Kurs ishi mavzu: O’zbekiston Respublikasi iqtisodiyotida ipoteka kreditining tutgan o’rni va uni rivojlantirish istiqbollari

Ikkilamchi bozor-fond bozorining ipoteka obligatsiyalari sotib olinadigan va sotiladigan qismidir. Ushbu operatsiya tufayli birlamchi kreditor (bank) ularga berilgan kreditlarni muddatidan oldin sotish imkoniyatiga ega. to'liq to'lash, shu bilan yangi kreditlar berish (qayta moliyalash) uchun mablag' olish.
Ipoteka kreditini qayta moliyalash mexanizmi barcha rivojlangan mamlakatlarda bir xil bo'lib, asosan tashkiliy yondashuvlarda farqlanadi. Misol uchun, kreditor ipoteka krediti bo'yicha huquqlarni boshqa shaxsga (qimmatli qog'ozlar, tsessiya) berishi mumkin. Bu mexanizm ipoteka kreditlarini sotib olishga ixtisoslashgan, kredit “hovuzlari”ni shakllantirish va ularni ikkilamchi ipoteka bozorida investorlarga sotishga ixtisoslashgan maxsus institutlar mavjudligida samarali hisoblanadi.
Qayta moliyalashtirishning yana bir varianti qarz beruvchi tomonidan mablag'larni jalb qilish uchun qimmatli qog'ozlarni chiqarish va joylashtirish bo'lishi mumkin. Bunday holda, ipoteka kreditlariga qo'yiladigan talablar talabning bajarilishini ta'minlash vazifasini bajaradi. Bunday qimmatli qog'ozlarning huquqiy rejimi maxsus qonun hujjatlari bilan tartibga solinadi va ularni chiqaradigan hujjatlar qat'iy ixtisoslashgan va qat'iy davlat nazorati ostidadir.
Ikki bosqichli ("Amerika modeli") ikkilamchi ipoteka bozoriga tayanadi. Ushbu modelning mohiyati quyidagicha. Bank qarz oluvchiga har oyda ma’lum muddatda belgilangan miqdorni bankka o‘tkazish majburiyati evaziga ipoteka krediti beradi. Qarz oluvchining ushbu majburiyati sotib olingan uy-joy garovi bilan ta'minlanadi. Bank garov majburiyatlarini o'tkazish bilan birga, kreditni ipoteka kreditlash agentliklaridan biriga sotadi. Agentliklar qarz oluvchiga to'langan pul mablag'larini bankka zudlik bilan qoplaydi va buning evaziga undan olingan oylik to'lovlarni, bank foydasini ayirib, agentlikka o'tkazishni so'raydi. Oylik to'lovlar miqdori, ya'ni agentlik ipoteka kreditlarini sotib olish majburiyatini olgan stavka investorlarning tegishli moliyaviy vositalarning rentabelligi bo'yicha talablaridan kelib chiqqan holda agentlikning o'zi tomonidan belgilanadi. Ipoteka agentliklari tijorat banklaridan ma'lum miqdorda ipoteka kreditlarini sotib olib, ularni pul jamg'armalariga yig'adilar va har bir yangi qimmatli qog'ozlar asosida to'lovlar manbai qarz oluvchilar to'lovlari bo'lgan qimmatli qog'ozlar yaratadilar. ... Ushbu to'lovlar ko'chmas mulk garovi bilan emas, balki agentlik tomonidan kafolatlanadi yuridik shaxs... Agentliklar fond bozorida ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarni sotadilar, so'ngra vositachi bo'lib, agentlik to'lovlarini bankdan qimmatli qog'ozni sotib olgan investorga ularning marjasini olib tashlagan holda o'tkazadilar.
Ushbu sxemaning asosiy kamchiliklari: qurilish strukturasining murakkabligi; boshqa fuqarolik-huquqiy sharoitlarga bevosita integratsiya qilishning mumkin emasligi; qarz oluvchi uchun kredit narxini oshiradigan texnik xizmat ko'rsatishning yuqori narxi; ssuda kapitali bozoridagi tebranishlarga va umuman iqtisodiy vaziyatga kuchli bog'liqlik; majburiyatlarni bajarishda ipoteka bozori ishtirokchilarining bir-biri bilan yaqin munosabatlari.
Ikki bosqichli sxemaning ijobiy tomonlari birinchi navbatda : ipoteka kreditlash operatsiyalarini moliyalashtirish manbalarini sezilarli darajada kengaytirish; mintaqalar va iqtisodiyot tarmoqlari o'rtasida xavflarni qayta taqsimlash, bu Rossiya uchun ham muhimdir.
Ipoteka kreditlash bozorining ikkita sxemasiga bo'linishi o'zboshimchalik bilan amalga oshiriladi, chunki faqat birlamchi bozor chegaralarini tezda xiralashtirish tendentsiyasi mavjud. Faqat birlamchi bozorda faoliyat yurituvchi ayrim kredit tashkilotlari ikki bosqichli sxemaning elementini bosqichma-bosqich joriy eta boshlaydilar - ikkilamchi bozorga o'z kreditlarini investorlar yoki vositachilarga sotish bilan kirishadi. Shu bilan birga, ikki bosqichli sxema bo'yicha faoliyat yurituvchi investitsiya instituti kreditlarning asosiy qismini o'zida saqlab qolishi mumkin. Qolganlarini esa kredit mablag'larini to'ldirish uchun ikkilamchi bozorda soting. Hatto jamg'arma va kredit banklari kabi yopiq modellar ham yirik kredit kreditlarini jalb qilish va nafaqat aktsiyadorlarga, balki barcha xohlovchilarga kredit berish bilan yarim ochiq muassasalarga aylana boshlaydi.
Yagona bosqichli (“Germaniya modeli) Bir bosqichli ipoteka kreditlash tizimining mohiyati shundan iboratki, ipoteka kreditini bergan bank mustaqil ravishda ipoteka kreditlarini obligatsiyalar turidagi qimmatli qog‘ozlar – ipoteka varaqlarini chiqarish yo‘li bilan qayta moliyalashtiradi. Ipoteka kreditlarining chiqarilishi va muomalasi maxsus qonun hujjatlari bilan tartibga solinadi va obligatsiyalar chiqarishni tartibga solishdan farq qiladi. Ipoteka obligatsiyalari emitentlarining faoliyati, qoida tariqasida, ipoteka ssudalarini berish va past darajadagi tavakkalchilik bilan tavsiflangan boshqa operatsiyalar bilan qonuniy ravishda cheklanadi. “Ipoteka varaqasi” deb nomlangan qimmatli qog‘ozlarni qonunda ko‘rsatilganlardan tashqari boshqa hech bir emitent chiqara olmaydi. Ipoteka banklari faoliyati davlat va bank nazorati organlari tomonidan qattiq nazorat qilinadi.
Klassik kontinental modeldagi kredit tashkilotining asosiy turi ipoteka bankidir. Ular quyidagilar bilan tavsiflanadi: passiv operatsiyalarning 50% dan ortig'i uzoq muddatli obligatsiyalar ko'rinishidagi emissiya, so'ngra uzoq muddatli va qisqa muddatli kreditlar va o'tkazma kreditlari ko'rinishidagi jalb qilingan mablag'lar, kamroq darajada majburiyatlar. o'z mablag'lari.
Ipoteka varaqlari turli nominallarda - 10, 20, 100, 200, 500, 1000 markali (ba'zan 5000 marka), 10 - 25 yil muddatga chiqariladi (nemis qimmatli qog'ozlarining maksimal amal qilish muddati 30 yil). Ipoteka varaqlari depozitar (asosan kichik veksellar) va ro'yxatdan o'tgan bo'lishi mumkin. Qimmatli qog'ozlar bo'yicha daromadlar bo'yicha to'lanadigan foizlar deyarli ipoteka bilan bir xil bo'lib, xarajatlarni qoplash va bank foyda olish uchun bir oz farq qiladi. Qimmatli qog'ozlarni chiqarishda ipoteka banklari ularni boshqa kreditlar yoki moliya institutlari orqali, asosan tijorat, nominal qiymatidan bir necha foizga past narxda sotadilar. Ipoteka kreditlari fond birjalarida ro'yxatga olingan.
Xarakterli xususiyat bir darajali klassik (kontinental) model uning yopiq tabiatidir - kredit berish manbalari sifatida bankning (kredit muassasasining) o'z mablag'lari va bank operatsiyalaridan olingan mablag'lar (depozitlar, hisobvaraqlardagi mablag'lar, qisqa muddatli va uzoq muddatli kreditlar, emissiya) hisoblanadi. qimmatli qog'ozlar).
Ushbu texnologiyada kreditor o'z funktsiyalarining minimal qismini o'tkazadi va bir nechta vositachi tashkilotlar ishtirok etadi. Barcha investitsiya jarayoni bankning o'zi tomonidan faqat o'z manfaatlaridan, shuningdek, moliyaviy-iqtisodiy vaziyatdan kelib chiqqan holda tartibga solinadi. Bankning ishonchliligi va barqarorligi, butun kreditlash jarayonining bir qo'lda to'planishi foiz stavkalari darajasini sezilarli darajada kamaytirishi mumkin va uzoq muddatli operatsiyalarning katta risklari kredit shartnomasida nazarda tutilgan turli cheklovlar bilan kamayadi.
Uzoq muddatli operatsiyalarning katta risklari, shuningdek, odatda foizlarni to'lashning amortizatsiya davri bilan bog'liq bo'lgan erta to'lovlarning turli cheklovchilari bilan bartaraf etiladi. Aksariyat texnologiyalar faqat kredit uchun foizlarning to'liq miqdori to'langanidan keyingina asosiy ipoteka qarzini muddatidan oldin to'lash imkonini beradi. Shunday qilib, kredit tashkiloti ushbu mijoz bilan operatsiyalar bo'yicha to'g'ridan-to'g'ri yo'qotishlardan foyda yo'qotishdan sug'urtalangan. Odatda bu muddat shartnomada foydalanilgan asbob asosida belgilanadi.
Kredit berish shartlarini oshirish uchun quyidagi investitsiya innovatsiyasi qo'llaniladi: ipoteka va jamg'arma kassalarining (yoki boshqa kredit tashkilotlarining) moliyaviy resurslari turli texnologik sxemalar bo'yicha birlashtiriladi. Ulardan biriga ko'ra, qarz oluvchi bir vaqtning o'zida ikkita kredit oladi, uni ketma-ket to'laydi - omonat bankining krediti dastlabki 12-14 yil ichida to'lanadi va shundan keyingina ipoteka banki krediti (moliyaviy sxema). o'zaro bog'langan kreditlar deb ataladi).
Xuddi shunday investitsiya banki omonat va ipoteka banklaridan tashqari boshqa moliya institutlarini ham birlashtiradi. Shunday qilib, bir nechta kredit va moliya institutlari, xususan, jamg'arma kassalari, qurilish jamg'arma kassalari, ipoteka banklari, sug'urta kompaniyalari va boshqalar investitsiya guruhiga birlashtirilgan. Bunday guruh mijoz bilan ishlashning yagona texnologiyasini ishlab chiqadi, u sindikatlangan kredit turini (yoki turli xil versiyalarda birlashtirilgan kredit paketini) va barcha tegishli xizmatlarni oladi. Aslida, bunday uyushmalar natijasida kreditorlar quyidagilarga qarz berishlari mumkin:

• 
  - yanada moslashuvchan shaklda va yuqori sifatli;
  
• 
  - foiz stavkasining sezilarli darajada pasayishi, ipoteka kreditlarining ko'payishi va kredit muddatining oshishi;
  
• 
  - toza yengil tortilgan tashkiliy jarayon va sug'urta, baholash, ro'yxatga olish kabi barcha tegishli ipoteka kreditlash operatsiyalarini amalga oshirish. Shu bilan birga, maxsus umumiy texnologiyalar, xususan, ikki tomonlama nazorat, umumiy (yoki kombinatsiyalangan) sug'urtadan foydalanish tufayli bunday kreditlashning ishonchliligi ortadi.
  

Yagona bosqichli ipoteka operatsiyalarini rivojlantirishning asosiy sharti ipoteka banklarining ular chiqaradigan ipoteka qimmatli qog'ozlarining kafolati sifatida ishonchliligi bo'lib, bunga ipoteka obligatsiyalarini chiqarish huquqiga ega bo'lgan banklarning operatsiyalar doirasini qat'iy nisbat bilan cheklash orqali erishiladi. emissiya hajmidan garov miqdoriga va uzoq muddatda ko'chmas mulkni baholash choralari. Ipoteka bozorini tashkil etishning yagona bosqichli Yevropa modeli tarixan iqtisodiy sharoitlarning turli o‘zgarishlariga chidamliligini isbotlagan. Shu bilan birga, bir darajali model o'zining bank moliyaviy resurslarining etarli miqdorini va butun bankning barqaror ishlashini nazarda tutadi. bank tizimi, tarixan G'arbiy Yevropa mamlakatlariga har doim xos bo'lgan aholi tomonidan jamg'arish va jamg'arish jarayonining barqarorligi.
Yagona bosqichli sxemaning bir varianti, ayniqsa Germaniyada ishlab chiqilgan jamg'arma va kredit institutlari modelidir. Ushbu modelda qarz oluvchining o'zi ham jamg'arma-ssuda institutining asoschisi hisoblanadi. Ipoteka kreditlash uchun resurs fondlari ishtirokchilarning badallari hisobidan shakllantiriladi va agar ular etishmasligi bo'lsa, kredit tashkilotlari kredit fondlarini shakllantirishning klassik texnologiyalaridan foydalanadilar. Shu bilan birga, qarz oluvchining kredit resurslarini shakllantirishdagi ishtiroki kredit uchun qo'shimcha kafolat bo'lib xizmat qiladi. Ushbu modelga ko'ra, kreditlash kapital bozori va joriy bozor stavkalariga kamroq bog'liqdir, chunki resurslar asosan jamg'arma-ssuda institutida shakllanadi. Kredit va depozitlar bo'yicha foiz stavkalari odatda past, belgilangan va uzoq vaqt davomida ishlaydi, to'lovlar ham qat'iy va bir xil.
Shartnomaviy jamg‘arma tizimida ixtisoslashtirilgan maqsadli depozitlar ipoteka kreditlari uchun arzon mablag‘lar manbai bo‘lib xizmat qiladi. Ixtisoslashtirilgan ipoteka kredit tashkiloti (jamg'arma kassasi qurish) bilan tegishli shartnoma tuzib, mijoz har oy bozordagi o'rtacha ko'rsatkichdan sezilarli darajada past bo'lgan foiz stavkasi bo'yicha garov depozitiga qat'iy belgilangan miqdorni kiritish majburiyatini oladi. Yig'ish davri tugagandan so'ng, kvartirani sotib olish uchun zarur bo'lgan mablag'ning yarmini jamg'argandan so'ng, mijoz mablag'larning ikkinchi yarmi uchun ham pastroq stavkada kredit oladi.
Mijoz tomonidan taqdim etilgan mablag'lar jamg'arish muddatini tugatgan o'zidan oldingi shaxslarga kreditlar berish uchun ishlatiladi. Mijozning o'zi, o'z navbatida, keyinchalik kelgan va o'sha paytda jamg'arish bosqichida bo'lgan mijozlar tomonidan qo'yilgan mablag'lardan kredit oladi.
Shubhasiz, bu jarayon juda qat'iy tartibga solinadigan, nazorat qilinadigan va ko'pincha davlat tomonidan kafolatlangan ixtisoslashtirilgan qoidalar doirasida amalga oshiriladi. kredit tashkilotlari(jamg'arma kassasini qurish). Ushbu tashkilotlarga har qanday faol operatsiyalarni amalga oshirishga ruxsat berilmaydi, avvalgi omonatchilarga kreditlar berishdan tashqari. Bunday kreditlarning tavakkalchiligi oddiy ipoteka kreditlariga qaraganda ancha past, chunki ular nafaqat kreditga layoqatliligini rasman tasdiqlagan, balki amalda uzoq muddatga oylik belgilangan to‘lovlarni amalga oshirishga qodirligini ko‘rsatgan shaxslarga beriladi. kredit bo'yicha oylik to'lovlar.
Shunday qilib, bir darajali modelning asosiy afzalliklari quyidagilardan iborat:

• 
  - uzoq muddatda etarli darajada barqarorlik bilan tavsiflangan tizimning deyarli avtonom yopiq mavjudligi;
  
• 
  - moliyaviy-huquqiy mexanizmning soddaligi;
  
• 
  - har qanday kredit va moliyaviy tizimlarga oson moslashish.
  
• 
  - milliy qonunchilikka oson integratsiya;
  
• 
  - tashkil etish va nazorat qilishning arzonligi;
  
• 
  - kredit va moliyaviy risklarni sug'urta qilish va reyting agentliklari xizmatlariga murojaat qilishning hojati yo'q;
  
• 
  - kredit bo'yicha xizmat ko'rsatuvchi banklarga haq to'lash uchun xarajatlarning yo'qligi va natijada, omillar kombinatsiyasi nuqtai nazaridan kredit qiymatining nisbatan arzonligi.
  

Shu bilan birga, bir qator salbiy omillar mavjud:

• 
  - kredit berishning qisqa muddatlari;
  
• 
  - katta miqdordagi o'z kapitalini uzoq muddat to'plash majburiyati;
  
• 
  - jamg'armalarga nisbatan past foiz;
  
• 
  - qarz oluvchilarning kredit olish tartibi;
  
• 
  - Tez o'zgaruvchan iqtisodiyot sharoitida kredit tashkiloti uchun past foiz stavkalarini ushlab turish qiyinligi.
  

Rossiya qonunchiligi ko'chmas mulk bilan ta'minlangan har qanday kreditlarni ipoteka kreditlari deb hisoblaydi. Biz ipoteka kreditlarining alohida holatini ko'rib chiqamiz - (1) jismoniy shaxslarga, (2) uy-joy sotib olish uchun va (3) ushbu uy-joy bilan ta'minlangan kreditlar. Ingliz tilidagi adabiyotlarda kreditlashning bu turi uy-joy moliyasi yoki turar-joy ko'chmas mulki moliyasi deb ataladi. Hozircha rus tilida buning uchun maxsus atama yo'q.
Ipoteka kreditlash modellari odatda ipotekani berish uchun foydalaniladigan mablag'lar manbasiga ko'ra tasniflanadi. Ushbu modellarning eng oddiylari bunday manba sifatida bank depozitlaridan foydalanishga asoslangan. Model depozit, bank yoki an'anaviy deb ataladi.