat între două subiecte de drept; dacă în cadrul procedurii necontencioase obligaţia de întocmire a documentaţiei cadastrale şi de înscriere în cartea funciară îi revine proprietarului terenului, în cadrul procedurii contencioase, judiciare, obligaţia de individualizare a bunului în litigiu printr-o probă concludentă îi revine reclamantului, conform regulilor procesuale.

Faţă de cele arătate, în temeiul art.312 alin.1 raportat la art.304¹ C.proc.civ, recursul va fi respins ca nefondat.