İZMİR İLİ, karabağlar iLÇESİ Rİskli alan imar plani plan açiklama raporu

4PLANLAMA KARARLARI

4.1Genel Kararlar

Afet riskli alan ilan edilen yaklaşık 540 hektar büyüklüğündeki planlama alanının, genel olarak geçmişte gözlemsel jeolojik etütlerle jeolojik sakıncalı alanlar olarak belirlenmiş boş alanlardan oluşan bölümü dışında kalan alanlar yapılaşmış alanlardan oluşmaktadır. Jeolojik sakıncalı olarak belirlenmiş alanlar dışındaki tüm alanlar için mevcut yapılaşma ile uyumlu biçimde ıslah imar planları hazırlanmış ve bu planlara uygun biçimde imar uygulamaları yapılmıştır.

Afet riskli alanın bütününe yönelik yapılan sondajlı, planlamaya esas jeolojik-jeoteknik etüt çalışmaları ile sakıncalı alanların sınırları yeniden belirlenmiştir. Buna göre, geçmişte gözlemsel etütlerde sakıncalı olarak tanımlanan bir bölüm alanın önlemli alan niteliğinde olduğu belirlenirken, geçmişte sakıncalı görülmeyen ve buna göre imar planı sınırları içine alınmış, yapılaşmaya açılmış bir bölüm alanın ise sakıncalı olduğu belirlenmiştir.

Afet riskli alanın güneydoğu kesiminde, Uzundere Mahallesi ile kısmen Peker ve İhsan Alyanak mahallelerinin sınırları içine giren, küçük bir bölümü dışında yapılaşma bulunmayan, genel olarak boş alanlardan oluşan yaklaşık 101,4 hektarlık öncelikli olarak planlanacak bölüm, gerçekleştirilecek dönüşüm uygulamalarını kolaylaştırmak amacıyla rezerv yapı alanı işlevi görecek biçimde düzenlenmiştir. Dönüşüm çalışmalarının da ilk etabını oluşturacak olan bölgede yapılacak olan konutların, alan genelinde dönüşüm uygulamalarının kolaylaştırıcısı olarak işlev üstlenmesi benimsenmiştir.

Plana konu alanın batısında kalan bölgede meri plan kullanım ve kararları dikkate alınmış, meri planda plansız olarak gözüken, ve 26.08.2013 tarihinde onaylanan Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu ile yapılan yerleşime uygunluk değerlendirmesi sonucunda “yerleşime uygun olamayan alanlar” olarak nitelendirilmiş alanlar ağaçlandırılacak alan kullanımı ile değerlendirilmiştir.

Kurum görüşleri doğrultusunda, DSİ derivasyon kanalı, enerji nakil hattı ve koruma bandı, manya planı dikkate alınarak bölgenin doğusundaki alan revize edilmiş alansal kullanım büyüklükleri değiştirilmeden gerekli mekânsal düzenlemeler yapılmıştır.

Afet riskli alan sınırları içindeki öncelikli olarak yapılaşacak 101,4 hektarlık alan, mevcut kullanım kararlarına ve üst ölçekli plan kararlarına uygun biçimde genel olarak konut alanı olarak planlanmıştır. Jeolojik açıdan riskli olduğu belirlenen heyelan riski bulunan alanlar, ağaçlandırılarak kullanılmak üzere yeşil alan olarak düzenlenmiştir.

Planlama alanında yapılan çalışmalar 26.08.2013 tarihinde onaylanan Jeolojik-Jeoteknik Etüt ve 2013-2015 yılları arasında alınan kurum görüşleri doğrultusunda yapılmış olup, 08.10.2012 tarihinde onaylanmış olan 1/25000 ölçekli İzmir Büyükşehir Bütünü Çevre Düzeni Planı’nın güncel jeolojik etüt ve kurum görüşleri doğrultusunda revize edilmesi gerekmektedir. Alanda yapılan planlama çalışması uygulamaya yönelik olup 540 ha.’lık riskli alanda dair yapılan bütüncül yaklaşımın uygulamaya yönelik bir etabı olarak değerlendirilmelidir. Bu etaplama bütüncül planlama yaklaşımı içerisinde alınmış stratejik bir uygulama kararıdır.

4.2Ulaşım Kararları

Planlama çalışması yapılan bölgeye erişimde günümüzde aktif kullanımı olan iki önemli akstan söz etmek olanaklıdır. Bahsi geçen ana aks İzmir Çevre Yolu’nun Limontepe Kavşağından alana giriş veren aksdır. Bu bağlantının yanı sıra alana erişimde kullanılan diğer önemli aks Karabağlar ilçesinin kuzey bölümleri ile bağlantıyı sağlayan Eskiizmir Caddesi ile Bozyaka-Konak yönünde bağlantı sağlanmaktadır. Planlama alanının ulaşım kararları geliştirilirken, mevcut ana ulaşım bağlantıları ve çevredeki mevcut planların ulaşım kararları temel veri olarak kabul edilmiş ve alan içindeki ulaşım sistemi bu bağlantılar dikkate alınarak geliştirilmiştir.

Diğer yandan, ulaşım sisteminin geliştirilmesinde Çevre Yolu üzerinde var olan mevcut kavşaklara ek olarak, alanın güneydoğusunda, Çevre Yolu üzerinde Karayolları Genel Müdürlüğü tarafından, Yeni Fuar Alanı’na da giriş sağlamak amacıyla projelendirilen kontrollü kavşak önerisi de ulaşım düzenlemelerinde dikkate alınmıştır.

Alan genelinde ana ulaşım aksları, toplu taşıma araçlarının kullanmasını sağlayacak standartta tasarlanırken, alan içindeki yollar genel olarak ana ulaşım aksları ve alan çevresinde var olan onaylı imar planlarındaki ulaşım kararlarıyla ilişkilendirilerek düzenlenmiştir.

Planlama alanının eğimli arazi yapısı nedeniyle, ulaşım bağlantıları topoğrafya verilerine uygun biçimde tasarlanmış, yol kesitleri arazi eğimi ve oluşacak kazı, dolgu ve şevler düşünülerek belirlenmiştir. Bu kapsamda alan içinde araç trafiğine hizmet verecek yollar 40 metre ile 12 metre genişlikler arasında tasarlanmıştır. Alan genelinde konut ve ticaret alanlarından oluşacak otopark gereksiniminin ada içlerinde düzenlenmesi benimsenirken, kamusal kullanımın yoğunlaştığı noktalarda, geçici kullanıma yönelik açık otopark düzenlemelerine de yer verilmiştir.

4.3Kullanım Kararları

3.3.1. Konut Alanları

Planlama çalışması sınırları içinde var olan konut alanları nazım imar planında 2 farklı yoğunlukta ele alınmıştır. Belirlenmiş olan net yapılaşma yoğunluklarına uygun biçimde 1/1000 ölçekli uygulama imar planında yapılaşma emsalleri ve kat yükseklikleri belirlenmiştir. Yapılaşma yoğunlukları, planlama alanının topoğrafik yapısı, ulaşım olanakları ve siluet etkisi dikkate alınarak belirlenmiştir. Bu kapsamda, konut alanı olarak kullanılması olanaklı bulunan bölümlerden eğimin yüksek olduğu kesimler orta yoğunluklu konut alanları olarak düzenlenirken, eğimin daha düşük olduğu kesimlerde ise daha yüksek yoğunluklu yapılaşma tercih edilmiştir.

Planlama alanının doğusunda bulunan konut alanlarında orta yoğunluklu yapılaşma emsali 1.0, 1.5, 1.8, 2.1 ve alanın batısında bulunan bir bölgede meri plandan gelen emsal alınarak 3.0 olarak belirlenirken, alanın güneyinde yer alan konut dışı kentsel çalışma alanlarında, meri plandan gelen yapılaşma koşulları korunarak, yapılaşma emsali 1.5 olarak belirlenmiştir.

3.3.2. Ticaret Alanları

Bölgesel alt merkez oluşumunun yanı sıra, planlama alanının doğusunda, mahalle ölçeğinde ve konut komşuluk üniteleri ölçeğinde alt merkezlerin oluşturulması, günlük perakende alışveriş ve hizmet gereksinmelerinin karşılanmasına yönelik düzenleme yapılmıştır. Bu alanlarda ticaret kullanımlarına yönelik yapılaşma emsali 2.0 olarak belirlenmiştir.

3.3.4. Sosyal ve Teknik Altyapı Alanları

Genel olarak boş alanlarından oluşan ve yapılacak dönüşümle tümüyle yenilenmesi öngörülen alanda gelecekte uygulama sonrasında yaşayacak nüfusun gereksinim duyacağı sosyal donatı alanları düzenlenmiştir. Bu kapsamda, planlama projeksiyon nüfusu büyüklüğü dikkate alınarak alan genelinde sosyal donatı düzenlemesi yapılmıştır.

Planda Anaokulu, İlkokul, Ortaokul ve Lise alanlarının yer seçimi yürüme mesafeleri ve komşuluk birimleri dikkate alınarak düzenlenirken, eğitim tesislerinin yanı sıra sağlık tesisleri, dini tesisler, sosyal ve kültürel tesisler ile kamusal hizmetler için kullanılacak alanlara yönelik düzenlemeler yapılmıştır.

Heyelan riski nedeniyle hazırlanan jeolojik etütler ile yapılaşma dışı tutulmuş olan alan planda yeşil alan olarak düzenlenmiş, bu alanın ağaçlandırılması, heyelan yaratan unsurlara yönelik önlemlerin alınması yoluyla, bölgesel park olarak kullanılması amaçlanmıştır ve plan kararı olarak ağaçlandırılacak alan kullanımı getirilmiştir. Bu alanın yanı sıra, alan genelinde dere yatağı niteliğine sahip, günümüzde yapılaşmalarla işgal altında olan alanlar da genel olarak yeşil alan olarak düzenlenmiş ve bu alanlar konut alanları arasında geniş açıklıklar elde edilmesi amacıyla kullanılmıştır.

Yapılan planlama çalışmaları doğrultusunda 540 ha bütününde ve uygulama etabı özelinde, nüfus ve sosyal donatı hesapları yapılmış olup (tablo 4) herhangi bir sosyal donatı eksikliği bulunmamaktadır. Bazı görüş yazılarında belirtilen alansal kullanım büyüklükleri, meri planda 540 ha riskli alan sınırına dahil olan toplam planlı alan üzerinden hesaplanmış olup uygulama etabındaki mevcut durumu yansıtmamaktadır. Rapora konu, uygulama etabı planının sınırları içerisinde kalan meri plan kullanımları aşağıda verilmiştir (tablo 3)