Historia de la Ley

“Las empresas que proporcionen suministro de energía eléctrica o servicio telefónico, a requerimiento escrito del administrador y siempre que el reglamento de copropiedad así lo establezca, deberán suspender el servicio que proporcionan en un condominio, respecto de aquellas unidades cuyos copropietarios se encuentren en mora en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes. Si el condominio dispusiere de sistemas propios de control para el paso de energía eléctrica o de teléfonos que permitan la interrupción de estos servicios hacia las unidades, el reglamento de copropiedad podrá establecer que el administrador deberá proceder a la suspensión de dichos servicios respecto de las unidades cuyos copropietarios se encuentren en la misma situación antes descrita.”
Hubo, asimismo, debate acerca de la posible inconstitucionalidad de este inciso, y se concluyó que existen dos aspectos involucrados en ello.
Por una parte, se trata de una sanción para aquellos copropietarios que, estando al día en el pago de sus consumos, no pagan los gastos comunes, causando con ello un perjuicio a la comunidad.
En lo relativo a la implicancia constitucional, se señaló que la sanción deberá ser establecida en el reglamento de copropiedad, que será producto de un acuerdo de voluntades y que la medida, así estatuida, no constituye una limitación del dominio, según lo ha sostenido el constitucionalista señor José Luis Cea.
- Puesto en votación, el artículo con la indicación sustitutiva de su inciso tercero, fue aprobado por asentimiento unánime.
ARTÍCULOS 6º.
Dispone que el cobro de los gastos comunes se efectuará por el administrador.
- Puesto en votación, el artículo fue aprobado, sin debate, por unanimidad.
ARTICULO 7º.
Preceptúa que la administración de todo condominio debe considerar la formación de un fondo común de reserva, con el cual se atiendan las reparaciones de los bienes de dominio común de carácter legal o convencional o de gastos comunes urgentes o imprevistos.
Los Diputados señores VENEGAS, GARCIA, don René Manuel; PEREZ, don Ramón; ERRAZURIZ, ELIZALDE y PEREZ, don Víctor, presentaron una indicación que agrega la siguiente oración a su inciso segundo:
“Esta cuenta podrá ser la misma a que se refiere el inciso segundo del artículo 23.”
- Puesto en votación el artículo con la indicación, fue aprobado, por unanimidad.

ARTICULO 8º.
El inciso primero establece que en todo condominio deberá considerarse una cantidad mínima obligatoria de estacionamientos.
El inciso segundo permite que los sitios de un condominio tengan una superficie inferior a la exigida por el instrumento de planificación territorial respectivo, siempre que la suma de la superficie de los sitios y de los terrenos comunes, dividida por el número de sitios, sea igual o superior a la cabida mínima establecida por tal instrumento.
Hubo un breve debate, en el que algunos señores Diputados se refirieron a la conveniencia de consagrar legalmente una norma que precise que los planes reguladores comunales podrán establecer, en algunas zonas, uno o más estacionamientos por unidad y uno o más estacionamientos destinados a visitas, que no serán asignados a ninguna vivienda, con lo cual se aclaró que, si son exigidos por el plan regulador, tendrán la calidad de bienes comunes de carácter legal.
- Puestos en votación los incisos primero y segundo, fueron aprobados por asentimiento unánime.
En lo tocante al inciso tercero, que regula las construcciones en los sitios de un condominio, los Diputados señores ELIZALDE, ROCHA, VENEGAS, PÉREZ OPAZO; GARCIA, don René Manuel, y DE LA MAZA presentaron una indicación con objeto de eliminar la exigencia del límite de altura máxima que aparece en el texto del proyecto, del siguiente tenor:
“En cada uno de los sitios de un condominio que pertenezca en dominio exclusivo a cada copropietario, sólo podrán levantarse construcciones de una altura que no exceda la máxima permitida por el plan regulador o, en el silencio de éste, la que resulte de aplicar otras normas de dicho instrumento de planificación y las de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.”
- Puesto en votación el inciso tercero, nuevo, fue aprobado por unanimidad.
En lo relativo al inciso final, los Diputados señores ELIZALDE, VENEGAS, PÉREZ OPAZO, ROCHA y DE LA MAZA patrocinaron una indicación para agregar la siguiente expresión, reemplazando previamente por una coma (,) el punto (.) con que finaliza dicho inciso: “salvo que concurran las circunstancias previstas en el inciso tercero del artículo 13.”
- Puesto en votación el inciso final con la indicación, fue aprobado por unanimidad.
- Por la misma votación, fue aprobado el artículo 8º.
ARTICULO 9º.
Su inciso primero señala que todo condominio deberá cumplir con las normas de urbanización que indica la ley General de Urbanismo y Construcciones. Su inciso segundo regula un procedimiento para los casos de cesiones de áreas verdes y equipamiento, cuando los terrenos resulten de una superficie inferior a quinientos metros cuadrados.
Se produjo un breve debate en torno a que la norma establecida en el inciso segundo no es aplicable a las cesiones que deban efectuarse para equipamiento.
A causa de ello, los Diputados señores ELIZALDE, ROCHA, VENEGAS, PÉREZ OPAZO; GARCIA, don René Manuel, y DE LA MAZA presentaron una indicación respecto a dicho inciso, a fin de suprimir la expresión “y equipamiento”, las dos veces que se menciona, y agregar la siguiente oración, después del punto aparte (.), que pasa a ser punto (.) seguido:
“Lo anterior se aplicará igualmente a las superficies que deban cederse para equipamiento, cualquiera que sea el tamaño resultante, y, en caso de acordarse su compensación en dinero, la municipalidad sólo podrá invertir estos recursos en la ejecución de nuevas obras de equipamiento.”
- Puesto en votación el artículo con la indicación atinente al inciso segundo, fue aprobado por asentimiento unánime.
ARTICULO 10.
Señala el procedimiento para que un condominio pueda ser acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria.
Los Diputados señores ELIZALDE, ROCHA, VENEGAS, PÉREZ OPAZO y DE LA MAZA patrocinaron una indicación que agrega la siguiente oración final a su inciso segundo:
“Este certificado deberá señalar las unidades que son enajenables dentro de cada condominio.”

- Puesto en votación el artículo con la indicación referente al inciso segundo, fue aprobado por asentimiento unánime.

ARTICULO 11.
Dispone que los planos deberán individualizar cada una de las unidades en que se divida un condominio, así como los sectores y los bienes de dominio común.
Los Diputados señores ELIZALDE, ROCHA, VENEGAS, PÉREZ OPAZO y DE LA MAZA presentaron una indicación que reemplaza la expresión “y los bienes de dominio común, cada uno de ellos con su superficie y deslindes; los derechos de cada unidad sobre los bienes de dominio común, de conformidad al inciso segundo del artículo 3º”, por la locución “y los bienes de dominio común”.
- Puesto en votación el artículo con la indicación, fue aprobado por unanimidad.
ARTICULO 12.
Indica que las escrituras públicas de transferencia de dominio de una unidad de un condominio deberán hacer referencia al plano a que alude el artículo anterior.

Los mismos señores Diputados patrocinaron una indicación para sustituir, en el número 4) del inciso segundo, la palabra “inmueble” por la expresión “condominio a que pertenece la unidad;”

- Puesto en votación el artículo con la indicación atinente al número 4) del inciso segundo, fue aprobado por asentimiento unánime.
ARTICULO 13.
Establece el modo en que cada copropietario podrá hacer uso de los bienes de dominio común, de carácter legal o convencional; cuáles bienes comunes podrán ser enajenados, y cuáles podrán asignarse en uso y goce exclusivo a uno o más copropietarios.
Los Diputados señores ELIZALDE, ROCHA, VENEGAS, PÉREZ OPAZO y DE LA MAZA formularon una indicación para suprimir, en el inciso primero, la palabra “ordinario”, por estimar que la expresión “destino ordinario” puede inducir a equívocos.
Los mismos señores Diputados patrocinaron otra indicación, a fin de reemplazar, en el inciso tercero, la expresión ”letra c) del artículo 2º” por la locución “letra c) del Nº 3 del artículo 2º”.
- Puesto en votación el artículo con ambas indicaciones, fue aprobado por asentimiento unánime.
ARTÍCULOS 14 Y 15.
El artículo 14 establece que los derechos de cada copropietario en los bienes de dominio común son inseparables del dominio exclusivo de su respectiva unidad y el artículo 15 señala los requisitos que se deben cumplir para cambiar el destino de una unidad.

- Puestos en votación ambos artículos, fueron aprobados, sin debate, por unanimidad.

ARTICULO 16.
Establece que las unidades de un condominio podrán hipotecarse y gravarse libremente, en la forma que se indica en este artículo.
Los Diputados señores ELIZALDE, ROCHA, VENEGAS, PÉREZ OPAZO y DE LA MAZA presentaron una indicación, de carácter formal, que reemplaza en el inciso tercero, la expresión “permiso otorgado” por la locución “permiso de construcción otorgado por la Dirección de Obras Municipales.”

- Puesto en votación el artículo con la indicación, fue aprobado por unanimidad.

ARTICULO 17.
Señala que todo lo concerniente a la administración de un condominio será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea, que las asambleas serán ordinarias y extraordinarias y precisa las materias que podrían tratarse en éstas.
Los Diputados señores ELIZALDE, ROCHA, VENEGAS, PÉREZ OPAZO y DE LA MAZA presentaron una indicación, de carácter formal, que reemplaza, en el número 5 del inciso quinto, la expresión “se refiere” por la locución “se refieren”.
Los mismos señores Diputados presentaron otra indicación para agregar, en el mismo inciso quinto, a continuación del número 6, el siguiente número 7, pasando los actuales números 7, 8 y 9 a ser números 8, 9 y 10, respectivamente:
“7.- Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquéllos asignados en uso y goce exclusivo.”
- Puesto en votación el artículo con las indicaciones respecto del inciso quinto, fue aprobado por unanimidad.
ARTICULO 18.
Regula las formalidades de la citación por carta certificada para la celebración de asambleas de copropietarios.
Los Diputados señores VENEGAS, ERRAZURIZ, GARCIA, don René Manuel; PEREZ, don Víctor; PEREZ, don Ramón, y ELIZALDE, patrocinaron una indicación para agregar, en el inciso segundo, la siguiente expresión, reemplazando previamente por una coma el punto con que finaliza dicho inciso:
“si la hubiere, o por el copropietario asistente que tenga mayores derechos en el condominio.”
- Puesto en votación el artículo, con la indicación, fue aprobado por unanimidad.
ARTICULO 19.
Fija los quórum que se requieren para efectuar las asambleas ordinarias y extraordinarias, así como también los quórum para adoptar acuerdos.
Se suscitó un breve debate acerca de la conveniencia de rebajar los quórum requeridos para que se constituyan las asambleas de copropietarios, al término del cual se concluyó que es necesario mantenerlos cuando se trate de citaciones a asambleas extraordinarias, en que, por el contenido de las materias (enajenación de bienes comunes; entrega de bienes comunes en uso y goce; modificación del reglamento de copropiedad, etc.), no resulta adecuado que puedan ser alteradas por mayorías circunstanciales.
Por este motivo, los señores Diputados ELIZALDE, ROCHA, PÉREZ OPAZO y DE LA MAZA formularon una indicación que sustituye, en el inciso segundo, la expresión “que representen el 80 por ciento”, por la locución “que representen a lo menos el 80 por ciento” y que reemplaza la frase “1 al 6” por “1 al 7”.
Además, hubo consenso acerca de la necesidad de rebajar la distancia que debe mediar entre la primera y segunda citación, por lo cual, los Diputados señores GARCIA, don René Manuel; PÉREZ OPAZO, VENEGAS y VEGA patrocinaron otra indicación que reemplaza, en el inciso tercero, la expresión “cuarenta y cinco días” por “quince días”.
- Puesto en votación el artículo con las indicaciones relativas a los incisos segundo y tercero, fue aprobado por unanimidad.
ARTICULO 20.
Dispone que sólo pueden participar en las asambleas de copropietarios los interesados, personalmente o debidamente representados.
Los señores Diputados ELIZALDE, VENEGAS, ROCHA, VEGA y PÉREZ OPAZO presentaron una indicación para reemplazarlo por el siguiente:
“Artículo 20.- Todo copropietario estará obligado a asistir a las asambleas respectivas, sea personalmente o debidamente representado. Si el copropietario no hiciere uso del derecho de designar apoderado o, habiéndolo designado, éste no asistiere, para este efecto se entenderá que acepta que asuma su representación el arrendatario o el ocupante a quien hubiere entregado la tenencia de su unidad, siempre que en el respectivo contrato así se hubiere establecido.
Sólo los copropietarios que tengan la calidad de interesados podrán concurrir con su voto a los acuerdos que se adopten. Cada interesado tendrá sólo un voto, que será proporcional a sus derechos en los bienes de dominio común, de conformidad al inciso segundo del artículo 3º. El administrador no podrá representar a ningún copropietario en la asamblea.
La calidad de interesado se acreditará mediante certificado expedido por el administrador o por quien haga sus veces.”
Puesta en votación la indicación sustitutiva del artículo 20, fue aprobada por unanimidad.

ARTICULO 21.
Establece que la asamblea de copropietarios deberá designar una junta de vigilancia de entre sus miembros, que tendrá la representación de la asamblea, con todas las facultades para el cumplimiento de los acuerdos adoptados.
Los Diputados señores ELIZALDE, VENEGAS, ROCHA, PÉREZ OPAZO y DE LA MAZA, con el propósito de que sea facultativa la constitución de una junta de vigilancia, debido a que en algunos condominios de tamaños pequeños no se justifica la existencia de dicha junta. Por ello, patrocinaron una indicación para reemplazarlo por el siguiente:
“Artículo 21.- La asamblea de copropietarios podrá designar una junta de vigilancia compuesta, a lo menos, de tres personas, que tendrá su representación con todas las facultades que ésta le delegue. No son delegables las materias que deban tratarse en sesiones extraordinarias. La junta de vigilancia durará en sus funciones el período que le fije la asamblea, el que no podrá exceder de tres años, y será presidida por el miembro que designe la asamblea, o en subsidio, la propia junta. Podrán ser designados miembros de la junta de vigilancia: a) las personas naturales que sean copropietarias en el condominio o sus cónyuges, y b) los representantes de las personas jurídicas que sean copropietarias en el condominio.”
- Puesta en votación la indicación sustitutiva del artículo 21, fue aprobada por unanimidad.

ARTICULO 22.
Dispone que todo condominio deberá ser administrado por un persona natural o jurídica, designada por la asamblea de copropietarios.
Los Diputados señores ELIZALDE, VENEGAS, ROCHA, PÉREZ OPAZO y DE LA MAZA formularon una indicación para reemplazar, en el inciso primero, las expresiones “miembros de la junta de vigilancia” e ”integrar la junta de vigilancia” por las frases “miembros de la junta de vigilancia, en su caso”, e “integrar la junta de vigilancia, si la hubiere”, respectivamente, a fin de compatibilizar este precepto con la modificación del artículo anterior.
- Puesto en votación el artículo con la indicación al inciso primero, fue aprobado por unanimidad.
ARTICULO 23.
Señala las facultades del administrador de un condominio, entre las cuales se cuenta la de representar en juicio activa o pasivamente a los copropietarios, en todas las causas concernientes a la administración y conservación del condominio; sancionar con el corte de los suministros básicos a todo copropietario moroso en el pago de tres o más cuotas de sus gastos comunes, y también la obligación de rendir cuenta documentada de su administración en las fechas que haya fijado la asamblea de copropietarios, o cuando ésta así lo requiera.
Los Diputados señores ELIZALDE, VENEGAS, ROCHA, PÉREZ OPAZO y DE LA MAZA presentaron una indicación para sustituir, en el inciso segundo, la expresión “a requerimiento del administrador o de la junta de vigilancia”, por la frase “a requerimiento del administrador o de la junta de vigilancia, si la hubiere,” y para suprimir, en el mismo inciso, la oración “Sin perjuicio de lo anterior, la junta de vigilancia podrá celebrar convenios, para la recaudación de los gastos comunes, con instituciones prestadoras de estos servicios.”
Los mismos señores Diputados presentaron otra indicación, para reemplazar, en el inciso tercero, la expresión “asamblea de copropietarios” por “asamblea de copropietarios o la junta de vigilancia, en su caso, y al término de su gestión”.
- Puesto en votación el artículo con ambas indicaciones, fue aprobado por unanimidad.

ARTÍCULOS 24, 25 Y 26.
El artículo 24 indica que cualquier copropietario estará facultado para ejecutar actos urgentes de administración y de conservación, mientras no se proceda al nombramiento de administrador.
El artículo 25 establece la posibilidad de estatuir subadministraciones, encargadas de la gestión de alguna porción del condominio, manteniéndose una administración central.
El artículo 26 prescribe que la copia del acta de la asamblea validamente celebrada tendrá mérito ejecutivo para el cobro de los gastos comunes acordados por la asamblea.
- Puestos en votación estos artículos, fueron aprobados, sin debate, por asentimiento unánime.
ARTICULO 27.
Establece la obligación de suscribir un reglamento de copropiedad que regule todas las materias a que alude este proyecto y, en general, todas aquellas que se estime conveniente acordar.
Los Diputados señores ELIZALDE, VENEGAS, ROCHA, PÉREZ OPAZO y DE LA MAZA, con el objeto de ordenar las materias contenidas en el reglamento de copropiedad, formularon una indicación para reemplazarlo por el siguiente:
“Artículo 27.- Los copropietarios de un condominio deberán acordar reglamentos de copropiedad con los siguientes objetos:
a) Fijar con precisión sus derechos y obligaciones recíprocos;
b) Imponerse las limitaciones que estimen convenientes;
c) Dejar establecido que las unidades que integran el condominio, como asimismo los sectores en que se divide y los bienes de dominio común de carácter legal y convencional, están singularizados en los planos a que se refiere el artículo 11, señalando el número y la fecha de archivo de dichos planos en el Conservador de Bienes Raíces;
d) Señalar los derechos que corresponden a cada unidad sobre los bienes de dominio común, conforme a los cuales se determina la proporción que corresponde a cada unidad en la contribución a los gastos comunes, en conformidad a lo dispuesto en el artículo 4º;

e) Establecer lo concerniente a la administración y conservación de los bienes de dominio común;
f) Constituir derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios, sus alcances y limitaciones;
g) Otorgar a ciertos bienes el carácter de bienes comunes convencionales, y
h) En general, determinar su régimen administrativo.”
- Puesta en votación la indicación sustitutiva del artículo 27, fue aprobada por unanimidad.
ARTICULO 28.
Establece que el primer reglamento de copropiedad será dictado por la persona natural o jurídica propietaria del condominio.
Los Diputados señores ELIZALDE, VENEGAS, ROCHA, VEGA y PÉREZ OPAZO presentaron una indicación que sustituye la oración “El primer reglamento de copropiedad será dictado por la persona natural o jurídica propietaria del condominio” por esta otra: “El primer reglamento de copropiedad será dictado por la persona natural o jurídica propietaria del condominio y en él no podrán fijarse mayorías superiores a las establecidas en el artículo 19.”
- Puesto en votación el artículo con la indicación, fue aprobado por unanimidad.
ARTICULO 29.
Se refiere a la vigencia del primer reglamento de copropiedad y a las normas supletorias contenidas en el reglamento de esta ley.

Hubo un breve intercambio de opiniones acerca de las materias que debe contener el reglamento de copropiedad.

- Puesto en votación el artículo, fue aprobado por unanimidad.
ARTICULO 30.
Establece que las unidades deberán ser usadas en forma ordenada y tranquila, respetando su destinación específica, bajo la sanción de aplicación de multas por parte del tribunal competente.
Los Diputados señores ELIZALDE, VENEGAS, ROCHA y DE LA MAZA presentaron una indicación que reemplaza, en el inciso primero, la expresión “el condominio está destinado o que deben presumirse de su naturaleza y ubicación o de la costumbre del lugar;” por la oración “el condominio está destinado según los planos aprobados por la Dirección de Obras Municipales”.
Los mismos señores Diputados patrocinaron otra indicación que agrega el siguiente inciso segundo, nuevo, pasando los actuales incisos segundo y tercero a ser incisos tercero y cuarto, respectivamente:
“El copropietario no podrá emplear su unidad o bienes comunes en forma contraria a la moral o a las buenas costumbres, ni arrendar su unidad o permitir el uso de bienes comunes a personas de notoria mala conducta, ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso, ni almacenar en su unidad materias que puedan dañar las otras unidades del condominio o los bienes comunes.”
- Puesto en votación el artículo con ambas indicaciones, fue aprobado por asentimiento unánime.
ARTÍCULO 31.
Otorga competencia al juez de policía local correspondiente para resolver los conflictos que afecten a los copropietarios entre sí, o entre éstos y el administrador, imponer sanciones por mal comportamiento de los copropietarios, exigir rendición de cuentas al administrador, todo con sujeción al procedimiento de los juzgados de policía local.
- Puesto en votación el artículo, fue aprobado, sin debate, por asentimiento unánime.
ARTICULO 32.
Faculta a los copropietarios para que, en lugar del juez de policía local, otorguen competencia a un árbitro arbitrador de aquellos a que se refiere el artículo 223 del Código Orgánico de Tribunales.
Hubo preocupación de parte de algunos señores Diputados respecto a la conveniencia de establecer esta institución, atendido el costo que puede representar para los propietarios. Después de un breve debate se acordó mantenerla, por su carácter opcional.
Puesto en votación el artículo en discusión, fue aprobado en los mismos términos, por unanimidad.
ARTICULO 33.
Establece la necesidad de contratar un seguro contra incendio por parte de cada copropietario sobre su respectiva unidad y sobre los bienes comunes de todo tipo, de acuerdo a la proporción de sus derechos.
Los Diputados señores ELIZALDE, VENEGAS, ROCHA y DE LA MAZA, presentaron una indicación, de carácter formal, que sustituye, en el inciso primero, la expresión “los derechos que le corresponden sobre los bienes de dominio común” por la locución “los bienes de dominio común, en la proporción que le corresponde a la respectiva unidad”.
- Puesto en votación el artículo con la indicación relativa al inciso primero, fue aprobado por asentimiento unánime.