Sayin elite city atakent – 1 Sİtesi sakinleriNE

SAYIN ELİTE CİTY ATAKENT – 1 SİTESİ SAKİNLERİNE


KONU : Elite City sakinlerinden Mehmet OFLAZ’ın dilekçesinde bilgi talep ettiği aylık işletme aidatlarının hesaplanış şekli ve aidat tutarlarının yüksek olup olmadığı ile diğer idari ve mali konular hakkında bilgilendirme yazısı.

Elite City Atakent-1 Sitesinin İşletme Aidat Avansı Planlamasıaşağıdaki şekilde yapılmıştır.
Sayın Elite City sakinleri bildiğiniz gibi

1-Sitede halen 599 adet bağımsız bölüm mevcuttur. (Konut, zemin kathome-ofisler ve A ve B blok bodrum kattaki çarşı dükkanlar dahil). Toplam bağımsız bölümlerin blok dıştan dışa brüt inşaat alanı da toplam 85.343,01 m2.dir.
2-Eşit paylı paylaştırılacak giderler 599 bağımsız bölüme bölünerek bağımsız bölüm başına düşen maktu aidat tutarı, brüt m2 paylı paylaştırılacak giderler de 85.343,01 m2 brüt  inşaat alanına bölünerek 1 m2 birim başına düşen nisbi aidat tutarı bulunmuştur. Her bağımsız bölüm için; eşit paylı aidat tutarına, bağımsız bölümlerin brüt m2 alanlarına göre oluşan m2 paylı aidat tutarları ilave edilerek toplam aylık işletme aidatı tutarı hesaplanmaktadır.
3-Yönetim Planının verdiği yetki çerçevesinde zemin katlardaki bahçe tahsisi yapılmış olan home-ofis bağımsız bölümlere aylık işletme aidat tutarları %25 ilaveli olarak oluşturulmuştur. Sebebi; tahsisli bahçelerin bakım masraflarına katkı sağlamaları amaçlanmıştır.
4-Halen A ve B blok bodrum katındaki 222.caddeye bakan 9 adet işyerlerine temizlik, peyzaj ve birazda güvenlik hizmeti dışında tam bir hizmet verilememesine rağmen yönetim planına uygun olarak aylık işletme aidatı tutarları, bu bağımsız bölümler işyeri olmaları hasebiyle yönetim kurulu kararı ile %50 ilaveli olarak aidat oluşturulmuştur.
5-Yönetim Planına göre işletme projesine ait giderlerin hangilerinin eşit paylı, hangilerinin ise brüt m2 paylı olarak paylaştırılacağı yukarıdaki işletme bütçesinde detaylı olarak gösterilmiştir. Aylık bütçelenen tutarlarla ilgili detaylı bir maliyet çalışması yapılmıştır. Giderler türlerine göre vergi, sosyal güvenlik primi ve kdv oranlarına göre oluşan kdv vb. tüm yükleri ile birlikte planlanmıştır.
6-1.900,00 m2 kapalı alana sahip sitenin en güzel yerinde açık olimpik yüzme havuzu, kapalı yarı olimpik yüzme havuzu, fitness salonu, fitness grup ders salonu, çocuk oyun odası, bay-bayan ayrı şekilde buhar odası, sauna, masaj odası, soyunma ve duş odaları, kafeterya, mutfak, TV izleme salonu vb. spor ve aktivite alanların yer aldığı sosyal tesisler mevcuttur. 1Haziran 2013 tarihi itibariyle Sosyal Tesisler işletmeye açılmıştır. Bu tesisler için aylık elektrik, su, ısınma, temizlik malzemesi, 3 adet yardımcı personel (Temizlik ve havuz operatörü) ve 2 adet spor hocası ücreti, diğer özlük hakları ve vergi, sgk primleri, iş elbisesi, bakım-onarım vb. tüm giderleri için aylık ortalama 32.000,00 TL gider bütçe planlaması yapılmıştır. Bu nedenle Haziran-2013 ayından itibaren işletme aidatlarına sosyal tesis giderlerini karşılayacak şekilde 1+1 Bağımsız Bölümler için 30,00-TL, 2+1 Bağımsız Bölümler için 50,00-TL, 3+1 Bağımsız Bölümler için 70,00-TL ve 4+1 Bağımsız Bölümler için 80,00-TL ilave yapılmıştır. Sosyal Tesis Aidat tutarlarının tespitinde Yönetim Planı’nın 27.maddesi ve hakkaniyet kurallarına uygun olarak paylaşım yapılmıştır.
7-Elite City Projesi, yaklaşık 37.000 m2 üzerine inşa edilmiştir. Proje de 9 adet blokta 599 bağımsız bölüm mevcuttur. 1.900,00 m2 kapalı sosyal tesis mevcuttur. 26.000 m2 civarı yeşil alan ve spor alanı mevcuttur. 848 araçlık bloklar altında kapalı otopark alanı mevcuttur. Projede kapalı otopark, sosyal tesisler ile açık yeşil alan, oyun ve spor alanları geniş yer tutmaktadır. Bu ortak kullanım alanların fazlalığı işletme giderlerini de haliyle yükseltmektedir. Buna rağmen, 1 Haziran 2013 tarihinde açılan sosyal tesislere ait işletme giderlerini de kapsayan ilave aidat avansları da dahil edildiğinde,. Bu birim aidat avansı tutarları, civardaki aynı emsal sitelerde toplanan işletme aidatlarından kesinlikle yüksek değildir. Hatta 3+1 ve 4+1 bağımsız bölümler için emsal kıyaslama yapıldığında işletme aidat avansları brüt m2 başına gayet düşük bile kalmaktadır.
İşletme aidatlarının tespitinde; şeffaf, verimli ve sürdürülebilir bir aylık gider bütçe planlaması yapıldıktan sonra site yönetiminin temel görevi, bu giderleri yönetim planına uygun olarak bağımsız bölümlere paylaştırmaktır. Bunun dışındaki bir seçenek hukuka aykırı olacaktır. Yukarıda da görüleceği gibi aylık işletme giderleri rasyonel ve verimli bir şekilde planlanmaya çalışılmış ve yönetim planına uygun olarak bağımsız bölümlere paylaştırılmıştır.Kaldı ki toplanan tutarlar Kat Mülkiyeti Kanununa göre işletme aidat avansı olarak toplanmaktadır. Herhangi bir şekilde mali yıl sonunda gelir fazlası oluşması halinde fazlalıklar ya kat maliklerine iade edilecek yada sitenin mali bilançosunda ertesi yıl giderlerine mahsup edilebilecektir. Yapılan işletme projesi ve her bağımsız bölümün ödeyeceği aidat listeleri tüm kat maliklerine imza karşılığı dağıtılmış, blokların giriş hollerinde yer alan bilgilendirme panolarına asılmış, ulaşılamayan kat maliklerinin de yönetimde mevcut olan adreslerine posta ile gönderilmiştir. Bu nedenle işletme projesi ve aidat listelerinden tüm kat malikleri haberdardır.
8-Dilekçe’de mevzu bahis edilen “ısınma ve sıcak su için sırasıyla 485 TL ve 300 TL aylık aidat ödemesi yaptık” cümlesi yanlış bilgilendirmedir.Enerji Verimliliği Yasası kapsamında yeni yapılan toplu yapılarda artık her bağımsız bölüm için bireysel doğalgaz kombi ısıtma sistemleri yerine daha tasarruflu olan merkezi sistem doğalgaz kazanı ile ısıtma ve sıcak su sistemlerikurulmaktsdır. Sitemizde de bu kapsamda merkezi sistem doğalgaz ısıtma ve sıcak su sistemi projeye uygun olarak kurulmuş ve işletilmektedir. Enerji maliyetlerinin bağımsız bölümlere dağıtımını hukuka ve hakkaniyete uygun olarak paylaştırmak için DAF Enerji’nin tamamen elektronik olarak çalışan her bağımsız bölümün kullandığı ısı miktarını ölçen ve kat maliklerine dekontlandıran bir sistem kurulmuştur. Site yönetiminin burada yaptığı tek şey sistemin başına bu konuda gerekli eğitimleri almış olan bir makine mühendisi personel koyup sistemin düzenli çalışmasını sağlayarak her bağımsız bölümün tükettiği doğalgaz sarfiyatını tüm site için aylık olarak İGDAŞ tarafından gönderilen doğalgaz faturasına uygun olarak paylaştırmaktan ibarettir. Dilekçede bahsedilen bu ödemeler bir aidat ödemesi olmayıp her bağımsız bölümün tükettiği doğalgaz miktarına göre oluşan doğalgaz sarfiyat bedelleridir. Kaldı ki İstanbul şartlarında kış aylarında, yeni yapılmış ve daha kurumamış bir bina için bu tutarda ısınma bedelleri de normal olup yaz aylarında sadece sıcak su için sistem çalıştırıldığından, ısınmaya gerek olmadığından dolayı enerji maliyetleri çok çok asgari tutarlara inmektedir.

9-Dilekçe’de mevzu bahis edilen “bizden 5 yıl siteyi istedikleri gibi yönetmek için vekaletname aldılar. Kararları istedikleri gibi alıyorlar” cümlesi tamamen yanlış bilgilendirmedir. Şuan sitede yönetim adına yapılan herşey Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planına uygun olarak yürütülmektedir. Yönetim Planının 29.maddesi kapsamında 1 yıl süre ile (tüm iskan ve oturum işlemlerinin eksiksiz tamamlanıp sakinlere kat mülkiyeti tapuları verilinceye kadar) Emlak GYO AŞ. ve Şua İnşaat Ltd.nin belirlediği 5 kişilik Geçici Yönetim Kurulu Siteyi yönetmektedir. Bu geçici yönetim süre için Emlak GYO AŞ. tarafından görevlendirilen 1 Denetçi tarafından da tüm mali ve idari işlemler denetlenmektedir. 1 yıllık geçici yönetim süresi tamamlandıktan sonra yönetim planına uygun olarak blok kat malikleri kurulu toplantıları yapılıp blok temsilcileri seçilecektir. Tüm blok temsilcilerinin oluşturduğu temsilciler genel kurulu oluşturularak tüm kararlar burada alınacak, sitenin yeni yıl işletme projesi ve aidat avansları ile diğer mali ve idari konular bu kurulda karara bağlanacaktır. Bu nedenle şu zamana kadar yönetim planına ve yasaya aykırı yapılan hiçbir işlem yoktur. Kat maliklerinin verdiği vekâletnameler kat malikleri adına tapu, iskan, elektrik, su vb. abonelik, belediye ve sitenin yönetim işlemlerinin geçici yönetim süresince problemsiz yapılabilmesi için alınan vekaletnamelerdir. Kaldı ki alınan vekaletnameler her ne kadar sitenin yönetim işlemlerini kapsasa da zaten geçici yönetim süresince ve kat maliklerinin tapuları verilinceye kadar tüm temsil ve yönetim yetkileri yasal olarak Emlak Gyo AŞ.’nin yetkisindedir. Tapu işlemlerinin tamamlanmasından sonra yönetim organlarının oluşturulması ve temsil sürecinde kat malikinin bizzat toplantılarda bulunma hakkı mevcut olup kat malikinin asaleten temsil edildiği toplantılarda ve yönetim organlarında vekaleten hiçbir işlem yapılabilmesi hukuken de mümkün değildir.
10- Emlak Gyo tarafından onaylı ve tapu müdürlüğü tarafından mühürlü sitenin yönetim planı, yönetim ofisinde mevcut olup tüm kat maliklerinin bilgisine açıktır. İsteyen istediği bilgiyi alabilmektedir. Kaldı ki tüm maliklerin tapudan da istediği an yönetim planını alma hakları da zaten mevcuttur. Sitede mali hesapların şeffaflığını sağlamak ve tüm kat maliklerini bilgilendirmek amacıyla, kat maliklerinin evinden internet üzerinden bağlanarak kendilerine vereceğimiz şifreler ile site hakkındaki tüm mali bilgileri görebildikleri web tabanlı yönetim programı oluşturma çalışmaları tamamlanmıştır. Siteye ait tüm mali bilgiler bu programa girilmiştir. Ayrıca yönetim planına uygun olarak 6 aylık dönemler halinde sitenin denetim işlemleri yaptırılarak denetçi onaylı mali raporlar da kat maliklerinin bilgisine sunulacaktır.
11- Hangi bloklardan ne zaman aidat toplanacağına blokların teslim tarihlerini de göz önüne alarak yukarıda belirtildiği gibi karar vermiştir. Aidat toplama tarihinden itibaren satılmayan veya geç teslim edilen dairelere ait tüm işletme aidatları ile ısıtma bedelleri Şua inşaat Ltd. Şti.nin cari hesabına arsa sahibi sıfatıyla tahakkuk ettirilmiştir. İlk aylarda kat maliklerince aidat ödemelerinin zamanında yapılamaması nedeniyle Şua İnşaat firmasından mevcut aidat ve ısınma bedellerinin çok çok üstünde tutarlarda borçlanma yapılarak siteye ait ortak alan giderlerinin ödemeleri yapılmıştır. Sonuç olarak Şua inşaat firması marka değerini korumak ve yönetim hizmetlerinin kış aylarında aksamamasını sağlamak adına aidat borçlarını ödediği gibi yönetimin bazı borçlarını da ileride mahsup edilmek üzere ödemiştir.
12- Site yönetiminin bulunduğu yer sitenin ortak alanıdır.Sosyal tesislerin hemen yan tarafında yer almakta olup bu amaçla inşa edilmiştir. Bu nedenle site yönetiminin yönetim ofisi için kendi kendine kira ödemesi yapması söz konusu olamaz. Bunun dışında dilekçeticarethane olarak belirtilen A ve B blokların bodrum katlarında yer alıp caddeye bakan işyerleri (599 bağımsız bölümlük sitenin sadece 9 adet bağımsız bölümü ticari ünitedir.) kastediliyor ise bu işyerleri ortak alan olmayıp ayrı ticari bağımsız bölümlerdir. Ticari üniteler, İnşaat projesinde ayrı ayrı bağımsız bölümler olarak yer almakta olup mevcut maliklerin para ödeyerek satın aldığı yerlerdir. Bu nedenle ayrı Kat malikleri vardır ve kira gelirleri de kendilerine aittir. Yönetimin bu ticari bölümlerden alabileceği tek para işletme aidatıdır ve bunu da zaten %50 zamlı olarak almaktadır. Buna rağmen bu aidat karşılığında sitenin havuz, güvenlik, temizlik, bahçe bakım vs. yönetim hizmetlerinden konutlar kadar da yararlanmamaktadırlar. Ticari ünitelerin ısınma sistemi ayrıdır ve konutların doğalgaz giderlerinden herhangi bir tüketim yapmamaktadırlar. Ticari Ünitelerin kendilerine tahsisli ayrı girişi olan ayrı otoparkları mevcut olup otoparkları dahi sitenin ortak doğalgaz sisteminden ısınmamaktadır. Kendilerine ait müstakil doğalgaz ve elektrik abonelikleri vardır. Kendi doğalgaz ve elektrik faturalarını kendileri ödemektedirler. Bu nedenle de konutlara ait doğalgaz giderlerine ticarethanelerin katmamasından doğal bir şey olamaz. Ticari ünitelerin sadece su kullanımları site yönetimi üzerinden olup su sarfiyat miktarlarına göre dekont edilen aylık su bedellerini Yönetime düzenli ödemektedirler.
Yukarı da yapılan tüm açıklamalardan da görüleceği gibi dilekçe kapsamında mevzu edilen konuların tamamı yanlış bilgilerden kaynaklanmaktadır. Yönetimin idari ve mali iş ve işlemlerinin tamamı şeffaf, hukuka ve yönetim planına uygun olarak yürütülmeye çalışılmaktadır. Her şey kat mülkiyeti kanunu ve yönetim planının ilgili maddelerinin verdiği yetkiler kapsamında ve sürelere uyularak yürütülmektedir. Yeni yönetim oluşturulduğu dönemde geçiş sürecinin bazı aksaklık ve eksiklikleri tabi ki mevcuttur. Bunlar dahi tek tek süratle giderilmektedir.

Gereğini bilgilerinize arz eder, çalışmalarınızda başarılar dileriz.

ELİTE CİTY ATAKENT-1 SİTESİ YÖNETİMİ