Hukukun temel kavramlari

Sınırlı Aynî Haklar 
Bu haklar, mülkiyet hakkı gibi sahibine tam ve sınırsız bir yetki tanımaz, tersine sınırlı 
yetki  tanır.  Bu  yetkininin  niteliğine  göre  de  irtifak  hakları,  taşınmaz  yükü  ve  rehin  hakları 
olarak üçe ayrılır (Cansel vd. 2016: 212-213; Akıntürk 2015: 34-35): 
-İrtifak Hakları  
Hak  sahibine  eşyayı  kullanma,  eşyadan  yararlanma  veya  hem  yararlanma  hem  de 
kullanma  yetkisi  veren  haklardır.  Ayni  irtifak  hakları  olarak  geçit  hakkı  (TMK,  m.  838/1), 

---

132 
 
kaynak hakkı (TMK, m. 837), üst (inşaat) hakkı (TMK, m. 826). Kişiye bağlı irtifak haklarıysa 
intifa hakkı ve oturma (sükna) hakkıdır.  
Ayni İrtifak Hakları 
-Üst (inşaat) hakkı, bir gayrimenkul malikinin, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya 
üstünde  yapı  yapma  veya  var  olan  bir  yapıyı  muhafaza  etme  yetkisi  veren  bir  irtifak  hakkı 
türüdür. Tersi kararlaştırılmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara da geçer. Üst hakkı, 
bağımsız ve sürekli nitelikteyse üst hakkı sahibinin talebi üzerine tapu kütüğüne gayrimenkul 
olarak kaydedilebilir (TMK, m. 837/3). En az otuz yıl için kurulan, sürekli niteliktedir (TMK, 
m.  826/3). Üst  hakkı  sona erince  yapılar, arazi  sahibine kalır ve arazinin bütünleyici parçası 
(mütemmim cüz) (TMK, m. 828/1). Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en fazla yüz yıl için 
kurulabilir (TMK, m. 836/1). 
-Kaynak hakkı, başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde kurulan bir irtifak hakkı 
olup, kişiyi bu arazinin malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü hale 
getirir.  Bu  hak,  tersi  kararlaştırılmadıkça,  başkalarına  devredilebileceği  gibi  mirasçılara  da 
geçer.  Kaynak  hakkı,  bağımsız  nitelikte  ve  en  az  otuz  yıl  için  kurulmuşsa  tapu  kütüğüne 
gayrimenkul olarak kaydedilebilir (TMK, m. 837/1).  
Kişiye Bağlı İrtifak Hakları 
İntifa (yararlanma) hakkı, sahibine eşyayı kullanma ve yararlanma yetkisi verir. İntifa 
hakkı, kişiye mülkiyet hakkından sonra en geniş yetki verir (Bilgili/Demirkapı 2017: 311). 
-Oturma (sükna) hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma 
hakkı verir (TMK, m. 823). Bu hak sahibine yalnızca eşyayı kullanma (ölünceye kadar oturma) 
hakkı  verir.  Bu  hak,  oturma  hakkına  sahip  kişi  tarafından  başkasına  devredilemediği  gibi 
mirasçılara da geçmez. 
Diğer İrtifak Hakları 
Malik, gayrimenkulü üzerinde kişiler veya topluluk lehine atış eğitimi veya spor alanı 
veya  geçit  olarak  kullanılmak  gibi  belirli  bir  faydalanmaya  hizmet  etmek  üzere  diğer  irtifak 
hakları da kurabilir (TMK, m. 838/1). 
Taşınmaz Yükü/Gayrimenkul Mükellefiyeti 
Bir gayrimenkul malikinin, mülkü dolayısıyla, yalnızca o gayrimenkulle sorumlu olmak 
üzere, bir başka kişiye bir şey vermekle yükümlü olmasıdır (TMK, m. 839/1). Yükümlü olan 
gayrimenkul  maliki,  yükümlülüğünü  yerime  getirmediği  takdirde,  hak  sahibi  alacaklıya, 
alacağını yüklü gayrimenkulün değerinden elde etme hakkı doğar (TMK, m. 848/1). Ancak her 
edim, muaccel olma anından başlayarak üç yıl sonra kişisel hak durumuna gelir ve gayrimenkul 
bu  borcun  güvencesi  olmaktan  çıkar  (TMK,  m.  848/2).  Gayrimenkul  yükümlülüğü,  birinci 
yönüyle, alacak hakkı, ikinci yönüyle de, ayni hak niteliğine sahiptir. Bundan dolayı karma bir 
niteliğe sahiptir. Örneğin bir zeytinlik sahibi (A), zeytinliğinden elde ettiği zeytinleri zeytinyağı 
fabrikası  sahibi  (B)’ye  teslim  etmeyi  taahhüt  etmiş  ve  bu  yükümlülüğünü  de  zeytinliğin 

---

133 
 
değeriyle  güvence  altına  almış  olduğu  durumda,  bir  gayrimenkul  mükellefiyeti/taşınmaz 
yükümlülüğü  ortaya  çıkar.  Burada  zeytinlik  sahibi  (A),  zeytinlerin  teslimiyle  yükümlülük 
(borç)  altına  girmiş  ve  borç,  borçlar  hukuku  anlamında  bir  edim  yükümünü,  bu  yükümün 
gayrimenkulün  değeriyle  güvence  altına  alınması,  gayrimenkul  mükellefiyetine  ayni  hak 
niteliğini kazandırmaktadır. 
Taşınmaz yükü, bir kişi veya bir gayrimenkul lehine kullanılabilir. Her iki durumda da 
gayrimenkul yüküyle kayıtlanan gayrimenkul kimin eline geçerse, o kimse söz konusu taşınmaz 
yükünü  yerine  getirme  yükümlülüğü  altındadır.  Bir  gayrimenkul  yükünün  tapu  siciline 
tescilinde, Türk Medeni Kanunu uyarınca (m. 840/2), gayrimenkul yükünün değeri olarak Türk 
parası veya yabancı parayla belirlenmiş bir miktar gösterilir (TMK, m. 840/2). 
Özetlemek  gerekirse  taşınmaz  yükü,  bir  taşınmaz  malikinin,  taşınmazını  karşılık 
göstererek bir başkası lehine bir şey yapmaya veya vermeye zorunlu tutulmasıdır. Hak sahibi, 
taşınmazla güvence altına alınmış bir alacak hakkına malik olmaktadır. Taşınmaz yükü, hak 
sahibine, taşınmazdan faydalanma ve onu tüketme yetkisi verir (Bilgili/Demirkapı 2017: 311). 
Rehin Hakkı 
Hak sahibinin bir alacağını güvence altına alacak ifa edilmediği takdirde, rehne konu 
eşyayı  sattırarak  elde  edilen  paradan  alacağını  almak  yetkisini  veren  sınırlı  bir  ayni  haktır. 
Hukuksal  niteliği  bakımından  feri  niteliktedir.  Buna  göre,  rehnin  varlığı,  her  şeyden  önce 
geçerli  bir  alacağın  varlığına  bağlıdır.  Alacak  hakkı  geçersizse,  rehin  hakkı  da  geçersizdir. 
Alacak  hakkı  herhangi  bir  nedenden  sona  erince,  rehin  hakkı  da  geçersizdir.  Alacak  hakkı, 
herhangi  bir nedenden dolayı  sona erince, rehin  hakkı  da sona  erer. Rehin  hakkının konusu 
gayrimenkul ise, gayrimenkul rehni ve gayrimenkul mal ise gayrimenkul rehni söz konusu olur 
Taşınmaz  (gayrimenkul)  rehninin,  ipotek,  ipotekli  borç  senedi  ve  irat  senedi  gibi 
çeşitleri vardır (TMK, m. 850).  
Rehin hakkı, hak sahibine, tüketme yetkisi verir (Bilgili/Demirkapı 2017: 311). 
Maddi Olmayan Mallar Üzerindeki Mutlak Haklar 
Maddi olmayan mal/eşya, insanın fikri ürünleridir. Bunlara fikri/düşünsel haklar denir. 
Bu hakların konusu olan mal, somut olmadığından bunlara maddi olmayan eşya veya mal denir. 
Bir  yazarın  romanı  üzerindeki  hakkı,  bir  bilim  insanının  icadı,  bir  mühendisin  geliştirdiği 
yazılım maddi olmayan mala örnek olarak verilebilir. Fikri haklara ilişkin hususları düzenleyen 
özel  yasalar  bulunmaktadır.  Fikir  ve  Sanat  Eserleri  Kanunu  gibi  (Cansel  vd.  2016:  213; 
Akıntürk 2015: 35). 
Mülkiyet  hakkına,  taşınır  (menkul)  mallar  konu  olabileceği  gibi  taşınamaz  mallar 
(gayrimenkul) da konu olabilir. 
Misli  eşya,  misli  olmayan  eşya,  taşınırlar  için  söz  konusudur.  Misli  eşya,  sayı,  tartı 
ölçüyle belirlenebilen eşyadır. Bu eşyanın yerini aynı cinste başka bir eşya tutabilir. Sayı, tartı, 

---

134 
 
ölçüyle değil de ferden belirlenmesi gereken eşyaya misli olmayan eşya denir. Taşınmazlar hep 
misli olmayan eşya sınıfına girer (Bilgili/Demirkapı 2017: 308). 
Kamu Malları, Özel Mallar 
Üzerinde özel mülkiyet söz konusu olmayan ve kamunun ortaklaşa faydalandığı, kamu 
hizmetine  tahsis  edilen  eşya,  kamu  malıdır.  Bunların  özelliği,  eşya  hukukunun  konusunu 
oluşturmamasıdır.  Kullanma  bakımından  kamu  malları  üç  gruba  ayrılır  (Bilgili/Demirkapı 
2017: 309): 
-Kamu malı olan parklar, yollar herkesin kullanımına açıktır. 
-Hastane, okul, adliye, belediye gibi kamu malları belli kamu hizmetlerinin görülmesine 
ayrılmıştır. Bundan dolayı bu mallara, kamu hizmetine ayrılan mallar adı verilir. 
-Mülkiyete konu olmayacak kamu  malları  da devletin  tasarrufundadır. Bunlara  örnek 
olarak denizler, göller, kıyılar, dağlar, ormanlar verilebilir.