Romania curtea de apel constanţA

16. Contract de vânzare-cumpărare incheiat conform art. 9 din Legea nr. 112/1995. Obligaţia unităţii administrativ teritoriale de a instrăina bunul deţinut de chiriaş constituie o obligaţie in rem. Refuzul unităţii administrativ teritoriale de a instrăina locuinţa in condiţiile Legii nr. 112/2005. Efecte.

Obligarea unităţii administrativ-teritoriale, prin primar, la vânzarea spaţiului locativ aflat sub incidenţa Legii nr. 112/1995, în condiţiile prevăzute de acest act normativ, nu aduce atingere dreptului său de dispoziţie asupra bunului, deoarece obligaţia de a vinde este o obligaţie in rem, instituită în considerarea obiectului (locuinţa preluată în proprietatea statului, care nu se restituie fostului proprietar), iar nu o obligaţie in personam, reglementată în considerarea subiectului, respectiv a unităţii administrativ-teritoriale; mai mult, trebuie avut în vedere şi că actualul titular al locuinţelor supuse vânzării a deţinut doar un drept de administrare asupra acestor imobile, devenind proprietar ca efect al legislaţiei de după 22 decembrie 1989, iar aplicarea acestor acte normative nu poate avea drept consecinţă crearea unor situaţii inechitabile, prin recunoaşterea dreptului „noului” proprietar de a stabili în mod arbitrar asupra înstrăinării imobilelor aflate sub incidenţa Legii nr. 112/1995, în raport de momentul la care chiriaşul şi-a exprimat opţiunea de a cumpăra.
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanţa sub nr. 11223/2008, reclamantul C.S. a chemat în judecată pe pârâţii R.A.E.D.P.P. Constanţa, Consiliul Local Constanţa, Primăria Municipiului Constanţa şi Municipiul Constanţa, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună:

- obligarea pârâtelor la efectuarea formalităţilor de vânzare-cumpărare către reclamant a imobilului ce face obiectul contractului de închiriere nr.1524 din 25.10.2004 încheiat cu R.A.E.D.P.P. Constanţa, spaţiu locativ cu destinaţie de locuinţă, conform Legii nr. 112/1995;

- obligarea pârâtelor la plata unor amenzi civile în sumă de 50 lei per zi de întârziere cu începere de la data definitivării hotărârii pronunţate şi până la îndeplinirea obligaţiei, conform art. 580 ind.3 alin.(l) din Codul de Procedură Civilă;

- obligarea pârâtelor la plata unor daune-interese în sumă de 100 lei per zi de întârziere cu începere de la data definitivării hotărârii pronunţate şi până la îndeplinirea obligaţiei, conform art. 580 ind.3 alin.(2) din Codul de procedură civilă;

- obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii s-a arătat că, potrivit contractului înregistrat la Regia pârâtă (R.A.E.D.P.P. Constanţa), aceasta a închiriat reclamantului spaţiul locativ cu destinaţie de locuinţă compus din trei camere şi dependinţe (conform fişei suprafeţei locative închiriate, anexă la contractul de închiriere) situat la etajul 1 al clădirii din str. T. nr.37, în folosinţă exclusivă.

S-a precizat că din adresele nr. R 16368/2004 emisă de Primăria municipiului Constanţa şi nr.3613/30-05.2005 emisă de R.A.E.D.P.P. Constanţa, rezultă că imobilul respectiv nu a fost revendicat în baza Legii nr. 10/2001 de către foştii proprietari.

S-a menţionat că reclamantul s-a adresat în repetate rânduri pârâtelor în vederea obţinerii cumpărării spaţiului locativ pe care îl foloseşte, dar acestea au refuzat sau au comunicat că vor efectua într-un viitor neprecizat vânzarea respectivă, iar potrivit art. 9 al. 1 din Legea 112/1995 paratele aveau obligaţia legală de a perfecta actele de vânzare-cumpărare către reclamant a locuinţei ce o deţinea, obligaţie pe care fără nici un motiv legal au refuzat şi până în prezent să şi-o îndeplinească.

Prin sentinţa civilă nr.21108/24.11.2008 pronunţată de Judecătoria Constanţa în dosarul civil nr.11203/2008 a fost respinsă ca nefondată, excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Consiliul Local al municipiului Constanţa şi a fost admisă excepţia lipsei capacităţii de folosinţă a pârâtei PRIMĂRIA MUNICIPIULUI CONSTANŢA.

A fost respinsă cererea formulată de reclamantul C.S., în contradictoriu cu pârâta Primăria Municipiului Constanţa, ca fiind promovată împotriva unei persoane fără capacitate de folosinţă.

A fost admisă în parte cererea formulată de reclamantul C.S., în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Constanţa prin Primar şi Consiliul Local al Municipiului Constanţa.

Au fost obligaţi pârâţii Municipiul Constanţa prin Primar şi Consiliul Local al Municipiului Constanţa să efectueze formalităţile de vânzare-cumpărare către reclamant a imobilului situat în municipiul Constanţa strada T. nr. 37, etaj 1, ce face obiectul contractului de închiriere nr. 1524/25.10.2004 încheiat cu R.A. Exploatarea Domeniului Public şi Privat Constanţa.

A fost respins capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâţilor Municipiul Constanţa şi Consiliul Local al municipiului Constanţa la plata amenzii civile, ca prematur.

Totodată a fost respins ca nefondat, capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâţilor Municipiul Constanţa şi Consiliul Local al municipiului Constanţa la plata de daune interese iar cererea formulată de reclamantul C.S., în contradictoriu cu pârâta R.A.E.D.P.P. Constanţa pentru existenţa autoritătii de lucru judecat.

În considerentele sentinţei civile mai sus menţionate s-a reţinut că reclamantul a locuit în imobilul situat în municipiul Constanţa, strada T. nr. 37, et. 1, neîntrerupt din anul 1991 în calitate de locatar în baza contractului de închiriere nr. 1524/01.11.1991 încheiat cu RA C.U. Constanţa (contract depus în dosarul 1618/2005) – contract ce a fost reînnoit, în prezent fiind în vigoare contractul încheiat la 25.10.2004.

Imobilul a fost preluat de stat în baza Decretului 69/1960 astfel cum rezultă din Decizia 1463/30.12.1960.

Deşi conform adresei nr. 1711/09.11.2007 emisa de Regia Autonomă Exploatarea Domeniului Public şi Privat Constanţa numitul I.C. a formulat cerere pentru amânarea vânzării, prin declaraţia autentificata sub nr. 269/07.03.2008 B.N.P. N.icolae Cauţinuc, acesta a declarat că nu a depus nici o cerere pentru revendicarea sau cumpărarea imobilului în litigiu.

Potrivit dispoziţiilor art. 9 din Legea 112/1995, chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor care nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorii acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14 (6 luni de la intrarea în vigoare a legii) pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a preţului.

S-a mai arătat că reclamantul îndeplineşte condiţiile prevăzute de acest text de lege, având calitatea de chiriaş la data intrării în vigoare a legii, imobilul nefiind restituit în baza acestei legi şi nici notificat în baza Legii 10/2001, iar reclamantul nu a dobândit şi nu a înstrăinat o locuinţă proprietate personală după 01.01.1990 în localitatea de domiciliu (municipiul Constanţa) conform certificatului fiscal depus la dosar (f. 12) şi declaraţiei autentificata sub nr. 497/21.06.2004 BNP Nicolae Cauţinuc data de reclamant.

Împotriva acestei sentinţe, în termen legal, au declarat apel Municipiul Constanţa şi Consiliul Local Constanţa, care au criticat-o pentru nelegalitate şi netemeinicie sub aspectul respingerii excepţiei lipsei calităţii procesual pasive a pârâtului Consiliul Local Constanţa, cât şi sub aspectul constatării împrejurării că reclamantul întruneşte toate condiţiile legale pentru cumpărarea locuinţei conform Legii nr. 112/1995, deşi nu s-a făcut dovada că acesta a depus o cerere de cumpărare a locuinţei, înţelegând să acţioneze pârâţii direct în instanţă.

Prin decizia civilă nr. 259 din 10 aprilie 2009 Tribunalul Constanţa a respins apelul pârâţilor ca nefondat. Pentru a pronunţa această soluţie instanţa de apel a reţinut, în esenţă, că pârâtul Consiliul Local al Municipiului Constanţa este un organ deliberativ care aprobă încheierea actelor de administrare şi de dispoziţie asupra bunurilor aflate în patrimoniul Municipiului Constanţa, iar prin H.C.L.M. nr. 37/2002 a mandatat R.A.E.D.P.P. Constanţa să efectueze vânzarea bunurilor aflate în proprietatea privată a Municipiului Constanţa, situaţie în care aceasta are calitate procesuală pasivă în prezenta cauză.

S-a mai reţinut că este nefondată şi critica ce vizează faptul că reclamantul nu poate formula o acţiune privind obligaţia de a i se vinde locuinţa conform Legii nr. 112/1995, motivat de faptul că legea nu condiţionează exercitarea dreptului la acţiune de depunerea unei cereri prealabile.

Împotriva acestei decizii, în termen legal au declarat recurs pârâţii Municipiul Constanţa prin Primar şi Consiliul Local Constanţa care au criticat-o pentru nelegalitate conform art. 304 pct.9 Cod procedură civilă, sub următoarele aspecte:

- Instanţele de fond şi de apel au soluţionat în mod nelegal excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Consiliul Local al Municipiului Constanţa, ca urmare a interpretării greşite a dispoziţiilor Legii nr. 215/2001 şi ale Legii nr. 112/1995, coroborate cu H.C.L.M. nr. 332/1996, privind înfiinţarea R.A.E.D.P.P. Constanţa.

- În mod greşit Tribunalul Constanţa a reţinut că reclamantul întruneşte toate condiţiile legale pentru perfectarea actului de vânzare-cumpărare conform Legii nr. 112/1995, act normativ care a fost modificat prin alte legi – Legea nr. 10/2001 şi O.U.G. nr. 40/1999 care conferă reclamantului numai un drept de preempţiune la cumpărarea acestui imobil.

Prin obligarea pârâtelor la încheierea contractului de vânzare-cumpărare se încalcă dreptul de proprietate al unităţii administrativ-teritoriale, drept absolut şi inviolabil, ce conferă titularului său posibilitatea de a dispune în mod liber de bunul ce îi aparţine.

- Dreptul reclamantului de a solicita vânzarea locuinţei deţinută în calitate de chiriaş s-a prescris, iar reclamantul nu a formulat niciodată o cerere de vânzare a locuinţei, în lipsa acestei cereri dreptul reclamantului la cumpărarea locuinţei nu s-a născut.

Prin întâmpinare intimatul reclamant a solicitat respingerea apelului ca nefondat.

Analizând legalitatea hotărârii recurate, în raport de criticile celor doi pârâţi, se constată că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:

Critica ce vizează modalitatea de soluţionare a excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a Consiliului Local al Municipiului Constanţa se reţine a fi nefondată.

Calitatea procesual pasivă presupune existenţa unei identităţi între pârât şi persoana obligată în raportul juridic dedus judecăţii.

În timp ce R.A.E.D.P.P. Constanţa este administratorul fondului locativ al Municipiului Constanţa şi în condiţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, ea încheie contractul de vânzare-cumpărare, în numele şi pe seama Municipiului Constanţa, pentru locuinţele ce cad sub incidenţa acestei legi speciale, pârâtul Consiliul Local al Municipiului Constanţa este organul deliberativ al unităţii administrativ teritoriale, care, potrivit art.36 alin.(2) lit.(c) din legea nr. 215/2001 aprobă încheierea actelor de administrare şi de dispoziţie asupra bunurilor aflate în patrimoniul Municipiului Constanţa.

În calitate de organ deliberativ care hotărăşte asupra modalităţii de utilizare a domeniului public şi privat al Municipiului Constanţa, Consiliul Local Constanţa a emis H.C.L.M. nr. 37/2002 prin care a mandatat R.A.E.D.P.P. Constanţa pentru efectuarea vânzării bunurilor aflate în proprietate privată a Municipiului Constanţa. Prin urmare, titularul dreptului de a dispune cu privire la administrarea domeniului privat al Municipiului Constanţa este Consiliul Local Constanţa, care, în calitate de mandant a împuternicit o unitate specializată în vânzarea imobilelor proprietatea Municipiului Constanţa – R.A.E.D.P.P. Constanţa să efectueze actul juridic de vânzare-cumpărare.

Raporturile dintre Consiliul Local Constanţa şi R.A.E.D.P.P. Constanţa, conform H.C.L.M. nr. 37/2002 sunt raporturi ce izvorăsc dintr-un contract de mandat, situaţie în care limitele în care acţionează mandatarul sunt stabilite de către mandant prin H.C.L.M. nr. 37/2002, iar efectele mandatului se produc direct în patrimoniul mandantului – Consiliul Local al Municipiului Constanţa ca organ deliberativ al Municipiului Constanţa.

Un argument de text în sensul că pârâtul Consiliul Local al Municipiului Constanţa care calitatea procesual pasivă în prezenta cauză îl constituie şi dispoziţiile art. 12 alin.(4) şi (5) din Legea nr. 213/2005 care prevăd că în litigiile referitoare la dreptul de proprietate asupra bunului, unităţile administrativ-teritoriale sunt reprezentate de către Consiliile Judeţene, de Consiliul General al Municipiului Bucureşti sau de consiliile locale, după caz.

Nici criticile ce vizează modalitatea de soluţionare a fondului litigiului dedus judecăţii nu pot fi reţinute ca fondate.

Legiuitorul de după 1989 a adoptat o politică socială constantă şi a edictat o serie de măsuri de protecţie a chiriaşilor aflaţi în folosinţa fondului locativ de stat, constituit, la vremea respectivă, nu numai din acele locuinţe construite de stat sau de unităţile economice sau bugetare de stat, ci şi din locuinţele preluate abuziv după data de 06 martie 1945, aparţinând persoanelor fizice sau juridice, cu capital mixt sau privat.

Ignorarea proprietăţii private, promovată şi susţinută de sistemul totalitar, în paralel cu exacerbarea superiorităţii dreptului de proprietate socialistă a întregului popor, au fost cauze care au contribuit la extinderea pe scară largă a proprietăţii de stat, sub toate formele pe care aceasta le-a îmbrăcat, au dus la crearea unui număr impresionant de locuinţe în fondul statului, închiriate pe termene îndelungate, chiar zeci de ani, prin prorogări succesive legale, contra unor sume de bani modice. Aceasta a fost una dintre raţiunile pentru care obiectiv şi legitim, statul a edictat o serie de măsuri de protecţie a acestor categorii de chiriaşi, printre care şi prevederea din art.9 din Legea nr. 112/1995, acordându-le dreptul să cumpere locuinţele la un preţ preferenţial, sub nivelul practicat pe piaţa liberă.

În speţă, reclamantul a deţinut locuinţa în litigiu cu titlu de chiriaş, începând cu anul 1991, când a fost încheiat contractul de închiriere nr. 1524/1991, prelungit succesiv, ultimul contract în vigoare fiind contractul nr. 1524/2004.

Refuzând soluţionarea cererii reclamantului de vânzare-cumpărare a spaţiului în litigiu, cu motivarea că spaţiul urmează să fie înstrăinat potrivit metodologiei de vânzare a bunurilor imobile aparţinând domeniului privat al Municipiului Constanţa, aprobată prin H.C.L.M. nr. 37/2002 şi că nu este scos la vânzare, pârâţii au refuzat de fapt încheierea contractului de vânzare-cumpărare conform Legii nr. 112/1995, iar această atitudine îndreptăţeşte chiriaşul să îşi valorifice în instanţă vocaţia la cumpărare, în limita drepturilor locative conferite prin contractul de închiriere.

Este reală susţinerea recurenţilor referitoare la împrejurarea că, potrivit O.U.G. nr. 40/1999 şi art. 42 din legea nr. 10/2001, republicată, imobilele cu destinaţie de locuinţe care în urma procedurilor prevăzute la capitolul III nu se restituie persoanelor îndreptăţite pot fi înstrăinate potrivit legislaţiei în vigoare, chiriaşii având un drept de preempţiune.

Recunoaşterea dreptului de preempţiune în favoarea chiriaşilor presupune posibilitatea legală a deţinătorilor de a vinde unor terţe persoane atunci când oferta concretă a proprietarului nu se întâlneşte cu acceptarea fermă a chiriaşului.

Dar problema este căror categorii de chiriaşi le sunt incidente cele două acte normative evocate, cine sunt subiecţii reglementărilor din art.9 din Legea nr. 112/1995 şi art. 43 din Legea nr. 10/2001, cum se rezolvă conflictul aplicării lor în timp.

Dată fiind contradictorialitatea evidenţiată în cazul celor două texte legale, este important de ştiut cum se manifestă ele în timp, pentru că, de principiu, legea civilă începe să acţioneze din momentul intrării în vigoare şi nu are putere retroactivă. Înseamnă că norma nouă nu are în vedere relaţiile civile născute înaintea intrării ei în vigoare, ceea ce creează cadrul teoretic pentru coexistenţa unor legi diferite în intervalul necesar până la epuizarea raporturilor juridice.

Chestiunea se simplifică dacă se analizează câmpul de aplicare al celor două legi, prin prisma subiecţilor cărora li se adresează. În vreme ce Legea nr. 112/1995 se referă la chiriaşii titulari de contract, Legea nr. 10/2001 vorbeşte despre chiriaşi, la fel şi normele explicative din H.G. nr. 498/2003. Detaliile sunt oferite în privinţa Legii nr. 112/1995, deoarece art.6 din H.G. nr. 11/1997 stipulează că dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc îl au numai chiriaşii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii.

Rezultă că dreptul la cumpărare conferit titularilor contractelor de închiriere, corelativ obligaţiei de vânzare în sarcina deţinătorilor, este condiţionat de valabilitatea contractului, dar şi de împrejurarea ocupării efective a locuinţei la data de 29 ianuarie 1996 – data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995.

Dreptul de a pretinde locatorului perfectarea actului juridic de înstrăinare trebuie apreciat ca unul de natură patrimonială, ce-i asigură chiriaşului titular de contract dobândirea unui bun în proprietate şi, odată câştigat prin întrunirea celor două cerinţe inserate în H.G. nr. 11/1997, nu poate fi declarat ca pierdut prin edictarea ulterioară a acestor dispoziţii în materie. Dreptul de a cumpăra derivat din legea în vigoare nu poate fi înlăturat doar prin argumentul trecerii timpului şi modificării legislative survenite la data depunerii solicitării de cumpărare, diferenţierea între chiriaşii care s-au grăbit să dobândească locuinţa şi cei care au omis să ceară vânzarea până la adoptarea Legii nr. 10/2001 neavând o raţiune obiectivă, legală.

Nu prezintă relevanţă în stabilirea naturii dreptului dedus judecăţii de reclamant prevederile O.U.G. nr. 40/1999, invocate de recurentul Municipiul Constanţa, pentru că dreptul de preempţiune stabilit de dispoziţiile art. 18 alin.(1) din actul normativ menţionat vizează situaţia imobilelor restituite în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora, în cazul în care proprietarul îşi manifestă voinţa de a o vinde înainte de expirarea termenului închirierii, or, în speţă nu este vorba despre un imobil restituit în natură proprietarului anterior.

Obligarea unităţii administrativ-teritoriale, prin primar, la vânzarea spaţiului locativ aflat sub incidenţa Legii nr. 112/1995, în condiţiile prevăzute de acest act normativ, nu aduce atingere dreptului său de dispoziţie asupra bunului, deoarece obligaţia de a vinde este o obligaţie in rem, instituită în considerarea obiectului (locuinţa preluată în proprietatea statului, care nu se restituie fostului proprietar), iar nu o obligaţie in personam, reglementată în considerarea subiectului, respectiv a unităţii administrativ-teritoriale; mai mult, trebuie avut în vedere şi că actualul titular al locuinţelor supuse vânzării a deţinut doar un drept de administrare asupra acestor imobile, devenind proprietar ca efect al legislaţiei de după 22 decembrie 1989, iar aplicarea acestor acte normative nu poate avea drept consecinţă crearea unor situaţii inechitabile, prin recunoaşterea dreptului „noului” proprietar de a stabili în mod arbitrar asupra înstrăinării imobilelor aflate sub incidenţa Legii nr. 112/1995, în raport de momentul la care chiriaşul şi-a exprimat opţiunea de a cumpăra.

În aprecierea existenţei unei eventuale încălcări a dreptului de dispoziţie al vânzătorului trebuie avut în vedere şi faptul că obligaţia de a vinde este instituită printr-o dispoziţie legală conformă prevederilor art. 41 din Constituţie care, garantând dreptul de proprietate, prevăd expres şi că limitele şi conţinutul acestor drepturi sunt stabilite de lege.

Determinând „conţinutul şi limitele acestor drepturi” legiuitorul are în vedere ocrotirea unor valori politice, sociale sau juridice deosebite, în considerarea cărora stabileşte dimensiuni şi limite, iar dacă ne raportăm la cazul dedus judecăţii în speţă, trebuie menţionată obligaţia statului de a crea condiţiile necesare pentru creşterea calităţii vieţii, stabilită de art. 134 alin.(2) lit. f) din Constituţie şi, mai ales, de a lua măsuri de protecţie socială, de natură să asigure cetăţenilor un nivel de trai decent (art. 43 alin.(1) din Constituţie), or, prin art.9 din Legea nr. 112/1995 legiuitorul realizează o măsură în acest sens.

Nu poate fi reţinută ca un impediment la vânzarea locuinţei nici împrejurarea că anterior declanşării prezentei acţiuni reclamantul nu a formulat o cerere de vânzare cumpărare a locuinţei deţinută cu titlu de chiriaş.

Se constată că, anterior prezentei cereri, reclamantul a mai iniţiat o acţiune pentru cumpărarea locuinţei în anul 2003, în contradictoriu cu R.A.E.D.P.P. Constanţa, care fusese mandatat de Consiliul Local al Municipiului Constanţa să efectueze vânzarea unor imobile din patrimoniul Municipiului Constanţa, dar acţiunea a fost respinsă pentru lipsa calităţii procesual pasivă a R.A.E.D.P.P. Constanţa, motivat de faptul că aceasta nu era titulara dreptului de proprietate asupra locuinţei, iar litigiul se impunea a fi soluţionat în contradictoriu cu Municipiul Constanţa şi Consiliul Local Constanţa (decizia civilă nr. 516/C din 1 noiembrie 2006 a Curţii de Apel Constanţa).

Deşi reclamantul a efectuat demersuri pentru vânzarea-cumpărarea locuinţei, titularul dreptului de proprietate nu a înţeles să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare conform Legii nr. 112/1995, mai mult, a edictat o altă normă – H.C.L.M. nr. 37/2002 în care instituia condiţii diferite de cele ale Legii nr. 112/1995 pentru înstrăinarea locuinţelor aflate în patrimoniul Municipiului Constanţa.

Legea nr. 112/1995 nu impune chiriaşului cumpărător obligaţia de a iniţia o procedură administrativă prealabilă în vederea aplicării dispoziţiilor art.9 din Legea nr. 112/1995, iar în lipsa unei asemenea reglementări, accesul reclamantului la justiţie nu poate fi îngrădit, reclamantul putând iniţia o acţiune în justiţie în vederea valorificării drepturilor sale edictate de Legea nr. 112/1995, cu respectarea tuturor garanţiilor prevăzute de art.6 din CEDO.

Pentru considerentele expuse, în baza art. 312 Cod procedură civilă, se va respinge recursul pârâţilor ca nefondat.

În baza art. 274 Cod procedură civilă, obligă recurenţii la 100 lei cheltuieli de judecată către intimata R.A.E.D.P.P. Constanţa.

Decizia civilă nr. 344/C/21.10.2009

Dosar nr. 11223/212/2007