Saadet partiSİ mahalli İdareler başkanliğI 50 soruda kentsel döNÜŞÜM 2013 takdiM

SAADET PARTİSİ

MAHALLİ İDARELER BAŞKANLIĞI

50 SORUDA KENTSEL DÖNÜŞÜM

2013


TAKDİM

Dünya var olduğundan bu yana doğru ile yanlışın, güzel ile çirkinin, faydalı ile zararların, adalet ve zulmün mücadelesine sahne olmaktadır. Milli Görüş hareketi ise bütün insanların saadeti için çalışmayı en önemli insanlık görevi saymış ve daima iyinin, doğrunun, faydalının ve adil olanın yanında yer almayı kendisine ilke edinmiştir.

Bu temel esaslardan bakıldığında Kentsel dönüşüm insanımız için hayati önem arz etmektedir.

Bir kentin dokusunu bozan sorunların giderilmesi, kaçak yapılmış, ekonomik ömrünü tamamlamış veya deprem ve sel gibi doğal afetlere maruz kalabileceği tespit edilen alanların ıslah edilmek maksadıyla sosyal durumu da dikkate alınarak o bölgedeki yapıların yıkılarak bölgenin yeniden planlanması ve günün fen ve teknik şartlarına uygun olarak yeniden inşa edilmesi zaruridir.

Ülkemizde, 6306 sayılı yasa ile 35 ilde yaklaşık olarak 6.5 milyon riskli konutun yıkılması planlanıp, bu alanlarda yeni bir yapılaşma ön görülmektedir. Böylesine önemli bir projenin kentlerimizde yaşayan insanlarımızı mağdur etmeyecek tarzda ve kentlerimizi yaşanabilir bir hale dönüştürecek şekilde uygulanması son derece önem arz etmektedir.

Bu manada; Geçmişte özellikle İstanbul başta olmak üzere bazı kentlerimizde uygulanan Kentsel Dönüşüm Projelerinde bir çok vatandaşımız mağdur edilmiştir. Örneğin, hak sahiplerinden bir çoğu yerlerinden edilmiş, vaat edilenlerle daha sonra önerilenler farklı olmuş, hak sahipleri payları oranında ev sahibi yapılmamış, pay oranları az olan vatandaşlarımıza yüksek fiyat farkları uygulanmış, en önemlisi de rant kaygısı ön planda tutularak üretilen konutlar çok yüksek fiyatlarla satışa arz edilmiştir.

Önceki uygulamalarda ortaya çıkan olumsuzlukların yeni dönemde oluşmaması için Saadet Partisi olarak hem kamuoyu oluşturup halkımızı bilinçlendirmek, hem de Teşkilat mensuplarımızı Kentsel Dönüşüm konusunda donanımlı hale getirmek amacıyla bu kitapçığı istifadenize sunmuş bulunmaktayız.

Bu kitapçığımızın faydalı olması dileğiyle sevgi ve saygılarımı sunuyorum.

İlyas TONGÜÇ Genel Başkan Yardımcısı Mahalli İdareler Başkanı

İÇİNDEKİLER

SORU	KONU	SAYFA
1	Kentsel Dönüşüm Nedir?	8
2	Rezerv Yapı Alanı Nedir? Belirlenmesinde Yetkili Kurum Kimdir?	8
3	Riskli Alan/Riskli Yapı Nedir? Belirlenmesinde Yetkili Kurumlar Hangileridir?	9
4	Uygulama Alanı Nedir? Nasıl Tespit Edilir?	10
5	Binaların Riskli Yapı Olup Olmadığı Nasıl Anlaşılır?	10
6	Kat Maliklerinden Birisinin Talebi İle Tespit Yapılması Talep Edilebilir Mi? Bunun İçin Çoğunluk Kararı Gerekir Mi?	11
7	Yapı Sahiplerince Tespit Yaptırmama Hakkı Var Mıdır? Tespit Masrafı Ne Kadardır?	11
8	Gerçeğe Aykırı Tespit Yapılabilir Mi? Yapıldığı Taktirde Ne Gibi Bir İşlem Yapılır?	11
9	Resen Yapılan Tespitlerin Masrafları Kim Tarafından Karşılanır?	12
10	Tespit Sonrası Neler Yapılır ?	12
11	Tespit İşlemine İtiraz Hakkı Var Mıdır? Nasıl İtiraz Edilir Ve İtiraz Süresi Ne Kadardır?	13
12	İtiraz Sonucu Tespit İle İlgili Masraflar Kim Tarafından Karşılanır?	13
13	Tespit İşlemine Karşı Dava Açılabilir Mi?	13
14	Binanın Yıkılıp Yıkılmayacağı Nasıl Anlaşılacaktır?	14
15	Bina Yeni Yapıldığı Ve Sağlam Olduğu Halde, Riskli Alan İçinde Kalıyorsa Yıkılır Mı?	14
16	Tahliye/Yıkım Ne Zaman Ve Nasıl Yapılır?	14

İÇİNDEKİLER

SORU	KONU	SAYFA
17	Riskli Binanın Yıkımı Engellenebilir Mi?	15
18	Riskli Binanı Tahliyesi İle İlgili Yapılması Gerekenler Nelerdir?	15
19	Yıkım Kim Tarafından Yapılır Ve Masrafları Kim Karşılar?	15
20	Zorla Yıktırılan Yapıların Masrafları Kim Tarafından Karşılanır?	16
21	Yıkımdan Sonra Arsa Haline Gelen Gayri Menkuller Yeniden Nasıl Değerlendirilecek?	16
22	Anlaşmayı Kabul Etmeyen Arsa Sahiplerinin Durumu Ne Olacaktır?	17
23	Yıkılan Binalarda 3/2’lik Anlaşma Sağlanamazsa Ne Olur, Arsa Kamulaştırıl Mı?	17
24	Bina Sahipleri Müteahhitlerle Anlaşma Yapabilirler Mi?	18
25	Bina Sahipleri Yıkılan Binanın Yerine Yenisini Yapabilirler Mi?	18
26	Yapı Sahipleri Binalarını Yıkmadan Güçlendirebilirler Mi?	18
27	Yeniden Bina Yapılırken Vergi, Resim Ve Harçlar Ödenir Mi?	18
28	Planlar Kim Tarafından Yapılacak? Planlama Nasıl Olacak?	19
29	Planlama Süreci Nasıl Olacaktır?	19
30	Yıkılan, Yıktırılan Alanlara İlişkin İmar Hakkı Artışı Verilecek Mi?	20
31	Sit Alanı İçerisinde Kalan Yapılar Dönüştürülebilinir Mi?	20
32	Ormanlık Alanların Dönüşümü Mümkün Mü?	20

İÇİNDEKİLER

SORU	KONU	SAYFA
33	Riskli Alanlarda İmar İşlemleri Durdurulabilir Mi?	21
34	Uygulama Sırasında Binaların Elektrik, Su, Doğalgaz Hizmetleri Kesilebilir Mi?	21
35	Yapı Malikleri Ve Kiracılara Kira Yardımı Yapılır Mı?	21
36	Taşınmaz Maliklerine Konut/İşyeri Verilebilir Mi?	22
37	Kiracılara Konut/İşyeri Verilebilir Mi?	22
38	Uygulama Alanı Ve Riskli Alan İçerisindeki Gecekondu Sahiplerine De Konut/İşyeri Verilebilir Mi?	23
39	Uygulama Alanı Ve Riskli Alan İçerisindeki Gecekondu Sahiplerine Nakti Yardım Yapılabilir Mi?	23
40	Verilecek Konut Ve İşyerlerinin Fiyatı Nasıl Belirlenecek? Ucuz Konut/İşyeri Verilebilecek Mi?	23
41	Yapı Malikleri Ve Veya Kiracılara Tebliğat Nasıl Yapılır? Tebliğatı Almama Hakkı Var Mıdır?	24
42	Dönüşümde Belediyelerin Mali Yükü Nedir?	24
43	Dönüşümde Uygulanacak İhale Usulü Nedir?	25
44	Dönüştürmeye Tabi Tutulan Taşınmaz Malların Değerlemelerini Kimler Yapar?	25
45	Dönüşümdeki Hazine Taşınmaz Malları Nasıl Değerlendirilir?	26
46	Dönüşüm Gelirleri Nelerdir?	26
47	Gerçekleşen Dönüşüm Gelirleri Ne Yapılır?	30

İÇİNDEKİLER

SORU	KONU	SAYFA
48	Kentsel Dönüşüm Kaç İli Kapsamakta? Ne Kadar Yapının Dönüştürülmesi Hedeflenmektedir?	30
49	İlk Etapda Kentsel Dönüşüm Uygulanacak İller Hangileridir?	30
50	Kanun Ne Zaman Yürürlüğe Girer?	30
	KENTSEL DÖNÜŞÜMDE ELEŞTİRİLEN HUSUSLAR	31
	KENTSEL DÖNÜŞÜM NASIL OLMALI VE UYGULANMALIDIR	32

1-Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm;

“Bir kentin dokusunu bozan sorunların giderilmesi, kaçak yapılmış, ekonomik ömrünü tamamlamış veya deprem ve sel gibi doğal afetlere maruz kalabileceği tespit edilen alanların ıslah edilmek maksadıyla sosyal durumu da dikkate alınarak o bölgedeki yapıların yıkılarak bölgenin yeniden planlanması ve günün fen ve teknik şartlarına uygun olarak yeniden inşa edilmesi” olarak tarif edilebilir.

6306 sayılı kanunla;

Kentsel Dönüşüm ya da afet riski taşıyan bölgelerin dönüştürülmesi 35 ilimizi kapsamakta olup, yaklaşık 6.5 milyon riskli konutun yıkılması planlanıp, bu alanlarda yeni bir yapılaşma ön görülmektedir.

2-Rezerv Yapı Alanı Nedir? Belirlenmesinde Yetkili Kurum Kimdir?

Rezerv yapı alanı, yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya belediyenin talebine bağlı olarak ya da resen Maliye Bakanlığının uygun görüşü de alınarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen alanları ifade eder.

Rezerv yapı alanlarının tespit edilmesinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yetkili olup, bakanlık bu yetkisini resen ya da TOKİ/ Belediye/Özel İdarenin talebi üzerine Maliye Bakanlığının uygun görüşünü alarak kullanır.

Yasa kapsamında eğer Bina 'riskli yapı, riskli alan, rezerv alanı' grubuna giriyorsa kesinlikle yıkılacaktır. Öncelikle binanın durumu kat maliklerince masrafları kendilerine ait olmak üzere verilen bir süre içerisinde tespit ettirilecektir. Bu tespit Bakanlıkça yetki verilen kurum ve kuruluşlara yaptırılacak ve sonucu belediyeye bildirilecektir. Eğer binanın riskli yapı olup olmadığını anlamak için verilen süre içinde malik bir başvuru yapmazsa tespit Bakanlıkça yada Belediyelerce yapılacaktır.

3-Riskli Alan / Riskli Yapı Nedir? Belirlenmesinde Yetkili Kurumlar Hangileridir?

Riskli alan : Zemin yapısı ya da üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybı riski yüksek olan, Bakanlık veya belediye tarafından (Meclis kararıyla) Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak (Afad 15 gün içerisinde görüş bildirmek zorunda) belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar kurulunca kararlaştırılan alanı ifade eder.

Riskli alanların tespit edilmesinde Bakanlar Kurulu yetkili olup, bu yetkisini Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya ilgili belediye tarafından belirlenen alanlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığının teklifi üzerine kullanır.

Riskli yapı : Riskli alan içinde veya dışında olup, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak Bakanlığın (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı) lisans verdiği kuruluşlar tarafından belirlenen yapıyı ifade eder.

Riskli yapıların belirlenmesinde yetkili kurum Çevre ve Şehircilik Bakanlığının lisans verdiği Lisanslı kuruluşlardır. (Üniversiteler, İnşaat, jeoloji, jeofizik mühendisleri odaları, yapı denetim kuruluşları ile lisanslandırılmış diğer kurum, kuruluş ve şirketler)

4-Uygulama Alanı Nedir? Nasıl Tespit Edilir?

Uygulama alanı, Bakanlar Kurulu kararı ile kararlaştırılan riskli alan ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen rezerv alanını ifade eder. ( Riskli Alan&Rezerv Alan=Uygulama Alanı)

Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ya da yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere tespit edilen alanlara uygulama alanı denir.
5-Binaların Riskli Yapı Olup Olmadığı Nasıl Anlaşılır?

Riskli yapıların öncelikle bina sahiplerince tespit edilmesi esastır. Yapı sahipleri ya da kanuni temsilcilerince masrafları kendilerine ait olmak üzere, riskli yapıyı belirlemek için Çevre ve Şehircilik Bakanlığının lisans verdiği kurum ve kuruluşlara başvurularak binalarının riskli olup olmadığı tespit ettirilebilir.

Riskli yapılar belediyeler tarafından da belirlenebilir. Belediyeler kendi sorumluluk alanlarındaki yapılarak yönelik olarak bir araştırma ve tarama yaparak bina stoklarını tespit edebilirler. Belediyeler, araştırma ve tarama sonucu ortaya çıkan sonuçlara göre de ekonomik ömrünü tamamlamış eski ve riskli binaların sahiplerinden tespit yapılmasını isteyebilirler.

6-Kat Maliklerinden Birisinin Talebi İle Tespit Yapılması Talep Edilebilir Mi? Bunun İçin Çoğunluk Kararı Gerekir Mi?

Kat maliklerinden birisinin talebi üzerine tespit yaptırılabilir. Bunun için binada çoğunluk şartı aranmaz. Ancak bu durumda tespit masrafları, tespit talebinde bulunan kişi tarafından karşılanmak zorundadır.

7-Yapı Sahiplerince Tespit Yaptırmama Hakkı Var Mıdır? Tespit Masrafı Ne Kadardır?

Kanun gereğince, yapı sahiplerinin tespit yaptırmama gibi bir hakları olmayıp, Bakanlık (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı) riskli yapıların tespitini süre vererek yapı sahiplerinden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Yapı sahipleri, kanunla verilen süre içerisinde tespitleri kendileri yaptırmak zorundadırlar. Kanunla belirlenen süre içerisinde yapı sahiplerince tespit yaptırılmaz ise, Bakanlık veya ilgili belediye resen tespitleri yapar veya yaptırır.

Bakanlık, ayrıca; belirlediği alanlardaki yapıların tespitini süre vererek belediyeden de isteyebilir. Tespit masrafları piyasa şartlarına göre belirlenmekle birlikte 500 m2 ‘lik bir binanın 2.500 TL+KDV civarında tespit masrafı ortaya çıkmaktadır. 500 m2’nin üzerindeki her 1 m2 için ek ücret alınmaktadır.

8-Gerçeğe Aykırı Tespit Yapılabilir Mi? Yapıldığı Taktirde Ne Gibi Bir İşlem Yapılır?

Bakanlık, (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ) riskli yapıların tespitine ilişkin faaliyetleri denetleme yetkisine sahip olup, yaptığı denetimler neticesinde gerçeğe aykırı tespit yapıldığını belirlediği taktirde, öncelikle gerçeğe aykırı tespiti yapan kurum ve kuruluşların lisansını iptal eder. Daha sonra da gerçeğe aykırı tespit yapan kişi/kişiler hakkında 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu uyarınca Cumhuriyet Savcılığına suç duyurusunda bulunur.

9-Resen Yapılan Tespitlerin Masrafları Kim Tarafından Karşılanır?

Bakanlık veya belediyeler tarafından resen yapılan tespitlere ilişkin masraflar tespiti yapan idare tarafından karşılanır. Bakanlık veya belediyeler bu tür masraflar için bütçelerine özel ödenek koyarlar.

Bakanlık veya belediyelerce yapılan bu masraflar ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve masraf miktarı kadar taşınmazın üzerine ipotek kaydedilir. Yapının tüm malikleri bu masraflardan birlikte sorumludurlar. Tapu müdürlüğünce ipotek tesisi ile ilgili işlemler hakkında yapı maliklerine bilgi verilir.

10-Tespit Sonrası Neler Yapılır ?

1. 
   Risk tespit işlemleri tamamlanan yapılara ait sonuçlar tespit tarihinden en geç 2 gün içerisinde Lisanslı kuruluşlar tarafından ilin bulunduğu Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir.
   
2. 
   Çevre ve Şehircilik Müdürlüğünce raporlar incelenir ve riskli yapı olarak tespit edilen yapılar tapu kütüğünün beyanlar hanesine de belirtilmek üzere tespit tarihinden en geç 10 iş günü içinde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Ayrıca; konu hakkında Çevre ve Şehircilik Bakanlığına da bilgi verilir.
   
3. 
   Tapu kütüğüne konan belirtmelerle ilgili olarak tapu müdürlüğünce yapı sahiplerine bilgi verilir.
   

11-Tespit İşlemine İtiraz Hakkı Var Mıdır? Nasıl İtiraz Edilir Ve İtiraz Süresi Ne Kadardır?

Binası Riskli yapı olarak tespit edilen mülkiyet sahipleri binasının yıkılmasını istememesi halinde 15 gün içerisinde bu rapora itiraz edebilecektir. Bu itiraz; riskli yapının bulunduğu yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne verilecek bir dilekçeyle yapılır. Bakanlıkça, üniversitelerde görevli inşaat, jeoloji veya jeofizik mühendisliği ile hukuk Öğrenimi görmüş öğretim üyeleri arasından seçilecek üç ve Bakanlıkta görevli iki kişiden teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanacaktır. Teknik heyet kararları bakanlığa, tespiti yapan veya yaptıran idareye ve itiraz edene bildirilir.

12-İtiraz Sonucu Tespit İle İlgili Masraflar Kim Tarafından Karşılanır?

Bu itirazdan doğacak tüm masraflar, bakanlık ve belediyenin yaptığı tespit çalışmalarının tüm masrafları kat malikleri tarafından karşılanacaktır. karşılanamadığı durumda ilgili tapu müdürlüğünce binanın maliklerinin tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında tapulara ipotek konulup hak sahiplerine de bilgi verilir.

13-Tespit İşlemine Karşı Dava Açılabilir Mi?

Tespit çalışmaları sonrası, idarenin yaptığı işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içerisinde işlemin iptali için idare mahkemelerine dava açılabilir. Ancak mahkeme tarafından yürütmeyi durdurma kararı verilemez.

Bina riskli yapı olarak tespit edildikten sonra Tapu kütüğüne işlenecek, ardından da çoğunluk aranmayacak ve yıkılacaktır.

14-Binanın Yıkılıp Yıkılmayacağı Nasıl Anlaşılacaktır?

a)Bina, lisanlı kuruluşlar tarafından yapılan tespitlerde riskli yapı olarak belirtilmişse yıkılacaktır.

b)Bina risk taşımasa da yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere rezerv yapı alanı veya riskli alan içerisinde kalıyorsa yıkılacaktır.

15—Bina Yeni Yapıldığı Ve Sağlam Olduğu Halde, Riskli Alan İçinde Kalıyorsa Yıkılır Mı?

Yeni yapılan bina riskli yapı olmasa bile riskli alan ya da rezerv alan içerisinde kalıyorsa uygulama bütünlüğü açısından yıkılabilecektir. Uygulama bütünlüğü açısından Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca gerekli görülenler kanun kapsamına değerlendirilerek yıkılabilir.

16-Tahliye/Yıkım Ne Zaman Ve Nasıl Yapılır?

Yıkım işlemi yapılmadan önce yapı alanları içerisindeki kat malikleri anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Ancak bu mümkün olmadığı taktirde idari yoldan işlemler yapılır.

Bakanlıkça veya belediyesince tespit edilen riskli yapıların yıktırılması için maliklerine 60 günden az olmamak üzere süre verilir. Verilen bu süre içerisinde riskli yapı maliklerince yıkılmazsa; idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek tekrar süre verilerek tebliğatta bulunulur.

17-Riskli Binanın Yıkımı Engellenebilir Mi?

Riskli yapıların yıkımı engellenemediği gibi, bu yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemleriyle değerlendirme işlemlerini engelleyenler hakkında işledikleri fiil ve halin durumuna göre Türk Ceza kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Savcılığına suç duyurusunda bulunulur.

Ayrıca; Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırılması iş ve işlemlerine dair görevlerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında da tabi oldukları ceza ve disiplin hükümleri uygulanır.