Baholash ishi va investitsiyalar

3-rasm. Ko’chmas mulk obyektining hayotikliy tsikli grafik tasviri
12
Uy-joylar o’zining bir qator xususiyatlari bilan ko’chmas mulk hisoblangan
boshqa fuqarolik huquqi obyektlaridan farqli jihatlari mavjud. Avvalo, uy-joyga
doir shartnomalar maxsus tartib va shakllarda tuziladi, uning predmeti odatdagi
11
I.Zokirov. Fuqarolik huquqi. –Toshkent: TDYUI, 2009. 45-b.
12
M.Ikramov, M.Miraxmedov, V.Yodgorov, D.Mirdjalilova. “Ko’chmas mulk iqtisodiyoti”. Darslik. Toshkent.
2018 yil. 186-bet.
2-5 yil
60-100 yil
1-6 oy
O
b’
ye
kt
fo
yd
a
ke
lti
ris
hi
ni
ng
in
te
ns
iv
lig
i
yillar

---

14
fuqarolik-huquqiy shartnoma predmetlaridan farq qiladi. Ya’ni, bunda shartnoma
predmeti ko’chmas mulk bo’lgani holda fuqarolarning yashashi uchun
mo’ljallangan bo’ladi. Uy-joyga nisbatan mulk huquqini qo’lga kiritish muayyan
shartlar asosida amalga oshiriladi. Unga nisbatan mulk huquqini amalga oshirish
chegaralari ham o’ziga xos jihatlarga ega. Uy-joy ko’chmas mulk bo’lgani uchun
(garchi, bu fuqarolar o’rtasidagi munosabatlar bo’lsa ham), ushbu munosabatlarga
davlat tomonidan aralashuv mavjud bo’ladi. Bu bilan ommaviy manfaatgina emas,
fuqarolik-huquqiy munosabat ishtirokchilarining huquq va qonuniy manfaatlari
ham ta’minlanadi.
Shu sababdan ham uy-joy qiymatining shakllanishiga bir qator omillar (uy-
joyning joylashgan yeri, uy-joyning qurilishi, uy-joy va uning atrofi
obodonligi, uy-joyning qavati, yashash xonalari soni, hajmi, plani (qo’shilgan,
ajratilgan), qo’shimcha xonalar mavjudligi, kvartiraning mo’ljali, xonaning
balandligi va h.) ta’sir etadii. Fikrimizcha, uy-joylarning butligi uning murakkab
ashyoligi, bir nechta mustaqil ashyolardan tashkil topgan mulkiy kompleks
sifatidagi xususiyatlari bilan belgilanadi. Bu, o’z navbatida, bir butun holda uning
maqsadiga muvofiq ravishda umumiy foydalanishni nazarda tutadi.
Yuqoridagilar kelib chiqib aytish mumkinki, ko’chmas mulkning bir turi
sifatida uy-joylarning qiymati va bahosi o’zaro chambarchas bog’liq. Ularning har
ikkisi bozor bilan ham xuddi shunday chambarchas bog’liqlikda. Qiymat sezilarli
darajada subyektiv kategoriya, u bozor subyektlarining ko’chmas mulkning
foydaliligi haqidagi tahminlaridan va umidlaridan kelib chiqadi. Baho esa nisbatan
obyektiv kategoriya va uni aniqlash oson. Ko’chmas mulkning bahosi – bu xaridor
oldi-sotdi shartnomasi asosida ko’chmas mulkka egalik huquqi evaziga sotuvchiga
beradigan yoki berishga tayyor bo’lgan, sotuvchi esa shartnoma natijasida oladigan
yoki olishga tayyor bo’lgan ma’lum miqdordagi pul.
13
Tabiiyki, xaridor va
sotuvchining ko’chmas mulkning foydaliligi (ya’ni iste’mol qiymati) haqidagi
tasavvurlari turlichadir. Shu bilan bog’liq ravishda sotuvchi bahosi va xaridor
bahosi ajratiladi. Va faqat bozor mexanizmigina bu baholarni tenglashtira oladi.
13
To‘ychiyev N.J., Mirhoshimov A.M., Plaxtiy K.A. Ko‘chmas mulkni baholash asoslari. O‘quv qo‘llanma. – T.:
“Adolat”, 2000,48-b.

---

15
Iste’mol qiymati bilan bir qatorda ko’chmas mulkning bahosiga ko’chmas mulk
egasining uni yaratishga (xarid qilishga) sarflagan xarajatlari sezilarli ta’sir
ko’rsatadi.
Bu jihatdan ko’chmas mulk qiymatining bir qancha turlari mavjud. Xususan:
Iste’mol qiymati yoki foydalanish qiymati ko’chmas mulkning uni sotishni
xayoliga ham keltirmayotgan konkret mulkdor uchun qimmati (foydaliligi)dir.
Ko’chmas mulkning pul hisobidagi obyektiv bahosi uning funktsional foydalanish
turi
va
baholashdan
oldingi
davrlarda
olingan
moliyaviy-iqtisodiy
ko’rsatkichlardan kelib chiqib amalga oshiriladi.
Bozor qiymati yoki almashinish qiymati bitimni amalga oshirayotgan
subyektlar hamma kerakli ma’lumotlarga ega bo’lib, aqlan ish tutadigan raqobat
sharoitida ko’rilayotgan ko’chmas mulkka bo’lgan huquq ochiq bozorda sotilishi
mumkin bo’lgan eng maqbul bahoni o’zida aks ettiradi. Bunda bahoni belgilashga
xech qanday favqulotda vaziyatlar ta’sir qilmasligi kerak.
Investitsion qiymat daromad keltiradigan ko’chmas mulk uchun xosdir.
Odatda, ko’chmas mulkdan tadbirkorlik maqsadlarida foydalanishga bog’liq holda,
xaridor-investor tomonidan kutilayotgan moliyaviy-iqtisodiy ko’rsatkichlardan
kelib chiqib baholanadi.
Boshlang’ich (balans) qiymati – buxgalteriya hisobiga oid obyektiv
kategoriya bo’lib, egasining ko’chmas mulkni xarid qilish va uni foydalanishga
yaroqli holga keltirish bilan bog’liq xarajatlarini aks ettiradi. Boshlang’ich
qiymatdan kelib chiqqan holda amortizatsiya ajratmalari hisoblanadi.
O’rnini bosish qiymati baholanayotgan o’tmishda qurilgan ko’chmas mulkni
tavsiflaydi va yangi, ekvivalent foydali, zamonaviy loyiha normalari,
arxitekturaviy-rejali va konstruktiv echimlar asosida loyihalashtirilgan, zamonaviy
muhandislik qurilmalari va materiallardan foydalangan holda quriladigan
ko’chmas mulkni yaratishga ketadigan xarajatlarni aks ettiradi.
Tiklash (yoki qayta ishlab chiqarish) qiymati hozirgi narxlarda avval
qurilgan obyektning aynan bir xil nusxasini qurishga ketadigan xarajatlar
yig’indisidir. Bunda aynan o’sha arxitekturaviy-rejali va konstruktiv echimlar

---

16
hamda aynan bir xil materiallar va muhandislik qurilmalaridan foydalanish nazarda
tutiladi.
Qoldiq qiymati baholash momentiga boshlang’ich qiymatning ko’chmas
mulkdan foydalangan davrda yaratilgan mahsulot yoki xizmatlarga o’tmagan
qoldig’idir. Bu sof holda hisob kategoriyasi bo’lib, boshlang’ich (birlamchi)
qiymatdan baholash momentiga yig’ilgan amortizatsiya ajratmalarining ayirmasiga
teng.
Tugatish qiymati – bu ko’chmas mulk egasi ko’chmas mulkni tugatish
natijasida olishi mumkin bo’lgan pul miqdoridir. Misol uchun, keyingi foydalanish
uchun yaroqli materiallar, konstruktsiyalar, muhandislik qurilmalari elementlarini
ajratib olish va sotishdan keladigan pul mablag’lari summasi.
Yuqoridagilarning barchasi ko’chmas mulkning alohida turi hisoblangan uy-
joylar va ularga nisbatan mulk huquqining baholash obyekti bo’lishini, ular bilan
bog’liq munosabatlar esa baholash predmeti sifatida namoyon bo’lishini
ko’rsatmoqda.