KirkçEŞme tesisleri

Şekil3 İstanbul'da SSK Kooperatiflerinde Örgütlenme Tipleri

1974-1977

1978-1981

1966-1969

1982-1985

1970-1973

operatiflerin yüzde 80'ini SSK kooperatifleri oluşturmakta, dolayısıyla kentteki kooperatifçilik hareketinin hâlâ işçi kooperatifleri ile temsil edildiği gözlenmektedir. İşçi kooperatiflerinin büyük bölümü, üretimlerini, Bakırköy İlçesi'nin merkez, Kadıköy İlçesi'nin Erenköy, Kartal îlçesi'nin merkez, Beşiktaş İlçesi'nin Arnavutköy ve Ortaköy bölgelerinde gerçekleştirmektedirler. Bu bağlamda özellikle Bakırköy ilçesi, kooperatifler aracılığı ile konut üretiminin yüzde 45'ini içererek, kooperatif konudan açısından oldukça yoğun bir gelişmeyi ortaya koymaktadır.

SSK tarafından uygulanan kredi yönetmelikleri, konut büyüklüğü konusunda iki farklı yaklaşıma sahiptir. Bu yaklaşımlardan biri "sınırlama" niteliğindedir. Kurumun uyguladığı yönetmelikler 100 m2'den büyük konutlara kredi verilmeyeceği hükmünü taşımaktadır. Bu uygulamanın yanısı-ra; 85 rtf'nin altındaki konutlara göreli olarak düşük faiz ve uzun vade ile kredi sağlanmıştır. Dolayısıyla, ikinci yaklaşımın "sınırlama" olmaktan çok "özendirme" amacına yönelik olduğu düşünülebilir.

Bu dönemde, SSK tarafından kredilen-dirilen kooperatiflerin tümü istanbul'da da ilgili kredi yönetmeliği gereğince 100 m2' yi aşmayan konutlar üretmektedirler. Ancak istanbul'da, bu dönemdeki üretimin ö-nemli bir özelliği göreli olarak küçük konut üretimine de yer verilmiş olmasıdır. Öyle ki, yapılan bir araştırma bu dönemde SSK kooperatifleri tarafından istanbul'da üretilen konutların yüzde 55,4'ünün 85 trf'den küçük olduğunu göstermektedir.

Öte yandan, bu dönemde istanbul'daki işçi kooperatiflerinin biçimsel dönüşüme uğradıkları da gözlenmektedir. Böylece, aynı işyerinde çalışan sigortalı işçilerin (işyeri kooperatifleri), çeşitli meslek grupları veya arkadaşların (bağımsız kooperatifler) ya da aynı sendikanın üyelerinin oluşturduğu kooperatifler (işkolu kooperatifleri), yerlerini büyük bir hızla kooperatifçilik konusunda deneyim kazanan "profesyonel" kooperatiflere terk etmeye başlamışlardır. Öyle ki, 1970-1980 döneminde SSK tarafından kredilendirilen konut kooperatiflerinin hemen hemen yarısının bu tür profesyonel kooperatiflerden o-luştuğu anlaşılmaktadır (Şekil 3).

Bu dönemde, profesyonel kooperatifler ile diğerleri arasındaki en büyük farklılık ortak değişiklikleri konusunda ortaya çıkmaktadır. Yapılan bir araştırma, SSK tarafından kredilendirilen İstanbul'daki profesyonel kooperatiflerin yüzde 59'unda, ilk ortakların yandan çoğunun üretimin sonunda yerlerini başka ortaklara terk etmiş olduklarını saptamıştır. Oysa ki bu oran, yine istanbul'da diğer tür kooperatiflerde yüzde 15-16 dolayındadır. Dolayısıyla, istanbul'da kooperatiflerin profesyonelleşmesi ile birlikte, kooperatiflerin başarısının ölçütlerinden olan ortakların ortak amaca birlikte ulaşmaları tam gerçekleşememiş ve kooperatiflerin bu tür bir başarıdan uzaklaşmaya başladıkları gözlenmiştir.

19'80'li yılların başında işçi koopera-

tiflerinin tüm kooperatifler içindeki payı, SSK fonlarının yetersizliğine bağlı olarak belirgin bir azalma göstermektedir. Gerçekte, üretimdeki düşüş işçi kooperatifleri ile sınırlı değildir. Ekonomik ve siyasal kriz, yapım sektörünün tümünü ve diğer kooperatifleri de etkilemiştir. Üretimdeki bu belirgin azalma, ilerleyen yıllarda gerçekleşen göreli artışlara karşın 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu'nun yürürlüğe girdiği 1985'e dek sürer. Kanun ile, kredilendirme-de önceliğin konut kooperatiflerine verilmesi ile birlikte tüm yurtta kooperatifler bir sayısal patlamaya neden olur. Öyle ki, 1985-1990 arasındaki ruhsatlı konut üretim girişimleri içinde kooperatifler ilk kez ülke düzeyinde yüzde 30,8'lik bir paya ulaşırlar, istanbul'daki durum ülke genelinde ulaşılan oranın gerisinde kalmakla birlikte, bu ilde de kooperatiflerin toplam ruhsatlı konut üretimi içindeki paylarım yüzde 21,4'e ulaştırdıklarını göstermektedir.

1980'li yılların ikinci yarısından itibaren konut kooperatiflerinin büyük bölümü, üretimlerini artık toplukonut alanlarında gerçekleştirmektedirler. Üretim özellikle Halkalı, Avcılar, Beylikdüzü, Kartal ve Ümraniye'de yoğunlaşmaktadır.

Üretim, kent içinden kent dışına doğru kayarken ölçekte büyümeyi de beraberinde getirmektedir. Gazetelerde, 100 hattâ 5.000 ortak kapasiteli kooperatiflerin ortak arayışlarını içeren ilanlara sık sık yer verilmektedir. Böylece, SSK kooperatiflerinin hemen hemen tüm kooperatifleri temsil ettiği dönemle belirgin bir farklılaşma başlamaktadır. Geçmişte SSK istanbul kooperatiflerinin yüzde 84'ünün ortak sayısı 100'ün altında iken, üretim ölçeğinin üst sınırının, Toplu Konut Fonu'ndan kredi a-larak konutların yapımını tamamlayabilen kooperatiflerde bile 1.200'lere sıçrayabildiği görülmektedir.

Ölçekte büyümeye koşut olarak "profesyonel" kooperatiflerin bütün içindeki payları artmaktadır. Öyle ki 50 istanbul kooperatifini kapsayan bir araştırma, 1980'li yılların ikinci yarısında, profesyonel kooperatiflerin bütün içindeki payının yüzde 80'lere ulaşmış olduğunu ortaya koymaktadır.

Ölçekte büyüme ve profesyonelleşme ise iki olumsuz sonucu beraberinde getirmektedir. Birincisi, ortak değişiklikleri hızlanmakta, giderek daha az sayıda "ilk ortak" hedefe ulaşıncaya kadar ortaklığını koruyabilmektedir. İkincisi, kooperatifler ortaklarının sınırlı aylık ödemelerine bağımlı olduklarından, büyüyen ölçeğin gerektirdiği, üretimi hızlandıracak yapım tekniklerini uygulayamamadadırlar. Bu ise, yapım süresinin uzamasına, genel giderlerin artmasına ve yüksek enflasyona bağlı olarak katlanan maliyet artışlarına neden olmaktadır. Maliyet artışları ise, ortakların ödeme güçlüklerine düşmeleri nedeni ile ortaklıklarını devretme olasılıklarını artırmaktadır.

Bir yandan 1989'a kadar konutu olanlara da kredi sağlanmış olması, öte yandan, kooperatif ortaklarının spekülatif amaçlara yönelebilmesi, amaca ulaşan ortakların

Büyükşehir

Konut Yapı

Kooperatifi'nin

Kavaklı'daki

uydukent

yapıları (üstte)

ve aynı

kooperatifin

genel

kurulundan

bir görünüm.

Kentbirlik, S. 2

(Aralık 1993)

konut tüketim kalıplarım çeşitlendirmektedir. Dolayısıyla, kimi ortaklar konutlarında otururken, kimileri satabilmekte, kiralayabilmekte veya boş olarak elde tutabilmektedir. 1.328 istanbul kooperatif konutunu kapsayan bir araştırma, kredi geri ödeme listelerinde isimleri bulunan ortakların yüzde 44'ünün konutlarında oturduklarını, yüzde 26, l'inin konutlarını kiraladıklarını, yüzde 11'inin konutlarını sattıklarını, yüzde 18,9'unun ise konutlarını boş bıraktıklarını göstermiştir. Yine aynı araştırma, konutlarında oturan ortakların, yüzde 77,1'inin daha önce kiralık konutta o-turmakta olduklarını, kiralık veya mülk gecekondudan gelenlerin bütünün yüzde 8,9'unu oluşturduğunu, mülk konuttan gelenlerin ise, ancak yüzde 1,1 oranında olduğunu göstermiştir. Dolayısıyla, konutu olanlara kredi sağlanmış olması, bu dönemde kooperatifler aracılığı ile spekülatif konut üretimine neden olmuştur.

Ne var ki, Toplu Konut Kanunu'nun kredi sağlanabilecek konut büyüklüğü üst sınırını 100 m2'den 150 m2'ye çıkarmasına karşın, İstanbul kooperatifleri bu dönemde yine göreli olarak küçük konut üretmeyi tercih etmişlerdir. Bu dönemde üretilen 6.656 istanbul kooperatif konutunu kapsa-

yan bir araştırma, bu konutların ancak yüzde 22,4'ünün 100 rtf'den daha büyük olduğunu göstermektedir. Büyük bir olasılıkla, arsa maliyetinin yüksekliği, istanbul kooperatiflerinin konut büyüklüklerini sınırlamaya çalışmalarına neden olmaktadır.

19901ı yıllarda, genel olarak kentteki ruhsatlı konut üretiminde bir gerileme göze çarpmaktadır. Bu duruma çok benzer bir tablo konut kooperatifleri tarafından çizilmektedir. Yüksek enflasyon ve ekonomik kriz, uzunca bir süre sektörün eski canlılığına ulaşamayacağını düşündürmektedir.

BibL H. Dülger, "Konut Kooperatiflerinde Konut Üretim Sürecinin Değerlendirilmesi", (İstanbul Teknik Üniversitesi yayımlanmamış doktora tezi), 1987; A. Ş. Özüekren, "istanbul ve Kocaeli Konut Kooperatifleri Örneğinde Konut Alan Standartları", Toplu Konutlarda Mekân Standartları Paneli, Bildiriler, ist., 1987, s. 90-97; ay, "1962-1985 Yılları Arasında Türkiye'de Konut Kooperatifçiliğinin Gelişim Süreci", Mimarhk88/1; ay, Worker'sHo-using Co-operatives in Turkey: A Qualitative Evaluation oftheMovement, SAP2. 18/WP 29, HO, Cenevre, 1990; ay, Nasıl Bir Konut Kooperatifçiliği? Örgütsel Özellikler ve Basan Göstergeleri Arasındaki ilişkiler, Toplu Konut idaresi araştırma raporu, ist., 1994.

A. ŞULE ÖZÜEKREN

Jul