Gayrimenkulde şubat – mart 2016 raporu sektöre yön veren rapor ve açiklamalar

İSTANBUL'DA YENİ DÖNÜŞÜM BÖLGELERİ:

TOKİ'nin tespitine göre nisan ayından itibaren İstanbul'da Gaziosmanpaşa, Esenler, Güngören, Üsküdar, Beyoğlu, Bayrampaşa ve Bağcılar ilçelerinde dönüşüm alanlarında yıkım çalışmalarına başlanacak... Son aylarda ihaleler Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ekseninde ilerliyor. TOKİ yılın 5 ayında 21 bin 413 konutun ihalesinin tamamlanacağını açıkladı.

Mart ayı içinde görüşme yaptığım inşaat patronlarının sektörle ilgili ortak düşünceleri ise şöyle idi:

*Son günlerde sektöre ilişkin bir olumsuz görünen bir hava var. Ancak en az 10 şirket, yeni projeleriyle ilgili sağlam hikaye yazdıkları için ilgi çekmeye devam ediyor. Buna Ağaoğlu, Makro İnşaat ve Artaş’ı örnek verebiliriz. Son bir ay içinde yüzyüze görüştüğümüz 4 patrondan gelen mesaj şöyle:

*İnşaat sektörü hacim olarak çok büyük olsa da sektör temsilcileri sahipsiz oldukları kanaatinde. Hatta kendilerinin yolunacak kaz olarak görülmesinden rahatsızlar. Bunu en net şekilde bana söyleyen iki patron oldu ( Süleyman Çetinsaya ve Ali Ağaoğlu).

*Artık iyi niyetli açıklamalar yetmiyor. Sektörde üst ölçekte bir temsiliyet sorunu var. Konut bakanlığının kurulmasını isteyenler var.

* Konut ihtiyacı devam ediyor. Ancak yüzde 70-80’i orta ve alt gelir grubuna yönelik bir ihtiyaç söz konusu. A gelir grubuna göre inşa edilmiş bir arz fazlası da var. Konut sektöründe bu nedenle bir pazar sorunu olduğunu söyleyebiliriz. Dumankaya’nın son 3 yılda bu yurt dışı atağına girmesi isabetli bir politika oldu.

*İstanbul’daki kısıtlı sayıda arsanın maliyetleri çok yükseldi. Elinde arsa olanlar bu arsalara geçmişte sahip oldular. Bu alanlarla ilgili bir beklentileri de olmadığı için ellerindeki arsaların değerini sürekli artırıyorlar. 6 milyon verdiğinizde 7 milyon, 7 verdiğinizde 8 milyona çıkartıyorlar. Bu maliyetlerle inşaat geliştirince direkt alt ve orta gelir grubunu devreden çıkartıp direkt üst gelir grubuna yönelik arsa geliştirmeye başlıyorsunuz. Üst gelir grubunun donatıları ve malzeme kalitesi de belli bir standartta olmak zorunda. Bunlar da ek maliyet olarak konut fiyatlarına ekleniyor. Bu da İstanbul’da inşa edilen konutların toplam maliyetleri maliyetlerinin 3500 - 3700 TL seviyelerine gelmesine neden oluyor. Arsa maliyetleri artıkça üst gelir grubuna yönelerek bir kısır döngüye giriyoruz.

* Yüksek maliyetlerle inşaat geliştirenler bu yıl çok zorlanacak. İflas ertelemeler gündeme gelebilir.

*İstanbul’un gelişimi ortada. Bugün Nüfus 15 milyona dayandı ve her yıl 300 – 400 bin kişi artarak gelişmeye devam edeceği ön görülüyor. Konut açığı bulunan alt ve orta gelir grubunu konut sahibi yapamazsak kira rakamları yukarı çıkacak ve toplumsal bir ekonomik sorunlara yol açabilir. Aslında pilot bir uygulama olarak başlayan Kayabaşı, 2005-2006’da planlaması başlayarak çok başarılı bir şekilde büyüdü. Bu bölge gibi yeni bölgeler üretilmesi gerekiyor. Bu alanlar yerel idareler, bakanlık ya da TOKİ üzerinden yapılabilir. Tıpkı Kayabaşı örneğinde olduğu gibi 11 – 12 milyon metrekarelik alanlar oluşturularak Hadımköy, Çatalca bölgesine doğru 70 - 100 lira arasında tarla arsa bulabiliyorsunuz. Burada da özel sektörle kamu işbirliği yapsın istiyoruz. Buradaki inşaatları çevre ve şehircilik bakanlığı ya da TOKİ yapmasın buralarda 10 – 20 – 30 milyon metrekarelik alanlar planlanırsa özel sektörle işbirliğine giderek bu iş yapılabilir. Kurumlar arsayı 100 liraya alsa müteahhitlerin gösterdiği rağbetle maliyeti 150 liraya çıksa ben burayı özel sektöre ihale ediyorum deseler burada metrekaresini 2500 liradan yukarı satamazsınız dese ve arka planda da konutlarda kullanılacak asgari şartları belirlese arsa maliyetinden sonra 2350 liralık bir gelir kalıyor. Maliyetler iyi bir kaliteyle 150 lira arsa maliyeti ve 1100 lira inşaat maliyetiyle birlikte 1250 1300 liralara bir konutu mal etme şansı yakalayabiliriz.

*Sektörün önü kapandığı esnada ciddi manada istihdamı da etkiler.

*Damga vergisi sektörün sırtındaki önemli yüklerden birisi. Bir koyundan 10 defa post çıkartıyoruz. İlk sözleşmeyi imzalıyoruz damga vergisi ödüyoruz. Daire satışında satış vaadi sözleşmesinde ödüyoruz. Taşeronla iş yapıyoruz imzaladığımız sözleşmede damga vergisi ödüyoruz.

*Kentsel dönüşümle ilgili mutlaka düzenlemeler yapılması lazım. Bugün kentsel dönüşüm rantı yüksek olan Bağdat Caddesi gibi belli noktalara sıkıştı. Kentsel dönüşümde idare diyor ki ben aşırı yoğunlaşma istemiyorum. Yani bugün dönüşüme giren arazinin emsali 1’se bunu 0.80’e düşürüyorum diyor. Bu aslında çok güzel bir planlama ama vatandaşa bir rant kalmıyor. Ben vatandaşa sen 100 metrekare dairenden çık ben sana 80 metrekare daire vereyim diyemem para kazanmam için 70 metre vereyim diyebilirim. Bu arada da senin kiranı da inşaat boyunca karşılayacağım dediğim anda uyuşmuyor.

*Tüketici kanunu çıkartıldı denetim yok. Hangi proje tüketici kanununu uyguluyor hangisi uygulamıyor denetlenemiyor. Yine kamuyla iş yapanları bundan ayrı tutuyorum. Yatırımcının 15 gün içinde cayma hakkı var. Hiçbir gerekçe göstermeden… Ben bir sözleşme yapıyorum. Katını daireyi her şeyini gösteriyorum. 30 ayda bu işi bitireceğimi taahhüt edip daha önce bitirirsem ve taahhüdümden daha iyi gerçekleştirsem bile vatandaş hiçbir gerekçe göstermeden cayabiliyor. Burada müteahhidin suçu ne? Biz bugün diyoruz ya şu kadar daire sattık vs. teslim etmeden hiçbir daireyi satmış sayılmayız. Ben bu daireyi satıyorum sonra gelen müşteriye yok çekiyorum. Ama vatandaş gelip daire teslimine 2 3 ay kala benden yüzde 2 kes benim paramı geri ver diyebiliyor şu anda. Bu müteahhitler için bir risk.

* Bugün yüzde 60 – 70 kazanmaya alışmış bir kesim var. Bu kesim için karlılıklar yüzde 15’e düştüğü zaman kârlılığı beğenmeyerek yüzde 2 kesintiyle yatırımından vazgeçebilir. Bu da müteahhitleri sıkıntıya düşürebilir.

*TUİK verileriyle ilgili de sıkıntılar var. Bugün İşini en iyi yapan müteahhit tapusunu 2-3-4 yıl sonra verebiliyor. Bazen daha sıkıntılı durumlar olabiliyor. Kiptaş ve finanskent örnekleri var. TUİK verileri tapu kayıtlarından hazırlandığı için konut satışları düştü diye çıkıyor.

*Finans dünyasından gayrimenkule dönük mesajlar: Markalı konut projesi üreten firmalarda kentsel dönüşüm birimi kuruyor. Patronların yeni hedefinde ortaklık yapısıyla kentsel dönüşüme girmek.