O‘rta maxsus, kasb-hunar ta’limi markazi d. R. Abdikarimova, G. M. Bekimbetova ko‘chmas mulkni baholash
Yüklə 474,89 Kb.
|
- Bu səhifədəki naviqasiya:
- 9.4. KO‘CHMAS MULK OBYEKTLARINING HAYOTI DAVOMIYLIGI
| KO‘CHMAS MULK
OBYEKTLARINING BELGILARI Asosiy belgilari Statsionarlik (qo‘zg‘almaslik) Yer yuzasiga bog‘liqlik Kenglikda harakatlana olmaslik Moddiylik Natural- jism shakli Qiymat shakli Umrboqiylik Funksional belgilari Ishlab chiqarish obyektlari Tovar ishlab chiqarish va xizmat ko‘rsatishda qatnashish Insonlar yashashi va xizmat ko‘rsatish uchun sharoit yaratadi Noishlab chiqarish obyektlari Тakrorlanmaslik O‘ziga xos noyoblik Xilma-xillik Ko‘chmas mulk obyektlariga qarab aniq ko‘rsatkichlar orqali aniqlanadi Xususiy belgilari 9.4-rasm. Ko‘chmas mulk obyektlarining belgilari 1 . Ko‘chmas mulk obyektlarining mohiyati quyidagi uch ko‘rsatkichlar birligida namoyon bo‘ladi: – moddiy (jismoniy); – huquqiy; – iqtisodiy. Ko‘chmas mulk obyektlari yuqori iqtisodiy qiymatga ega, chunki ular uzoq muddatli foydalanishga mo‘ljallangan va foydalanish 1 Харисон Г. Оценка недвижимости. – М.: РОО, 1994. 146
mulk obyektlari konstruktiv murakkabligi bilan ajralib turadi va ularni faol holda saqlab turish katta xarajatlarni talab qiladi. 9.4. KO‘CHMAS MULK OBYEKTLARINING HAYOTI DAVOMIYLIGI Ko‘chmas mulk obyektlarining jismoniy obyekt sifatidagi hayot davomi – bu ko‘chmas mulk obyektlarining loyihaga muvofiq shakllantirilishidan to tugatilishi (utilizatsiya qilinishi) gacha bo‘lgan jarayonlarning ketma-ketligidir. Moddiy obyektlarni quyidagi tartibda davrlarga bo‘lish qabul qilingan: g‘oya (loyiha) – yaratilishi – to‘la quvvatga ega bo‘lish – qarish va tugatilish davri. Ko‘chmas mulk obyektlari hayot davrining bosqichlari yuqorida keltirilganlardan farqli quyidagicha nomlanadi: loyiha oldi – loyihalash – qurilish – foydalanish – tugatilish 1 . 1. Loyiha oldi (boshlang‘ich) bosqich o‘z ichiga quyidagilarni oladi: ko‘chmas mulk bozorini tahlil qilish, ko‘chmas mulk obyektini tanlash, loyiha strategiyasini shakllantirish, investitsiyaviy tahlil, boshlang‘ich-ruxsat beruvchi hujjatlarni rasmiylashtirish, investitsiyaviy kredit resurslarini jalb qilish. 2. Loyihalash bosqichi o‘z ichiga quyidagilarni oladi: moliyaviy sxemani ishlab chiqish, moliyalashtirishni tashkil qilish, muhandis- arxitektura guruhini tanlash, loyihalashni boshqarish. Ko‘rinib turibdiki, birinchi ikki bosqich daromad keltirmaydi, chunki ular asoslovchi xarakterga ega. Bu davrning asosiy vazifalari – mazkur bosqichlar muddati davomiyligini qisqartirish, ko‘chmas mulk obyektlarining iste’mol sifatini oshirish va eng asosiysi – ko‘chmas mulk obyekti hayoti davomiyligining barcha bosqichlaridagi ekspluatatsiya qilish xarajatlarini minimallashti- 1 А.Н. Асаул. Управление, эксплуатация и развитие имущественных комплексов / А.Н. Асаул, Х.С. Абаев, Ю.А. Молчанов. – СПб.: Гумани- стика, 2007. C. 240. 147
olingandagi xarajatlar hisob-kitobining konsepsiyasi amaliyotda qo‘llashdan ko‘ra ko‘proq, faqat muhokama qilish doirasida qolib ketadi. Bu konsepsiyaning mohiyati shundaki, ko‘chmas mulk obyekti qurilishi haqida qaror qabul qila turib, mulkdor ko‘chmas mulk obyektiga egalik qilish bilan chambarchas bog‘liq bo‘lgan barcha xarajatlar yig‘indisiga o‘zini «bog‘lab qo‘yadi». Bu xarajatlar «mulkka egalik qilish qiymati» deb nomlanadi. Ko‘chmas mulk obyektining butun hayoti davomiyligini hisobga olgan holda xarajatlarni hisoblab, olingan natijalardan yagona maqsadga erishishning ikki xil usulini (ko‘chmas mulk obyektini qurish yoki ijaraga olishning afzallik tomonlarini) taqqoslash kabi holatlarda foydalaniladi. Loyiha darajasida ko‘chmas mulk obyektining hayoti davomiyligini hisobga olgan holda xarajatlarni hisoblash, misol uchun, pardozlash jarayonida uyga kirish joyining devorlari bo‘ylab dekorativ yog‘ochni qo‘llashnimi yoki devorlarni har yili bo‘yashni tanlash ma’qulligi va shu kabilar haqida qaror qabul qilishda qo‘llaniladi. Yirik qurilish yoki rekonstruksiya loyihalarini amalga oshirish katta miqdordagi xarajatlari talab qiladi, shuning uchun barcha turdagi xarajatlarni nazorat qilishga katta ahamiyat berish lozim bo‘ladi. Ammo, qurilishda ko‘p hollarda me’yordan ortiq tejamkorlik noto‘g‘ri tushuniladi. Faqatgina boshlang‘ich narx (ko‘chmas mulkni xarid qilish, qurish, ijaraga olish) tahliliga asoslanib ko‘chmas mulk obyektini qurish (xarid qilish) haqida qabul qilingan qarorlar ko‘p hollarda to‘g‘ri bo‘lmay, oxir-oqibat o‘z tasdig‘ini topmaydi. So‘zsiz, bunday vazifa (ko‘chmas mulk obyektining butun hayot siklini hisobga olgan holda xarajatlarni hisoblash) ancha murakkabdir, lekin uning yechimiga alohida kuch safarbar qilish kerak, chunki buning natijasida ko‘chmas mulk obyektining butun ekspluatatsiya davrining keyingi yillik budjetlarini shakllantirishga asos solinadi. 148
olib borishni muvofiqlashtirish hamda qurilish sifatini, xarajatlar smetasini va boshqa xarajatlarni nazorat qilishni o‘z ichiga oladi. Bu bosqichda qurilayotgan obyektni ko‘chmas mulk bozori segmentining hayoti davomiyligini mantig‘i bilan asoslangan talablariga qay darajada mos kelishi haqida real dalillar paydo bo‘ladi. Bu bosqichda potensial iste’molchilar kapital qo‘yilmalari ulushini oshirish masalalari o‘z yechimini topadi, chunki taklif va foyda hajmining o‘sishi bozor tomonidan faoliyatning yaxshi qabul qilinganligidan dalolat beradi. Iqtisodiyotning zamonaviy holati investitsion loyiha ish- tirokchilaridan aniq qurilish loyihasini amalga oshirish bo‘yicha ishlar grafigini jadallashtirishni talab qiladi, bunday harakatlar tanlangan tadbirkorlik faoliyati yo‘nalishidagi loyiha natijalari mumkin qadar tezroq foyda keltirishi uchun amalga oshiriladi. Shuning uchun qurilish ishlarini loyihalash bosqichidayoq (loyihani ishlab chiqish to‘liq yakuniga yetmay) boshlanadi, bu esa loyihaning barcha ishtirokchilari harakatlari yuqori darajada muvofiqlashtirilgan bo‘lishini talab qiladi. Rivojlangan bozor iqtisodiyotiga ega mamlakatlarda keng tarqalgan qurilishni boshqarish turlaridan biri – bu loyihani boshqarishdir. Bunday boshqaruv turi butun qurilish muddatini, ya’ni qurilish loyihasi maqsadini tanlashdan to uning ekspluatatsiyasigacha bo‘lgan davrni o‘z ichiga qamrab oladi. Loyihani boshqarishda quyidagi vazifalar bajariladi: – investitsiyalarni samarali qo‘llash va bu jarayonni nazorat qilish; – loyiha hujjatlarini ishlab chiqish; – qurilish jarayonida loyiha hujjatlari talablarini amalga oshirish; – qurilish obyekti sifatini nazorat qilish. Amalga oshirilishi keskin shartlarga ega loyihalarni boshqarish uchun qurilish boshqaruvchilari boshchiligida maxsus tuzilmalar yaratiladi. Jahon amaliyotida kuzatilishicha, bunday boshqaruv shakli qurilish mablag‘laridan umumiy 10% gacha tejamkorlikka 149
samaradorligini oshirish hamda loyihani amalga oshirish muddatlarini qisqartirish imkonini beradi. Loyihani boshqarish shakli bo‘yicha qurilishni tashkillashtirish rivojlangan bozor iqtisodiyotiga ega mamlakatlarda keng tarqalgan va bizning mamlakatimizda, ayniqsa, ko‘p qavatli obyektlar qurilish loyihalarini amalga oshirishda ham samarali kelajakka ega, chunki «loyihalash – qurilish» davomiyligini umumiy boshqarish loyihani bajarish muddatini qisqartiradi, buning natijasida esa umumiy mablag‘larning 10% gacha tejalishiga erishiladi va barcha turdagi xarajatlarni samarali nazorat qilish uchun sharoitlar yaratiladi. Mamlakatimizda amalda ko‘proq pudratchilik tamoyiliga asoslangan obyekt qurilishi keng tarqalgan, bunda pudrat shartnomasi bo‘yicha bir taraf (pudratchi) ikkinchi taraf (buyurtmachi)ning topshirig‘iga binoan ma’lum bir ishni bajarish va uning natijasini buyurtmachiga belgilangan muddatda topshirish majburiyatini oladi, buyurtmachi esa ish natijasini qabul qilib olish va buning uchun haq to‘lash majburiyatini oladi. Agar qonun hujjatlarida yoxud taraflar kelishuvida boshqacha tartib nazarda tutilgan bo‘lmasa, ishni bajarish uchun pudratchi tavakkal qiladi 1 . Odatda, buyurtmachi tender asosida bosh pudratchi roliga bir qurilish tashkilotini tanlaydi, u bilan barcha ishlar majmuyini bajarishga shartnoma tuzadi va unga ishlar majmuyi uchun subpudratchilar bilan shartnomalar tuzish imkonini beradi. Yirik obyektlar qurilishida buyurtmachi har biri aniq uchastka uchun javobgar va bevosita buyurtmachining vakillari nazorati ostida ishlovchi bir nechta pudratchi tashkilotlarni yollashi mumkin 2 . Davlatimiz amaliyotida arxitektura-loyiha tashkilotlari qurilish- montaj ishlari sifat nazoratidan chetlatilgan. Bu vazifani Davlat 1 O‘zbekiston Respublikasi Qonuni. «O‘zbekiston Respublikasi Fuqarolik kodeksi birinchi qismining tasdiqlanishi haqida». №163-1. 21-dekabr 1995-y. 631-modda. 2 O‘zbekiston Respublikasi Vazirlar Mahkamasining 2003-yil 302-sonli qarori. 150
Loyihachilar faqatgina loyihada keltirilgan takliflarning barchasi amalga oshirilayotganligini e’tibordan chetda qoldirmaslik uchun (avtorlik nazorati) vaqti-vaqti bilan qurilish maydoniga tashrif buyuradi va tekshirish o‘tkazadi. Qurilish obyektida ishlar sifatini doimiy nazorat qilish Yagona buyurtmachi xizmati va buyurtmachining zimmasiga yuklatiladi. Yirik loyihalarni amalga oshirishda Yagona buyurtmachi xizmati sifat nazoratidan tashqari tashqi ekspertlar (o‘z mutaxassislari bo‘lmaganda) jalb qilinadi. Ular quyidagi vazifalarni bajaradilar: murakkab ishlar qiymatini baholash, alohida operatsiyalar yoki ishlar majmuyi grafigi bajarilishini nazorat qilish, buxgalteriya hisobi va audit, huquqiy masalalar, nazorat organlari va mahalliy hokimiyat vakillari bilan o‘zaro aloqadorlik. Obyektlarni ekspluatatsiyaga qabul qilish tartibi – hujjatlarni rasmiylashtirishning anchayin yuqori reglamentlashgan me’yoriy jarayondir. 4. Ko‘chmas mulk obyektini ekspluatatsiya qilish bosqichi obyektlarni ekspluatatsiya qilish, ularga xizmat qilish va ta’mirlashlarni nazarda tutadi. Ko‘chmas mulk obyektining ekspluatatsiyasi boshqarish tizimida ko‘p qirrali funksiya bo‘lib, quyidagi yo‘nalishlarni o‘z ichiga oladi: bino uskunalari ekspluatatsiyasi, moddiy hisob, yong‘inga qarshi va xavfsizlik texnikasi, kommunikatsiyalar boshqaruvi, chiqindilar utilizatsiyasi va qayta ishlovi, ko‘chishlar, o‘zgarishlar va qayta qurishlar, avariya holatlarni bartaraf qilish, ekspluatatsiya va joriy ta’mirlashni ta’minlash, jihozlash va obyektni qo‘riqlash. «Binoni jihozlash» tushunchasining aniq bir ta’rifi mavjud emas, ammo uning asosini quyidagilar tashkil qiladi: isitish, ventilatsiya va shamollatish tizimlari, elektr yoritish hamda issiqlik, suv ta’minotlari va isitishda suv aylanishini jihozlash; mexanik hamda elektr vertikal va gorizontal transportirovkalar (liftlar, eskalatorlar va h.k.) tizimi. 151
mohiyatidan kelib chiquvchi vazifadir. Telefon va aloqa inf- ratuzilmasi xizmatlari bilan ta’minlash, ma’lumotlarni uzatish va qabul qilishda tobora keng qo‘llanilmoqda. Bu xizmatlar potensiali va ulaning sifati raqamli, tolali-optik aloqalarning tarqalishi orqali yaxshilanadi. Shuningdek, kompyuter va Internet texnologiyalar (kompyuterlarning tizimli aloqasi)ni hamda ish joylarini avtomatlashtirish tobora keng tus olmoqda. Elektron yoki informatsion xavfsizlik elektron qurilmalarda informatsion muhofazani ta’minlash, xususan, dastur ta’minotida, shuningdek, tashkilotning ma’lumotlar bazasini yaratish orqali boyitilmoqda. Ko‘chmas mulk obyektlari ekspluatatsiyasida zararli chiqindilar qayta ishlash jarayoni, misol uchun, luminessent (simobli) lampalarning utilizatsiyasidan to zararli chiqindilarni yo‘q qilishgacha bo‘lgan qator murakkab boshqaruv masalalarini o‘z ichiga oladi. Odatda, ko‘chmas mulk obyekti boshqaruvchisi zararli chiqindilarni ko‘mish va qayta ishlashga ixtisoslashgan tashkilotlar bilan shartnoma tuzadi. Chiqindilarni qayta ishlash bo‘yicha ishlarning ko‘pchiligi ularni alohida to‘plashni va qayta sotish yoki yo‘q qilishda o‘z ifodasini topadi. Chiqindilarni tavsiflab quyidagicha turlarga ajratish mumkin: qog‘oz, shisha (yaxlit va tara ko‘rinishida), temir-tersak (po‘lat, cho‘yan, alumin), yelim, motor moylari, shinalar va h.k. Ko‘chmas mulk obyekti ekspluatatsiyasi jarayonida, ko‘pincha, uni to‘laligicha yoki tarkibiy qismlarini o‘zgartirish bo‘yicha ishlarni amalga oshirishga to‘g‘ri keladi. Amaliyotda kuzatilishicha, yangi xodim ish joyini takomillashtirish yoki ofis binosini qayta jihozlashni istaydi, ammo bunda bir qator qoidalar 1 mavjudki, ular tashkilot foydasiga o‘zgarishlarni samarali boshqarishni amalga oshirishga imkon yaratadilar: 1 Yüklə 474,89 Kb. Dostları ilə paylaş:
|