Mål & Budget2006-2008 Tjänstemannaförslag
Gymnasie- och vuxenutbildningsnämnden
Yüklə 2,52 Mb.
|
| Gymnasie- och vuxenutbildningsnämnden
För nämnden budgeteras 1 mkr för år 2006 att till lika delar användas till IT-kundvalssystem inom vuxenutbildningen samt vägledningscentrum för ungdomar som inte studerar vid gymnasium. Tabell 1 Investeringar 2006-2008, detaljer
Bilaga 5 Exploateringsverksamheten Sammanfattning Exploateringsverksamheten omfattar ca 100 projekt i olika faser från tidiga planeringsskeden till avslutad utbyggnad av allmänna anläggningar. De beslutade projekten (med antagen detaljplan) innebär att ca 2 800 bostäder kan byggas, medan de som är i planeringsskedet omfattar ca 7 000 lägenheter. Planering för industri och handel utgörs främst dels av större projekt som ligger långt fram i tiden, dels av smärre förbättringar av befintliga områden. Dessutom pågår planering och utbyggnad av infrastruktur. De beslutade projekten innebär investeringar under 2006 på ca 107 milj kr, varav VA 24 milj kr. De motsvaras av investeringsinkomster på 40 milj kr och VA-intäkter på 16 milj kr. År 2007 kommer intäktssidan från gatu- och VA-utbyggnader 2004-6 i Boo och ger tillsammans med möjliga markförsäljningar i förnyelseområdena ett överskott på ca 58 milj kr. Totalt sett ger de beslutade projekten ett överskott på ca 62 milj kr, härrörande från försäljning av kommunägd förädlad mark. VA-sidan ger ett överskott på 4 milj kr. De planerade projekten ger med gällande VA-taxa ett VA-underskott på 21 milj kr, huvudsakligen från förnyelseområdena i Boo och Älgö. På plussidan finns förväntade markförsäljningar i Älta och Ektorp i storleksordningen 65 milj kr. Det enskilt största projektet som belastar budgeten är Danvikslösen, som har upptagits till ett grovt uppskattat belopp. Beskrivning av verksamheten Allmänt om exploateringsverksamheten Exploateringsverksamheten omfattar för närvarande ca 100 stadsbyggnadsprojekt i olika skeden. Ett projekt omfattar oftast ett separat detaljplaneområde. Projektet initieras genom att ett uppdrag ges till planenheten.. Planeringsfasen börjar med att ett start-PM för detaljplaneprogram eller detaljplan upprättas och fortsätter med program- och detaljplanearbete inklusive olika utredningar, exempelvis rörande gatukostnader. Efter lagakraftvunnet antagandebeslut vidtar genomförandeskedet när mark byter ägare och olika anläggningsarbeten projekteras, upphandlas och utförs. Projektet avslutas när anläggningarna överlämnats till huvudmannen (respektive ON för gator och parker, TN för VA-anläggningar) för fortsatt drift och när garantitiden för anläggningarna löpt ut. Exploateringsbudgeten delas upp i dels projekt som är beslutade, exempelvis i och med att en detaljplan antagits, och dels projekt som befinner sig på planeringsstadiet, och dels projekt som endast initierats. Syftet är dels att lättare kunna bedöma graden av osäkerhet i prognosen, dels att visa vilka projekt som är i sådana skeden att de går att avbryta eller skjuta på framtiden. Exploateringsprojekten redovisas under kommunens investeringar, men påverkar även driftbudgeten: Investeringar i VA-ledningar för med sig driftintäkter i form av anläggningsavgifter, dessa redovisas även här. Markförsäljningsinkomster i projekten resulterar i realisationsvinster (eller –förluster), vilka förs till finansförvaltningens resultaträkning. De interna utrednings- och administrationskostnaderna i projekten syns dels hos respektive resultatenhet som både en kostnad och en inkomst, och dels som en utgift i respektive investeringsprojekt. Exploateringsverksamheten ska vara självfinansierad sedd över en längre period. I den mån projekten innebär förädling av kommunalägd mark ska de ge ett ekonomiskt överskott. Bostadsbyggande Figur 1: Totalt bostadsbyggande i samtliga pågående projekt, antal lägenheter. B=Byggherreprojekt, F=Förnyelseområden, M=Markanvisningar, Övr=Övrigt och blandat. Totalt omfattar det planerade och pågående bostadsbyggandet i kommunen nästan 10 000 lägenheter. De flesta lägenheterna återfinns bland byggherreprojekten. Av de ca 3600 lägenheter som har antagen detaljplan har nästan hälften redan genomförts, men de finns ändå med i projektlistan eftersom alla åtaganden avseende allmänna anläggningar inte är avslutade. De drygt 4000 lägenheterna i de byggherre- och markanvisningsprojekt där planering pågår fördelar sig på 6 projekt med upp till 100 lägenheter vardera, 3 med 100-200 lägenheter. Tre fjärdedelar av lägenheterna återfinns i de 5 projekten Kvarnholmen (2000 lägenheter), Älta C (550 lägenheter), S Hedvigslund (500 lägenheter, varav ett antal på kommunal mark), Tollare (ca 450 lägenheter) och Danvikshem II (375 lägenheter). Genomförandet av dessa ligger till stor del långt fram i tiden. Bostäderna i förnyelseområden avser alla fastigheter som omfattas av detaljplaneläggning, alltså även vissa hus som i dag redan är permanentbebodda. Ca 1100 fastigheter omfattas av pågående planläggning, främst i Boo, 10 delområden, men även Älgö, drygt 500 stycken. Genomförande pågår eller är snart avslutat i områden som berör ca 700 fastigheter. Av bostäderna som är eller kommer att bli möjliga att bygga på kommunens mark är ca 100 redan planlagda, till största delen i Älta. Ca 250 kommer att bli genomförbara inom de närmaste åren i Boo/Porsmossen, Björknäs och Ektorp, medan resterande 500 ligger långt fram i tiden.
Det finns två större områden på kommunägd mark som sedan flera år varit föremål för förstudier för omvandling till områden för verksamheter av olika slag; Ältadalen och Bootippen. Båda förutsätter nya motorvägsanslutningar och omfattande markarbeten. Närmare i tiden ligger området omedelbart söder om Skurubron i Björknäs, där flera tomter planeras, samt Vattenverksvägen. Övriga verksamhetsområden i kommunen där enstaka arbeten på allmänna anläggningar återstår eller där kompletterande planläggning pågår är Sickla handelsområde, Forum Nacka och Skvaltan, Orminge C (Lidl), och Liljekonvaljen (innanför Bilprovningen). Kvarnholmen innehåller stora lokalytor som är föremål för blivande omvandling till såväl bostäder som nya verksamheter. Infrastrukturprojekt Stora utbyggnader av allmänna anläggningar, främst för trafik, är Danvikslösen samt Allmänna anläggningar Norra och Södra Sickla. Danvikslösen är ett ännu icke finansierat samarbetsprojekt mellan Nacka, Stockholm och SL, med syfte att förbättra Henriksdals trafikplats, knyta ihop Saltsjöbanan med Tvärbanan och att frigöra mark för bostäder. Sickla avser anläggningar som finansieras via exploateringsavtal: strandpromenader, upprustning av Finnbergstunneln och Kvarnholmsvägen, trädplanteringar, cirkulationsplatser mm. I Orminge Centrum byggs en infartsparkering som finansieras av SL och för den framtida utvecklingen av Ältadalen och Södra Hedvigslund behövs en ny trafikplats på Tyresövägen.
Exploateringsbudgeten innebär att de exploateringsprojekt som har en antagen detaljplan genomförs och att planeringen fortsätter för de projekt där det finns godkänt start-PM. Beslutade projekt
B = Byggherreprojekt, F = Förnyelseområden, Övr = Övrigt och blandat. VA-intäkter respektive -utgifter i mörka staplar, övriga inkomster och utgifter i ljusa staplar. Figur 3: Beslutade projekt, budget 2006-2008 (mkr) VA-intäkter respektive -utgifter i mörka staplar, övriga inkomster och utgifter i ljusa staplar. För de beslutade projekten innebär det investeringar under 2006 på ca 107 mkr, varav VA 24 mkr. De motsvaras av investeringsinkomster på ca 40 mkr och VA-intäkter på 16 mkr. Fenomförs och att planeringen fortsätter för de projekt där det finns godkänt start-PM. samt att de trafikplats De projekt som orsakar de största investeringarna 2006 är förnyelseprojekten i Boo. Störst av dessa är SV Lännersta 1 A och 1 B, Lilla Björknäs 2 samt omr. R Drabantvägen/Kadettvägen. Denna typ av projekt är ”framtunga”, inkomsterna kommer senare än utgifterna. Andra tunga projekt är infrastrukturinvesteringarna i Sickla, ombyggnad av Kvarnholmsvägen och Finnbergstunneln. Kommunen har även åtaganden för den planerade Waldorfskolan i Kil/Velamsund liksom för den nya skolan i södra Boo. Också i samband med bostadsprojektet Norra Lillängen utför kommunen vissa anläggningar för att möjliggöra exploatering av kommunal mark norr om Värmdövägen. På plussidan i projekten finns VA-anläggningsavgifter, gatukostnader och markförsäljningsinkomster. År 2007 fortsätter investeringarna i Boo. Förutom ovan nämnda projekt beräknas Blåmesvägen, Lövberga och Djurgårdsvägen omr. X starta. Dessutom finns medel i projektet Norra Sickla avsatta för ombyggnad av Finnbergstunneln, eventuell ombyggnad av Henriksdals trafikplats (provisorium i avvaktan på Danviks lösen) och strandpromenad förbi Operans lokaler, där dock avtal och detaljplan saknas. De beslutade projektens stora investeringar beräknas att huvudsakligen avslutas under 2006. Totalt sett innebär de beslutade projekten ett beräknat överskott på ca 50 mkr. De projekt som ger nettoöverskott är de som innebär att kommunen säljer förädlad mark, och dessa överskott hämtas in fram till 2005. Nettoöverskottet 2006 är framtunga förnyelseprojekt som har sin plussida då. Planerade projekt Figur 4 Projekt i planeringsskedet, budget 2006-2008 (mkr) VA-intäkter respektive -utgifter i mörka staplar, övriga inkomster och utgifter i ljusa staplar. Av de projekt som ännu inte har antagna detaljplaner eller motsvarande beslut kräver de flesta en tid på minst ett år för laga kraft, projektering, upphandling och andra förberedelser innan de stora investeringarna börjar löpa. Under 2006 kan r genomförande eventuellt påbörjas inom Norra Skuru samt några förnyelseområden i Boo, t ex område Y o Z och Dalkarlsvägen/Ripvägen. Försäljningen av mark till Lidl i Orminge är förknippad med en gatuinvestering. För övriga planerade projekt är huvudsakligen utrednings- och projekteringskostnader upptagna för 2006. För projekt där huvudmannaskapet inte är beslutat är kalkylerna baserade på kommunalt huvudmannaskap. År 2007 kan tidigast byggstart påbörjas för förnyelseområdena Älgö, Kummelnäs 2 omr. F, Björnberget omr. E samt område T Norrstigen och eventuellt Grävlingsberg/Söder Grävlingsberg. Eventuellt kan fler förnyelseområden i Boo påbörjas. Om alla förnyelseprojekt skulle antas och vinna laga kraft enligt de tidplaner som föreligger i pågående planarbeten skulle dessa innebära nettoinvesteringar för kommunen 130 milj kr år 2008. Erfarenhetsmässigt inträffar förskjutningar av tidplanerna under planarbetets gång, men det är ändå lämpligt att dels införa bestämmelser om förskjuten genomförande tid i förnyelseplanerna och dels stämma av investeringsläget inför antagandebeslut av varje detaljplan. Detta i syfte att medge flexibilitet i genomförandet för att utjämna påfrestningarna på kommunens ekonomi. Bland de planerade projekten återfinns Danvikslösen. Kommunen förmodas bidra till detta projekt i storleksordningen 100-200 mkr, vilket belastar exploateringsbudgeten. Kostnaden kommer delvis att täckas med inkomster från egen mark som kan exploateras i andra projekt tack vare den nya trafikapparaten, samt bidrag från exploatörer i andra projekt. Dessa delar i kalkylen är inte fullständiga, men påverkar tack vare sin storleksordning budgeten väldigt mycket. Därför visar de planerade projekten ett nettounderskott. Om man bortser från effekterna av Danvikslösen och de relaterade projekten visar de övriga planerade projekten ett överskott som härrör från de projekt som innebär förädling av kommunalägd mark. Initierade projekt Figur 5 Projekt i initieringsskedet, budget 2006-2008 (mkr) VA-intäkter respektive -utgifter i mörka staplar, övriga inkomster och utgifter i ljusa staplar. Det finns för närvarande 18 projekt där det finns ett uppdrag att ta fram start-PM men där detta ännu inte gjorts. Projektbudgeten för dessa projekt får ses som mycket preliminär. Projekten redovisas i en separat textsammanställning. Vidstående diagram visar totalekonomin för dessa projekt. VA-ekonomi Figur 8 VA-ekonomi per kommundel, projekttotaler för beslutade projekt. (mkr) B = Boo, FS = Fisksätra/Saltsjöbaden, S= Sicklaön, Ä= Älta. Figur 9 VA-ekonomi per kommundel, projekttotaler för projekt i planeringsskedet. B = Boo, FS = Fisksätra/Saltsjöbaden, S= Sicklaön, Ä= Älta. De beslutade projekten beräknas ge ett litet överskott i VA-ekonomin, medan de planerade ger ett underskott. VA-taxans konstruktion innebär för närvarande att endast exploateringar som görs i direkt anslutning till redan befintligt VA-nät går plus, medan avgifterna inte täcker utgifterna för utbyggnad i förnyelseområden. Tack vare att många av byggherreprojekten på Sicklaön inte kräver investeringar i VA-infrastruktur kan förnyelseområdenas underskott, huvudsakligen i Boo samt Älgö, i viss mån täckas. Inkomster/Intäkter från markförsäljningar Figur 7 Markförsäljningsinkomster 2006-, alla projekt (mkr) Bland de beslutade projekten förekommer markförsäljningar 2006 i en handfull projekt. Försäljningssumman kan uppgå till totalt drygt 13 mkr. Aktuella projekt är Abborrvägen och SV Hedvigslund. Under förutsättning att detaljplan för Lidl vinner laga kraft kan ytterligare inkomster påräknas. 2007 kommer några villatomter i genomförda förnyelseområden att kunna säljas. Dessutom planeras för industrimarksförsäljning i SV Björknäs. Långt bort i tiden ligger industrimarksförsäljning i Ältadalen, bostadsmarksförsäljning i Södra Hedvigslund, Älta C och i anslutning till Ektorps C. För största delen av den aktuella marken är de bokförda värdena låga. Realisationsvinsterna kan därför uppskattas till ca 95 procent av försäljningsinkomsten.
Sicklaön
Kommundelen karaktäriseras i detta sammanhang av stadsbyggnadsprojekt med byggherremedverkan (exploatören äger marken och bekostar och deltar i planarbetet). Stora projekt i tidiga skeden med är exempelvis Danvikshem (bostäder), Kvarnholmen (bostäder och verksamheter och Sofieberg (verksamheter). Ett förnyelseområde planeras; Norra Skuru (VA- och vägutbyggnad i före detta fritidshusområden). För Danvikslösen pågår detaljplaneläggning, några exploateringskalkyler finns ännu inte för dessa områden. De båda projekten Gemensamma anläggningar Södra och Norra Sickla avser gatu- och parkanläggningar som kommunen ska bygga ut enligt den fördjupade översiktsplanen för Sickla. Exploateringsområdena inom planområdet bidrar till anläggningarna enligt avtal. Under 2005 -6 pågår arbeten på Kvarnholmsvägen och Finnbergstunneln, vilka är nödvändiga för Finnbodaexploateringen. För Södra Sickla planeras bl. a. trädplanteringar. Det har upptäckts felaktigheter i historiken för Södra Sickla, innebärande att inkomster felaktigt bokförts på de enskilda exploateringsprojekten. Det gör att Södra Sickla ser ut att gå back medan de enskilda projekten ger för stora överskott. Detta kommer att rättas. Genomförande av huvudsakligen bostäder pågår i Danviksstrand, Järla Sjö och Saltsjökvarn samt Finnboda, Norra Skogalund, och Norra Lillängen samt ombyggnad från kontor till smålägenheter i kvarteret Daggkåpan.. Forum Nacka utvidgas med centrumlokaler, kontor och bostäder. Sickla Sjö och Tallidens skola har vunnit laga kraft och förväntas komma igång under början av perioden. Under förutsättning att detaljplaner vinner laga kraft påbörjas även bostäder i Marinstaden/Svindersviken samt Barnhemsvägen. Boo Ett tiotal förnyelseprojekt är på planeringsstadiet i enlighet med den beslutade planeringsstrategin för Boo. I många projekt råder osäkerhet om val av huvudmannaskap för allmän plats. I exploateringskalkylerna förutsätts i dessa fall kommunalt huvudmannaskap för såväl VA-ledningar som vägar. I området Grävlingsberg/Söder Grävlingsberg planeras för enskilt huvudmannaskap för vägar men kommunala VA-ledningar inom ramen för ett avtal med vägföreningen. I södra Boo och Björknäs sker planeringen huvudsakligen för kommunalt huvudmannaskap. Av de områden som beslutats pågår anläggningsarbeten i SV Lännersta och gatukostnadsbeslut beräknas till 2006. 2005-6 påbörjas anläggningsarbeten i område Lilla Björknäs 2, Långvägen/Skymningsvägen, Abborrvägen, Drabantvägen samt Djurgårdsvägen omr. X och Waldorfskola i Kil. Diskussioner om former för genomförandet med enskilt huvudmannaskap pågår i Rensätra 1, Evedalsvägen/Solbrinken, Blåbärsstigen samt Lillsvängen. Genomförande beräknas snart att påbörjas för Boo kommunalhus – Seniorforum och Vintervägen. Planen för försäljning av handelstomt till Lidl i Orminge har börjat om med normalt planförfarande. Större planerade bostadsprojekt i Boo är Tollare, Kils Gård, Telegrafberget samt Porsmossen/Lövbergaängen. I tidigt skede är utveckling av Orminge Centrum. Fisksätra – Saltsjöbaden Bland de planerade projekten märks Älgö där planarbetet återupptagits. Kalkylen avser kommunalt huvudmannaskap för såväl vägar som VA-ledningar. För Saltsjöbadens Station o restaurangholmen pågår genomförandet. Norra Skogsö avser bostäder där genomförande pågår samt debitering av gatukostnader. Älta I Älta ska genomförande påbörjas av flerbostadshus och grupphus i SV Hedvigslund. Tidiga planer för verksamheter, bostäder och friområden finns för Ältadalens framtid. För Södra Hedvigslund, där Stockholms stad och Nacka kommun är markägare, planeras för bostäder i samarbete med Småa. Båda områdena förutsätter en ny trafikplats på Tyresövägen. Älta Centrum kompletteras med nya bostäder. Projektens ekonomi, övrigt De projekt som är aktuella för treårsperioden presenteras dels i tabell 1 nedan som visar de aktuella investeringarna och driftintäkterna för samtliga projekt, dels i tabell 2 nedan som visar VA-ekonomin. Projekten i tabellerna är uppdelade i beslutade respektive planerade projekt utifrån beslutsläget 2005-09-01, och inom respektive grupp uppdelade per kommundel. De två första siffrorna i projektnumret visar vilken kommundel som avses: 91-92 Sicklaön, 93 Boo, 95 Fisksätra/Saltsjöbaden, 96 Älta. Observera att den första tabellen innehåller driftintäkter i form av planavgifter från och med 2005, vilka inte finns med i diagrammen ovan. Summorna skiljer därför något. Förutom ovanstående projekt finns ett antal projekt som beräknas vara avslutade under 2005. Projekt 9997 Utredningar nya projekt avser att markera att det behövs en beredskap i form av internt utredningsarbete för att starta upp nya projekt under året. Inga utgifter bokförs på 9997 utan nya projekt läggs upp vartefter politiskt klartecken erhållits. En schablonutgift på 0,5 mkr per år har tagits upp. Det finns också i budgeten ett en avdragspost upplagt som syftar till att utgöra en gemensam pott för minskade markinkomster på grund av att mark upplåts med tomträtt i stället för äganderätt. Avdraget är ca 10 procent av den förväntade markinkomsten. Nyckeltal För att kunna ”varudeklarera” de olika exploateringsområdena pågår arbete med att ta fram nyckeltal som sätter de kommunala exploateringskostnaderna i relation till de värden som skapas i form av byggrätter och färdiga anläggningar. Ännu har inte alla projekt färdiga nyckeltal. Bäst bild får man av förnyelseprojekten eftersom de är många och har många gemensamma nämnare. Kostnad för fastighetsägare, kr per m2 BTA Figur 10 Kostnader för fastighetsägare i förnyelseområden De uppskattade kostnaderna för fastighetsägarna i form av gatukostnader samt VA-anläggningsavgifter och planavgifter summeras för ett helt område. Summan divideras med den totala byggrätten (bruttoarea) inom området, inklusive befintliga byggnader. Det erhållna nyckeltalet blir alltså ett genomsnittsvärde, sedan kan variationen inom varje område vara ganska stor eftersom befintliga byggnader får lägre andelstal för gatukostnader än tillkommande. Vidstående figur visar spännvidden inom ett antal förnyelseområden. Man ser att de flesta förnyelseområden har exploateringsgrad runt 0,1, det vill säga att den tillåtna byggrätten motsvarar 10 procent av tomtytan. Man ser också att kostnaderna för gator och VA för fastighetsägarna ligger omkring 1000 kr per kvm BTA och att kostnaderna sjunker något när exploateringsgraden i området ökar, trenden är dock inte särskilt tydlig.
Eftersom VA-anläggningsavgiften och planavgiften debiteras enligt taxa speglar ovanstående nyckeltal inte kommunens verkliga kostnader för att exploatera ett område. Ett mått på hur lätt eller svårt ett område är att exploatera är de kommunala investeringarna dividerat med områdets byggrätt. Vidstående figur visar spännvidden mellan olika typer av projekt. Man kan utläsa att de kommunala investeringarna per kvadratmeter ny byggrätt är högst för förnyelseområdena, Snittet är 1140 kr per kvm BTA jämfört med 340 för projekt med byggherremedverkan. Man ser också att antalet nya bostäder förnyelseområdena ligger nästan alltid under 200 st medan spridningen är större för områdena med byggherremedverkan.
I de tidiga skedena används schablonsiffror för att räkna ut kostnaderna för gator och VA-ledningar. Dessa nyckeltal visar mycket grovt den totala kostnaden för gator och parkanläggningar inklusive belysning, sidoområden, marklösen etc., dividerat med slitlagerarealen respektive gatulängden. Värdet blir högt i områden med besvärliga terrängförhållanden och smala gator. Nyckeltalet för VA-ledningar visar mycket grovt den totala kostnaden för VA-ledningarna inklusive LTA-pumpar och kostnader för inlösen för befintliga VA-anläggningar, dividerat med den totala längden ledningsgrav. Värdet blir högt i områden med besvärliga terrängförhållanden och ytligt berg och små tomter. Det första diagrammet visar anläggningskostnaderna för gator. Snittet ligger på 1250 kr per kvadratmeter gata (slitlager, oftast asfaltyta). Detta motsvarar ca 5000 kr per löpmeter gata. I diagrammet finns både genomförda projekt och sådana som är på planeringsstadiet. Det andra diagrammet visar sambandet mellan gatukostnader för en fastighet med andelstal 1,0 och exploateringsgraden i området. Man ser att variationen är stor och att det inte finns något entydigt samband. Det är möjligt att en analys där man tar hänsyn till fastigheter med andra andelstal skulle ge en annan bild. När det gäller VA-utgifterna ser man tydligare att kostnaderna per meter ledning blir högre med ökad exploateringsgrad. Det beror på att va-systemen genomgående är av LTA-typ och då ger en tätare exploatering relativt sett fler pumpar.
Pia Ström Sjöberg Exploateringschef Yüklə 2,52 Mb. Dostları ilə paylaş:
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||