Pieter westerman colyn

Afstanddoening en Estoppel

[74] In die lig van die voormelde bevindings ten opsigte van die nakoming van die relevante bepalings van reël 46 en die suksesvolle beroep op onredelike vertraging, is dit streng gesproke onnodig om die oorblywende verwere van afstanddoening en estoppel te oorweeg. Ek meen egter dat, vir sover Louw R juis met hierdie verwere gehandel het as gevolg van sy bevinding oor reël 46(7)(b) en sy kondonasie van die onredelike vertraging, dit nie onvanpas sal wees om kortliks daarna te verwys nie.

[75] Die verweer van afstanddoening (par [17] en [18] hierbo) gebaseer op die respondente se gedrag, is myns insiens tereg deur Louw R van die hand gewys. Dit kan nie uit sodanige gedrag afgelei word dat hulle, met volle kennis van en insig in hulle regte, uitdruklik afstand daarvan gedoen het of andersins strydig met die bedoeling om dit af te dwing, opgetree het nie. Kyk Laws v Rutherfurd 1924 AD 261 op 263, waar Innes HR die bewyslas en voorvereistes vir ‘n suksesvolle beroep op afstanddoening aldus uitgedruk het:

The onus is strictly on the appellant. He must show that the respondent, with full knowledge of her right, decided to abandon it, whether expressly or by conduct plainly inconsistent with an intention to enforce it.
Kyk ook Collen v Rietfontein Engineering Works 1948 (1) SA 413 (A) op 436; Linton v Corser 1952 (3) SA 685 (A) op 695; Hepner v Roodepoort-Maraisburg Town Council 1962 (4) SA 772 op 778C-H; Borstlap v Spangenberg en Andere 1974 (3) SA 695 (A) op 704F-H; Feinstein v Niggli and Another 1981 (2) SA 684 (A) op 698F; Road Accident Fund v Mothupi 2000 (4) SA 38 (SCA) in par [15]–[19] op 49F-50G. Mnr Van Riet het nie betoog dat die appellant sy bewyslas in die onderhawige geval gekwyt het nie. Dit behoef derhalwe geen verdere bespreking nie.

[76] Die verweer van estoppel (par [19] - [21] hierbo) is eweneens deur Louw R van die hand gewys en wel op twee gronde. Eerstens het die geleerde regter bevind dat daar geen kousale verband bestaan het tussen enige voorstelling deur die respondente gemaak en die benadeling deur die appellant gely nie. Tweedens het hy bevind dat estoppel nie sou kon slaag waar die effek daarvan sou wees om 'n onregmatige handeling, naamlik die geregtelike verkoping wat nie aan die vereistes van reël 46 voldoen het nie, regmatig te maak nie. In hierdie verband het hy gesteun op Strydom v Die Land- en Landboubank van Suid-Afrika 1972 (1) SA 801 (A) op 815G-H.

[77] In sy betoog namens die appellant het Mnr Van Riet aan die hand gedoen dat, hoewel die respondente ten tye van die geregtelike verkoping aangedui het dat hulle nie daarmee gelukkig is nie, hulle geensins te kenne gegee het dat hulle regstappe oorweeg nie. Daarbenewens is die grootste deel van die verbeterings nie ten tye van of onmiddellik na okkupasie van die eiendom aangebring nie, maar eers nadat die respondente deur hulle gedrag te kenne gegee het dat hulle die verkoping aanvaar. Wat betref die Strydom saak (par [76] hierbo) het Mnr Van Riet betoog dat Louw R se steun daarop misplaas was vir sover dit gegaan het oor die omseiling van ‘n uitdruklike wetsbepaling. In hierdie verband het hy gesteun op Standard Bank of South Africa Ltd v Prinsloo and Another (Prinsloo and Another Intervening) 2000 (3) SA 578 (C) op 588, waarin estoppel aanwending gevind het in ‘n feite-scenario soortgelyk aan dié in die onderhawige geval.

[78] Mnr Grobbelaar het Louw R se bevindings ondersteun en bygevoeg dat die appellant se nadeel nie die werklike of direkte gevolg was van enige skyn wat deur die respondente gewek is nie. Die respondente kon nie redelikerwys verwag het dat die appellant deur hulle stilswye tot sy nadeel mislei sou word nie. Daar was geen getuienis dat die respondente kennis gedra het van die gebiedende bepalings van reël 46 nie, of dat hulle die verkoping aanvaar het wetende dat dit ongeldig is. Wat betref die Standard Bank saak waarop Mnr Van Riet gesteun het (par [77] hierbo), het Mnr Grobbelaar aan die hand gedoen dat dit onderskeibaar was, alternatiewelik verkeerd beslis is.

[79] Die leerstuk van estoppel by wyse van ‘n voorstelling word aldus omskryf deur voormalige Hoofregter P J Rabie in LAWSA vol 9 (1st reissue, 1996) par 449:

Briefly stated, the doctrine of estoppel by representation consists in this, that a person is precluded, that is estopped, from denying the truth of a representation previously made by him to another person if the latter, believing in the truth of the representation, acted thereon to his prejudice. Stated more fully, the doctrine as applied in the courts of South Africa may be said to amount to the following, namely that where a person (the representor) has by his words or conduct made a representation to another person (the representee) and the latter, believing the representation to be true, acted thereon and would suffer prejudice if the representor were permitted to deny the the truth of the representation made by him, the representor must be estopped, that is precluded, from denying the truth of his representation.
Kyk Waterval Estate and Gold Mining Co Ltd v New Bullion Gold Mining Co Ltd 1905 TS 717 op 722-723; Baumann v Thomas 1920 AD 428 op 434-436; Poort Sugar Planters (Pty) Ltd v Minister of Lands 1963 (3) SA 352 (A) op 363D-365; Oakland Nominees (Pty) Ltd v Gelria Mining & Investment Co (Pty) Ltd 1976 (1) SA 441 (A) op 452A-H; Aris Enterprises (Finance) (Pty) Ltd v Protea Assurance Co Ltd 1981 (3) SA 274 (A) op 291D-E; Road Accident Fund v Mothupi 2000 (4) SA 38 (SCA) in par [27] op 53E.
[80] In dieselfde paragraaf wys die geleerde skrywer daarop dat hierdie verskyningsvorm van estoppel gegrond is op oorwegings van geregtigheid en billikheid en gemik word teen benadeling en ongeregtigheid. Elders (par 453) sê hy dat die voorstelling op verskillende wyses gemaak word, insluitende stilswye of bloot passiwiteit (“inaction”), mits daar ‘n regsplig bestaan om te praat of op te tree. Sodanige regsplig sal na vore tree indien dit onder die omstandighede beskou word redelik te wees dat die persoon wat swyg, of nie optree nie, behoort te praat of op te tree en wel om te verhoed dat die ander persoon tot sy nadeel handel. Kyk Resisto Dairy (Pty) Ltd v Auto Protection Insurance Co Ltd 1963 (1) SA 632 (A) op 642; Universal Stores Ltd v OK Bazaars (1929) Ltd 1973 (4) SA 747 (A) op 761B-H; Saridakis t/a Auto Nest v Lamont 1993 (2) SA 164 (C) op 172I-173B; Concor Holdings (Pty) Ltd t/a Concor Technicrete v Potgieter 2004 (6) SA 491 (SCA) op 495A-F.

[81] Daar bestaan sekere beperkings op die werking van estoppel. Meer spesifiek sal dit nie gehandhaaf word indien dit aan ‘n handeling wat onregmatig, onwettig of ultra vires is, regsgeldigheid sou verleen nie. Kyk LAWSA vol 9 (par [79] hierbo) par 470-472 en die gesag aldaar aangehaal. In die Strydom saak (par [76] hierbo) is estoppel uitgesluit in ‘n geval waar dit juis gegaan het om ultra vires, en aldus nietige, handelinge wat in stryd was met gebiedende statutêre bepalings. Dit is kennelik nie vergelykbaar met die onderhawige geval nie, waar die nie-nakoming van kondoneerbare bepalings van ‘n hooggeregshofreël ter sprake was nie. Dit is wel vergelykbaar, soos tereg deur Mnr Van Riet betoog, met die beslissing in die Standard Bank saak (par [77] hierbo), waar Davis R op 588F met goedkeuring die volgende passasie uit Conradie v Jones 1917 OPD 112 op 116 aangehaal het (per Maasdorp HR):

By his presence there and his silence he allowed the plaintiff to place himself in a worse position, and is therefore now stopped from questioning the validity of the sale to the plaintiff.
[82] Wanneer hierdie beginsels op die feite en omstandighede van die onderhawige geval toegepas word, moet daar eerbiedig tot die gevolgtrekking gekom word dat Louw R gefouteer het deur nie die appellant se verweer van estoppel te handhaaf nie. Die respondente was beide teenwoordig by die geregtelike verkoping en, hoewel hulle oor die kennisgewing van verkoping en die prys wat behaal is ongelukkig was, het hulle nie ‘n vinger gelig om stappe te neem om regsadvies in te win met die oog op die moontlike tersydestelling van die verkoping nie.

[83] Deur hulle stilswye en ooglopende passiwiteit het die respondente by die appellant, die Landbank as vonnisskuldeiser en die balju onherroeplik die indruk geskep dat, ten spyte van hulle ongelukkigheid, hulle aanvaar het dat hulle niks meer kon doen om hulle belange te beredder nie. Om hierdie indruk, oftewel voorstelling, ongedaan te maak, het daar myns insiens wel op hulle ‘n regsplig gerus om hulle stilswye te verbreek en aktief oor te gaan tot die tersydestelling van die geregtelike verkoping. Deur dit nie te doen nie moes hulle redelikerwys verwag het dat die appellant, wat geen geheim gemaak het van sy oogmerk om so gou moontlik sy boerderybedrywighede na die eiendom uit te brei nie, tot sy nadeel deur hulle stilswye en passiwiteit mislei sou word. Dit was kennelik redelik om van hulle te verwag om aldus op te tree ten einde te verhoed dat die appellant skade sou ly.

[84] Louw R se bevinding (par [76] hierbo) dat daar geen kousale verband bewys is tussen die respondente se voorstelling en die appellant se skade nie kan, met eerbied, nie opgaan nie. Die voorstelling het reeds op die dag van die geregtelike verkoping ‘n aanvang geneem en het voortgeduur tot en met die dag van die loodsing van hulle aansoek. Die appellant was volkome daarop geregtig om die waarheid en egtheid van die voorstelling te aanvaar en om, afgaande daarop, so gou doenlik met sy verbeterings en die uitbreiding van sy boerdery op die eiendom te begin. Daar was dus ‘n direkte kousale verband tussen hulle voorstelling en die nadeel deur die appellant gely toe hy ‘n bedrag van meer as R800 000,00 aan die verbeterings en boerderybedrywighede oor ‘n tydperk van ses maande bestee het. Dit is irrelevant wanneer presies daarmee ‘n aanvang geneem is en hoeveel reeds afgehandel was teen die tyd toe die respondente die eiendom ontruim het. Hulle ontruiming, by ooreenkoms met die appellant, was bloot ‘n bevestiging van die voorstelling wat reeds op die dag van die verkoping gemaak is.

[85] Dit volg dus dat, al het die hof a quo tereg sy bevinding gemaak het oor die beweerde nie-nakoming van reël 46(7)(b) en al het hy tereg kondonasie verleen ten opsigte van die respondente se onredelike vertraging met die bring van hulle aansoek, die appellant se verweer van estoppel gehandhaaf moes word.
Konstitusionele Oorwegings: Die Jaftha Saak [86] Ten tye van die verhoor van die onderhawige appèl het die hof die regsverteenwoordigers verwys na ‘n onlangse beslissing van die Konstitusionele Hof wat sedertdien gerapporteer is as Jaftha v Schoeman and Others; Van Rooyen v Stoltz and Others 2005 (1) BCLR 78 (CC). Dit het gedraai om die vraag of die beslaglegging op die onroerende eiendom van twee persone, teen wie vonnis in betreklik klein bedrae toegestaan is, in stryd is met die behuisingsbepalings vervat in artikel 26 van die Grondwet, Wet 108 van 1996. Die vraag het ontstaan of dit nie in die onderhawige geval relevant sou kon wees nie. Geleentheid is aan die regsverteenwoordigers gegee om aanvullende hoofde van betoog in hierdie verband aan die hof voor te lê. Sowel Mnr Van Riet as Mnr Grobbelaar het die geleentheid benut om aanvullende hoofde te liasseer, waarvoor die hof hulle bedank.

[87] Na oorweging van die Jaftha uitspraak en die standpunte, hoe interessant ook al, in die hoofde uiteengesit, is ek tevrede dat dit geensins relevant is vir onderhawige doeleindes nie. Dit behoef dus geen verdere bespreking nie.
GEVOLGTREKKING

[88] In die lig van die oorwegings hierbo uiteengesit is ek van mening dat die appèl moet slaag en dat die bevel van die hof a quo tersyde gestel moet word. Bygevolg maak ek die volgende bevel:
1. Die appèl word met koste gehandhaaf.

2. Die bevel van die hof a quo word tersyde gestel en met die volgende vervang: “Die aansoek word met koste van die hand gewys”.

D H VAN ZYL

Regter van die Hooggeregshof


Ek stem saam.

J V KNOLL

Regter van die Hooggeregshof


Ek stem saam.

N J YEKISO

Regter van die Hooggeregshof