Mustafa ak

Arsa karşılığı müteahhitten alınarak aynı ay içinde satılan dairelerin bedeli rayiç değer olup rayiç değeri ise inşaatın tamamlandığı tarihte iktisap edilen dairelerin satış değerine göre belirleneceğinden değer artışına konu olabilecek bir kazanç doğurmayacaktır.

Kat karşılığı elde edilen arsa üzerine yapılan inşaattan sağlanan bağımsız bölümlerin satılmasından elde edilen kazancın arızi kazanç olarak beyan edilmesi gerekir.

Miras yoluyla intikal eden arsa üzerine inşa edilen iş hanındaki bağımsız bölümlerin bir kısmının satılmasının, alımda süreklilik ve ticari amaç bulunmadığından, ticari veya arızi ticari faaliyet olarak nitelendirilemez.

İŞLEM: Taş İnşaat LTD ŞTİ 01/02/2009 tarihinde Ali Kanmaz ile düzenlediği kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden, Ali Kanmaz’a ait arsa üzerine 2 katlı 8 daireden oluşan bir bina inşa edecek , 2. kattaki 4 daire çatı katları ile birlikte dublex olacak ve müteahhit yer sahibine arsa karşılığı olmak üzere 1. Kattaki 1 ve 2 nolu daireler ile 2.kattaki 5 nolu daireyi verecek, kalan 5 daire kendisine kalacak.

• İŞLEM: Taş İnşaat LTD ŞTİ 01/02/2009 tarihinde Ali Kanmaz ile düzenlediği kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden, Ali Kanmaz’a ait arsa üzerine 2 katlı 8 daireden oluşan bir bina inşa edecek , 2. kattaki 4 daire çatı katları ile birlikte dublex olacak ve müteahhit yer sahibine arsa karşılığı olmak üzere 1. Kattaki 1 ve 2 nolu daireler ile 2.kattaki 5 nolu daireyi verecek, kalan 5 daire kendisine kalacak.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile ilgili özellik arz eden konular aşağıda sayılmıştır.

• Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile ilgili özellik arz eden konular aşağıda sayılmıştır.

• Damga Vergisi;Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri noterde yapılabileceği gibi taraflar kendi arsında da yapılabilir. Noterlerde yapılan sözleşmelerin damga vergisi noterler tarafından tahsil edilmektedir. Ancak tarafların kendi arasında yaptığı kat karşılığı sözleşmelerin damga vergisi makbuz karşılığı vergi dairelerine ödenmelidir. Damga vergisinin nasıl hesaplanacağı konusunda aşağıdaki gibi uygulama yapılamalıdır.

İnşaata tahsis olunan arsanın toplam değeri ile arsa sahibi tarafından müteahhide devredilecek kısmın değerine arsa sahibi tarafından müteahhide ödenecek paranın ilavesi sonucu bulunacak değerden yüksek olanından nispi harç ve damga vergisi tahsil edilmesi gerekmektedir.

• İnşaata tahsis olunan arsanın toplam değeri ile arsa sahibi tarafından müteahhide devredilecek kısmın değerine arsa sahibi tarafından müteahhide ödenecek paranın ilavesi sonucu bulunacak değerden yüksek olanından nispi harç ve damga vergisi tahsil edilmesi gerekmektedir.

• Diğer taraftan bu nevi sözleşmelerde arsa değerinin dışında başkaca parasal bir yükümlülüğe dair düzenleme olmadığı takdirde arsanın toplam değerinin nispi harç ve damga vergisinin hesabında dikkate alınacağı tabiidir. (Dayanak: 492 sayılı Harçlar Kanunun 46 ve 488 sayılı DVK’nun 6 ncı maddesinin 2 nci fıkrası GİB tarafından TNB ‘ne verilen 10/02/2006 tarih ve 7846 sayılı yazısı-Türkiye Noterler Birliği 31 Nolu genelgesi)

• Konuyu Malatya Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından verilen bir özelgeyle örnekleyelim.

arsa sahibi ve müteahhit firma arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması halinde matrah; sözleşmeye konu arsanın emlak değeri olan 72.000,00 YTL. ve arsa sahiplerince müteahhide ödenmesi söz konusu olan 0,6 daireye tekabül ettiği belirtilen 37.500,00 YTL. olmak üzere toplam 109.500,00 YTL.olup , bu değer üzerinden binde 0,90 oranında noter harcı ve binde 7,5(2011 için 8,25) nispetinde damga vergisinin aranılması gerekmektedir. (MB’nin 21.07.2008 tarih ve B.07.1.GİB.44.15.01-2000-HARÇ/ sayılı özelgesi)

• arsa sahibi ve müteahhit firma arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması halinde matrah; sözleşmeye konu arsanın emlak değeri olan 72.000,00 YTL. ve arsa sahiplerince müteahhide ödenmesi söz konusu olan 0,6 daireye tekabül ettiği belirtilen 37.500,00 YTL. olmak üzere toplam 109.500,00 YTL.olup , bu değer üzerinden binde 0,90 oranında noter harcı ve binde 7,5(2011 için 8,25) nispetinde damga vergisinin aranılması gerekmektedir. (MB’nin 21.07.2008 tarih ve B.07.1.GİB.44.15.01-2000-HARÇ/ sayılı özelgesi)

B-Sözleşme içeriği; Bazen kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmasına rağmen, müteahhitler inşaatın yapılacağı arsayı, arsa sahibinden devralarak tapuda kendi adına tescil ettirmektedir. Müteahhitler bu işlemi kendilerine garantiye almak veya belediyelere, yapı denetim firmalarına ve diğer kurumlara ödenen bedellerin belgelerinin kendi adına düzenlenmesini sağlayarak, bu bedelleri resmi defterlerine gider yazabilmek amacıyla yapabilmektedir. Ancak nedeni ne olursa olsun ileride yapılacak bir denetimde , yapılan işin kat karşılığı inşaat işi olmaktan çıktığı ve yap-sat inşaat işine dönüştüğü eleştirisi ile karşılaşmak her zaman mümkündür.

• B-Sözleşme içeriği; Bazen kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmasına rağmen, müteahhitler inşaatın yapılacağı arsayı, arsa sahibinden devralarak tapuda kendi adına tescil ettirmektedir. Müteahhitler bu işlemi kendilerine garantiye almak veya belediyelere, yapı denetim firmalarına ve diğer kurumlara ödenen bedellerin belgelerinin kendi adına düzenlenmesini sağlayarak, bu bedelleri resmi defterlerine gider yazabilmek amacıyla yapabilmektedir. Ancak nedeni ne olursa olsun ileride yapılacak bir denetimde , yapılan işin kat karşılığı inşaat işi olmaktan çıktığı ve yap-sat inşaat işine dönüştüğü eleştirisi ile karşılaşmak her zaman mümkündür.