Emlak vergiSİnde yeni DÖnem : 2006-2009

EMLAK VERGİSİNDE YENİ DÖNEM : 2006-2009

__________________________________________________________________________________________

Mehmet KORKUSUZ

2005 yılının Kasım ayında vergi kamuoyunun gündeminde yer alan konulardan biri de emlak vergisi idi. Daha açık bir ifade ile, 2006 yılı emlak vergisine esas alınacak arsa ve arazi değerlerinin belirlenmesine ilişkin takdir komisyonu kararları konuşuldu ve tartışıldı. Tartışmaların odağında ise Hakkari’deki bir cadde ile İstanbul’da boğaza hakim caddelerin değerlerinin aynı tutar olarak belirlenmesi vardı. Bu örnek, yazılı ve görsel basının büyük çapta ilgisine mazhar oldu. Televizyonların canlı yayınlarına konuşan uzmanlar bir taraftan konuyla ilgili açıklamalar yaparken diğer taraftan da insanların yüksek buldukları değerler için neler yapabileceklerini sıraladılar.

Konunun 2006 yılına çok kısa bir süre kala gündeme gelmesinin şüphesiz ki tesadüf değil. 2006 yılı emlak vergisinde yeni bir dönemin ilk yılı olma özelliği taşıyor. Kanun, emlak vergisi değerinin belirlenmesinde kullanılan iki temel unsurdan biri olan arsa ve arazilerin değerlerinin her dört yılda bir belirlenmesi hükmünü amir. İşte o dört yıllık dönemlerden birinin ilk yılı da 2006 yılı olacak. Yine aynı Kanun hükümlerine göre 2006 yılında uygulanacak olan arsa ve arazi değerleri, 2005 yılının Haziran ayı sonuna kadar belirlenmek durumunda .2007-2009 yılları kapsayan üç yıllık dönemde de arsa ve arazi değeri olarak, 2006 ve sonraki yıllarda uygulanacak değerlerin yeniden değerleme oranının yarısı oranında artırılmış tutarları dikkate alınacak. Yani, 2007 yılında 2006 yılında uygulanan değerin 2006 yılına ilişkin yeniden değerleme oranının yarısı oranında artırılmış tutarı, 2008 yılında da 2007 yılında uygulanan değerin 2007 yılına ilişkin yeniden değerleme oranının yarısı oranında artırılmış tutarı uygulanacak. 2010 yılında başlayacak yeni bir dört yıllık dönem için de 2009 yılında arsa ve arazi değerleri yeniden belirlenecek.
Bu yazımızda, yeni dönemin başlaması dolayısıyla, emlak vergisi uygulamasının merak edilen noktalarını açıklamaya çalışacağız.
Emlak vergisinin konusu ve mükellefi ?

1986 yılı başından bu yana belediyelerce takip ve tahsil edilen emlak vergisi, Türkiye sınırları içinde bulunan bina, arsa ve arazilerin malikleri, varsa intifa hakkı sahipleri her ikisi de yoksa araziye malik gibi tasarruf edenler tarafından ödenen bir servet vergisi türü. Kanunkoyucu, verginin ödenmesinden, vergiye tabi bir gayrimenkule paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) halinde malik olanların, hisseleri oranında ; elbirliği mülkiyet (iştirak halinde mülkiyet) halinde malik olanların ise müteselsilen sorumlu olduklarını hükme bağlamış bulunuyor.

Kanunda, emlak vergisi uygulaması, bina vergisi, arazi vergisi ve müşterek hususlar başlıkları altında üç kısım halinde ele alınıyor. Arsalar da, arazi vergisi ile ilgili kısım kapsamında değerlendiriliyor.
Bina vergisiile ilgili kısımda, Türkiye sınırları içinde bulunan binaların Bina Vergisine tabi oldukları belirtildikten sonar, bina tabiri ile, yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatların kastedildiği, Kanunun uygulanmasında Vergi Usul Kanununda yazılı bina mütemmimlerinin de bina ile birlikte dikkate alınacağı, ancak, yüzer havuzlar, sair yüzer yapılar, çadırlar ve nakil vasıtalarına takılıp çekilebilen seyyar evler ve benzerlerinin bina sayılmayacağı vurgulanıyor.
Emlak vergisinin üzerinden hesaplanacağı matrah nasıl hesaplanıyor ?
Gerek binalar ve gerkse arsa ve araziler üzerinden alınan emlak vergisinin üzerinden hesaplandığı matrah, o bina veya arsa veya arazinin vergi değeri oluyor. Vergi değeri de, Kanunda,

a) arsa ve araziler için, Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre,

b) binalar için, Maliye ve Bayındırlık ve İskan Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile yukarıdaki bentte belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak 31 inci madde uyarınca hazırlanmış bulunan tüzük hükümlerinden yararlanılmak suretiyle,

hesaplanan bedel olarak tanımlanıyor.

Görüldüğü gibi, binaların emlak vergisine esas değeri, inşaat maliyet bedeli ile üzerinde bulunduğu arsanın değeri toplanması suretiyle ; arsa ve arazinin emlak vergisine esas değeri de takdir komisyonu tarafından belirlenen birim değerin arsa ve arazinin büyüklüğü ile çarpılması suretiyle hesaplanıyor.
Vergi değeri, emlak vergisi uygulaması dışında nerelerde kullanılıyor ?
Yukarıda açıklandığı şekilde tespit edilen emlak vergisi değeri, emlak vergisi uygulaması dışında diğer bazı vergilerin uygulamalarında da kullanılıyor.
Bunlardan biri, gelir vergisi uygulaması. Daha açık bir ifade ile, gayrimenkul sermaye iratlarında bir otokontrol müessesesi olarak kullanılan emsal kira bedeli, kiraya verilen gayrimenkulün vergi değerinin % 5’i olarak hesaplanıyor. Mükelleflerin beyan edecekleri kira gelirinin gayrisafi tutarı, GVK’nun 73 üncü maddesinde belirtilen istisnaları dışında, kiraya verdikleri gayrimenkulün vergi değerinin % 5’inden daha az olamıyor.
Vergi değerinin kullanıldığı bir başka alan, veraset ve intikal vergisi uygulaması. İntikal eden gayrimenkuller ( ticari işletmeye dahil olsun veya olmasın) üzerinden alınacak Veraset ve İntikal Vergisinin matrahı, bu gayrimenkullerin emlak vergisi değeri olmaktadır.(VİVK, Md.10)
Emlak vergisi değerinin kullanıldığı bir diğer alan da Harçlardır. Gayrimenkullerle ilgili işlemler üzerinden alınan Tapu Kadastro harçlarının matrahının asgari tutarı olarak, işleme konu olan gayrimenkulün emlak vergisi değeri esas alınmaktadır. (HK, Md.63)
Emlak vergisine esas vergideğerinin hesaplanmasında kullanılan arsa ve arazi birim değerleri ile bina inşaat maliyet bedelleri nasıl tespit ediliyor ?
Emlak vergisine esas vergi değerinin hesaplanmasında kullanılan arsa birim değerleri, Vergi Usul Kanunu’nun 72 nci maddesi hükümleri çerçevesinde, her dört yılda bir, belediye başkanı veya görevlendireceği bir memurun başkanlığı altında belediyenin yetkili bir memuru ile tapu sicil müdürü veya görevlendireceği bir memur ve ticaret odasınca seçilmiş bir üye ile ilgili mahalle ve köyün muhtarından kurulu takdir komisyonu tarafından ; arazi birim değerleri ise, yine her dört yılda bir, valinin başkanlığı altında defterdar, Tarım Orman ve Köyişleri Bakanlığı il müdürü ile il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarından seçilmiş birer üyeden kurulu takdir komisyonu tarafından belirleniyor.

Anılan komisyonlar, arsalara ve arazilere ilişkin olarak karara bağladıkları asgari değerleri, ilgili oldukları yılın başından en az altı ay once, arsalara ait olanları takdirin ilgili bulunduğu il ve ilçe merkezlerindeki ticaret odalarına, ziraat odalarına ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları ile belediyelere, araziye ait olanları ise il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına ve belediyelere imza karşılığında veriyor.

Büyükşehir belediyesi bulunan illerde, ayrıca, takdir komisyonu kararları, vali veya vekalet vereceği memurun başkanlığında, defterdar veya vekalet vereceği memur, vali tarafından görevlendirilecek tapu sicil müdürü ile ticaret odası, serbest muhasebeci mali müşavirler odası ve esnaf ve sanatkârlar odaları birliğince görevlendirilecek birer üyeden oluşan merkez komisyonuna imza karşılığında veriliyor. Merkez komisyonu kendilerine tebliğ edilen kararları onbeş gün içinde inceleyerek, inceleme sonucu belirlenen değerleri ilgili takdir komisyonuna geri gönderiyor. Merkez komisyonunca farklı değer belirlenmesi halinde bu değerler ilgili takdir komisyonlarınca yeniden takdir yapılmak suretiyle dikkate alınıyor.

Takdir komisyonlarının arsa ve arazi birim değerlerinin tespitine ilişkin kararlarına karşı kendilerine karar tebliğ edilen ve yukarıda belirtilen daire, kurum, teşekküller ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları, kararların kendilerine tebliğinden itibaren onbeş gün içinde ilgili vergi mahkemesi nezdinde dava açabiliyor. Vergi mahkemelerince verilecek kararlar aleyhine de onbeş gün içinde Danıştaya başvurulabiliyor.

Kesinleşen asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerleri, ilgili belediyelerde ve muhtarlıklarda uygun bir yere asılmak suretiyle tarh ve tahakkukun yapıldığı yılın başından Mayıs ayı sonuna kadar ilân ediliyor.

İşte bu hükümler nedeniyle, 2006 yılına ilişkin, takdir komisyonları tarafından belirlenen arsa ve arazi birim değerleri, Haziran 2005 ayı sonuna kadar, yukarıda belirtilen kuruluşlara tebliğ edilmiş bulunuyor.

Emlak vergisine esas vergi değerinin hesaplanmasında kullanılan bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerine gelince :

Bu bedeller, uygulanacağı yıldan dört ay önce Maliye ve Bayındırlık ve İskan bakanlıkları tarafından, Emlâk Vergisi Kanununun 29 uncu maddesi hükmü ve aynı Kanunun 31 inci maddesi uyarınca hazırlanan tüzük hükümleri dikkate alınarak, müştereken tespit ve ilan ediliyor . Anılan Bakanlıklarca belirlenen bu bedellere karşı, Resmî Gazete ile ilânını izleyen onbeş gün içinde, Türkiye Ticaret, Sanayi, Deniz Ticaret Odaları ve Ticaret Borsaları Birliği tarafından Danıştayda dava açabiliyor. Bu bağlamda, 2006 yılına ilişkin emlak vergisinin hesaplanmasında kullanılacak bina normal inşaat metrekare maliyet bedelleri, …. Tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan (46) seri numaralı Emlak Vergisi Genel Tebliği ile açıklandı. Bu bedeller bir yıl önceki bedellere gore % 8 oranında bir artışı ifade ediyor.

Emlak Vergisinden muaf tutulan bina, arsa ve araziler ?
Emlak Vergisi Kanunu’nda, bina, arsa ve araziler için sürekli ve geçici muafiyetler öngörülüyor. Örneğin,

• 
  Katma bütçeli idarelere (mazbut vakıflar dahil), İl Özel İdarelerine, belediyelere, köy tüzel kişiliğine, kanunla kurulan üniversitelere ve Devlete ait binalar , İl Özel İdareleri, belediyeler ve köyler ile bunların teşkil ettikleri birlikler veya bunlara bağlı üesseselere ait; su, elektrik, havagazı, mezbaha ve soğuk hava işletme binaları ve belediye sınırları içinde yolcu taşıma işletme binaları ve kapalı durak yerleri, Türk Silahlı Kuvvetlerini (Jandarma Genel Komutanlığı dahil) güçlendirmek amacıyla kurulmuş vakıflara ait binalar ile Bankalar Kanunu hükümlerine göre temettü hariç ortaklık hakları ile yönetim ve denetimleri veya hisseleri kısmen veya tamamen Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonuna intikal eden bankalara, tasfiyeleri Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu eliyle yürütülen müflis bankaların iflâs idarelerine ait binalar koşulsuz olarak ; köylere ve köy birliklerine ait tarım işletme binaları, soğuk hava depoları, içmeler ve kaplıcalar ile bunlar tarafından köylünün umumi ve müşterek ihtiyaçlarını karşılamak maksadiyle işletilen hamam, çamaşırhane, değirmenler ve köy odaları, ordu evleri, askeri gazino ve kantinler ile bunların müştemilatı, kamu menfaatlerine yararlı derneklere ait binalar ve kazanç gayesi olmamak şartiyle işletilen hastane, dispanser, sağlık, rehabilitasyon, teşhis ve tedavi merkezleri, sanatoryum, prevantoryum, öğrenci yurtları, düşkünler evi, yetimhaneler, revirler, kreşler, kütüphaneler ve korunmaya muhtaç çocukları koruma birliklerine ait yurtlar ve işyerleri ile benzerleri de kiraya verilmemek koşulu ile emlak vergisinden sürekli muaf tutulurken ;
  
• 
  mesken olarak kullanılan bina veya apartman dairelerinin 2.500 Yeni Türk Lirasından az olmamak üzere vergi değerinin 1/4'ü, inşalarının sona erdiği yılı takibeden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile , Turizm Endüstrisini Teşvik Kanunu hükümleri dairesinde turizm müessesesi belgesi almış olan Gelir veya Kurumlar Vergisi mükelleflerinin adı geçen kanunda yazılı maksatlara tahsis ettikleri ve işletmelerine dahil binaları, inşalarının sona erdiği veya mevcut binaların bu maksada tahsisi halinde turizm müessesesi belgesinin alındığı yılı takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile ve deprem, su basması, yangın gibi tabii afetler sebebiyle binaları yanan, yıkılan veya kullanılmaz hale gelen veya yangın, su baskını, yer kayması, kaya düşmesi, çığ ve benzeri (deprem hariç) afetlerle zarar görmesi muhtemel yerlerdeki binaların vergi mükellefleri tarafından afetin vukubulduğu veya afete maruz bulunduğunun yetkili kuruluşça tebliği tarihinden itibaren en geç 5 yıl içinde afetin vukubulduğu yerde veya kamu kuruluşlarınca gösterilen yerlerde inşa edilen binalar inşalarının sona erdiği yılı, kamu kuruluşlarınca ilgili kanunlarına göre inşa olunup hak sahiplerine teslim edilen binalar devredildikleri yılı takibeden bütçe yılından itibaren 10 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılıyor.
  

Emlak Vergisinin oranı ?
Bina vergisinin oranı, meskenlerde binde 1, diğer binalarda ise binde 2 olarak uygulanıyor.

Bakanlar Kurulu’na, kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup onsekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların, gazilerin, şehitlerin dul ve yetimlerinin Türkiye sınırları içinde brüt 200 m²’yi geçmeyen tek meskeni olması (intifa hakkına sahip olunması hali dahil) halinde, bu meskenlerine ait vergi oranlarını sıfıra kadar indirmeye yetkisi verildi.

Arazi vergisinin oranı, binde 1, arsalarda ise binde 3 olarak uygulanıyor.

Bina, arsa ve araziler için yukarıda belirtilen oranlar, büyük şehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde (Adapazarı dahil) % 100 artırımlı uygulanacak. Yani, büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanları içinde bulunan mesken olarak kullanılan binalar için binde 2, diğer binalar için binde 4, arsalar için binde 6 ve araziler için binde 2 oranında emlak vergisi ödenecek.

Mükellefler, yukarıda belirtilen oranlar kullanılarak hesaplanacak emlak vergisinin yanısıra, bu verginin % 10’u oranında hesaplanacak "Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı" nı da ayrıca emlak vergisi ile birlikte ödeyecekler.
Yeni dönem için beyanname verilecek mi ? 2006 yılına ilişkin emlak vergisi ne zaman ödenecek ?

Başlıktaki ‘’ yeni dönem ‘’ ifadesi, eski alışkanlıklarla beyanname verileceğini çağrıştırsa da, 4751 sayılı Kanunla 2002 yılında Emlak Vergisi Kanunu’nda yapılan değişiklik gereğince, 2006 yılı ile birlikte başlayacak yeni dört yıllık dönem için emlak vergisi beyannamesi verilmeyecek. Hatırlanacağı üzere, söz konusu değişiklik ile emlak vergisi uygulamasında her dört yılda bir beyanname verilmesi uygulamasına son verilmiş, vergi değerini tadil eden (değiştiren) ve Emlak Vergisi Kanunu’nun 33 üncü maddesinin 1-7 numaralı bentlerinde sayılan sebeplerin (yeni bina inşa edilmesi, binanın yanması, yıkılması suretiyle veya sair sebeplerle tamamen veya kısmen harabolması veya binada mevcut asansör veya kalorifer tesislerinin kısmen veya tamamen kaldırılması , binanın kullanış tarzının tamamen değiştirilmesi veya bir binanın ikamete mahsus mahallerinden bir kısmının dükkan, mağaza, depo gibi ticaret ve sanat icrasına mahsus mahaller haline kalbedilmesi, arazinin hal ve heyetinde değişik olması, binanın mütemmimi durumunda olan arazinin mütemmimlik durumundan çıkması veya bir arazi ve arsanın bina mütemmimi durumuna girmesi, bina veya arazinin taksim veya ifraz edilmesi veya mükellefinin değişmesi , müteaddit arazi ve arsaların tek bir arazi ve arsa haline getirilmesi veya müteaddit hisselere ayrılmış olan bir binanın bütün hisselerinin birleştirilmesi) varlığı halinde, ilgili belediyeye bildirim verilmesi hükme bağlanmıştı.

Yine aynı değişiklikler gereğince, 2006 yılına ilişkin emlak vergisi, belediyelerce, 2005 yılı içinde belirlenen inşaat maliyet bedelleri ve arsa ve arazi birim değerleri dikkate alınarak, 2006 yılının Ocak ve Şubat aylarında hesaplanıp tahakkuk ettirilecek. Hesaplanan vergi tutarları, bir yazı ile mükelleflere bildirilecek.
Belediyelerce bu şekilde tarh ve tahakkuk ettirilecek emlak vergisi, ilki Mart-Mayıs 2006 aylarında, ikincisi de Kasım 2006 ayında olmak üzere iki eşit taksitle ödenecek.
İzleyen üç yıla ilişkin emlak vergisi de, bir önceki yıla ilişkin vergi değerinin yine aynı yıla ilişkin yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılması suretiyle hesaplanacak matrah üzerinden belediyelerce hesaplanıp o yılın başında tahakkuk etmiş sayılacak.