Mortgage yasasi

OTURUM BAŞKANI _ : Evet, toparlayalım Sayın Hazma Çebi.
AKİF HAMZA ÇEBİ _ TRABZON MİLLETVEKİLİ :

Toparlıyorum Sayın Başkan. Buna göre konut arz tarafında devletin mutlaka önlem alması gerekiyor yani piyasa bunu kolayca çözemiyor. İşte, arsa üreteceksiniz, arazileri arsaya dönüştüreceksiniz işte bu konuda devlete düşen önemli bir görev var diye düşünüyorum.

Sözlerimi müsaade ederseniz burada bitireyim ben Sayın Başkan. Daha sonra soru-cevap bölümünde tekrar belki konuşma fırsatı olur, teşekkür ediyorum.
OTURUM BAŞKANI _ : Teşekkür ediyorum Sayın Hamza Çebi.

Efendim, görüldüğü gibi Yasa’nın yalnız bir hukuk metni olmadığı bu hukuk metninin altında ekonominin gereklerinden, finansman dünyasının gereklerinden gelen çok ciddi unsurların bulunduğu görülüyor. Biz avukatlara genelliği itibariyle iktisadi konular biraz ters gelir ama artık bunlara alışmamız lazım çünkü bundan sonraki dünyada hukuki düzenlemelerin aşağı yukarı çok büyük çoğunluğu hep iktisadi altyapıyla ve bu altyapıdan doğan sorunların çözümüyle ilgili olacak. Bu bakımdan bu Yasa’nın yalnızca İcra-İflas Kanununda değişiklik getiren bir, iki küçük maddesi ki, Panel’in sonunda ben bilgi olarak arz etmeye gayret edeceğim, bundan ziyade işte, Sayın Hazma Çebi’nin ortaya koyduğu ekonomik gerekçelerin çok daha önemli olduğu açık bir şekilde görülüyor.

Şimdi Sayın Cansızlar’a sözü aktarıyorum ki, herhalde sermaye piyasası açısından biraz daha aydınlanma, daha teknik bilgilere girme şansımız olacak. Evet, efendim buyurunuz Sayın Cansızlar,
DOÇ. DR. DOĞAN CANSIZLAR_ SPK : Sayın Başkan teşekkür ediyorum. Ben de Ankara Barosuna beni bu Panelde, Toplantıda konuşmacı olarak çağırdıkları ve davet ettikleri için teşekkür ediyorum.

Şimdi tabii, Sayın Üstadımız ekonomik gerekçelerini anlattılar, ben o konulara girmeyeceğim ama hasbel kader bu Kanun’un dizaynında epey uzunca bir süre çalışmış olmam nedeniyle Kanun’un eğer arzu ederseniz, genel esaslarıyla ilgili bilgiler vereyim, daha sonra yapılması gereken ikincil düzenlemeler neler olmak gerekir onlar hakkında da kısa bilgi vermek istiyorum.

Aslında mortgage sistemi dediğimiz “Tut-sat” diye tercüme edilen sistem öncelikle şunu hemen belirteyim ki, bedava konut ya da ucuz konut edinme sistemi değildir, bunu bir defa aklımızdan çıkartmamız lazım. Bu bir modern konut finansman sistemidir. Yani bu ne dar ve sabit gelirliler için ya da evi olmayan kişiler için bedava veya ucuz bir konut sistemi değildir, onu özellikle belirtmek istiyoruz. Bu dediğimiz gibi dünyanın hemen hemen her yerinde gelişmiş ya da gelişmekte olan ya da az gelişmiş ülkelerinden bazılarında uygulana gelen bir modern konut finansman sistemi. Peki şu andaki mevcut banka kredileriyle ilgili verilen konut kredilerinden farkı nedir diye bakıldığında, burada tek fark mortgage’ı mortagage yapan da zaten asıl nokta budur bu verilen kredilerin, banka kredilerinin menkul kıymetleştirilerek yani kağıt haline dönüştürülerek piyasada ikinci elde satılmasıdır ve bir nevi “leverage” dediğimiz kaldıraç etkisiyle, finans mühendisliğinde buna bu şekilde tanımlıyorlar, daha fazla bir fon toplayarak toplanan fonları tekrar yine aynı esas ve amaç uğruna kullandırma sistemidir bu. Burada tabii önemli olan husus vatandaşların, daha doğrusu hem ülke vatandaşlarının hem de ülke dışındaki diğer tasarruf sahiplerinin tasarruflarının bu amaçla ev ve konut sahibi olmak isteyen kesime belli koşullarla aktarılmasından başka bir sitem değildir, bunu özellikle vurgulamak lazım gelir. Mevcut sistemde banka kredileri niye yetersiz diye bakıldığında Türkiye açısından özellikle, mevduat vadesi zaten neredeyse 3 ayı zor bulur durumda, vadeler kısa. Böylesi bir banka kredi mekanizmasında toplanan mevduatlarla ülke içindeki toplanan mevduatlarla uzun süreli 5, 10, 20, 30 seneli bir kredi verilmesi mümkün değil yani vade uyuşmazlığı var Türkiye gibi, bizim gibi ülkelerde.

Bir başka husus tabii, bankalar şu anda yurtdışındaki faizlerdeki çok düşük oranlı faizlerden yararlanarak “current rate” de olabilir, işte birtakım sendikasyon kredileri de olabilir, düşük faizle belli bir dönem ve halende devam ediyor bu süreç, getirdikleri kredileri vatandaşlara konut kredisi olarak vermeye devam ettiler ama bu sistemin bu şekilde sürekli, uzun süre devam edeceğini tahmin etmek biraz zor. Özellikle bu son dalgalanmalar piyasalarda, 2006 Mayıs- Haziran artı son birkaç gündür, özellikle bugün başka süren birtakım belirsizlik ortamı nedeniyle oluşan ve oluşabilecek ilerde muhtemel gelişmeler tabii ki bu tür bir operasyonun da ne kadar zor olduğunu ortaya koyar. Bankaların da zaten sermayeleri çok küçük, bu kadar uzun süreli ve büyük miktarlarda bir fonu tüketicilere uzun vadeli vermeleri mümkün değil.

Aslında dediğimiz gibi bunu menkul kıymetleştirmesi esası var, zaten banka kredilerinden farklı olan kısmı bu demiştik. Burada Kanun dizayn edilirken tabii ki ekonominin içinde bulunduğu koşulların oldukça önemli olduğu her zaman vurgulandı. Denildi ki, işte % 1’in altında olması lazım gelir ki aylık faizin bir ölçüde bu sistem çok iyi çalışabilsin, doğru, maliyet unsuru söz konusu burada. Eğer maliyet unsurunu dikkate alan tüketici, vatandaş varsa bunun, bu sistemin çalışmaması için hiçbir engel, sebep yok. Dediğimiz gibi bir düzen, intizam altına alınması sisteminden başka bir şey değil.

Şimdi konut finansmanı tanımından neyi anlıyoruz diye bakıldığında, kanunlara izin verirseniz biraz değinmek istiyorum, burada Sermaye Piyasası Kanunu’nda yapılan bir değişiklikle diğer tüm, her konuda kullanılacak bu alanda bir tanım getirildi, kapsama hangi konutlar girecek denildi, aslında mortgagenin esası bitmiş, yapı kullanma izni almış konutlardır ancak biz hazırlık sırasında bu şekilde dizayn ettiğimiz mevzuat, daha doğrusu kapsam maddesi daha sonra birtakım faktörler nedeniyle genişletildi. Esası aslında dediğimiz gibi bitmiş konut olması lazım ki, neden ipotek olarak vereceğiniz konutun bitmiş, yapı kullanma izni alınmış, imara dayanıklı, imar mevzuatına uygun, depreme dayanaklı ve modern bir konut olması gerekir. O bakımdan bununla ilgili verilen kredilerin teminatı olması nedeniyle bitmiş olmaları şarttı. Bunun yanı sıra tabii, yapı izni almış, tamamlanmış konutların yanı sıra tamamlanmış konutların finanssal kiralanmasını devreye sokmaya çalışıldı ve sokuldu. Artı, proje kredileri de yani natamam, tamamlanmamış konutların da bu sistemden yararlandırılmalarına olanak tanıyan düzenleme yapıldı. Yani sistem burada, biraz mecrasından saptı fakat biz o zaman şunu düşündük, mortgage’i mortgage yapan dediğimiz gibi bitmiş, yapı kullanma izni almış, depreme dayanıklı konut, ayrıca bunun için bir mekanizma geliştirdik çünkü ihraç edilecek bu konutlara dayalı olarak ihraç edilecek kağıtların piyasada satılması aslında, bitmemiş konutlar açısından oldukça zor, onu kimse satın almaz, proje halindeki bir konutla ilgili verilen bir kredinin karşılığında ipotek olarak konut olmadığına göre ya sadece arsanın bir bölümü ya da müteahhidin gösterebileceği başka bir teminat olması lazım ki, ona dayalı olacak, bu da çok garantili bir yöntem değil. O bakımdan biz, menkul kıymetleştirme açısından ikili bir yöntem belirleyerek “ipotek teminatlı menkul kıymetler”, “covered bonds” ismi de verilen Batı’da bir menkul kıymet türünü sadece bitmiş konutlar için dizayn ettik ve diğer geri kalan, proje halinde olan bitmemiş konutlarla ilgili olarak da “konut finansman fonu” ya da “varlık finansman fonu” gibi farklı bir menkul kıymetlendirme sürecini tanımladık, ikiye ayırdık. Zaten dünyanın hemen hemen her yerinde uygulanan sistem “ipotek teminatlı menkul kıymetlerdir” yani bitmiş konutların üzerine dayalı olarak, daha doğrusu ortaya konulan, çıkartılan, ihraç edilen menkul kıymetlerin satışıdır. Biz de böyle bu sistemi ikiye ayırarak hem o taleplerin yerine gelmesini sağlamış olduk hem de mevcut sistemin esasını bozmamış olduk.

Finanssal kiralama ilaha konulsun diye ısrar edildi, finanssal kiralama bildiğiniz gibi işletmelerin makine tesisat gibi kullanacağı araçlarla ilgili bir müessese, tanım icabı finanssal kiralamanın özü budur. Konutların bu anlamda bu işe girmesini pek istemedik açıkça söylemek gerekirse fakat bir şekilde o da sisteme entegre oldu ve finanssal kiralamada faiz faktörü olmadığı için çok daha yatkın bir finansman modeli olduğu için bu sistemin içerisine dahil edildi. Fakat bununla ilgili de bazı düzenlemeler yaptık düzenleme sırasında.

Bir başka kapsam dahiline alınan husus “konut teminatlı krediler” yani konutların, bitmiş konutların yenilenmesiyle ilgili alınan kredilerin bu konutların teminat olarak gösterilmesi kaydıyla alınan kredilerin bu şekilde menkul kıymetleştirilmesi. Bu da olabilir, Batı’da uygulaması vardı, bitmiş olduğu için örneğin bir çatı aktarımı, bir renavasyon, bir yenileme için alacağınız krediler bu kapsama kondu. Ayrıca yine yeni bir finansman süreci de bu kapsama kondu. Bu şu demektir; daha önce banka kredileri şeklinde verilen kredilerin, diyelim ki faizler düştüğü bir ortamda tekrar o eğer sabit faizle alınmışsa, biraz sonra geleceğim buna daha düşük faizli alacağınız kredilerle bunun değiştirilmesi, yeniden finansman diyoruz buna, bu da mümkün hale getirildi ve biraz önce belirttiğim gibi Kanun yürürlüğe girmeden önce banka kredileri de bu anlamda bu krediler kapsamına sokuldu. Yeter ki 3 aylık bir süre tanındı, eğer vatandaşlar, tüketiciler 3 ay içerisinde “ben bu Kanundan yararlanmayacağım” derlerse o zaman yararlanmayacaklar yoksa otomatik olarak 3 ayın sonunda bu kapsama girmiş olacaklar.

Burada Kanun’da ayrıca yine, konut finansman kuruluşları tanımlaması yapıldı, tabii burada bankalar artı katılım bankları, özel finansman kuruluşlarıydı bunlar biliyorsunuz faiz faktörünün olmadığı kâr payının ağırlık kazandığı katılım bankaları haline dönüşen özel finansman kurumları da girdi ve BDDK tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finanssal kiralama şirketleri artı finansman şirketleri kapsama alındı. Ancak Kanun’da bir geçici madde ile bunların 6 ay sonra ancak yani finanssal kiralama şirketleriyle finansman şirketlerinin 6 ay sonra ancak bu konut kredi işleminde bulunacakları hüküm altına alındı.

Şimdi biraz önce belirttiğimiz ipotek teminatlı menkul kıymet işin esasıydı, varlık teminatlı menkul kıymet haline dönüştürdük ki, bu proje halinde olanları onun çok detayına girmek istemiyorum, Kanun’da epey bir şeyi var. Ayrıca konut finansman fonları dizayn edildi sistemde, varlık finansman fonları dizayn edildi ve konuta ilişkin verilen kredilerin gerek bilanço içi gerek bilanço dışı, daha doğrusu fon kurmakla bilançonun dışına aktarıyorsunuz olayı, böyle bir imkan yaratılmış oldu.

Bir başka yenilik finansta, ipotek finansman kuruluşları kurulmasını öngörüyor bu Kanun. Bu da şu; banka kredileri veriyor ya da finansman şirketleri ya da finanssal kiralama şirketleri kredileri tüketicilere veriyor ya kendileri belli bir havuz oluşturarak ipotek teminatlı menkul kıymet ihraç ediyorlar ya da varlık teminatlı menkul kıymet ihraç ediyorlar ama eğer isterlerse bu işlemleri yapmak yerine belli bir komisyon karşılığında kurulacak yeni ipotek finansman kuruluşuna bu kredileri devir ediyorlar. Dolayısıyla taze paraya taze kaynağa çok çabuk o, menkul kıymetleştirme sürecine girmeden elde etme olanağını buluyorlar.

Buradaki bir başka husus, gayrimenkul değerlemesi burada çok önemliydi, belki Ali Bey bu konularda değinecektir, biz özellikle bunun üzerinde çok durduk, sebebi de zaten konutlara kredi verilirken değerleme oldukça önemli. Değerlenmenin iyi, uluslararası standartlarda yapılması gerekir ki daha sonraki aşamada gerek kredi verilme ve gerek kredinin ödenmemesi durumunda paraya çevirme aşamasında bu teminatın, kredinin teminatının değerinin iyi belirlenmiş olması lazım. O bakımdan burada değerleme uzmanlığı müessesesini biz zaptı rap altına almak için bu hükmü getirdik. Yani artık konutların değerini belirleyecek, bankaların kullandıkları ekspertizler var şu anda ama 3 yıllık bir geçiş süreci öngörüldü Kanun’da ama bundan sonra “gayrimenkul değerleme uzmanı” diye SPK’nın lisanslanmış uzmanları tarafından bunun yapılması öngörüldü. Bir de ayrıca “Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği” kurulması öngörüldü ki, meslek bir disiplin altına alınsın gibi bir meslek örgütü olması nedeniyle.

Belki Sayın Başkan İcra-İflas ile ilgili konulara değinecek ama ben orada hemen birkaç noktaya girmek istiyorum; İcra-İflas Kanun’unda da epey bir değişiklikler oldu, önemli değişiklikler bana göre. Burada tabii rehinin paraya çevrilmesi yolu ile takip yanında mevcut İcra-İflas Kanunu’nda bildiğiniz gibi haciz yoluna da başvurabilme imkanı bu Kanun ile getirildi yani ikisine aynı anda uygulama şeklinde değil de eğer öncelikle haciz yoluyla takip seçilecek çünkü paraya çevirme süreci hacizde daha kısa, rehinin paraya çevrilmesi yoluyla seçilecek yönteme göre. Eğer varsa kalan haciz nedeniyle takip neticesinde varsa kalan bir alacak için rehinin paraya çevrilmesini de kullanma imkanı getirildi. Bu çok önemliydi aslında çünkü icra ve iflas işlemleri, prosedürleri bildiğiniz gibi 2 seneden, 3 seneden aşağı sürmüyor maalesef bizim gibi ülkelerde, sadece Türkiye’de değil ama haciz olayı artık bu süreci birkaç aya hatta 4-5 ay içerisinde gerçekleştirmeye çalışacak bir sitem. Çünkü kredi taksitlerini ödeyemeyenler açısından bunun paraya çevrilmesi teminatı da oldukça önemli.

Tabii gene değerleme, icra-iflasla ilgili olarak değerleme uzmanları yapacak 3 yıllık geçiş sürecinden sonra. Yine ipoteği paraya çevirme sürecinde icranın geri bırakılması hakkındaki talebin reddine ilişkin tetkik merci kararına temyiz eden borçlunun satışı durdurabilmesi için gereken teminat oranı takip konusu alacağın % 15’inden % 30’una arttırılıyor. Yani durup dururken süreci geciktirecek, icra sürecini geciktirecek bir hususa zemin olmaması açısından % 15’ten % 30’a çıkmış oldu bu, eğer cidden, gerçekten talep ciddiyse buna girilsin diye.

Ayrıca yine taşınmazın satışına ilişkin ihalenin feshi taleplerinde de geçerli olan para cezası oranı % 10’dan % 27’e arttırıldı. Dediğimiz gibi yine isteyen tabii ki başvuracak yargı yoluna ama ciddi başvuruların dikkate alınacağı bir zemin oluşturuluyor.

Tüketiciyi Koruma Kanununda yapılan değişiklikler var, burada en önemli husus, değişken faizli krediler konusu özellikle çünkü mevcut Tüketici Yasamıza göre burada sadece sabit faizli kredi verilir. Dünyanın hemen hemen bu her yerinde böyledir tüketici hakkını korumak adına ama dünyanın hemen hemen her yerinde tek bir istisnası bunun, değişken faiz olmasında konut kredileri ile ilgilidir. Avrupa Birliği direktiflerinde de bu var ve burada değişken faizli kredilerde seçenek olarak sabit faizin yanı sıra konulmuştur. Tabii tüketiciler bunu tercih edecekler.

Ayrıca yine Tüketiciyi Koruma Kanununda yapılan değişiklikle “erken ödeme ücreti” olarak % 2’lik bir, % 2’sine kadar bir erken ödeme ücreti alınması öngörüldü. Bu da şu; eğer sabit faiz oranınla bir kredi alınırsa vatandaş tarafından ve sabit faiz diyelim ki, % 20 şuanda ama 2 sene sonra % 102a düştü ya da % 15’e düştü, kredi müşterisi gidip bunu kapatmak isterse eğer % 15’den alarak krediyi % 20’lik krediyi kapatırken bu arada erken ödeme cezası da ödensin denildi. Buradaki rasyonel şu, arkasında yatan mantık şu; tabii ki bankacılık kesiminin de, finans kesiminin de kendini koruması gerekiyor, bu tür faiz dalgalanmalarından koruması gerekiyor çünkü % 20’den krediyi verirken maliyeti diyelim % 15 ise o bankanın daha sonra bu maliyetin % 10’lara düşmesi ve tekrar kapatması onun kredi aldığı diğer kredi müesseselerine olan yükümlülüğünü yerine getirmesini engelleyebilir, bu bakımdan bir denge unsuru olarak konulmuş oldu. Belki bankacı arkadaşımız o konuya girecektir.

Bir de bağlı krediler, Üstadımız da belirttiler teslim ve ayıp sorumluluğu var konutlarda. Burada 1 yıl süre ile getirildi bağlı krediler açısından bir konu bu ama tabii ki asıl müteahhit sorumlu olacak bu tür bir konutun ayıplı olmasından dolayı müteahhit aslında sorumlu olacak. O bakımdan sadece krediyi veren müessese 1 yıl süre ile sorumlu olması getirildi.

Yine sözleşme öncesi bilgi formunu mutlaka tüketicilerin okuması lazım gelir hatta aynı gün imzalanması bu tür sözleşmelerin tüketici kredi sözleşmelerinin mümkün değil, 1 gün geçmesi gerekecek ki, o bizim hani sigorta poliçelerindeki karınca duasına benzer yapıdaki yazıların güzelce okunup sindirilmesi açısından 1 günlük bir süre öngörülmüştür.

Yine finanssal kiralama Kanun’unda buna benzer bir değişiklik yapılmıştır. Burada tabii finanssal kiralamadaki mülkiyet kişinin üzerine bir anda geçmiş o kiralama dönemi bittikten sonra mülkiyet o alıcıya, ancak kiracı olarak oturan kişiye daha sonra geçiyor ama bu bizim öbür sistemde gidip Tapu’ya mülkiyeti siz üzerinize alıyorsunuz ve banka tarafından veya finans kuruluşu tarafından ipotek konuluyor oraya ve bitiyor o iş ama finanssal kiralamada o sürenin sonunda ancak mülkiyet size geçebiliyor.

Bazı Vergi Kanunlarında da değişiklikler yapıldı, Kurumlar Vergisi Kanununda yapıldı, yatırım fonları ve yatırım ortaklarından olduğu gibi konut finansman fonları da aynı şekilde varlık finansman fonları kazançları da Kurumlar Vergisinden müstesna tutuldu. Gelir Vergisi Kanununda yine menkul kıymet ve yatırım fonları ve ortaklıklarında olduğu gibi konut finansman fonları ve varlık finansman fonlarının Kurumlar Vergisinden istisna edilmiş olan portföy kazançları da % 1 oranında vergi tetkikatına tabi olacak diye belirtildi. Ve yine burada tabii ipotek finansman kuruluşları ve konut finansman kuruluşları tarafından ihraç edilen ipotekli sermaye piyasası araçlarıyla ilgili ve varlık teminatlı menkul kıymetlerin alış ve satış bedelleri itfâsı sırasında itfâ bedeli ve dönemsel getiriler üzerinden şu andaki mevcut yani yürürlükte olan % 10 oranında vergi tetkikatı yapılması öngörüldü. Burada tabii gelir vergisi konusunda yine Üstadımız belirttiler, burada tabii biz Yasayı ilk hazırlık çalışmaları yaparken olayın sosyal boyutunun olmasında yarar olduğuna ve biraz olsun talebin belli noktaya gelmesi açısından da önemli olduğunu düşünerek sabit ve dar gelirli vatandaşların da konut sahibi olması açısından 100.00N Bin Liraya kadar tekabül eden kredinin faizinin vergi matrahından düşürülmesi, gerçek kişilerin vergi matrahından düşürülmesini öngörmüştük fakat bazı gerekçelerle bu tasarı taslağından çıkarıldı ama Meclis’te gene Üstadımızın da belirttiği gibi Alt Komisyon’da Plan Bütçe Komisyonunda bunlar yeniden gündeme getirildi fakat daha sonra çıkarıldı. Argüman şu; gelir kaybı olabilir bütçede, ben de şunu söylüyorum hemen aslında gelir kaybı olmaz çünkü bu sistemle beraber artık konut sektöründe, inşaat sektöründe, konut-inşaat sektöründe kayıt dışılık ortadan kalkacak. Dolayısıyla 200’e yakın alt sektörü ilgilendiren bir konuda artık denge düzeni tamamen yerleşmiş olacak, neden? Değerleme uzmanlığı ile banka kredileri verilirken değerleme uzmanları gerçek bedellerinden tespit edecekler ve gerçek değerler üzerinden vergiler beyan edilerek ödenecek hale gelecek. Dolayısıyla öyle bir argümanın kabul edilmesi mümkün değildi fakat Kanun bu şekilde çıktı, noksan olarak zaten belirtti Üstadımız da, aynen katılıyorum. Bunun sabit ve dar gelirli sosyal boyutu olması açısından bunun mutlaka konulması gerekirdi.

Yine Gider Vergileri Kanunu kapsamında banka sigorta muamele belgelerinden istinat buldu bu, % 15 idi malumunuz, Harçlar Kanunu açısından yine % 0.54 oranında karar ve ilâm harcı alınması öngörüldü bazı konularla ilgili. Damga Vergisinden yine muaf tutuldu bu konular. Ve Kaynak Kullanımı Destekleme Fonundan da KKDF olarak bunlar istisna tutuldu.

Bir de tabii Kanun hemen yürürlüğe girmekle sisteme oturmuş olmak gerekmiyor, burada tabii bazı ikincil düzenlemelerin de yapılması lazım gelecek. Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yapılması gereken çalışmalar ki, biz orada, o dönemde hazırlıklarını tamamlama aşamasına gelmiştik, zannedersem şu sıralar çıkması gerekiyor. Burada ipotek finansman kuruluşlarına faaliyet izin esaslarına tabi olacakları yükümlülüklerine ilişkin esaslar belirlenecek, ipotek ve varlık teminatlı menkul kıymetlere ilişkin esaslar belirlenecek, konut ve varlık finansman fonlarının kuruluş ve işleyişine ilişkin hükümler, esaslar belirlenecek, konut finansmanı sisteminde değerleme hizmeti verecek kurum ve uzmanlara ilişkin şartlar belirlenecek, Türkiye Gayrimenkul Değerleme Uzmanları Meslek Birliği statüsü ile ilgili çalışmalar bitecek. Sanayi Bakanlığı tarafından da konut finansmanı kapsamında kredi veya finanssal kiralama sözleşmeleriyle ilgili olarak tüketicilere verilecek sözleşme öncesi bilgi formu dizayn edilecek, zannedersem çalışmalar da başlamıştı, bitmek üzere. Yine değişken faizli konut kredileriyle ilgili esas ve usuller belirlenecek ve konut finansmanına yönelik işlemlerde vadesinden önce yapılan ödemeler konusunda, % 2 erken ödeme ile ilgili düzenlemeler esas üzerinde belirlenecek. Hazine Müsteşarlığı tarafından da kredi alanların geri ödemelerinin garanti edilmesine yönelik olarak ipotek sigortaları, biraz önce belirtildi, ilgili düzenlemeler yapılması lazım gelecek. Çünkü sigortacılık sektörü de burada oldukça geniş bir kesim olarak karşımıza çıkacak. Burada tabii en önemlisi, “Tapu Sigortası”, “Title Insurance” dediğimiz Tapu Sigortası. Hepimiz biliyoruz, bu sene diyelim bir aldığımızın konutun 20 sene sonra bir bakıyorsunuz bir başka sahipliği ya da iddiası ortaya çıkıyor, özellikle Hazine tarafından çıkar bu ve 20 sene önce aldığınız, 10 sene önce aldığınız konut bir bakıyorsunuz davalar içerisinde kaybolmuş, gitmiş. Dolayısıyla bunun Tapu Sigortası olarak, Batı’da da çok yaygın bu, Türkiye’de de bunun getirilmesi, bu sigorta sisteminin getirilmesi oldukça önemli. Hayat sigortası, doğal afet sigortaya yönelik sigortaların yapılması, konutun değer düşüklüğüne karşı sigorta sistemi çünkü konutu alıyorsunuz, ona göre kredi alıyorsunuz, bankacılık kesimini korumak adına bunun da sigortasının değeri ileride şu yada bu şekilde düşerse düzenlenmesinde büyük yarar var. Merkez Bankası tarafından yapılacak işlemler var, değişken faizli konut finansmanı sözleşmelerinde kullanılacak endeksler çok önemli. Eğer sabit ise mesele yok ama değişkense hangi değişkenlik esasına göre, endekse göre konut kredileri arttırılacak? Bunu biz TÜFE’yi mi bağlarız, TEFE’yi bağlarız ya da devlet tahvilinin faizine mi bağlarız, Batı da uygulama zaten “devlet tahvili + 2” diye bir endeks, sınır var ve her halükarda konut kredisinin tamamı ödenip bitinceye kadar geçen süre ile ilgili % 6’sını geçemiyor, böyle bir limitin getirilmesi lazım diye düşünüyorum. Yine Merkez Bankası tarafından “umumi disponte” tebliğinde, Zorunlu Harçlar Tebliğinde düzenlemelerin yapılması lazım gelecek. Tabii burada Kanun’da yazılmamakla beraber Bankacılık Denetleme Düzenleme Kurulu tarafından buradaki katılım bankaları dahil aralarındaki mevcut olan birtakım düzenleme arbitrajının giderilmesi için çalışmalar yapılması lazım gelecek. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğüne görevler düşmektedir, neden Tapu kayıtları alenidir, tamam ama bunların gerçekten kolay ulaşılabilir hale gelmesi, bilgisayar ortamında kolay ulaşılabilir hale gelmesi gerekecek. Bayındırlık İskan Bakanlığı tarafından yapı kullanma izni alması aşamasında yaşanan problemlerin giderilmesi gereken tedbirler olarak alınması gerekecek. Bir de Toplu Konut İdaresi Başkanlığı zaten şu anda çalışmalar devam ediyor, arsa maliyetini azaltıcı kamu arazilerinin kullanıma sunularak arazi stokunun arttırılmasına yönelik çalışmalar yapılması gerekecek, burada tabii Hazine arazileri en önemli faktör, özellikle sosyal amaçlı yapılacak bu anlamda konut kredilendirme işlemlerinde olmak üzere.

Ben izin verirseniz burada keseyim, sorulara daha sonra gireriz. Teşekkür ediyorum.

OTURUM BAŞKANI : Peki Sayın Cansızlar, teşekkürler. Efendim görüldüğü gibi Yasa’nın yaratıcılarından, ilk ağızdan temel prensipleri, temel ilkeleri Yasa’nın temelini almış bulunuyoruz. Görüldüğü gibi konu çok geniş ve özellikle finansman piyasası bakımından çok iyi irdelenmesi gereken bir yasa tarzında görülüyor.

Şimdi bu noktadan sonra Sayın Ali Taylan’a soralım artık diyoruz, piyasa bunu nasıl algılıyor acaba? Şimdi Yasamız bu, metin bu ama metinin dışında ne var? Sayın Ali Taylan’dan bu konudaki görüşlerini alalım, buyurunuz,

ALİ TAYLAN _ ANKARA TÜM EMLAKÇILAR ODASI BAŞKANI : Teşekkür ederim. Sayın Başkan, Ankara Barosunun değerli üyeleri.

Şimdi tabii bu kadar güzel iki tane teknik konuşmadan sonra biraz konuşmakta zor olacak, ben mümkün olduğunca Yasa’nın bizim de ilgilendiğimiz teknik yönlerine girmemeye çalışacağım, biraz piyasadaki aksamaları nelerdir, yine Yasa’da bizim gördüğümüz eksiklikler var mıdır, onları da elimden geldiğince anlatmaya çalışacağım ama öncelikle biraz gayrimenkul piyasasını çok kısa şöyle bir özgeçmişini anlatayım, biraz gerilerden alarak.

Şimdi gayrimenkul bizim insanımız için son derece önemli, gerek barınmak anlamında gerekse yatırım anlamında son derece herkes için önem arz ediyor. Zaman zaman durağanlıklar yaşıyor, bazen bu uzun sürüyor ama uzun vadede baktığımızda hep kazandıran bir yatırım aracı olmuş ya da kullanıyorsanız da yine gerek kirasıyla gerek oturduğunuz sürece de size ihtiyaç duyduğunuzda ciddi anlamda kazançlar getirmiş bir yatırım aracı, bir mülk. 1998 yılında özellikle başlayan işte, bizlerin “nereden buldun yasası” diye tabir ettiğimiz o günden başlayan bir durgunluk, daha sonra ülkemizin yaşadığı 1999’daki o acı depremler ardından 2000 yılındaki ekonomik krizler gayrimenkul piyasasını böyle bir 5 yıllık hemen hemen durma noktasına getiren bir süreç oldu. Gayrimenkul sektörü, inşaat sektör son derece önemli bir sektör, 200’e yakın kolu birebir direk bağlı çalışan, 1000’in üstünde de kalemle iş yapan bir sektör. Son derece önemli istihdam yaratan bir sektör. Son büyüme rakamlarına baktığınızda da yine inşaat sektörünün burada en büyük payı aldığını, % 20’ler gibi rakamlara ulaştığını görüyoruz. Dolaysıyla bu durağanlıktan sonra arkasından yaşanan işte o acı depremlerin ardından piyasalardaki istikrar, ekonomik istikrar siyasi istikrarla birlikte 2003 yılından itibaren hareketlenmeye başlayan, ciddi anlamda her gün biraz daha yükselen bir trend izleyen bir sektör. Ancak Mortgage Yasasına geldiğimizde bir anlamda 2004-2005 yıllarında da sektörün hızlanmasında, ivme kazanmasında da mortgage isminin son derece önemli bir yer tuttuğunu da biz düşünüyoruz ama bugün baktığımızda işte, borsada kullanılan bir terim gibi “acaba biz beklentileri erken mi satın aldık” diye de kendimize soruyoruz bir vatandaş olarak. 2004-2005 yılında özellikle mortgage’in erken dillendirilmesi sanki hemen çıktı çıkıyor, çıktı çıkıyor o yıllarda hem gayrimenkul fiyatlarının ciddi anlamda artmasına ve bir anlamda da panik havasında herkesin gayrimenkul alımına yönelmesi gibi bir hareketi 2004, 2005, 2006’ın Mayıs aylarına kadar işte, o ekonomide yaşadığımız türbülansa kadar bir anlamda süre geldi diyebiliriz.

Daha sonra ardından yaşanan 2006 Mayıs’taki o ekonomik hareketlenmeden sonra yavaş yavaş bir durağanlık 2007 Ocak ayına kadar sürmeye devam etti, ardında Şubat ayında Mortgage Yasasının hayata geçmesiyle birlikte piyasada ciddi bir hareket bekleniyor idi ama dediğim gibi sanki biz beklentileri biraz erken satın aldık.

Mortgage olmalı mıydı? Her zaman söylüyoruz, olmalıydı. Özellikle kısa vadeli krediler konusunda belki bize, bir çok insana göre bize göre de öyle, ülkemizin finanssal anlamda da bir kurtuluş projesi, bize göre de çok önemli bir proje. Ciddi anlamda uzun vadede kaynak yaratmak anlamında da mortgage çok önemli bir sistem ama değerli büyüklerim söylediler, hakikaten bu bir kısa vadede ve orta vadede işte, o orta gelirli, alt gelirli gruplarının hemen konut alabileceği bir sistemdi. Gelecekte de, çok kısa vadede de böyle olmayacak gibi görünüyor ancak piyasaya sanki biraz böyle lanse edildi hatta basında zaman zaman bazı köşe yazarlarında okuyorum, Yasa çıktıktan sonra insanlarımız işte “bu mortgage evleri nerede?” Hatta yazarımızın bir tanesi espri ile yaklaşmış, “mortgage evlerinde inecek var gibi” sanki insanlarımızın bir bölümü mortgage diye hemen konutlar üretilecek, ismi bu ve hemen evi olmayan herkese konut verilecek, haksızlar mıydı? Bence değillerdi, biraz da piyasaya böyle sunuldu, böyle tanıtıldı ama dediğim gibi kısa vadede bankacılığı, finans sektörünü düzenleyen bir sistem aslında, temel ayakları bunun üstüne oturuyor. Belki orta ve uzun vadede, orta vade gene belki biraz bir iyi dilek gibi olabilir ama uzun vadede belki konut alacak insanları biraz daha konut arzını arttırması anlamında katkı sağlayacak bir sistem ama kısa vadede dediğimiz gibi insanları konut sahibi yapmayacak, alt gelir gruplarını, orta gelir gruplarını kısa vadede konut sahibi yapmayacak. Ama hep altını çiziyoruz, olmasını gerek bir sistem miydi? Elbette olmalıydı, bütün dünyada son derece güzel uygulanıyor, özellikle Amerika’da son derece sistem iyi işliyor ama 1 ay önce biliyorsunuz, bir ufak gene kriz gibi bir dalgalanma oldu, Avrupa’daki ayaklarına baktığımızda bu dalgalanmanın yine gazetelerde işte, Internet’te takip ettiğim kadarıyla burada mortgage kredilerinin geri dönmemesin ciddi sistemi tıkadığını ve bu hareketlenmenin de buradan kaynaklandığını hatta geçenlerde yaptığımız bir sohbette de Amerika’da özellikle batık mortgage kredilerinin çok yoğun olduğunu bu anlamda da sistemin yavaş yavaş sıkıntıya girdiği de söyleniyor.

Sistemin olumlu yönleri var, olumsuz yönleri var, çıkan Yasa’yı hem Ankara Emlakçiler Odası olarak hem Türkiye Emlak Müşavirleri Federasyonu olarak biz, tüketicimize mümkün olabildiğince anlatmaya çalıştık, üyelerimize anlatmaya çalıştık ve hep destekledik hep de destekleyeceğiz. Dediğim gibi olması gereken bir sistem ama eksiklikleri var. Nedir bize göre eksikleri? Örneğin, Sayın Başkanım söyledi, bir anlamda bu eser Sayın Doğan Cansızlar’ın başlattığı, O’nun bir eseri gibi de ben öyle biliyorum, O’nun tamamen ürettiği dünyadaki örnekleriyle bizim lokal gerçeklerimize en güzel şekilde uydurmaya çalıştırdığı bir yasa çalışması. Yasa’nın eksikleri ne bize göre? Bana göre en önemli eksiklerinin başında bir kere sigortası yok yani dünyadaki örnekleriyle baktığınızda biz de işte ufacık bir krizi insanlar bir anda binlerce insan işsiz kalabiliyor, o zaman maaş diye bir şey yok, geliriniz yok dolayısıyla bunu karşılayacak bir sistem yok. Avrupa’da ve Amerika’daki temel sistemin ayağı bu, siz işsiz kaldıysanız bunu işsizlik maaşıyla karşılayabiliyor ve bu sıkıntıya düşmeden bu kredi borçlarınızı ödeyebiliyorsunuz. Bize göre Yasa’nın en önemli eksiklerinden bir tanesi bu.

Diğer bir eksiği, olması gereken bizim de her zaman desteklediğimiz emlak müşavirleri olarak tapu değerlerinin emlak değerleme uzmanlarıyla değer tespiti ne ise o değerden satışının yapılması, olması gereken bu, doğrusu da buydu ancak burada yapılması gereken bir şey var; bir yerde değerini arttırırken Tapu harçlarını da bu kadar yüksekte tutmamak gerekiyordu yani bugün % 1.5 olan Tapu harçlarının değer artışı tamam ama Tapu harçlarının biraz aşağıya çekilmesi gerekiyordu çünkü bu da kredi kullanacak insan açısından ciddi bir maliyet. Örneğin, 200 Milyarlık bir konutta 6 Milyara yakın Tapu harcı ödeyeceksiniz, bu ciddi bir rakam dolayısıyla Tapu harçlarının da bir anlamda düşürülmesi gerekiyordu. Bizimde bu konudaki önerimiz % 0.5 yani totalde % 1 gibi alıcı-satıcı bir Tapu harcı ödemeliydi. Tapu harçlarının yüksekliği burada bir sıkıntı.

Yine değerleme konusunda evet, Yasa hayata geçti ama uygulanıyor mu şu an? Hâlâ uygulanmıyor. Ciddi anlamda değerleme uzmanına ihtiyaç var, söylenen rakam 2.000 civarında, belki daha da üstü ama SPK lisansı almış zannediyorum 370-400 civarında da değerleme uzmanı var. Dolayısıyla burada da ciddi bir ayak eksiği var. Yine burada son derece önemli bir meslek kolunun, emlak müşavirliğinin de göz ardı edilmesi var. Neden? Piyasada bir realite var, bütün bankacılarımız da bunu yapıyor, değerleme uzmanlarımız da bunu yapıyorlar, evet, bazı teknik hesaplamalar yapılıyor ama en sonunda gerçek fiyatı emlak müşavirinden alıyorlar. O bölgedeki emlak müşavirine açıyorlar, soruyorlar, “bu daire kaç Lira eder, şu özellikte şöyle ya da böyle”. Birkaç emlak müşavirinden fiyat alındıktan sonra ortalama bir fiyat kendilerine göre hesaplayıp onu teknik değerlerin üzerine oturtarak rapor hazırlıyorlar. Dolayısıyla burada işin asıl sahibi bana göre bu Yasa’da göz ardı edildi, Sayın Başkanımız görevdeyken biz kendisiyle bu konuyu kendisiyle birkaç kez konuştuk, Kendisinin bu konuda hem mortgage brokerluğu konusunda hem değerleme konusunda emlak müşavirlerinden faydalanılması gerektiğini ve bu konuda da Yasa’da bazı değişiklikler yapılabileceği tarzında bir konuşmamız olmuştu ama bu bir vaat değildi, sadece olabilmeliydi, dünyadaki örneklerine baktığımızda da yine bu böyle. Yine mortgage borkerluğu dediğimiz sistem, yani bankayla tüketici arasında kredi kullanacak arasındaki köprüyü oluşturmakta da yine emlak müşavirlerine, bize göre önemli bir yer düşüyordu, yine Yasada bu ayağın olmaması da bir eksik olarak bizim açımızdan görünüyor.

Şimdi Yasa’nın adında da var, “çeşitli kanunlarda değişiklik yapılması” diyor, hâlâ değişiklik yapılmayan, 2 ay içinde yapılması düşünülüyordu ama zannediyorum 1 ayı geçti ama hâlâ ciddi anlamda eksikleri var Yasa’nın, o diğer yasalarla adaptasyonun sağlamak anlamında da bir sıkıntı yaşanıyor.

Şimdi piyasaya baktığımızda bugün konut arzının az olduğunu görüyoruz, aslında bugün mortgagenin dediğim gibi kısa vadede, orta vadede bankalara yeniden kaynak yaratmak, tabii ki kaynak yaratıldığında bu bize de dönecek mi? Tabii ki bize dönecek yani onlar ne kadar çok para, uzun vadeli para bulurlarsa tüketiciye o kadar çok para arz edecekler dolayısıyla kredi oranları da belli bir rekabetten sonra yavaş yavaş aşağıya düşmeye başlayacaktır. Aslında bir anlamda 2007’in Şubat ayında Yasa’nın çıkmasıyla birlikte konut kredi faizleri biliyorsunuz, % 1.6, %1.7’ler seviyesinde, belki bunu bir şans olarak da değerlendirebilirdik, bu arada konut arzını biraz arttırabilir daha sonra da işte, ihtiyacı böyle karşılayabilirdik ancak biz konut arzını şu an karşılayacak bir atılım yapmadık, yapmıyoruz da, dolayısıyla konut kredi faizlerinin aşağı düşmesi çok bir şey ifade etmiyor, krediler aşağıya düşmeye başlıyor bu sefer konut fiyatları yükselmeye başlıyor. Sonuçta ev alacak insan yine bir yerde tıkanıyor. Bu dengeyi kurabilmek çok önemli. Bu dengeyi kurabilmek için hızlı arsa üretmek gerekiyor, çok hızlı bir şekilde konut arzı yapmak yani konut üretmek gerekiyor işte, o konut kredileri aşağıya düşmeye başladığında insanlar bu sefer konut fiyatlarının artışından etkilemesinler, bu son derece önem arz ediyor, Yasa’nın yürüyebilmesi hakikaten sağlam adımlarla ilerleyebilmesi için.

Benim şimdilik söyleyeceklerim bu kadar. Teşekkür ediyorum, yine sorular olursa konuyla ilgili ben de bilgim çerçevesinde cevap vermeye çalışacağım.