Romania curtea de apel constanţA

14. Legea nr. 7/1996. Plângere impotriva incheierii de intabulare a dreptului de proprietate formulată de un terţ. Caracterul necontencios al cererii. Distincţie intre plângerea formulată in temeiul art. 49 din Legea nr. 7/1996 şi acţiunea in rectificare de Carte funciară (art. 33 şi 34 din Legea nr. 7/1996).

In soluţionarea unei plângeri împotriva unei încheieri de carte funciară (oricât de îndreptăţită ar părea solicitarea petentului fi momentul acestei rezolvări), instanţa învestită va fi legată – definitiv – de documentaţia pe care s-a bazat înscrierea contestată.

Alta este situaţia când nu se invocă nelegala înscriere, ci împrejurarea că, ulterior, au intervenit anumite situaţii ce fac ca menţiunile cărţii să nu mai corespundă realităţii juridice sau materiale.

Rezultă de aici că, spre deosebire de plângere, rectificarea se justifică faptic întotdeauna pe împrejurări ivite după rămânerea definitivă a înscrierii care se vrea astfel pusă în concordanţă cu noua realitate juridică.
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Mangalia la 29.10.2008 reclamantul A.N. a solicitat anularea încheierii nr.3294/11.11.2002 a B.C.F. Mangalia prin care a fost intabulat dreptul de proprietate în favoarea numitului M.A., asupra imobilului teren în suprafaţă de 1005 mp.

În motivarea acţiunii, reclamantul a arătat că pârâtul a ocupat acest teren de la C.I., iar aceasta a cumpărat imobilul de la A.I., pârâtul dobândind terenul prin contractul de vânzare cumpărare 938/2002, deşi între reclamant şi vânzători există mai multe procese pe rol privind acest imobil.

S-a mai arătat că, întrucât prin decizia civilă nr.214/19.04.2007 a Tribunalului Constanţa, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr.6455/1990 încheiat între A.I. şi M. – vânzători, şi C.I. şi C.G. - cumpărători, pentru suprafaţa de 471 m.p., rămânând valabilă vânzarea numai pentru 405 m.p. teren, urmează ca şi dreptul dobândit de pârât prin cumpărare de la C.I. să fie diminuat cu suprafaţa de 471 m.p. aşa încât în Cartea funciară a imobilului să se menţioneze că a dobândit numai 534 m.p. în loc de 1005 m.p.

Prin sentinţa civilă nr.74/C/12.01.2009, Judecătoria Mangalia a admis în parte plângerea şi a anulat în parte încheierea nr. 3294/11.11.2002 a B.C.F. Mangalia prin care s-a intabulat dreptul de proprietate pentru 1005 mp. teren intravilan în favoarea intimatului, în sensul radierii din cartea funciară a imobilului în ceea ce priveşte suprafaţa de 471 mp ca urmare a constatării nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare nr. 6455/1990 încheiat între A.I. şi M. în calitate de vânzători şi C.G. şi C.I. în calitate de cumpărători, act ce a stat la baza vânzării-cumpărării autentificate prin contractul nr. 938/5.11.2002 B.N.P. F.A.R. – Bucureşti, încheiat cu intimatul, nulitate constată prin SC 214/19.04.2007 a Tribunalului Constanţa rămasă definitivă prin Decizia Civilă nr. 474/5.11.2007 a Curţii de Apel Constanţa.

Pentru a pronunţa această soluţie, judecătoria a reţinut că: pârâtul M.A. a cumpărat de la numiţii C.I. şi C.G. o suprafaţă de 1005 m.p. prin contractul de vânzare cumpărare 938/2002, teren în care a fost inclusă şi suprafaţa de 471 m.p. pentru care, prin decizia civilă 214/19.04.2007 Tribunalul Constanţa a constatat că vânzarea este nulă absolut - soluţie menţinută prin decizia civilă 474/5.11.2007 a Curţii de Apel Constanţa.

Cum vânzarea este nulă pentru suprafaţa de 471 m.p., nici pârâtul nu putea dobândi mai mult decât putea vânzătorul să-i înstrăineze, aşa încât intabularea dreptului său de proprietate pentru 1005 m.p. este nefondată.

Împotriva sentinţei civile mai sus menţionate a formulat apel pârâtul M.A., prin care a criticat hotărârea instanţei de fond pentru nelegalitate şi netemeinicie.

În motivarea apelului, s-a arătat că este inadmisibilă calea de atac a plângerii împotriva încheierii pronunţată de judecătorul de carte funciară, iar în subsidiar să se reţină tardivitatea plângerii în ipoteza recalificării acesteia ca apel.

S-a mai precizat că, în cauză, s-a încălcat principiul relativităţii efectelor hotărârilor judecătoreşti în sensul că hotărârea pronunţată în contradictoriu cu numiţii C.G., C.I. şi A.N., în care apelantul M.A. nu a fost parte ar fi produs efecte şi împotriva terţilor, încălcându-se prezumţia de adevăr instituită în favoarea hotărârilor judecătoreşti definitive şi irevocabile.

La termenul de judecată din 10 aprilie 2009, numitul A.S. a depus la dosar cerere reconvenţională prin care a arătat că solicită respingerea apelului formulat de M.A. şi constatarea nulităţii absolute parţiale a contractului nr. 938/2002 pentru suprafaţa de 805 mp teren care depăşeşte lotul vânzătorului, obligarea la restituirea terenului şi eliberarea suprafeţei de teren, cu daune cominatorii de 50 lei/zi de întârziere şi plata cheltuielilor de judecată.

Intimantul A.N. a formulat întâmpinare, prin care s-a arătat că numita C.I. a întocmit cu vânzătorul A.I., în prezent decedat, contractul de vânzare-cumpărare nr.6455/1990 pentru suprafaţa de 876 mp teren şi un antecontract de vânzare-cumpărare pentru suprafaţa de 129 mp rezultând o suprafaţă totală de 1005 mp, însă la efectuarea partajului vânzătorul a fost pus în posesia pe lotul nr. 3, în suprafaţă de 600 mp teren, situaţie dovedită prin hotărârea de partaj nr.2427/1999 a Judecătoriei Constanţa rămasă definitivă şi irevocabilă.

S-a mai arătat că numita C.I. nu a respectat hotărârea de partaj şi a ocupat în întregime şi lotul nr.2, în suprafaţă de 600 mp teren neconstruit, proprietatea lui A.S., precum şi 205 mp teren din lotul nr.1. proprietatea reclamantului A.N.

Prin decizia civilă nr. 261, pronunţată la data de 10 aprilie 2009, în dosarul nr. 2762/254/2008, Tribunalul Constanţa, a respins ca inadmisibilă cererea reconvenţională formulată de numitul A.S. şi a admis apelul cu consecinţa schimbării în tot a sentinţei civile apelată nr.74/C/12.01.2009, în sensul că a fost respinsă acţiunea ca nefondată; de asemenea a fost respinsă cererea de intervenţie în interes alăturat formulată de A.S.

Referitor la soluţia inadmisibilităţii cererii reconvenţionale, tribunalul a constatat că, în cauză nu a fost formulată la instanţa de fond o cerere reconvenţională, astfel încât instanţa de apel este obligată să se pronunţe în limitele sesizării, ca efect al principiului disponibilităţii ce guvernează procesul civil, având în vedere si prevederile art.294 alin.1. C. pr. civ., conform cărora, în apel, nu se poate schimba calitatea părţilor, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată şi nici nu se poate face alte cereri noi.

Pe fondul cauzei s-a reţinut că, prin încheierea nr.3294/2002, s-a dispus intabularea dreptului de proprietate asupra terenului intravilan în suprafaţă de 1005 mp în favoarea numiţilor M.A. şi A.M., precum şi notarea în partea a III-a a cărţii funciare a litigiilor ce formează obiectul dosarului nr. D4969/2002 al Judecătoriei Constanţa şi D 7550/2002 al Judecătoriei Brăila, având ca părţi pe numiţii A.N. şi A.S. în calitate de reclamanţi şi vânzătorii: C.G. şi I., precum şi Primăria Limanu, în calitate de pârâţi.

La momentul înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate în favoarea numiţilor M.A. şi M.A.M., s-a avut în vedere contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.938/05.11.2002 la B.N.P. R.A.F.

Anterior, prin încheierea nr.2868/03.10.2002 s-a dispus, în favoarea numiţilor C.G. şi I., intabularea dreptului de proprietate asupra terenului intravilan în suprafaţă de 1005 mp, în baza contractului de vânzare–cumpărare nr.6455/26.04.1990 şi a sentinţei civile nr. 3377/30.03.1993 a Judecătoriei Constanţa.

Prin urmare, în mod întemeiat s-a dispus intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului în favoarea subdobânditorilor M.A. şi A.M., având în vedere înscrisurile depuse la dosarul cauzei, precum şi notarea în partea a III a cărţii funciare a dosarelor aflate pe rol.

Astfel, plângerea îndreptată împotriva încheierii biroului de carte funciară al Judecătoriei Mangalia are un caracter necontencios, deoarece prin aceasta nu se urmăreşte stabilirea unui drept de proprietate în condiţii de contradictorialitate, ci numai verificarea legalităţii înscrierilor în cartea funciară de către judecătorul delegat sau funcţionarul desemnat de către Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară - Biroul de carte funciară teritorială Constanţa.

Împrejurarea că, printr-o hotărâre judecătorească, s-a dispus anularea sau constatarea nulităţii unui act translativ de proprietate dă posibilitatea părţii interesate de a formula o acţiune în rectificare de carte funciară ce se judecă în condiţiile de contradictorialitate cu cel împotriva căruia se pretinde un drept real.

Prin urmare, a concluzionat tribunalul, în mod neîntemeiat prima instanţă a dispus anularea în parte a încheierii nr.3294/2002, reţinând că pârâtul a cumpărat o suprafaţă de teren în care a fost înscrisă şi suprafaţa de 471 mp. pentru care s-a constatat nulitatea vânzării printr-o hotărâre judecătorească definitivă.

Împotriva acestei decizii a formulat recurs reclamantul A.N., în nume propriu şi pentru A.S., solicitând restabilirea situaţiei anterioare în sensul de a fi repuşi în drepturile succesorale pe loturile stabilite de instanţă prin hotărârea de partaj, obligarea pârâţilor C.I. şi M.A. să le lase în deplină proprietate şi posesie loturile, să ridice gardurile de împrejmuire cu daune cominatorii în sumă de 50 lei pe zi.

Recurentul a motivat că decizia civilă nr. 261/2009 este în contradicţie cu decizia civilă nr. 214/2007 a Tribunalului Constanţa care este rămasă definitivă, cu autoritate de lucru judecat şi irevocabilă prin decizia civilă nr. 474C/2007 a Curţii de Apel Constanţa depusă la dosar. Din aceste hotărâri rezultă că validitatea unui contract privind vânzarea unui bun în stare de indiviziune, depinde de hotărârea de partaj dacă la partajare bunul vândut nu a intrat pe lotul vânzătorului, vânzarea şi actul de vânzare sunt desfiinţate retroactiv pentru lipsa calităţii de proprietar al vânzătorului.

Faţă de acestea, solicită admiterea recursului, radierea din Cartea Funciară Mangalia a suprafeţei de 1005 m.p. teren, casarea deciziei recurate, anularea contractelor 6455/1990 şi 938/2002, precum şi a încheierilor 2868/2002 şi 3294/2002, repunerea în drepturile succesorale, pe loturile atribuite în proprietate prin hotărârea de partaj şi planul de situaţie, depuse la dosar, cu repararea pagubelor.

Analizând decizia recurată din punct de vedere al motivelor de recurs invocate, instanţa constată că recursul este neîntemeiat şi urmează a fi respins ca atare.

Printr-o petiţie adresată O.C.P.I. Mangalia, numitul A.N. a formulat o „contestaţie” împotriva unei încheieri a Biroului de Carte Funciară al Judecătoriei Mangalia nr. 3294 din 11 noiembrie 2002, prin care s-a intabulat, pe numele M.A. şi A.M., dreptul de proprietate asupra unui teren în suprafaţă de 1005 m.p. situat în localitatea Limanu, sat 2 Mai, dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 938/2504.2002 la B.N.P R.F., din Bucureşti.

Cei doi au dobândit proprietatea de la numiţii C.I. şi G., proprietarii imobilului în cauză, menţionându-se în act că aceştia, la rândul lor, au bunul de la A.I. şi A.M. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6455/ 26 aprilie 1999 la Notariatul de Stat Constanţa (suprafaţa de 876 m.p.) şi prin sentinţa civilă nr. 3377 din 30 martie 1993 a Judecătoriei Constanţa (suprafaţa de 129 m.p.) imobilul, în întregul său, fiind înscris în Cartea Funciară nr. 477/N a localităţii Limanu.

În încheierea contestată (nr. 3294/11.11.2002) s-a notat şi situaţia că între A.N. şi A.S., în calitate de reclamanţi şi vânzătorii C.G. şi I., în calitate de pârâţi, există două litigii înregistrate pe rolul Judecătoriei Constanţa – dosar nr. 4959/2002 şi Judecătoria Brăila – dosar nr. 7550/2002.

Prin decizia nr. 214 din 19 aprilie 2007, irevocabilă prin decizia civilă nr. 474/C/2007 a Curţii de Apel Constanţa, a admis apelul numiţilor A.N. şi A.S. şi a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 6455/1990 la limita suprafeţei de 471 m.p.

Potrivit art. 48 alin. 1 şi 2 din Legea nr. 7/1996, în cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii: a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege; b) indică numele părţilor; c) individualizează imobilul printr-un identificator unic; d) este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română; e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului.

Încheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numărului cadastral al imobilului şi al cărţii funciare, precum şi a părţii cărţii funciare în care urmează a se face înscrierea. De asemenea, se vor indica poziţiile ce au fost radiate şi numele celui în favoarea sau împotriva căruia s-au făcut înscrierile, indiferent de felul lor.

Dacă se constată că cererea de înscriere în cartea funciară nu întruneşte condiţiile legale, se va respinge printr-o încheiere motivată. Despre respingerea cererii se va face menţiune în registrul de intrare, în dreptul înregistrării acesteia, precum şi în cartea funciară. Încheierea de înscriere sau de respingere poate fi atacată cu plângere, în termen de 15 zile de la comunicare, la biroul teritorial. Plângerea împotriva încheierii se depune la biroul teritorial şi se va înscrie din oficiu în cartea funciară. Oficiul teritorial este obligat să înainteze plângerea judecătoriei în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, însoţită de dosarul încheierii şi copia cărţii funciare (art. 49 şi 50 alin. 2 din Legea nr. 7/1996).

După cum a reţinut, în mod judicios, tribunalul plângerea îndreptată împotriva unei încheierii biroului de carte funciară al Judecătoriei Mangalia are un caracter necontencios, deoarece prin aceasta nu se urmăreşte stabilirea unui drept de proprietate în condiţii de contradictorialitate, ci numai verificarea legalităţii înscrierilor în cartea funciară de către judecătorul delegat (anterior modificării Legii nr. 7/1996, prin O.U.G. nr. 41/2004) sau funcţionarul desemnat de către Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară - Biroul de carte funciară teritorială Constanţa.

Deşi dispoziţii legale expuse din capitolul privind procedura înscrierii nu o stipulează expres, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil (art.20 al.1 din lege).

Semnificaţia acestei prevederi legale este aceea că persoana care pretinde înscrierea unui drept real trebuie să facă dovada tuturor condiţiilor de valabilitate a actului prin care bunul a intrat în patrimoniul său.

Dintre aceste condiţii, cea mai importantă (cu relevanţă în cauza de faţă) este aceea că persoana care a transmis bunul, avea un drept de proprietate asupra acestuia; acesta este o condiţie esenţială a oricărui act translativ de proprietate, ştiut fiind că „nemo dat quod non habet” şi „nemo ad alium transferre potest quam ibse habet”.

Aceasta este, în esenţă, justificarea îndreptăţirii registratorului de carte funciară de a verifica, prin filtrul art. 48 din lege, nu doar actul în temeiul căruia se vrea soluţionată cererea de înscriere cu care este învestit, ci şi actul pe care se întemeia dreptul celui care a transmis.

De aceea, nu doar art.23 din lege, ci obligaţia - conţinută de art. 20 alin. 1 - de verificare a transmiterii dreptului real, impune analizarea transmiterilor succesive pentru a constata dacă, în şirul actelor care stau la baza cererii de înscriere, fiecare persoană a avut calitatea de proprietar – aceasta cu atât mai mult cu cât niciuna dintre transmiteri nu a făcut obiectul înscrierii în cartea funciară.

Potrivit art.47 al. 1 din Legea nr.7/1996, cererea de înscriere în cartea funciară se va depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial şi va fi însoţită de înscrisul original sau de copia legalizată de pe acesta, prin care se constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere.

Îndeplinirea condiţiilor de înscriere se face printr-o verificare efectuată la momentul înregistrării cererii; de aceea, la analiza plângerii, Oficiul este obligat să înainteze instanţei şi dosarul încheierii şi copia cărţii funciare.

Reiese, aşadar că, în soluţionarea unei plângeri împotriva unei încheieri de carte funciară (oricât de îndreptăţită ar părea solicitarea petentului fi momentul acestei rezolvări), instanţa învestită va fi legată – definitiv – de documentaţia pe care s-a bazat înscrierea contestată.

Alta este situaţia când nu se invocă nelegala înscriere, ci împrejurarea că, ulterior, au intervenit anumite situaţii ce fac ca menţiunile cărţii să nu mai corespundă realităţii juridice sau materiale.

Astfel, Legea nr. 7/1996 a prevăzut situaţia rectificării cărţii funciare, prin care - în cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde situaţiei juridice reale - se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară (art. 33 alin.2).

Prin raportare la definiţia legală a „modificării” - orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esenţa dreptului care poartă asupra acelui imobil (alin.3) -, rezultă că „rectificarea” vizează aspecte esenţiale dreptului de proprietate sau al celorlalte drepturi reale succesibile de înscriere în cartea funciară (obiect, titular, modalităţi, desmembrăminte).

Conform art. 33 alin.4 şi 34 din Legea nr. 7/1996, rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă, prin declaraţie autentică, fie în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

Orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că: 1. înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil;3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;

Rezultă de aici că, spre diferenţa de plângere, rectificarea se justifică faptic întotdeauna pe împrejurări ivite după rămânerea definitivă a înscrierii care se vrea astfel pusă în concordanţă cu noua realitate juridică.

Mai mult, legea impune şi condiţii procedurale de admisibilitate a unei acţiuni în rectificare (în lipsa cărora, o astfel de cerere, ar trebui calificată deci inadmisibilă) de constatare a situaţiei pe care se întemeiază rectificarea doar printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă.

Este, în parte, şi situaţia recurentului care invocă în plângerea sa constatarea nelegalităţii unui act de înstrăinare cu tangenţă asupra valabilităţii înscrisului asupra căruia s-a întocmit încheierea nr. 3294/11.11.2002.

Trebuie evidenţiată un aspect esenţial că în plângere nu se invocă nevalabilitatea actului în baza căruia s-a făcut înscrierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 938/05.11.2002 – ci a actului subsecvent acestuia prin care înstrăinătorii C.I. şi C.G. au transmis proprietarilor tabulari M.A. şi M.A.M.; de asemenea, nulitatea nu era integrală, ci doar parţială în limita suprafeţei de 471 m.p. (din 876 m.p. înstrăinaţi; restul de 129 m.p. fiind dobândiţi prin uzucapiune nu pot fi, de asemenea, afectaţi de această cauză de nelegalitate).

Constatarea anterioară impune concluzia că nu se putea cerere nici rectificarea cărţii funciare, deoarece nu sunt îndeplinite condiţiile art. 34 pct.1 din legea nr. 7/1996, în condiţiile în care hotărârile judecătoreşti invocate de petent nu vizează nevalabilitatea actului în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea, ci a actului anterior.

De aceea, chiar dacă – teoretic – ar fi incident principiul conform căruia ceea ce este nul nu produce nici un efect, în situaţia în care, în sistem judiciar român nulitatea este esenţialmente judiciară, cum petentul nu a dovedit existenţa unor hotărâri judecătoreşti irevocabile în care să fie afectată (chiar şi parţial) valabilitatea contractului de vânzare nr. 938/05.11.2002 - este evident că nu se poate solicita nici rectificarea cărţii funciare nr. 474/N a localităţii Limanu.

Având în vedere dispoziţiile art. 274 Cod procedură civilă, potrivit cărora, partea care cade în pretenţiuni va fi obligată la cerere, să plătească cheltuielile de judecată şi împrejurarea că judecătorii nu pot micşora cheltuielile de timbru şi orice alte cheltuieli pe care partea care a câştigat va dovedi că le-a făcut, dar au însă dreptul să mărească sau să micşoreze onorariile avocaţilor, potrivit cu cele prevăzute în tabloul onorariilor minimale, ori de câte ori vor constata motivat că sunt nepotrivite de mici sau de mari, faţă de valoarea pricinii sau munca îndeplinită de avocat,

Raportat la importanţa cauzei – o speţă privind o procedură necontencioasă care lasă neafectat dreptul intimaţilor; dificultatea problemelor de drept în discuţie – o plângere împotriva unei încheieri de carte funciară, întemeiată pe acte de mult ulterioare înscrierii şi care nu priveau proprietarii tabulari, elemente de a evidenţia, din start, netemeinicia acţiunii şi, în special, volumul şi calitatea muncii îndeplinite de avocatul intimatului în recurs: întimpinare depusă tardiv astfel încât s-a impus calificarea ei drept concluzii scrise; „notele” nu conţin precizări cu privire la temeiurile de drept aplicabile fondului dreptului, dar au inserate şi mai multe inexactităţi,

Curtea va reduce onorariul avocatului ales al intimaţilor de la suma de 3570 lei la 1500 lei.

Faţă de regula conţinută de art. 274 alin.1 Cod procedură civilă, cum prin respingerea recursului, A.N. are calitate de căzut în pretenţii, va fi obligat acesta la plata către intimat a sumei de 1607 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat redus şi cheltuieli de deplasare.

Decizia civilă nr. 319/C/07.10.2009

Dosar nr. 2762/254/2008