Kat Karşılığı inşaat sözleşmeleri

Kat Karşılığı inşaat sözleşmeleri

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (KKİS) olarak adlandırılan sözleşme, 1965 yılında kabul edilerek 1966 yılı başında yürürlüğe giren 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile doğup sonrasında ülkemiz inşaat sektöründe hızla yaygınlaşan bir sözleşme türüdür (Yargıtay İBGK, 30.09.1988 T., E: 1987/2, K: 1988/2). Sözleşme, yasalarımızda düzenlenen bir akit türü olmadığından (isimsiz akitlerden olduğundan) uygulamada çeşitli isimlerle anılmakta ise de; bu sözleşme için en çok kullanılan isim "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"dir. Sözleşmenin "kat karşılığı" inşaat sözleşmesi olarak adlandırılması doktrinde bazı yazarlarca eleştirilmekte ise de; sözleşmenin doğumunda nirengi noktasının Kat Mülkiyeti Kanunu olması sebebiyle sözleşmeye, "Kat Karşılığı" İnşaat Sözleşmesi denmesinin çok da yanlış olmadığı kanaatindeyim ve ben de bu makalemde sözleşmeyi "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" olarak anacağım.

KKİS; yüklenicinin (müteahhidin), işsahibinin (arsa sahibinin) taşınmazı üzerine, işsahibi ile anlaştıkları şekilde bir eser (inşaat/yapı/bina) meydana getirip bu inşaatı arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği ve bunun karşılığında işsahibinin (arsa sahibinin) de, bu yapılan inşaatın bir bölümünü (bir kısım bağımsız bölümleri) veya üzerine inşaat yapılan taşınmazının bir kısım arsa payını veya kendisine ait başkaca bir taşınmazın mülkiyetini yükleniciye (müteahhide) devretmeyi taahhüt ettiği, eser sözleşmesi ile taşınmaz mal satış vaadini içeren, tam iki tarafa borç yükleyen karma tipli bir sözleşmedir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun "Genel Gerekçesi"nde: "uygulamada sıkça karşılaşılmakla birlikte, kendisine özgü yapısı olan sözleşmelerin de, gerektiğinde özel kanunlarla düzenlenmesinin daha isabetli olacağı düşüncesiyle, Tasarı metnine alınması uygun görülmemiştir" şeklinde açıklanan sözleşmelerden biri de KKİS'dir. Yasalarımızda Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine dair açık bir düzenleme bulunmamakla beraber KKİS'nin, istısnâ akdinin (eser sözleşmesinin) özel bir türü ve istısnâ akdi ile taşınmaz mal satış vaadini içinde barındıran karma bir akit olduğu gerek doktrinde ve gerekse Yüksek Mahkeme kararlarında baskın olarak kabul gören görüştür.

KKİS'nin karma sözleşme niteliği, içerisinde iki ayrı sözleşme tipini (istısnâ akdini ve taşınmaz mal satış vaadini) barındırıyor olmasındandır. KKİS'nin en önemli özelliklerinden biri müteahhidin yapacağı binanın, işsahibinin taşınmazı üzerine yapılmasıdır ve bilindiği üzere 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) "Taşınmaz Mülkiyetinin İçeriği-Kapsam" başlıklı 718. maddesine göre; yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere (üst hakkı (TMK m.726), su, gaz, elektrik ve benzeri mecralar (TMK m.727), geçit hakları (TMK m.747 vd.) ve benzeri) yapılar, bitkiler ve kaynaklar ile arazi üzerindeki hava ve altındaki arz katmanları, o arazinin malikine aittir. Bu düzenleme çerçevesinde aksine bir yasal düzenleme veya aksine bir anlaşma olmadığı sürece inşaata konu olan yapıların (ayrık TMK m.728) arazinin sahibine ait olacağı da açıktır. Bu bağlamda KKİS'nde, sözleşmenin konusu inşaatın yapımının; arazinin altındaki, içindeki ve üstündeki tüm yapım faaliyetlerini kül halinde kapsamına aldığını; müteahhidin yapım faaliyetinin böylece kül halinde değerlendirilmesi gerektiğini ve bu yapım işinin KKİS'nin istısnâ akdi ayağını husule getirdiğini söylemek yanlış olmayacaktır. Yine TBK'nın 475. maddesinin 3. fıkrasında "işsahibinin taşınmazı üzerine yapılan eser"den bahsediliyor olması da inşaat sözleşmesinin bir türü olan KKİS'nin, eser sözleşmesinin bir türü olarak değerlendirilmesinin, pozitif hukuka dayalı diğer sebeplerinden birini oluşturmaktadır. KKİS'de, yüklenicinin (müteahhidin) taraflar arasında akdedilen sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına uygun olarak ifa edip işsahibine (arsa sahibine/sahiplerine) teslim edeceği inşaatın (eserin) karşılığı bedel müteahhide, aynî olarak ödenmektedir; ki bu durum da KKİS'nin taşınmaz satışı (sözleşmedeki ödeme taahhüdü açısından taşınmaz satış vaadi) ayağını oluşturmaktadır.

KKİS'de, belirtilen iki ayrı sözleşme türü kendi bağımsızlıklarını yitirerek karışıp KKİS'ni oluşturduğundan; KKİS'ne ilişkin uyuşmazlıkların çözümünde; bazen sözleşmeyi oluşturan akitlerden eser sözleşmelerine ve/veya taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine ilişkin yasal düzenlemelerden yararlanılmakta ve bazen de bu sözleşmelere dair yasal düzenlemelerden ayrılarak niza için, sözleşme taraflarının çıkarları gözetilerek hakkaniyete uygun hukuksal çözümler üretilmeye çalışılmaktadır.