Baholash ishi va investitsiyalar

I BOB. UY-JOYLAR QIYMATINI BAHOLASHNING NAZARIY VA
METODOLOGIK ASOSLARI
1.1. Uy-joylar, mulk huquqi va uning qiymati baholash obyekti hamda
predmeti sifatida
Ma’lumki, uy-joylar ko’chmas mulkning bir turi sifatida baholash obyekti
hisoblanadi. Shu sababli, bu borada ko’chmas mulk tushunchasi, uning turlari va
asosiy belgilar, xususiyatlarini nazariy jihatdan ko’rib o’tish muhim hisoblanadi.
Ko’chmas mulk obyektlari va bozorini o’rganish ularning mohiyatini aks
ettiruvchi so’z va iboralarning tahlilini nazarda tutadi. Fuqarolik Kodeksida mulk
obyekti sifatidagi ko’chmas mulk obyektining huquqiy munosabatlarini ko’chmas
mulk belgilab beradi. “Mulk” atamasi aniq bir shaxsga tegishli mulkiy huquqlar
yig’indisini ifodalaydi, ya’ni “mulk huquqi shaxsning o’ziga qarashli mol-mulkka
o’z xohishi bilan va o’z manfaatlarini ko’zlab egalik qilish, undan foydalanish va
uni tasarruf etishi” (O’zbekiston Respublikasi Fuqarolik Kodeksi 164-modda)
tushuniladi. Binobarin, “ko’chmas mulk” va “qo’zg’almas mulk” tushunchalari, bu
fuqarolik huquqining moddiy obyekti, birinchi navbatda, egalik huquqidir mulk
(ko’chmas mulk) obyektining huquqiy munosabatlarini, ya’ni ko’chmas mulk
obyektiga bo’lgan huquqlar yig’indisini belgilaydi. Obyektilarning ko’chmas
mulkka va ko’char mulkka bo’linishi
2
, ularning jismoniy mohiyatiga emas, balki
huquqiy (qonuniy) jihatlariga asosan amalga oshirilgan.
Shuningdek, “ko’chmas mulk – real yer va butunlay moddiy mulkdir.Ular er
usti va ostidagi yoki yerga biriktirilgan barcha moddiy mulklarni qamrab oladi”.
3
Shu nuqtai nazardan “ko’chmas mulk jumlasiga yer uchastkalari, yer osti
boyliklari, binolar, inshootlar, ko’p yillik dov-daraxtlar va yer bilan uzviy
bog’langan boshqa mol-mulk, ya’ni belgilangan maqsadiga nomutanosib zarar
etkazmagan holda joyini o’zgartirish mumkin bo’lmaydigan obyektlar kiradi”.
4
Bundan tashqari, iqtisodiy adabiyotlarda ko’chmas mulk fizik yer uchastkasi
2
O’zbekiston Respublikasi Fuqarolik Kodeksi 83-modda.
3
Розенберг Д. Инвестиции: Терминологический словарь Рутджерс Университети - М.,1992.268 с.
4
O’zbekiston Respublikasi Fuqarolik Kodeksi 83-modda.

---

9
va inson tomonidan bajarilgan unga tegishli yaxshilanishlar sifatida ta’riflanadi. Bu
moddiy, sezilib turadigan “ashyo” bo’lib, uni yerdagi, shuningdek uning usti va
ostidagi hamma inshootlar bilan birgalikda ko’z bilan ko’rish va ushlab ko’rish
mumkin.
“Ko’chmas mulk” tushunchasini ikki xil ma’noda ko’rib chiqish mumkin:
“o’z mohiyatiga ko’ra” va “yuridik”.
Ko’chmas mulk “o’z mohiyatiga” ko’ra deyilganda - uchastkalardagi
yerlarni cheklanganligi, ya’ni yerning o’zi ko’chmas mulk sifatida ishtirok etishi
hamda qo’lbola yaxshilangan yer uchastkalarki, ularning ustida qurilgan yoki
barpo etilgan turli xildagi qurilish yoki insonlar ehtiyojini yanada ko’proq
qondirish uchun u yerda qurilgan inshootlar (misol uchun, yer uchastkasida
qurilgan naveslar nafaqat meva va sabzavotlarni etishtirish, balki ularni qadoqlash,
saqlash va sifatli holda etkazib berish, yer uchastkalariga ishlov berish jarayonidagi
tanaffuslarda dam olish imkonini yaratadi) hamda “yaxshilangan yer” ma’nodagi
uchastkalarning ustida joylashgan
bino va inshootlar alohida ko’rilmasdan
(masalan, shaxar markazidagi ko’p qavatli uylarning yerda joylashuvi) balki bir
butun uchastka sifatida ko’riladi.
5
Ko’chmas mulk “yuridik” (qonun bo’yicha) jihatdan deyilganda ko’char,
yer uchastkalari bilan muqim bog’lanmagan obyektlar, davlat qonunchilik
dalolatnomalariga asosan “ko’chmas mulk” kategoriyasidagi ko’chmas mulk
obyektlariga kiradigan ko’chmas mulk obyektlari tushuniladi, masalan, ro’yhatdan
o’tish va mulkchilik huquqini ro’yhatdan o’tkazish ham kiradi.
6
Yuqorida keltirilgan ta’riflarda yer va u bilan bog’liq barcha narsalar haqida
tushuncha beriladi. Ko’chmas mulk obyektlarini jismoniy mohiyatidan kelib
chiqqan holda tasniflayotganda ularni yer bilan bog’liq va yerga bog’liq bo’lmagan
guruhlarga ajratish lozim. Ko’chmas mulk obyektlarining asosiy belgilari
ko’chmas mulkka tegishli bo’lgan aniq ko’rsatkichlar orqali aniqlanadi (1-rasm).
5
To‘ychiyev N.J., Mirhoshimov A.M., Plaxtiy K.A. Ko‘chmas mulkni baholash asoslari. O‘quv qo‘llanma. – T.:
“Adolat”, 2000,48-b.
6
I.Zokirov. Fuqarolik huquqi. –Toshkent: TDYUI, 2009. 45-b.

---

10