Özellikle Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Bakımından TÜrk borçlar kanununa göre kira sözleşmesiNİN SONA ERmesi Av. Can akay



Yüklə 59.4 Kb.
tarix31.10.2017
ölçüsü59.4 Kb.

Özellikle Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Bakımından

TÜRK BORÇLAR KANUNUNA GÖRE KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
Av. Can AKAY*


  1. GİRİŞ

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (bundan sonra kısaca “TBK” olarak anılacaktır) “özel borç ilişkileri” başlıklı ikinci kısmının dördüncü bölümünde kira sözleşmeleri düzenlemelerine yer vermiştir. 299. Madde ile 378. Maddeler arasında yer bulan söz konusu dördüncü bölüm; kira sözleşmesinin genel hükümlerini barındıran birinci ayırım, konut ve çatılı işyerleri kiralarına ilişkin özel hükümleri barındıran ikinci ayırım ve ürün kirasına ilişkin özel hükümleri barındıran üçüncü ayırımdan ibarettir.



Bu çalışma, kira sözleşmesinin sona ermesi bakımından TBK hükümlerinin bir araya getirilmesinden oluşmaktadır ve mümkün olduğunca öğretide yaşanan tartışmalara yer verilmeden, salt kanun düzenlemesine dayanmaktadır. Nitekim Türk yargısı bugün geldiği noktada çoğu kez, çok açık yasa maddelerini dahi somut vakalara yanlış uygulamakta; neredeyse her dosya bu nedenle temyiz edilmekte, ilk derece yargılamasından memnun olan vatandaşlar mumla aranmaktadır. Öyleyse öncelikle yasayı bilmek ve bunun uygulanması için çalışmak başta savunmanın somutlaşmış hali biz avukatların ve her hukukçu meslektaşımızın başlıca görevi olmalıdır.

TBK, yürürlüğe girdiği 1 Temmuz 2012 tarihinden itibaren özellikle kira sözleşmesi hükümleri bakımından ses getirmiştir. Yalnız hukukçular değil, hukukçu olmayan vatandaşlarımız da en çok kira sözleşmesi hükümleri üzerine konuşur hale gelmiş, daha kanun yürürlüğe girmeden hükümlerle ilgili haberler yayınlanmaya başlamıştır. Bununla birlikte, öğretide de çok sık dile getirildiği gibi yeni hükümlerin “kiracıyı koruduğundan” sıkça söz edilmiştir.



TBK’ nın bahsettiğimiz bu iki özelliğinin en büyük sebebi, kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin hükümlerdir. Nitekim taşınmaz kiralarının yoğunlukla konu edildiği hukuki ilişkilerde kiracıların en çok yakındığı iki şeyden biri fahiş kira artışları ise bir diğeri de çeşitli bahanelerle kiracıların taşınmazdan çıkarılmasıdır.

Bizim bu çalışma ele alacağımız konu ikincisidir. Kanun gerçekten bu hususu barınma hakkı kapsamında değerlendirmiş ve kiracıyı oldukça koruyan düzenlemelerle, kira ilişkisinin çözülmesini sert şekil şartlarına, sürelere ve zaman-zaman sınırlı sayıdaki (numerus clausus) sebeplere bağlamıştır.

Çalışmamızda, kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin genel hükümlere ve konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesine ilişkin özel hükümlere yer verilmiş, ürün kirasına ilişkin hükümler hariç tutulmuştur. Öncelikle konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler incelenecek, bu sayede bu ayırıma niteliği itibarıyla uygulanabilecek genel hükümler daha kolay tespit edilmiş olacaktır.
*Tekirdağ Barosu Avukatlarından


  1. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının Sona Ermesine İlişkin Özel Hükümler

  1. Genel Olarak

Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler TBK 339 gereği, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreli kiralanmalarında uygulanmaz. Bu hallerde genel hükümler uygulama alanı bulur.

TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarının iki şekilde feshini öngörmektedir. Bunlardan biri bildirim yolu, diğeri ise dava yoludur.


  1. Bildirim Yoluyla Fesih

  1. Belirli Süreli Olarak Kurulan Sözleşmelerde KİRACININ Bildirim Yoluyla Feshi


TBK’ nın 347. Maddesine göre KİRACI, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Dikkat edilirse burada sözleşme kurulurken bir süre kararlaştırılmıştır. Şayet sözleşme baştan itibaren belirsiz süreli olarak kurulmuşsa bu hükümler uygulama alanı bulmaz.

Buna göre, şayet KİRACI, belirli süreli kira sözleşmesini bu yol ile feshetmezse sözleşme, süresi dışındaki aynı koşullarla uzar. Gerçekten burada dikkat gerektiren husus, sözleşme kaç yıl için kurulmuş olursa olsun, kiracı tarafından belirtilen şekilde feshedilmedikçe “1 yıl” daha uzar. Bildirim 348. Maddeye göre yazılı geçerlilik şartına bağlıdır. Yazılı şekilde yapılmayan bildirim geçersizdir.




  1. Belirli Süreli Olarak Kurulan Sözleşmelerde Kiraya Verenin Bildirim Yoluyla Feshi

Kiraya verenin sözleşmeyi bildirim yoluyla feshini öngören cümlenin yürürlüğü, yürürlük kanunun geçici ikinci maddesiyle ertelenmiştir. Hükmü yürürlük hükmüyle beraber okumak gerekir.

Kiraya verenin bildirim yoluyla fesih hakkı ancak ve ancak on yıllık “uzama” süresinin sonu için söz konusu edilebilir. Buna göre kural, on yıllık uzama sürensin bitimini izleyen her uzaman yılı için, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla hiçbir sebep göstermeksizin sözleşmenin feshedilebileceğidir.

Bahsettiğimiz gibi bu cümlenin yürürlüğü ertelenmiştir. Yürürlük Kanununun geçici 2. Maddesine göre TBK’ nın yürürlüğe girmesinden önce kurulmuş kira sözleşmelerinde, TBK’ nın yürürlüğe girdiği tarihte 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte kalan süre beş yıldan kısa ise, söz konusu hüküm 5 yıl sonra (01.07.2017) uygulanır. Yürürlük tarihinde on yıllık uzama süresi dolmuş ise hüküm iki yıl (01.07.2014) sonra hüküm doğurur.
Oldukça karışık görünen ve karmaşık şekilde kaleme alınmış hükmü örnekle belirgin hale getirmek isteriz:

TBK’ nın yürürlüğünden önce, bir yıl belirli süreyle kurulmuş bir sözleşme ele alalım. Sözleşmenin kurulduğu tarih 01.07.2010 olsun. 01.07.2011 tarihinde sözleşmenin bir yıllık süresi bitmiştir. Fakat faraziye olarak sözleşmenin feshedilmediğini ve uzadığını kabul edelim. TBK’ nın yürürlük tarihi olan 01.07.2012 tarihinde sözleşmenin 10 yıllık uzama süresi dolmamıştır ve kalan süre de 5 yıldan uzundur. Şu halde bu sözleşme erteleme maddesinin kapsamı dışındadır. Öyleyse, 01.07.2012 tarihinde TBK derhal yürürlüğe girer (Yürürlük Kanunu md. 1 c.2). 01.07.2021 tarihine gelindiğinde on yıllık uzama süresi dolmuştur. Kiraya veren uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.

İkinci örnekte sözleşme 01.07.2000 tarihinde yine bir yıl süreyle kurulmuş ve kiracı tarafından feshedilmediğinden uzamış olsun. 01.07.2012 tarihi olan yürürlük anından önce, 01.07.2011 tarihinde sözleşmenin on yıllık uzama süresi dolmuştur. Bu halde hükmün yürürlüğü 2 yıl erteleneceğinden hüküm 01.07.2014 tarihinde yürürlüğe girer. Takip eden yılda, 01.07.2015 tarihinden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak kaydıyla sözleşme bildirim yoluyla kiraya veren tarafından feshedilebilir.

Üçüncü örnekte sözleşme yine bir yıl belirli süreli olarak 01.07.2004 tarihinde kurulmuş ve kiracı tarafından feshedilmediğinden uzamıştır. TBK’ nın yürürlük tarihi olan 01.07.2012’de sözleşmenin 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte, kalan süre 5 yıldan azdır. Nitekim 01.07.2005’te ilk yılını tamamlayan sözleşme 01.07.2012 tarihinde uzama süresinin 7. Yılını doldurmuş üç yıllık uzama süresi kalmıştır. Şu halde hükmün yürürlüğü 5 yıl ertelenecek ve 01.07.2017 tarihinde yürürlüğe girecektir.


  1. Belirsiz Süreli Olarak Kurulan Sözleşmelerde Tarafların Sözleşmeyi Bildirim Yoluyla Feshi


347. maddenin ikinci fıkrasında ele alınarak hükme bağlanan bu halde KİRACI, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle her zaman sözleşmeyi sona erdirebilir. Dikkat edilirse bu bahiste sözleşme baştan itibaren belirsiz süreli olarak kurulmuştur; yani bir sözleşme süresi belirtilmemiştir. Şu halde genel hükümlere göre fesih bildirimiyle kiracı her zaman sözleşmeyi sona erdirebilir. Buna göre, 329. Maddede belirtildiği gibi, üç ay önceden haber vermek kaydıyla kiracı sözleşmeyi her zaman sona erdirebilir. Yerel adette belirlenen bir süre var ise bu geçerlidir.

Baştan itibaren belirsiz süreli olarak kurulan kira sözleşmelerinde kiraya verenin fesih hakkı için yine on yıllık süre öngörülmüştür. Buna göre, kiraya veren kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi feshedebilir.


  1. Kiraya Verenin Dava Yoluyla Fesih Hakkı

  1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle

aa. Gereksinim ve Yeniden İnşa
Kira sözleşmesinin dava yoluyla feshi yoluna yalnızca kiraya veren gidebilir. Nitekim kiracının sözleşmeyi sona erdirmesi için dava açmasına gerek yoktur. O, bildirim yoluyla sözleşmeyi belirli şekil şartları dâhilinde sona erdirebileceği gibi, daha sonra bahsedeceğimiz genel hükümlere göre de sözleşmeyi feshedebilir.

Kiraya verenin dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebileceği ilk hal, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimiyle kullanma zorunluluğudur. Kanun, üstsoy ve altsoy bakımından derece sınırlandırması yapmamıştır. Bakmakla yükümlü olunan kişiler kavramının hükme katkısı, Medeni Kanunun 364. Maddesi nazara alındığında kardeşlerdir. Şu halde kardeşlerin ihtiyacı sebebiyle de tahliye davası açılabilir. Bununla birlikte kiraya veren bir kimseyle ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapmışsa, karşı yanın ihtiyacının tahliyeyi sağlayıp sağlamayacağı tartışmalıdır. Kanaatimce, ölünceye kadar bakma sözleşmesi her ne kadar kiraya veren bakımından sözleşmesel bir yükümlülük doğursa da, sözleşmesel edimi yerine getirme yükümlülüğünün aynı zamanda kanuni yükümlülük olması, söz konusu bakma borcunun aynı zamanda kanundan da kaynaklandığını gösterir. Bu nedenle ölünceye kadar bakma sözleşmesinin diğer tarafının ihtiyacı da tahliye sebebi olmalıdır meğerki sözleşmeden kaynaklanan hakların kullanımı ve borçların ifası dürüstlük kuralına aykırı olsun.

350. maddenin 1. Fıkrasının 2. Bendi, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, tahliye davası açılabileceğini belirtmektedir. Bu imar ve/veya inşa faaliyetleri sırasında kiralananın kullanımının imkânsızlaşıp imkânsızlaşmayacağına bilirkişi marifetiyle karar verilebileceği gibi, buna gerek de olmayabilir.

Kanunumuz, bahsettiğimiz sebeplerin varlığını bir yargılamaya konu etmek istemektedir. Bu nedenle söz konusu sebeplerin varlığı iddiasında olan kiraya verenin bir “tahliye davası” açmasını öngörmüştür. 350. Maddeye göre, şayet sözleşme belirli süreli ise bu sürenin sonunda, belirsiz süreli ise genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyarak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açmalıdır.

Hükmün kaleme alınışı karmaşıktır. Sözleşme belirli süreli ise, sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açmak gerekmektedir.

Belirsiz süreli sözleşmelerde ise, hüküm 329. Maddede belirtilen sürelere atıfta bulunmuştur. Buna göre, altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresi belirlenir. Buradan itibaren bir ay içinde dava açılabilir. Örneğin, 01.02.2015 yılında belirsiz süreli olarak kurulan bir sözleşmede, 01.08.2015 tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılması gerekir.



Dava açma süresi bakımından özellikle avukat meslektaşlarımızı ilgilendiren önemli bir hüküm vardır ki, kanunun 353. Maddesinde kendini bulmuştur. Söz konusu hükme göre, kiraya veren dava açacağını, en geç dava açma süresi içerisinde kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Şayet sözleşme belirsiz süreli olarak kurulmuş ise, “bir kira yılı” kavramı söz konusu olmaz. Bu hüküm belirli süreli sözleşmelerde uygulanabilir. Söz konusu süreler içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuşsa, takip eden bir kira yılı içerisinde dava açılabilir.
bb. Yeni Malikin Gereksinimi
351. maddeye göre, kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa edinme tarihinden itibaren başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Yargıtay’a göre, bildirimin 1 aylık sürede kiracıya ulaşmış olması gerekir. 6 aylık süre ise kazanımdan başlar.

Bu halde de 353. Madde uygulama alanı bulur. 6 ay içinde yazılı bildirimde bulunulursa dava açma süresi bir kira yılı uzar.

Bu hükme ihtiyaç duyulmasının amacı, TBK md. 310’dur. Nitekim sözleşmeler kural olarak nispi borç doğurur ve yalnızca sözleşen tarafları bağlar. Bu pencereden bakıldığında kiralananı sonradan edinen yeni malikin, eski malikle kiracı arasında yapılan sözleşmeyle bağlı sayılmaması gerekir.

Fakat 310. Madde, 818 sayılı borçlar kanunumuzdan (Bundan sonra kısaca “BK” olarak anılacaktır.) farklı olarak, kiralananı sonradan edinen yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağı hükmünü getirmiştir.

Gerçekten eski düzenleme, kiralanın mülkiyetinin el değiştirmesi halinde kural olarak sözleşmenin infisah edeceğini düzenlemektedir ki, madde başlığı “satım ile kiranın infisahı” dır. Bu düzenlemenin “satım kirayı bozar” ilkesinin bir görünümü olduğu ifade edilmektedir.1 Diğer yandan yeni malike kira ilişkisine devam etme imkânı tanınmaktadır. Buna göre kira ilişkisinin devamı, yeni malikin iradesine bağlı bulunmaktadır. Yeni malik kira sözleşmesine devam etmek istemezse, kira sözleşmesi sona ermiş sayılır.

BK’ nın ilgili hükmü, yukarıda belirttiğimiz gibi Gayrimenkul kiralarında özellik arz etmektedir. Buna göre kiralanan bir taşınmaz ise, sözleşmeyi daha erken feshetmek imkanı yoksa, yeni malik feshi ihbar edebileceği süreye kadar sözleşmeden kaynaklanan borçları ifa ile yükümlü olur.

TBK ise, daha açık ve anlaşılır bir düzenlemeyle eski düzenlemenin gayrimenkul kiralarına ilişkin hükümlerini birkaç teknik farkın dışında genel hale getirmiştir. Buna göre yeni malik, kira sözleşmesinin “otomatik olarak” tarafı olacaktır. Bu düzenlemeyle yeni malikin kira sözleşmesinden doğan borçları ifa ile yükümlü hale geleceği, buna karşılık bir fesih imkânı ortaya çıkar ise sözleşmeyi feshedebileceği hükme bağlanmış olmaktadır. Gayrimenkul kiraları bakımından her iki düzenlemenin de aynı sonuca yol açtığı fark edilmekteyse de teknik açıdan birtakım farklılıklar barındığını da belirtmek gerekir.

BK düzenlemesinde, yeni malik fesih imkânı doğduğunda feshi ihbar etmezse kira ilişkisini bütün hak ve borçlarıyla devralmış sayılmaktadır. Buna karşılık yeni düzenleme sonraki maliki kendiliğinden ve aniden sözleşme tarafı haline getirmektedir. Netice itibariyle her iki düzenlemede de yeni malik, gayrimenkul kiralarında feshi ihbar etme imkânına sahip oluncaya dek kira sözleşmesiyle bağlıdır. 01.07.2012 tarihinden önce akdedilmiş sözleşmeler için BK hükümlerinin uygulanması gerekir.


2. Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle

  1. Yazılı Tahliye Taahhüdü

352. maddenin ilk fıkrasına göre, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa, kiraya veren kira sözleşmesini taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak veya icraya başvurarak sona erdirebilir.

Burada dikkat edilecek husus tahliye taahhüdünün kiralananın teslim anından sonra verilmesidir. Yazılı geçerlilik şartı aranmaktadır.


  1. İki Haklı İhtar

352. maddenin ikinci fıkrasında kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle sözleşmenin feshi düzenlenmiştir. Hükümde, sözleşme süresi bir yıldan kısa ise bu süre içinde; bir yıl ve daha uzun süreli ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kiracı kira bedelini ödememiş olması ihtimali üzerinde durulmuştur. Bu takdirde kendisine zamanında ödemediği kira bedelleri için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulursa, kiraya veren kira süresinin veya bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir.

Bu bahiste kira bedelinin muacceliyet kesbetmesinden sonra ödenmemesi söz konusudur. Kira süresi bir yıldan kısa ise, bu süre içinde kiracı en az iki kira bedelini ödememiş, bu nedenle kiraya veren kendisini iki kez ihtar etmiş olmalıdır. Şayet kira süresi bir yıl veya daha uzun süreli ise, bir kira yılı veya bir kira yılını aşan sürede en az iki kira bedeli ödenmemiş olmalı ve kiraya veren kiracıyı iki kez ihtar etmiş olmalıdır.



İhtarın içeriğine ilişkin özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu bakımdan kanun ihtarnamenin geçerli olması için ek koşullar aramamıştır; hükmün mefhum-u muhalifinden bu anlaşılır. Bu itibarla ihtarda kira bedellerinin ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceğinin belirtilmesine gerek yoktur. Bu husus 353. Madde mevzubahis olduğunda ayrıca düşünülmelidir. Yoksa bu bahiste, hangi kira bedelinin ödenmediği hususunda bir açıklama içermesi yeterlidir. Şüphesiz ihtarlar, ayrı kira bedellerine ilişkin olmalıdır; yoksa ödenmemiş aynı kira bedeline ilişkin iki ihtar hükmü işler hale getirmez. Yine ihtar için yazılı geçerlilik şartı aranmış buna karşın TTK hükümleri saklı olmak üzere, noterden gönderilmesi gibi bir geçerlilik şartı aranmamıştır. Yine ihtarın Medeni Kanunumuzun 2. Maddesinden hareketle dürüstlük kurallarına aykırılık teşkil etmesi onun “haklı”lılığını ortadan kaldırır. Ayrıca, ödenmeyen kira bedeline ilişkin yapılan icra takibine ilişkin ödeme emirleri de şüphesiz ihtar yerine geçer.

Konuyu kısa bir örnekle açıklamak isteriz. Esasında bir yıldan kısa süreli sözleşmeler için hüküm gayet açıktır. Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmeler için aşağıdaki örneği vereceğiz.

01.01.2015 tarihinde 1,5 yıl süreli kurulan bir sözleşme düşünelim. 01.07.2016 tarihinde 1,5 yıl dolacaktır. Bu süreye kadar, örneğin Şubat 2015 ve Haziran 2016 kira bedelleri ödenmemiş ve buna ilişkin kiracı iki kez ihtar edilmişse hüküm çalışır. Fakat Şubat 2015 ve Ağustos 2016 kiralarının ödenmemesi ve buna bağlı olarak ihtarat yapılması hükmü çalıştırmaz.



Baştan itibaren belirsiz süreli olarak kurulan sözleşmelerde kira süresi söz konusu olmadığından kiracının temerrüdüne ilişkin 315. Madde hükümlerinin uygulanacağı kanaatindeyim. Yeri gelmişken 315. Maddede belirtilen 30 günlük süreye de değinmek gerekir. Kiracının temerrüdü başlıklı 315. Madde, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerde yer almaktadır. Buna göre, kiracı muaccel olan herhangi bir kira bedelini ödemezse kiraya veren kendisine bir süre verir, sürenin sonunda bedel ödenmezse sözleşmeyi sona erdireceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 günden az olamaz. Peki, bu süre, iki haklı ihtar için de geçerli midir? Elbette geçerli değildir. Nitekim 352. Madde çalışır hale geldiğinde kiracıya süre vermek gerekliliği ortadan kalkmıştır.

Yine bu hususta son olarak 353. Maddeye değinmek gerekir. Daha önceki hükümlerde de bahsettiğimiz gibi, kiraya veren en geç dava açılması gereken sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı uzar. Yani, iki haklı ihtarı takip eden bir ay içinde, kiracıya dava açılacağı bildirilmişse, takip eden kira yılı içerisinde dava açılabilir.

354. maddeye göre dava yoluyla sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez. Dava sebeplerinde numerus clausus prensibi geçerlidir.


  1. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesine İlişkin Genel Hükümler

Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümlerden biri olan 347. Maddenin son fıkrasına göre, “genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.” Şu halde tarafların genel hükümlere dayanma hakkı saklı tutulmuştur. Bu itibarla özel hükümlerle çelişmeyecek şekilde ve konut ve çatılı işyerlerinin niteliğine uygun düştükçe genel hükümlerin uygulanma kabiliyeti söz konusudur. Çalışmayı toparlamak bakımından kısaca değinilecektir.




  1. Ayıp Halinde

Kiralanan, kiracıya önemli ayıplarla teslim edilmiş veya kiralanan teslim anından sonra ayıplı hale gelmişse kiracı, 306. Maddeye göre kiraya verenden ayıbın uygun bir sürede giderilmesini ister. Giderilmezse kiraya veren hesabına gerekli işlemleri yapabilir.

Ayıp, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırıyor ya da önemli ölçüde engelliyorsa ve verilen sürede ayıp giderilmemişse, kiracı sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya veren, malın ayıpsız bir benzerini derhal vererek ve kiracının uğradığı zararın tamamını gidererek fesih hakkının kullanılmasını engelleyebilir.


  1. Temerrüt Halinde

Yukarıda değindiğimiz 315. Maddeye göre, kiracının herhangi bir kira bedelini zamanında ödememesi halinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında 30, diğer kiralarda 10 günden az olmamak üzere kiracıya süre verir. Söz konusu bildirimde kira bedelinin verilen sürede ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği belirtilmelidir.




  1. Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Borcuna Aykırılık

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmaz ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Şayet bu yükümlülüğe aykırı davranılırsa kiraya veren kiracıya konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün süre vererek (diğer kiralarda derhal feshedebilir) aykırılığın giderilmesini ister. Aykırılığın verilen sürede giderilmemesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında da kiracı kiralanana kasten zarar veriyorsa veya kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağı anlaşılıyorsa yahut kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturanlarla komşular bakımından çekilmez hale gelmişse, kiraya veren yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. İhlalin bahsedildiği gibi ağır olduğu hallerde kanun süre verilmesini şart koşmamıştır.


Şu halde örneğin konut olarak kiralanan yer ofis olarak kullanılıyor veya avukatlık ofisi olarak kiralanan yer tuhafiye olarak kullanılıyor ise, kiraya verenin söz konusu hükme başvurması mümkündür.


  1. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi

328 ve 329. Maddelere göre, baştan itibaren belirsiz süreli olarak kurulmuş sözleşmelerde taraflardan her biri, altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Yerel adette başka bir süre belirlenmişse bu süre geçerlidir.



Konut ve çatılı işyeri kiralarında 347/2 hükmü özel hüküm olduğundan 328. Maddenin uygulanmasını engeller.


  1. Olağanüstü Sebepler


Taraflardan her biri, kira ilişkisinin varlığını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda 6 aylık kira döneminin sonu için üç ay önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Yerel adette belirlenen bir süre varsa bu geçerlidir. Bu hal, konut ve çatılı işyeri kiraları için uygulanabilir niteliktedir. Nitekim md. 347/3 atfıyla konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesi bahsinde, genel hükümlere göre fesih hakkı saklı tutulmuştur. Öyleyse taraflar kira ilişkisinin varlığını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde sözleşmeyi fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyarak feshedebilir.


  1. Kiracının İflası

Kiralananın tesliminden sonra kiracı iflas etmiş ise kiraya veren işleyecek kira bedellerinin tamamı için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren söz konusu teminatın verilmesi için kiracıya ve iflas masasına ayrı – ayrı yazılı olarak süre verir. Bu süre içinde teminat verilmezse kiraya veren sözleşmeyi derhal feshedebilir. 347/2 atfıyla bu hüküm de konut ve çatılı işyeri kiraları için uygulanabilir niteliktedir.




  1. Kiracının Ölümü

Kiracının ölümü halinde, sözleşmeden kaynaklanan haklar ve borçlar kural olarak mirasçılara geçeceğinden yasal mirasçıları yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler. İstisna olarak belirtmek gerekir ki, sözleşmenin kurulmasında kiracının kişiliği özel önem arz etmişse sözleşme ilişkisi sona erer.




  1. SONUÇ

Görüldüğü gibi, kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından feshi zorlaştırılmış, kira meselesi barınma hakkı kapsamında değerlendirilmiş, bu kapsamda kiracıyı koruyucu hükümler ihdas edilmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler getirilmekle birlikte özellikle genel hükümler kapısı da bu bahis bakımından açık bırakılmıştır. Kiraya verenin/kiracının ihtiyaçları ve sözleşmenin özellikleri doğrultusunda hükümlerin uygulanması gerekir.


1 Cevdet YAVUZ/Faruk ACAR/Burak ÖZEN, Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, Beta Yayıncılık, İstanbul, 2011, s.212


Dostları ilə paylaş:


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©muhaz.org 2017
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə