“madde 22 – 3065 sayılı Kanunun 28 inci maddesinin birinci fıkrasında yer alan “perakende safhası için”

Vergiyi doğuran olay, müteahhidin konut veya işyerini tamamlayarak tasarruf hakkını alıcılara devrettiği anda meydana gelmektedir. İnşaatın tamamlandığı tarih ise, bina iskan ruhsatının alındığı ve/veya binanın fiilen kullanılmaya başlandığı tarihtir.

Kat irtifakı kurularak yapılan satışlar nedeniyle alınan bedellerin GVK ve KVK yönünden avans olarak değerlendirilmesi ve inşaatın tamamlanıp anahtar teslimi yapılan yılın satış hasılatı olarak dikkate alınması gerekir.

Kat irtifaklı satışlarda satış tarihinde henüz bir teslim söz konusu olmadığından ve alınan bedeller avans niteliğinde bulunduğundan, bu aşamada fatura düzenlenmesine ve KDV hesaplanmasına gerek yoktur.

Ancak, alınan avans için fatura düzenlenmesi halinde, KDV Kanunu’nun 10/b maddesine göre faturada gösterilen bedelle sınırlı olarak vergiyi doğuran olay meydana geldiğinden, avans bedeli üzerinden KDV hesaplanacaktır.

• Ancak, alınan avans için fatura düzenlenmesi halinde, KDV Kanunu’nun 10/b maddesine göre faturada gösterilen bedelle sınırlı olarak vergiyi doğuran olay meydana geldiğinden, avans bedeli üzerinden KDV hesaplanacaktır.

• Bu durumda, satılan taşınmazın projedeki cinsine ve yeni düzenleme ile getirilen kıstaslara göre belirlenen KDV oranı üzerinden vergi hesaplanacaktır.

• Nitekim, 60 Sıra No.lu KDV Sirküleri’nde, konut olarak projelendirilen, inşaat ruhsatı da konut olarak alınan inşaatların henüz tamamlanmadan arsa payı veya kat irtifakı üzerinden satışlarının, konut sayılacağı ve net alanı dikkate alınarak KDV'ye tabi tutulacağı açıklanmıştır.  

• 1) Maliye Bakanlığı’nın Görüşü ve Uygulaması (30 Seri No.lu KDV Tebliği – 60 Sıra No.lu KDV Sirküleri)

• Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur.

• - Birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi;

• - İkincisi ise, arsaya karşılık olarak müteahhit tarafından arsa sahibine yapılan konut veya işyeri teslimidir.

Arsa Sahibi Tarafından Müteahhide Arsa Teslimi

• Arsa Sahibi Tarafından Müteahhide Arsa Teslimi

• - Arsa bir işletmenin aktifine kayıtlı ise, arsanın konut ya da işyeri karşılığı müteahhide teslimi KDV’ye tabidir. (KDVK’nın 17/4-r maddesi kapsamına girenler hariç)

• - Arsa sahibinin, arsa alım-satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, müteahhide yapılan arsa teslimi KDV’ye tabidir.

• -Arsa sahibinin, gerçek usulde vergi mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsasını müteahhide teslimi KDV’ye tabi değildir.

Müteahhitçe Arsa Sahibine Konut ya da İşyeri Teslimi

• Müteahhitçe Arsa Sahibine Konut ya da İşyeri Teslimi

• - Müteahhit tarafından arsa sahibine yapılan işyeri ya da net alanı 150 m2 ve üzerindeki konut teslimleri KDV’ye tabidir.

• - Vergi idaresi, arsa sahibine arsanın karşılığı olarak verilen konut ve işyerlerinin bedellerinin, emsaline göre açıkça düşüklük göstermesi halinde emsal bedelin VUK.nun 267. maddesinin üçüncü sırasına (takdir esası) göre takdir edilmesi ve bu bedel üzerinden fatura düzenlenmesi gerektiği görüşündedir.

Kat Karşılığı İnşaatlarda KDV’yi Doğuran Olay

• Kat Karşılığı İnşaatlarda KDV’yi Doğuran Olay

• - Arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, hem arsa teslimi hem de arsanın karşılığı olarak yapılacak teslimler açısından, müteahhidin arsanın karşılığını oluşturan konut, işyeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle eş zamanlı olarak gerçekleşmektedir.

• - Taşınmazda teslim kural olarak tapuya tescil ile gerçekleşir. Tapuya tescilden önce konut ve işyerlerinin alıcının tasarrufuna terk edilmesi durumunda vergiyi doğuran olay, bu tarihte gerçekleşmektedir.

- Arsa sahibinin arsa tesliminin ticari nitelikli olması durumunda arsa için, müteahhidin ise arsa sahibine teslim ettiği bağımsız birimler için, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle eş zamanlı ve karşılıklı olarak fatura düzenlemeleri gerekmektedir.

• - Arsa sahibinin arsa tesliminin ticari nitelikli olması durumunda arsa için, müteahhidin ise arsa sahibine teslim ettiği bağımsız birimler için, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle eş zamanlı ve karşılıklı olarak fatura düzenlemeleri gerekmektedir.

• - Her iki teslimde de işlem bedelinin emsaline göre açıkça düşüklük göstermesi halinde, KDV Kanununun 27/3. maddesine göre işlem yapılacaktır.

2- Yargı Organlarının Görüşü

• 2- Yargı Organlarının Görüşü

• - Arsanın Gerçek Kişiye Ait Olması

• Danıştay,

• - Arsa sahibinin arsa alım-satımını devamlı ve meslek haline getirmeyen bir gerçek kişi olduğu durumda olayın arsanın değerlendirilmesine yönelik bir iş olarak değerlendirilmesi gerektiği, trampa olmadığı ve KDV’ye tabi tutulamayacağı;

• - Arsanın arsa alım-satımını devamlı ve meslek haline getirerek yapan kişilere ait olduğu durumlarda ise arsa tesliminin KDV’ye tabi olduğu,

• görüşündedir.

• -Arsanın Ticari Bir İşletmeye Dahil Olması

• Danıştay,

• - Arsanın ticari bir işletmeye dahil olduğu veya

•