İşyeri Kiraları Hakkında Bilinmesi Gerekenler

İşyeri Kiraları Hakkında Bilinmesi Gerekenler

 

Eczacılarımızın en çok ilgilendiren konulardan birini kira sözleşmeleri oluşturmaktadır. Zira çok sayıda eczacımız kiralık dükkanlarda eczacılık hizmetini yürütmektedir. Yazı, özellikle eczacılarımızın uygulamada kira ile ilgili çokça karşılaştıkları durumlar ve yeni Borçlar Yasası dikkate alınarak özet olacak şekilde hazırlanmıştır. Ancak şunu bilmek gerekmektedir. Eğer kira sözleşmesi var ise hukuki sorunlarda öncelikle sözleşmeye bakılacaktır.

Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanununun 299-356 maddeleri arasında düzenlenmiştir.

 

KİRA BEDELİ:

Kira sözleşmesinin mutlaka yazılı olması ve kira parasının sözleşmede belirtilen ödeme gününde hangi aya ilişkin kira bedeli olduğu belirtilerek ispatı sağlamak açısından mutlaka kiralayanın banka hesabına yatırılmalıdır. Bazı eczacılarımız kira parasını elden kiralayana vermektedir. Elden verildiği takdirde mutlaka kiralayandan kira parasını miktar göstererek aldığına dair tarihli ve imzalı yazı yani makbuz almaları gerekmektedir. Kira parasının ödendiğini ispatlama yükümlülüğü kiracıya aittir.

 

Kira bedeli sözleşmede yazılı olan günde ödenmesi önemlidir. Zira kiracı, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

 

MUACELLİYET KAYDI:

Kira bedelinin sözleşmede belirtilen zamanda ödenmemesi halinde sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ve ceza koşulu ödeneceğine dair kayıtlara kira sözleşmesinde yer verilmemelidir. Bu muaccelliyet kaydı şu anlama gelmektedir. Kira bedeli sözleşmede belirtilen tarihte ödenmez ise kiralayan daha sonraki kira bedellerinin tamamını kiracıdan isteme hakkını elde etmiş olur. Bu nedenle sözleşmedeki bu kayıtlar kabul edilmemelidir. Yeni Borçlar Yasasının 346. Maddesinde muaccelliyetin geçersizliği ile kural, tacir ve işyeri kiralarında 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl sonra yürürlüğe girecektir. (6353 sy. yasa)

 

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ:

Türk Borçlar Yasasının 352/1 maddesi şöyledir: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

 

Yani eczacılarımız, sözleşme imzalayıp dükkanı teslim aldıktan sonra kiraya verene kiralananı belli bir tarihte boşaltacağına dair tahliye taahhütnamesi verir ise kiraya veren, eczacıyı dükkandan çıkarma hakkını elde etmektedir. Bu hakkını da taahhütnamedeki süreden itibaren 1 ay içinde kullanacaktır. Kiraya veren, ya dava açacaktır ya da icraya başvuracaktır. Yasadaki kuralın aksinden şu anlam çıkmaktadır. Kiralananın tesliminden önce verilen taahhütname kiraya verene bir hak vermeyecektir.

 

KİRA İLŞKİSİNİN DEVRİ:

Kira sözleşmesinde kiralayanın kiracının kira ilişkisini bir başkasına devrini kabul ettiğine dair bir kural mutlaka yer almalıdır. Bazı kiralayanlar, eczacılarımızın kira ilişkisini bir başkasına devrini kabul etmemektedir. Bunu önlemek amacıyla sözleşmede böyle bir kuralın konulması sağlanmalıdır. Özellikle eczane devirlerinde sorun yaşanmaması amacıyla bu kural, sözleşmede mutlaka bulunmalıdır.

 

KİRALANAN DÜKKÂNDA ECZANE OLMASI AMACIYLA YAPILAN YENİLİK VE DEĞİŞİKLİKLER:

Kiralanan dükkanda eczane olması amacıyla yapılan yenilik ve değişikliklere kiralayanın rıza gösterdiği sözleşmede yer almalıdır.Bu kural sözleşmede yer alırsa sözleşmenin sona ermesi halinde kiralayan, dükkanı önceki hali ile geri verilmesini isteyemez.Dükkanda yapılan yenilik ve değişikliklerin kiralananda yarattığı değer arışı ancak sözleşmede   yer alıyorsa kiracı, kiralayandan ister.

 

ERKEN TAHLİYE:

Yeni Borçlar Yasasının kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesine dair 325. Maddesi tacir ve işyeri kiralarında 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl sonra yürürlüğe girecektir. (6353 sy. yasa)

 

Yargıtay uygulamaları dikkate alındığında kiracının kira sözleşmesini süresinden önce tek taraflı ve haksız feshetmesi halinde kural olarak kiracı, kira sözleşmesinin süresinin sonuna kadar gerçekleşecek kira parasından sorumludur. Ne var ki kiralayanın da bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi Borçlar Kanununun 114. maddesinin yollaması ile 52. maddesi gereğidir. Kiralayanın bu yükümlülüğü nedeniyle kiracının sorumluluğu tahliye tarihi ile kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilmesi için gereken makul süre kira parası ile sınırlıdır. Bu süre her olayın özelliğine göre değişmektedir. Konu Yargıya taşınmış ise sürenin ne kadar olacağı ile ilgili olarak bilirkişiye başvurulmaktadır.

 

Uygulamada özellikle sözleşmelerin 5 yıllık gibi uzun süreli yapıldığını fakat umulan beklentinin gerçekleşmemesi durumunda kiralanan yerin eczacı tarafından süre bitiminden önce erken tahliye edilmesi yani genelde eczanenin nakil edilmesi ile karşılaşılmaktadır. Öncelikle sözleşmede erken tahliyeye dair bir kuralın olup olmadığına bakılmaktadır. Erken tahliye denilen bu hallerde cezai şart ödeneceğine dair kural kabul edilmemelidir. Kiracı, kendi lehine olmak üzere erken tahliyeye dair kiralayanın kalan kira bedelleri, tazminat vs. taleplerde bulunmayacağı kuralını sözleşmeye koydurabilir.

 

KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİ VE FESHİ:

Kira sözleşmesinde feshe dair kural varsa öncelikle bu kural uygulanacaktır. Eğer yok ise Borçlar Yasasının 347. Maddesi uyarınca belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitmesinden en az 15 gün önce kiracı, bildirim ile sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir. Sözleşme feshedilmek istenmemişse kira ilişkisi aynı koşullarla 1 yıl uzamış sayılır. Yasada 15 gün denmiş ise de sözleşme ile bu süre arttırılabilir. Kiralayan sözleşme süresi bittiği için sözleşmeyi sona erdiremeyecektir.  Ancak burada dikkat edilmesi gereken bir nokta vardır. Yeni Borçlar yasasının md.347/2fk.ya şöyle bir kural konulmuştur.10 yıllık uzama süresi sonunda kiralayan, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunursa herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilecektir.

 

FESİH BİLDİRİMİNİN GEÇERLİLİĞİ:

Fesih bildiriminin geçerliliği yazılı olmasına bağlıdır. Noterden gönderilmesi uygun olacaktır.

 

YENİ MALİK:

Kiralanan dükkanın sahibi kira sözleşmesinin yapılmasından sonra başkası olur ise bu yeni malik işyeri gereksinimi sebebi ile kira sözleşmesini sona erdirmez ise kira sözleşmesinin tarafı olur. Kiralanan dükkanın sözleşme yapıldıktan sonra sahibi değişir ise kiracılık hakkının yeni malike karşı ileri sürülebilmesi için sözleşmede kiracının kiracılık hakkını tapu siciline şerh vereceğine dair bir kural konulabilir. Bu kurala istinaden tapu siciline şerh yapılması halinde dükkanın yeni sahibi kiracıyı dükkandan çıkarabilme hakkını kaybeder.

 

ANAHTAR TESLİMİ:

Kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda mutlaka kiralayana anahtar tesliminin yapılması gereklidir. Aksi takdirde kiracı, sözleşmeden kaynaklanan kira bedeli olmak üzere diğer yan giderlerden sorumlu olmaya devam edecektir. Teslimin mutlaka yazılı olması şarttır. İspat yükümlülüğü kiracıya aittir. Kiralayanın anahtarı teslim aldığını tarih atarak adını soyadını yazıp imzalaması sağlanmalıdır. Ancak kiracı, anahtarı kiralayana yazılı olarak teslim ederse kira sözleşmesinden kaynaklanan borçlardan kurtulur. Bu sağlanamıyorsa kiralayana noterden gönderilen ihtarnamede anahtar tesliminin yapılacağı tarih ve saat belirtilmelidir. Bu tarih ve saate gelmeyecek ise ihtarnamede “düzenleme şeklinde emanet tutanağı” ile anahtarın notere teslim edileceği belirtilmelidir. Ancak kiracı, anahtarı kiralayana yazılı olarak teslim ederse kira sözleşmesinden kaynaklanan borçlardan kurtulur.

 

KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ:

Gerek kiraya veren ve gerekse yeni malik, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için işyeri gereksinimi sebebiyle yasada öngörülen koşullar doğrultusunda kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir. Hatta kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise yasada öngörülen koşullar doğrultusunda kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir.

 

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

 

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hali ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

 

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.