Gayrimenkulde şubat – mart 2016 raporu sektöre yön veren rapor ve açiklamalar

GAYRİMENKULDE ŞUBAT – MART 2016 RAPORU

SEKTÖRE YÖN VEREN RAPOR VE AÇIKLAMALAR

Şubat 2016'da satış sonucu el değiştiren konut sayısı geçen yılın aynı ayına göre yüzde 7 artışla 101 bin 703 olarak gerçekleşti. Konut satışlarında İstanbul 18 bin 142 ile en yüksek paya (yüzde 17,8) sahip oldu. Türkiye İş Bankasının desteği ile Reidin ve Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) tarafından hazırlanan Yeni konut Fiyat Endeksi Şubat 2016 raporuna göre, şubat ayında bir önceki aya göre yüzde 0,66, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 9,13 artış söz konusu. İstanbul'un Anadolu Yakasında yer alan markalı konut projelerinde yüzde 0,29, Avrupa Yakasında ise yüzde 0,66 oranında artış gösterdi. Endeksin başlangıç dönemine göre ise İstanbul Anadolu Yakasındaki projeler Avrupa Yakası'na kıyasla 8,2 puan fazla arttı. 1+1 konut tipinde yüzde 0,36 artarken, 2+1 konut tipinde yüzde 0,63, 3+1 konut tipinde yüzde 1,02 ve 4+1 konut tipinde yüzde 0,13 artış gösterdi.

*İngiltere merkezli küresel gayrimenkul şirketi Knight Frank'in raporuna göre, 2015'te dünyada konut fiyatlarının en fazla arttığı ülke Türkiye oldu (Yüzde 18.4).

*Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım üçüncü kez İNDER Genel Başkanı olarak seçildi. Durbakayım, yeni çalışma döneminde vergi ve harçların makul seviyeye çekilmesi için çaba harcayacaklarını söyledi.

*Geçen ay bin 172 adet inşaat şirketi kuruldu. Kurulan 450 yabancı ortak sermayeli şirketin 188'inin Suriye uyruklu ortağı var. Türkiye İstatistik Kurumu'nun 2015 yılı ‘Evlenme ve Boşanma İstatistikleri yayınlandı. Evlenme hızının düştüğü, boşanma hızının arttığı, ilk evlilik yaşının da yükseldiği ortaya çıktı. Evlenen çiftlerin sayısı yüzde 0,5 ve boşanan çiftlerin sayısı ise yüzde 0,7 artarken boşanma oranı evlenme oranından yüksek çıkmış görünüyor (2015'te 602 bin 982 çift evlenmiş, 131 bin 830 çift de boşanmış).

*Emlak Konut GYO, Şubat ayı satış raporuna göre şirket, şubat ayında toplamda 398 milyon 256 bin 875,88 TL değerinde, 734 adet bağımsız bölümün satışını gerçekleştirdi. Şubat ayı içerisinde satışı (ön satışlar dahil) gerçekleşen bağımsız bölüm sayısı ise 407 adet oldu. Emlak Konut GYO Şubat ayında yabancıya 38 milyon 719 bin 210,55 TL (KDV Hariç) değerinde 54 adet gayrimenkul satışı gerçekleştirdi.

*Manpower Group (NYSE:MAN), 2016 yılının ikinci çeyreğinde istihdam pazarı faaliyetlerine ilişkin tahminlerde bulunmak üzere Türkiye’de ise 1.000 işverenle görüşmeler gerçekleştirdi. Araştırma sonuçlarına göre, bir sonraki çeyrekteki işe alım hızında bir değişme olmayacağı öngörülüyor. İşverenlerin yüzde 22’si işe alımda artış, yüzde 6’sı düşüş bekliyor; yüzde 64’ü ise bir değişme öngörmüyor. Veriler mevsimsel değişimlere uyarlandığında yüzde +12’de duran Görünüm, araştırmanın başlatıldığı 2011 birinci çeyreğinden bu yana en düşük orana işaret ediyor. Bekle-gör yaklaşımını benimseyen işverenin, ikinci çeyrekte de aynı yaklaşımı sürdürmesi söz konusu.

İSTANBUL'DA YENİ ÇEKİM BÖLGESİ: ÇEKMEKÖY

Çekmeköy'de kentsel dönüşüm odaklı değişim devam ediyor. Şirketlerin odaklandığı mahalle ise Merkez Mahallesi. Çekmeköy Belediye Başkanı Ahmet Poyraz, Alemdağ Bölgesi'nin yeniden yapılanacağına işaret ediyor. Bölgede yatay konseptli projelerin geliştirilmesi konusunda bir beklenti hakim. Metro ile üçüncü Boğaz Köprüsünden çıkışa yakınlığı ile dikkat çeken Çekmeköy'de 250 bin kişi yaşıyor. Belediye Başkanı ise markalı konut projeleri için işbirliğine varız mesajı veriyor.

İSTANBUL'DA YENİ DÖNÜŞÜM BÖLGELERİ:

TOKİ'nin tespitine göre nisan ayından itibaren İstanbul'da Gaziosmanpaşa, Esenler, Güngören, Üsküdar, Beyoğlu, Bayrampaşa ve Bağcılar ilçelerinde dönüşüm alanlarında yıkım çalışmalarına başlanacak... Son aylarda ihaleler Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ekseninde ilerliyor. TOKİ yılın 5 ayında 21 bin 413 konutun ihalesinin tamamlanacağını açıkladı.

Mart ayı içinde görüşme yaptığım inşaat patronlarının sektörle ilgili ortak düşünceleri ise şöyle idi:

*Son günlerde sektöre ilişkin bir olumsuz görünen bir hava var. Ancak en az 10 şirket, yeni projeleriyle ilgili sağlam hikaye yazdıkları için ilgi çekmeye devam ediyor. Buna Ağaoğlu, Makro İnşaat ve Artaş’ı örnek verebiliriz. Son bir ay içinde yüzyüze görüştüğümüz 4 patrondan gelen mesaj şöyle:

*İnşaat sektörü hacim olarak çok büyük olsa da sektör temsilcileri sahipsiz oldukları kanaatinde. Hatta kendilerinin yolunacak kaz olarak görülmesinden rahatsızlar. Bunu en net şekilde bana söyleyen iki patron oldu ( Süleyman Çetinsaya ve Ali Ağaoğlu).

*Artık iyi niyetli açıklamalar yetmiyor. Sektörde üst ölçekte bir temsiliyet sorunu var. Konut bakanlığının kurulmasını isteyenler var.

* Konut ihtiyacı devam ediyor. Ancak yüzde 70-80’i orta ve alt gelir grubuna yönelik bir ihtiyaç söz konusu. A gelir grubuna göre inşa edilmiş bir arz fazlası da var. Konut sektöründe bu nedenle bir pazar sorunu olduğunu söyleyebiliriz. Dumankaya’nın son 3 yılda bu yurt dışı atağına girmesi isabetli bir politika oldu.

*İstanbul’daki kısıtlı sayıda arsanın maliyetleri çok yükseldi. Elinde arsa olanlar bu arsalara geçmişte sahip oldular. Bu alanlarla ilgili bir beklentileri de olmadığı için ellerindeki arsaların değerini sürekli artırıyorlar. 6 milyon verdiğinizde 7 milyon, 7 verdiğinizde 8 milyona çıkartıyorlar. Bu maliyetlerle inşaat geliştirince direkt alt ve orta gelir grubunu devreden çıkartıp direkt üst gelir grubuna yönelik arsa geliştirmeye başlıyorsunuz. Üst gelir grubunun donatıları ve malzeme kalitesi de belli bir standartta olmak zorunda. Bunlar da ek maliyet olarak konut fiyatlarına ekleniyor. Bu da İstanbul’da inşa edilen konutların toplam maliyetleri maliyetlerinin 3500 - 3700 TL seviyelerine gelmesine neden oluyor. Arsa maliyetleri artıkça üst gelir grubuna yönelerek bir kısır döngüye giriyoruz.

* Yüksek maliyetlerle inşaat geliştirenler bu yıl çok zorlanacak. İflas ertelemeler gündeme gelebilir.

*İstanbul’un gelişimi ortada. Bugün Nüfus 15 milyona dayandı ve her yıl 300 – 400 bin kişi artarak gelişmeye devam edeceği ön görülüyor. Konut açığı bulunan alt ve orta gelir grubunu konut sahibi yapamazsak kira rakamları yukarı çıkacak ve toplumsal bir ekonomik sorunlara yol açabilir. Aslında pilot bir uygulama olarak başlayan Kayabaşı, 2005-2006’da planlaması başlayarak çok başarılı bir şekilde büyüdü. Bu bölge gibi yeni bölgeler üretilmesi gerekiyor. Bu alanlar yerel idareler, bakanlık ya da TOKİ üzerinden yapılabilir. Tıpkı Kayabaşı örneğinde olduğu gibi 11 – 12 milyon metrekarelik alanlar oluşturularak Hadımköy, Çatalca bölgesine doğru 70 - 100 lira arasında tarla arsa bulabiliyorsunuz. Burada da özel sektörle kamu işbirliği yapsın istiyoruz. Buradaki inşaatları çevre ve şehircilik bakanlığı ya da TOKİ yapmasın buralarda 10 – 20 – 30 milyon metrekarelik alanlar planlanırsa özel sektörle işbirliğine giderek bu iş yapılabilir. Kurumlar arsayı 100 liraya alsa müteahhitlerin gösterdiği rağbetle maliyeti 150 liraya çıksa ben burayı özel sektöre ihale ediyorum deseler burada metrekaresini 2500 liradan yukarı satamazsınız dese ve arka planda da konutlarda kullanılacak asgari şartları belirlese arsa maliyetinden sonra 2350 liralık bir gelir kalıyor. Maliyetler iyi bir kaliteyle 150 lira arsa maliyeti ve 1100 lira inşaat maliyetiyle birlikte 1250 1300 liralara bir konutu mal etme şansı yakalayabiliriz.

*Sektörün önü kapandığı esnada ciddi manada istihdamı da etkiler.

*Damga vergisi sektörün sırtındaki önemli yüklerden birisi. Bir koyundan 10 defa post çıkartıyoruz. İlk sözleşmeyi imzalıyoruz damga vergisi ödüyoruz. Daire satışında satış vaadi sözleşmesinde ödüyoruz. Taşeronla iş yapıyoruz imzaladığımız sözleşmede damga vergisi ödüyoruz.

*Kentsel dönüşümle ilgili mutlaka düzenlemeler yapılması lazım. Bugün kentsel dönüşüm rantı yüksek olan Bağdat Caddesi gibi belli noktalara sıkıştı. Kentsel dönüşümde idare diyor ki ben aşırı yoğunlaşma istemiyorum. Yani bugün dönüşüme giren arazinin emsali 1’se bunu 0.80’e düşürüyorum diyor. Bu aslında çok güzel bir planlama ama vatandaşa bir rant kalmıyor. Ben vatandaşa sen 100 metrekare dairenden çık ben sana 80 metrekare daire vereyim diyemem para kazanmam için 70 metre vereyim diyebilirim. Bu arada da senin kiranı da inşaat boyunca karşılayacağım dediğim anda uyuşmuyor.

*Tüketici kanunu çıkartıldı denetim yok. Hangi proje tüketici kanununu uyguluyor hangisi uygulamıyor denetlenemiyor. Yine kamuyla iş yapanları bundan ayrı tutuyorum. Yatırımcının 15 gün içinde cayma hakkı var. Hiçbir gerekçe göstermeden… Ben bir sözleşme yapıyorum. Katını daireyi her şeyini gösteriyorum. 30 ayda bu işi bitireceğimi taahhüt edip daha önce bitirirsem ve taahhüdümden daha iyi gerçekleştirsem bile vatandaş hiçbir gerekçe göstermeden cayabiliyor. Burada müteahhidin suçu ne? Biz bugün diyoruz ya şu kadar daire sattık vs. teslim etmeden hiçbir daireyi satmış sayılmayız. Ben bu daireyi satıyorum sonra gelen müşteriye yok çekiyorum. Ama vatandaş gelip daire teslimine 2 3 ay kala benden yüzde 2 kes benim paramı geri ver diyebiliyor şu anda. Bu müteahhitler için bir risk.

* Bugün yüzde 60 – 70 kazanmaya alışmış bir kesim var. Bu kesim için karlılıklar yüzde 15’e düştüğü zaman kârlılığı beğenmeyerek yüzde 2 kesintiyle yatırımından vazgeçebilir. Bu da müteahhitleri sıkıntıya düşürebilir.

*TUİK verileriyle ilgili de sıkıntılar var. Bugün İşini en iyi yapan müteahhit tapusunu 2-3-4 yıl sonra verebiliyor. Bazen daha sıkıntılı durumlar olabiliyor. Kiptaş ve finanskent örnekleri var. TUİK verileri tapu kayıtlarından hazırlandığı için konut satışları düştü diye çıkıyor.

*Finans dünyasından gayrimenkule dönük mesajlar: Markalı konut projesi üreten firmalarda kentsel dönüşüm birimi kuruyor. Patronların yeni hedefinde ortaklık yapısıyla kentsel dönüşüme girmek.

ŞUBAT MART AYLARINDA HANGİ FİRMALAR YENİ SATIŞLARA BAŞLADI?

1- Zerka İnşaat, Kaymakçı İnşaat, Nihal İnşaat ve Gürdoğan İnşaat Ortak Girişimi, Beylikdüzü – Esenyurt aksında 42 katlı Aris Grand Tower projesinin satışlarına başladı. 110 milyon liralık projede lansman dönemi asgari fiyatı 229 bin lira olarak açıklandı.

2- Ağaoğlu, Maslak 1453 projesindeki ofis bloklarından en küçüğünde yer alan bir kısmı metrekaresi 3.500 dolardan satışa sundu.

3- Sinpaş GYO, Bomonti’deki Queen Central Park projesinin satışlarına başladı. 1 milyar 250 milyon liralık yatırım değerine sahip projede inşaat süreci devam ediyor. Ön satışla 200 daire sahiplerini buldu.

4- Beyaz İnşaat - Bakırköy City: 163 daire - m2: 12 bin -14 bin lira. Yüzde 30'u satıldı.

5- Yüksekdağ Gayrimenkul Yatırım A.Ş.: Esenyurt'ta konumlanan Evim Yüksekdağ projesi 2+1 ve 3+1 daire seçeneklerinden oluşuyor. 9 adet ticari ünitenin de yer aldığı proje 90 metrekarelik daire 260 bin liraya satılıyor.

6-HAS - DBN Yatırım Ortaklığı: Atiye Rezidans - 2+1 tipi dairelerden oluşuyor. 570 bin liradan başlayan fiyatlarla satışa sunulan projenin yatırım değeri 70 milyon lira. Grup 1 yıl içinde Kemerburgaz, Kağıthane ve Topkapı'da toplamda 200 milyon liralık yatırım yapacak.

7-Vadistanbul Park: Toplam 1 milyar dolarlık yatırımın son halkasında metrekare birim fiyatı 9 bin lira düzeyinde. Grubun projenin tümünden 2.5 milyarlık gelir elde edilmesi hedefleniyor. 25 milyon liralık havaray yatırımı ise haziran ayında devreye girecek.

8- İnanlar İnşaat, kentsel dönüşüme odaklandı. Çözüm ortaklarıyla birlikte İstanbul genelinde tam 16 şantiyede projeleri yükseliyor. Son olarak Haramidere'de satışa sunulan 42 katlı LOTUS projesinde 4 kat Suud Kraliyet ailesine satıldı. (Özel bilgi) Bölgede metrekare birim fiyatı 4 bin lira iken LOTUS'ta 8 bin lira taban olarak belirlendi. 149 konuttan oluşan projede ön satışlar özel müşterilere yapılıyor. Bu yolla 15 günde 45 konut sahiplerini buldu.

9- Ağaoğlu, Bakırköy Central Park projesinin lansmanını gerçekleştirdi. 1.100 civarında konuttan oluşan projede metrekare birim fiyatı 18 bin lira civarında olup bu rakam Bakırköy'de bugüne kadar değer biçilen en yüksek metrekare fiyatı olarak kayıtlara geçti. Ciro değeri 1 milyar 200 milyon dolar olarak açıklanan projede kısa sürede 220 milyon dolarlık satış gerçekleştirildi.

10- Evra Grup ve Has Kule, Pendik'te Pendik Sahil Konakları adlı projelerini lanse etti. Kentsel dönüşüm projesi kapsamında 180 daireden oluş-an projenin tek cezbedici yönü sahilde yer alması. Metrekaresi ise ortalama 8 bin lira düzeyinde.

11- Esenyurt - Bahçeşehir- Beylikdüzü lokasyonunda toplam 1 milyar liranın üzerinde yatırımla projeler geliştiren Babacan Yapı, Esenyurt- Beylikdüzü kavşağındaki Haramidere mevkiinde 400 milyon liralık yatırımla toplam 6 bloktan oluşacak Babacan Premium projesinin inşasına başladı. 1216 konuttan oluşan proje, lansmana özel yüzde 15 indirim yüzde 15 peşinat fırsatıyla satışa çıktı. AVM ve cadde dükkânlarının da yer alacağı karma projede 1+1, 2+1, 3+1 ile loft daireler yer alacak.

12- Dağ Mühendislik’in Emlak Konut'la hasılat paylaşımı modeliyle Kartal'da geliştirdiği 555 konutluk Tual Adalar’ın satışına başlandı. Metrekare birim fiyatı ise asgari 4.400 lira olarak açıklandı.

13- Özak GYO, Ziylan Gayrimenkul ve Yenigün İnşaat ortaklığının Emlak Konut GYO ile hasılat paylaşımı metoduyla İstanbul Kazlıçeşme sahil yolu üzerinde geliştirdiği Büyükyalı projesinin inşaatına başlandı. Büyükyalı'nın ilk etabında yer alan 452 konutun satışına önümüzdeki günlerde başlanacak.

Devam eden inşaat projelerine dair önemli gelişmeler:

-Emlak Konut GYO Ocak ayında 154 milyon lira ciro elde etti.

-3. Boğaz Köprüsü ağustosta açılacak.

-İzmit -Körfez geçiş köprüsü nisan ayında açılacak.

-1453 Maslak projesi 9 ay gecikmeyle teslim edilecek.

-Sefaköy havaray için inşaat başlıyor.

-Bakırköy - Başakşehir metro hattı için ilk adım 2 ay içinde atılacak.

-KİPTAŞ Başakşehir'i Bahçeşehir bölümünde 1.800 yeni konutu satışa çıkaracak ( Nisan)

Tüketicileri cezbedecek kampanya ve fırsatlar:

Sıfır faizli 48 ay ve 60 ay vadeli satış yapılan projelere ilgi diğerlerine göre daha fazla.

EN BÜYÜK FUAR CİTYSCAPE TURKEY GERÇEKLEŞTİ

Mart başında Fransa’da gerçekleştirilen MIPIM 2016 Fuarından sonra Gayrimenkul sektörünün gelişimde büyük katkısı olan Cityscape fuarı ilk defa Türkiye’de düzenlendi. 30'u markalı konut projeleri olmak üzere 70'e yakın firma fuarda yer aldı.

Fuarda dikkat çekici satışlar ve işbirliği görüşmeleri oldu. İşte bunlardan iki örnek:

Ağaoğlu Şirketler Grubu: 100 milyon dolarlık satış gerçekleştirdi (Bakırköy Central Park ve Maslak 1453).

DKY İnşaat: İçeriden olan müşterilere ve yabancı yatırımcılara toplamda 28 milyon liralık satış yaptılar.

KAMPANYA MODELLERİ

En fazla rağbet görenler ise yüzde 10 peşinatlı ve 60 ay sıfır faizli kampanyalar...

Dikkat çeken birkaç kampanya:

İnanlar İnşaat: Yüzde 10 peşin, yüzde 10 2017'de, yüzde 10 2018'de. Yüzde 20'si Eylül 2017'de. 50 ay sıfır faiz.

Ege Yapı: mevcut indirimlerine ek yüzde 10 + yüzde 5’e varan indirim uygulayacak.

DKY İnşaat: DKY KARTAL, DKY Sahil ve DKY ON projelerinde “Yüzde 10 peşin öde gerisini taşın öde” kampanyası devam ediyor.

Bazı firmalar ise ön talep toplama süreciyle marka projelerini lanse ediyor.

Dikkat çekici bir konu:

Kayabaşı’nda dev üniversite kampüsü için hazırlıklar başladı. Öte yandan 2015 yılsonu itibarıyla İstanbul'da 9'u devlet, 44'i özel üniversite olmak üzere toplam 53 üniversitede okuyan gençlerin barınma ihtiyacı için yeni yurtlara ihtiyaç var

Saygılarımızla