Önce araştırdık

FİKİRTEPE

Bizler Aktif Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ çalışanları olarak her Cumartesi Aktif Akademi’de bildiklerimizi paylaşırız. Bu kapsamda meslektaşım Mimar Hülya Yavuz’un hazırlayıp Şehir Plancısı Emre Soygüden ile birlikte sunduğu Kentsel Dönüşüm konulu sunum Sulukule-Kentsel Dönüşüm araştırması ile detaylandırılmıştı. 1054’lerde Romanların yerleşmesi ile oluşan Sulukule’nin son geldiği halinden etkilenmemek mümkün değildi. Artık yoktu Sulukule. Kültürü, sakinleri, yaşamsal olan her şeyi değişmişti.

Sıra hangi Kent noktasında sorusu bizi Fikirtepe’ye yönlendirdi. Fikirtepe’yi değişmeden görmeli ve incelemeliyiz düşüncesi ile Aktif Akademi çalışmalarını bir Cumartesi günü Fikirtepe’de gerçekleştirmeye karar verdi.
Önce araştırdık:
Fikirtepe; her iki tarafı vadilerle sınırlı olan ve Kurbağalıdere'ye doğru yükselen alçak bir tepe üzerinde konumlu, eski devirlerde de denizle bağlantılı olduğu tahmin edilmekte, hatta bazı bulgulara bakılırsa, eskiçağlarda Kalamış Koyu, Fikirtepe eteklerine dek uzanmaktaydı.

Bizans ve erken Osmanlı dönemlerinde, Fikirtepe'de yerleşim olup olmadığı bilinmemekle beraber 1786'da Kauffer'e çizdirilen şehir haritasında, “Fikir Tepesi” adı görülmekte…

Halk arasındaki bir söylenceye göre, yöre, adını derviş Fikir Baba'dan alır.
Tarihe baktığımızda 18. yüzyılda, "Kadıköy Deresi" olarak bilinen Kurbağalıdere, Hasanpaşa'ya kadar haliç şeklinde idi. Üzerindeki Kasr-ı Ali Köprüsü'nün doğusunda uzanan çiftliklerin çevresindeki mesire yerleri İstanbul halkının gözde mekanları arasındaydı. Dönemin o yöreye ait elçilik raporlarında, Kurbağalıdere üzerindeki kayık gezintilerinden, mesire yerlerindeki eğlencelerden söz edilirken yine dönem ressam ve şairlerinin ilham almak için Fikir Tepesi'ne gittiğinden söz edildiğini tarihi kaynaklardan öğreniyoruz.
1876'da kısa süre tahta çıkan V. Murat'ın av köşkü Fikirtepe'nin neredeyse tek yapısı olma özelliğini 1950'lere kadar sürdürmüştür. Bugün Marmara Üniversitesi Göztepe yerleşkesinin bulunduğu yerdeki köşk ve padişahın kişisel mülkü olan çiftliğin çilek ve bamya tarlalarıyla, akasya ve kestane ormanlarıyla çevrili olduğunu tarihsel verilerden öğreniyoruz.
Önceleri Kızıltoprak Mahallesi'ne bağlı olan Fikirtepe'de 1950'lerin sonlarına kadar öğretmen Refik Apa'nın evi yalnızlığını yaşarken 1950'lerden itibaren yoğun bir iç göç ile hızla bir gecekondu bölgesi haline gelen Fikirtepe, 1965'te Kadıköy İlçesi'ne bağlanarak muhtarlık olmuştur. İstanbul halkının mesire yeri olan çayırlar, çilek ve bamya tarlaları bu göç ile tahrip edilmiş ve yerlerini binlerce gecekondu almıştır. Nüfusun hızlı artışı, 1975'te Fikirtepe’nin, Devrim ve Eğitim mahallelerine ayrılmıştır.
Çapa'da bulunan Yüksek Kız Öğretmen Okulu'nun 1966'da Fikirtepe'ye taşınmasıyla güney kesimi gelişmeye başlamış ve Eğitim Mahallesi adını almıştır. Sınırlarını Hızır Bey, Dr. Erkin ve Fahreddin Kerim Gökay Caddelerinin oluşturduğu Eğitim Mahallesi, Fikirtepe'nin yapılaşma şekli ile modern kesimidir. Çoğunluğunu çok yüksek blokların oluşturduğu bu yerleşim alanı Fikirtepe ve Dumlupınar mahallelerinden hemen ayrılır. Doğudaki Dumlupınar ve batıdaki Fikirtepe mahallelerinde iki ya da üç katlı düzensiz gecekondu yerleşimi gözlenir. Fikirtepe ve Dumlupınar mahalleleri Kadıköy sınırları içindeki tek gecekondu yerleşimidir. İstanbul şehir merkezinde inşaat yapılacak arazilerin büyüklüğünün hayli az olması bu bölgedeki durum pek çok yatırımcının iştahını kabartmaktadır.

Eskiden yörede yaygın olan oto tamir atölyeleri, Bostancı Oto Sanayi Sitesi'ne taşınmıştır. Ancak bir kısım tamirhaneler yine varlığını sürdürmektedir.

Belki de dünyanın en eski yerleşim alanlarından olan Fikirtepe Höyüğü'nde, zamanımızdan yaklaşık sekiz, dokuz bin yıl önceye tarihlenen bulgular gün yüzüne çıkarılmıştır.

Kadıköy’ün yaklaşık 1,5 km doğusunda, Kurbağlıdere’nin güneydoğu yakasında, derenin ilk taraçası üzerinde, günümüz Fikirtepe yerleşiminin altında kalmış çukur tabanlı dal-örgü tipinde kulübelerden oluşan küçük bir yerleşme yeri olduğu; 1906 yılında Miliopolis tarafından saptanan bu yerin A. D. Mordmann, T. J. Arne, M. O Janse gibi bilim insanlarınca dünyaya tanıtıldığı; 1952-54 yılları arasında A. M. Mansel, K. Bittel, H. Çambel yönetiminde,1962 yılında Ş. A. Kansu yönetiminde bilimsel kazısının yapıldığını İstanbul Kültür Mirası ve Kültür Ekonomisi Envanteri yayınlarından öğreniyoruz.

Höyükte bulunan mimari kalıntıların yanı sıra, mezar, hayvan kemikleri, deniz kabukları, taş ve kemik aletler, çanak çömlekler Arkeoloji Müze'sinde sergilenmektedir.

Fikirtepe yöresindeki önemli tarihi yapı Kasrı Ali Caddesi üzerindeki V. Murat'ın av köşküdür. Dini yapılar arasında Fikirtepe Mahallesi'nde Aklar, Tepe, Pehlivan ve Merkez Camileri; Dumlupınar Mahallesi'nde Şahsüvaroğlu, Hacı Nusreddin, Oniki İmalar ve Fuat Zilelioğlu Camileri; Eğitim Mahallesi'nde de Bayraktar 1 ve İhsaniye Camileri yer almaktadır.

Sayın Metin Örün’ün hazırladığı Kadıköy Kapitilizasyon Oranı Tespiti Çalışması’nda: Fikirtepe Bölgesinde kira geliri en düşük olan mahalleler sırasıyla Dumlupınar, Fikirtepe, Merdivenköy olmasına rağmen satılık fiyatlarının kira gelirleri kadar düşük olmadığı, ortalama 8 TL/m2 kira geliri olan bu mahallelerde satılık birim fiyatlarının Merdivenköy Mahallesi’nde 2212 TL/m2, Dumlupınar Mahallesi’nde 2361 TL/m2, Fikirtepe’de ise 2519 TL/m2 civarında olduğu görülmektedir.
Genelde beklenen yüksek getirisi olan gayrimenkullerin daha yüksek fiyatlı olmasıdır. Fakat bu üç mahalleden Fikirtepe ve Dumlupınar Mahallelerinin Kentsel Dönüşüm Bölgesinde kalması, bu mahallelerde bu beklentiyi karşılamamaktadır. Merdivenköy nispeten yapı kalitesinin Dumlupınar ve Fikirtepe kadar düşük olmaması sebebiyle kira -satış dengesi durağan olarak gözükmektedir.

Kentsel Dönüşüm Projesinin yansıması bölgede kendisini yoğun bir şekilde göstermektedir. Kiralık olarak talep bulunmayan bölgeye özellikle bölgedeki ranttan faydalanmak isteyen inşaat şirketlerinin ödediği ücretler birim fiyatları artırmaktadır.

Fikirtepe gezimize Mandıra Caddesi ve D-100’e cepheli ada grubundan başladık. Mandıra Caddesi’nde ilerledikçe bir çok inşaat firmasının, temsilcilik ofisleri kurduğunu ve anlaşma sağladıkları sakinler ile Fikirtepe’lilerin Kentsel Dönüşüme ikna etmeye ve kendi inşaat firmaları ile anlaşma yapmaya çalıştıklarını saptadık. Mandıra Caddesi’ne cepheli yapı adalarında Kentsel Dönüşüm planında ticari alana ayrıldığı için yapımcı firmaların her hangi bir çalışma yapamadıklarını, çünkü bu kısımlardaki malik taleplerinin çok yüksek olduğu bilgisini aldık.

D-100’e cepheli Yıldırım Sokak devamında Yumurtacı Abdi Bey Caddesi, Özgür Sokak, Barış Sokak, Özen Sokak ve Mandıra Caddesi’nin sınırladığı alandaki tüm sokaklarda, bazen top oynayan çocuklara katılarak, köşelerde gizli gizli sigara içen gençlerle laflayarak, bazen de kapı önü sohbetindeki Fikirtepe güngörmüşlerine hatır sorarak, kapısı önündeki odunları istifleyen bayanla ne olacak bu Fikirtepe’nin hali üzerine tespitler yaparak gezdik, fotoğraflar çektik.


Gezdiğimiz tüm sokaklarda hemen her yapı bir birinden farklıydı. Bazıları aralara sıkışmış tek katlı bahçeli evler, bir kısmı yılların yıpranmışlığını hissettiren kaldırımı bile içine almış, tuğlası ile duran yüksek yapılar, daracık cephesi ile yükselen, burada nasıl oturulur sorusunu sorduran barınaklar, bir kaçı son dönemde inşa edildiği belli apartmanlar şeklinde mahalleyi oluşturmaktaydı.

İster istemez niye bir mahalle mimarı olmaz ki dedim kendi kendime. Tüm bu tuğla yığını bir mimara danışılarak yapılsaydı acaba yine de bir kentsel dönüşüme ihtiyaç olur muydu? Bunca mahalle sakini mağdur edilir miydi?

Bölgede çalışma başlatmış ve faaliyet gösteren yapımcı firmalar:Adnan Ekşioğlu İnşaat, Altınbaş Holding, Anka Yapı, Baysaş İnşaat, Dervişoğlu İnşaat, May Yapı, Nuhoğlu İnşaat, Selimoğlu İnşaat, Sevgili Yapı, Teknik Yapı, Usta İnşaat olarak sırlanabilir. Bunlardan başka Varyap İnşaatın da özellikle imar planında ticaret lejantlı alanlarda çalışmalar yaptığı bilgisi alındı.

Gezimize başladığımız Yıldırım Sokak’ta üzerinde Anka Yapı afişi bulunan binalar boşaltılmış mali getirisi olan kısımları sökülmekteydi. Pencere, kapı, demir doğramalar gibi… Bu ada grubunda yapılar boşaltılınca hırsızlık sorunu açığa çıkmış, önlem olarak da yıkım firması hırsızlardan önce yıkım ruhsatı alamadan işe girişmek zorunda kalmıştı. Terk edilmiş bir şehir görüntüsündeki bu ada grubundan hemen diğer adaya geçildiğinde ise yaşam devam ediyordu. Ancak tüm sakinlerin ortak endişesi; yaşamlarını nerede nasıl devam ettirecekleri konusundaydı.

Nasıl bir yapılaşma bekliyordu Fikirtepe’yi?

Söz konusu Bölgede oluşturulan Kentsel Dönüşüm Planında bazı özel hükümler ile yapı yoğunluğu oldukça arttırılmıştır. Plandaki bazı özel hükümleri incelediğimizde:

Büyüklüğü 200 m²ye kadar olan parseller: KAKS: 1.00; H: 2 Kat; %10 ilave KAKS

Büyüklüğü 201-600 m² olan parseller: KAKS: 1.50; H: 4 Kat; %10 ilave KAKS

Büyüklüğü 601-1200 m² olan parseller: KAKS: 2,07; H: serbest Kat; %20 ilave KAKS

Büyüklüğü 1201-2500 m² olan parseller: KAKS: 2,07; H: serbest Kat; %25 ilave KAKS

Büyüklüğü 2501-4000 m² olan parseller: KAKS: 2,07; H: serbest Kat; %35 ilave KAKS

Büyüklüğü 4001-daha büyük parseller: KAKS: 2,07; H: serbest Kat; %50 ilave KAKS Uygulama yapılan alanın %10’u oranında park ve yeşil alanın parselin uygun bir köşesinde kamuya terk edilmesi,

Yapı adası (araç/yaya/imar adası içi yollarla ile sınırlandırılmış yapı adası) oluşturan parseller: KAKS: 2,07; H: serbest Kat; %80 ilave KAKS

Uygulama yapılan alanın %20’si oranında park ve yeşil alan, kreş, ana okulu, dini tesis, Aile Sağlık Merkezi emsali parselinde kullanılmak üzere uygun bir köşesinde kamuya terk edilmesi,

Yapı adası ( araç/yaya yolları ile sınırlandırılmış yapı adası) oluşturan parseller: KAKS: 2,07; H: serbest Kat; %100 ilave KAKS

Uygulama yapılan alanın %20’si oranında park ve yeşil alan, kreş, ana okulu, ilköğretim, dini tesis, Aile Sağlık Merkezi emsali parselinde kullanılmak üzere uygun bir köşesinde kamuya terk edilmesi gibi plan notları yapılaşmanın yoğunluğu konusunda yeterince fikir veriyor: ürkütücü!
Yaklaşık 12 firmanın ada kapatma mücadelesi verdiği bölgede görüşme yaptığımız 3 firmanın iletişim bürosuna yaptığımız ziyaretlerde mutlaka çalışılan veya hedeflenen ada bazında mahalle temsilcisi bulunmaktaydı. ANKA Yapı bu anlamda 2207-2210-2212-2211 adalarda 64 adet parselde 220 hane ile anlaşmasını tamamlamış ve 12 dönüm alan için çalışmalarını başlatmıştır. Henüz İmar Planı ile ilgili çalışmaların sonuçlanmadığını belirten firma sorumluları proje çalışmalarının devam ettiğini, bir yandan da maliklerin taşınma ve bina söküm işlerine başlandığını belirtmişlerdir. Diğer yandan 2221-2222-2223-2224-2225 sayılı ada gruplarında devam eden hane sakinleri ile anlaşma çalışmalarının sürmekte olduğunu, 26 dönümlük bu alanda, 161 parselde, 625 hane ve 700 hissedarın bulunduğunu, yine firma ilgililerinden öğreniyoruz,

Usta İnşaat’ın çalışma alanı ise 2215-2216-2217-2218-2219 ada grubu olarak belirlenmiş, henüz ikna edilememiş sakinlerin de ikna çalışmalarının tamamlanmak üzere olduğu firma Görevlilerince belirtildi. 22.5 dönümlük alanda biri dini yapı, diğeri sosyal kültürel alan olmak üzere iki parsel ayrılmış durumda.

Ustaİnşaat İkna Planı
Nuhoğlu İnşaatın ise biri 14.3 dönümlük alanda 2244, 2245, 2246 nolu adalarda, diğeri 13,4 dönümlük alanda 2260-2264-2285-2286-2289-2290-2291 nolu adalarda, hane sakinleri ile anlaşmalarını tamamlamak üzere çalışmalarını sürdürdüğü firma çalışanlarınca ifade edildi.
Nuhoğlu İnşaat

Diğer Firmaların çalışmaları da örneklediğimiz şekilde devam etmekte.

Fikirtepe’de ikamet etmesek de orada bir göz odamız olmasa da bu süreçten etkilenmememiz mümkün değil. Evimin karşısındaki kuaför, komşu bakkal, denetime gelen mali kontrol, her gün ekmeğimi aldığım fırın sahibi hep Fikirtepe sakinlerinden. Kaygılılar!… Biraz umut, biraz endişe ve en önemlisi değişeceğini düşündükleri yaşam kalitesi, uyum süreci. Ya söylenilenler doğru çıkmaz, ya kiraları ödenmez, ya da inşaatlar zamanında bitmez ise… gibi.
Umarım bu bölgedeki Kentsel Dönüşüm bölge sakinleri ile uzlaşma içinde, hak sahiplerinin istem ve haklarının korunarak onların yararına, onların temel paydaş olduğu dikkate alınarak projelendirilir ve uygulanır; Ümit ederim ki bu alan diğer dönüşümlerde olduğu gibi yeni zenginler yaratmak, sermayenin taleplerini ve beklentilerini karşılamak üzere yola çıkılmış bir Kentsel Dönüşüm olmaz.

Y.Mimar Selma SÖKMEN