Sözleşmeler (2)

d) Kat mülkiyeti veya kat ittifakı kurulmadan ve ayrı bir taşınmaz niteliği kazanmadan önce de bir bağımsız bölümün satışı vaadinin yapılabileceği:
Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünce TNB’ ye gönderilen 26.5.1994 tarih ve 010217 sayılı yazıda:

"Bazı belediyelerin toplu konut bölgelerinde yaptırdıkları ve henüz ilgiliye verilecek daire tam olarak tespit edilmemiş olan taşınmazlar için noterlikte satış vaadi sözleşmesi yapılıp yapılmayacağı konusu incelendi:

Örnek olarak incelenen (. . . . Belediyesi ...........toplu konut bölgesi konut satış vaadi sözleşmesi) ilgili belediye ile alıcı arasında yapılmakta olup, belediye, yaptıracağı toplu konut bölgesindeki dairelerden birisini bedeli karşılığında alıcıya satmayı vaat etmektedir. Satışı vaat edilen dairenin tam olarak tespit edilmemiş olması nedeniyle bu sözleşmenin geçerliliği hususunda tereddüt edilmiştir.
Bu konuda Yargıtay’ın 24 Nisan 1978 tarih ve 197813-4 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında aynen şöyle denilmektedir.

(Burada öncelikle açıklığa kavuşturulması gerekli olan yön, kat mülkiyeti kütüğüne henüz tescil edilmeyen ve böylelikle ayrı bir taşınmaz mal niteliği kazanmayan bir bağımsız bölümün, ya da bir bağımsız bölüme ilişkin henüz kurulmamış kat irtifakının satışı vaadinin hukuken geçerli ve mümkün olup olmadığı konusuna ilişkindir.

…

Ana taşınmazda henüz kat mülkiyetinin ya da kat irtifakının meydana gelmediği bir evrede, bağımsız bölümün devri için satış vaadi sözleşmesi yapılmasına Eşya Hukuku ve Borçlar Kanunu yönünden engel bir hüküm bulunmamaktadır. Kuşkusuz kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapu kütüğüne tescil edilmediğinden ayni hak olarak tapuda satımı ve başkası adına tescili mümkün değildir. Fakat asıl satım sözleşmesinin yapılmasına yönelik olarak taraflar arasında borçlandırıcı "iltizami" bir ilişki kuran bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesi bu halde de yapılabilir. Sözleşme yapma vaadi, bir sözleşme olarak genellikle sözleşmeler hakkındaki hükümlere bağlıdır. Borçlandırıcı sözleşmelerin konusuna ilişkin genel sınırlar, (Borçlar Kanununun 19 ve 20 nci) 6098 sayılı TBK’ nın 26 ve 27 nci maddelerinde gösterilmiştir. Bunlara göre konusu kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler yapılamaz. Konumuzdaki bağımsız bölüm satış vaadi yasalara aykırı olmadığı gibi objektif anlamda imkânsız da değildir. Satış konusunun ifa zamanında var olması veya satıcının tasarrufunda bulunması yeterlidir. Satış vaadine konu olan bağımsız bölümün ifa zamanında var olması mümkün bulunduğundan sözleşme geçersiz değildir. Çünkü satışı vaat edilen yüklenicinin inşaatı bitirmesi, taşınmaza tek başına malik ise kendisinin kat mülkiyetini kurması ve bağımsız bölüm satım sözleşmesi yapması ve taşınmazı tapuda temlik etmesi, taşınmazda ortak paydaşlar varsa onlarla anlaşarak kat mülkiyetini kurması, bağımsız bölümü alıcıya satması olanağı bulunduğundan objektif imkânsızlık yoktur. Kat irtifakı için de durum böyledir.

Nitekim Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatları gereğince bir kimsenin, başkasına karşı, malik olmadığı bir taşınmazı iktisap ederek satışını vaat etmesi, malik olduğu bir taşınmazın belirli bir parçasını parselleyip bağımsız bir taşınmaz olarak tapuya tescil ettirdikten sonra satışının vaadi ve iştirak halindeki taşınmazda belli bir payın satışı vaadi sözleşmeleri geçerli sayılmıştır.

Bu nedenlerle kat mülkiyeti veya kat ittifakı kurulmadan ve bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz niteliği kazanmadan önce de bir bağımsız bölümün satışı vaadi geçerlidir.)

Yukarıda belirtilen İçtihatları Birleştirme Kararı karşısında, kat mülkiyeti kurulmadan önce yapılmak istenen, bağımsız bölüm hakkındaki konut satış vaadi sözleşmesinin noterliklerde yapılmasında hukuki bir engelin bulunmadığı Bakanlığımızca düşünülmektedir." denilmiştir. (1994/41 s. Genelge)

e) Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında, belediyece tahsis edilen dairenin satışı vaadinin yapılabileceği:
TNB’ ye intikal ettirilen bir yazı ile “Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında, sahibi olduğu gayrimenkulünü vermek suretiyle, belediyece adına tahsis edilen dairenin tapu devri yapıldıktan ve daireyi teslim aldıktan sonra geçerli olmak üzere; üçüncü şahıslara satış vaadi yolu ile satışının yapılıp yapılamayacağının” sorulması üzerine, konuya ilişkin olarak Adalet Bakanlığından görüş istenmiştir.

Bakanlık Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünden gönderilen 12.02.2008 tarihli ve 4057 sayılı yazıda özetle; “…ilgilinin konutu ivazlı olarak devretmek istediğini bildirmesi halinde işlemin (gayrimenkul satış vaadi) şeklinde yapılabileceği düşünülmektedir.” denilmiştir.

5- 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamına giren tarım arazilerinin satış vaatleri:
a) İmar planı kapsamı dışında kalan veya imar planında tarımsal niteliği korunacak alanda yer alan tarla/bağ/bahçe/zeytinlik vb. tarımsal nitelik taşıyan taşınmazların satış vaatleri:
2014/71 ve 72 sayılı Genel Yazılarda;

“Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun uygulanmasına ilişkin 12.06.2014 tarihli ve 23294678-010.07.02/34306 sayılı duyurusu hükümleri dikkate alındığında, satış vaadi taleplerinde taşınmazın tapu sicilindeki cinsinin tarımsal nitelik taşıdığı anlaşılmakta ise:

1- Taraflardan ilgili belediye/valiliklerden talep konusu parselin imar planının bulunup bulunmadığına, imar planı mevcutsa planda bu taşınmazın tarımsal alana tahsis edilen veya edilmeyen alanlardan olup olmadığına dair belge getirmeleri istenecek ve planda tarımsal alana tahsis edilmeyen alanlardan olduğunun anlaşılması halinde satış vaadi işlemi yapılacaktır.

2- Taşınmazın imar planı kapsamı dışında kaldığı veya imar planında tarımsal niteliği korunacak alanda yer aldığının tespiti halinde, tarla/bağ/bahçe/zeytinlik vb. tarımsal nitelik taşıyan tüm taşınmazların satış vaatlerinin yapılmasına engel bir durum olup olmadığına, 5403 sayılı Kanun kapsamında işlemin karşılanıp karşılanmayacağına ilişkin il/ilçe gıda, tarım ve hayvancılık müdürlüğünden belge getirmeleri istenecek ve alınacak cevaba göre işlem yapılacaktır.” denilmiştir.
NOT:

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nunda (toplulaştırma sahası ilan edilen yerler dışında) kalan tarımsal arazilerin satış vaatlerinin yapılamayacağına ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak, yukarıda 3/f maddesinde yer verilen Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünün 31.12.2007 tarihli ve 27857 sayılı yazısında; “noterlerin, mülkiyete konu olamayacak, maliye hazinesi, vakıflar veya başka gerçek ya da tüzel kişiye ait taşınmazların devri olanaklı olmadığından, satış vaadi sözleşmesi yapmalarının, noterlik mesleğinin esas unsurlarından biri olan hukuki güvenliği sağlama ilkesine ters düşeceğinden uygun olmadığı düşünülmektedir.” denilmiş, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 13.11.2012 tarihli, E. 2012/11594 ve K. 2012/13194 sayılı kararında da “Bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinde, satışa konu edilemeyen yerlerin, satış vaatlerine de konu olamayacağı” belirtilmiştir.

b) Köy yerleşik alan sınırları içerisinde olan tarımsal nitelikli taşınmazların satış vaatlerinin herhangi bir izin ve belge aranmadan yapılacağı:
2 Ağustos 2013 tarihli ve 28726 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 6495 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 73’üncü maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanununun 27’nci maddesi başlığıyla birlikte değiştirilmiş ve köy yerleşik alan sınırı içerisinde, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerinin uygulanmayacağı hükmü getirilmiştir. (2013/79 sayılı Genel Yazı)

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun uygulanmasına ilişkin yukarıda belirtilen 12.06.2014 tarihli duyurusunun (A/4) maddesinde de “3194 sayılı İmar Kanununun 27/3 maddesi gereğince, köy yerleşik alan sınırları içerisinde, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleri uygulanmaz. Bu nedenle köy yerleşik alan sınırları içerisinde olduğu tespit edilen tarımsal nitelikli taşınmazlara ilişkin işlemlerin doğrudan karşılanması gerekir” denildiğinden, köy yerleşik alan sınırları içerisinde olduğu tespit edilen tarımsal nitelikli taşınmazların satış vaatlerinin herhangi bir izin ve belge aranmadan yapılması gerekmektedir.

c) Arazi toplulaştırma sahası ilân edilen yerlerde, arazi toplulaştırması işlemleri sonuçlanıncaya kadar arazi toplulaştırmasına konu arazilerin satış vaatlerinin, DSİ ’nin ve proje idaresinin izin vermesi halinde yapılabileceği:
(28.4.2018 t ve 30405 s. R.G. de yayımlanan 7139 sayılı s. Kanun ile yapılan değişikliğe göre düzenlenmiştir.)

(Konunun yer verildiği 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun “Arazi toplulaştırması ve dağıtımı” başlıklı 17 nci maddesi, 28 Nisan 2018 tarihli ve 30405 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7139 sayılı Kanunun 41 inci maddesiyle yürürlükten kaldırılmış ve bu hususa 7139 sayılı Kanunun 7 nci maddesiyle 6200 sayılı Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğünün Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanuna eklenen (ek 9) uncu maddesinde yer verilmiştir.)
28 Nisan 2018 tarihli ve 30405 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7139 sayılı Kanunun 7 nci maddesiyle 6200 sayılı Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğünün Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanuna eklenen (Ek 9) uncu maddesinin 1 inci fıkrasında arazi toplulaştırılmasının hangi amaçla yapılacağı açıklandıktan sonra 14 üncü fıkrasında “Arazi toplulaştırması sahası ilan edilen yerlerle ilgili Bakanlar Kurulu kararı Resmî Gazetede yayımlandıktan sonra arazi toplulaştırmasına konu arazilerin mülkiyet ve zilyetliğinin devir, temlik, ipotek ve satış vaadi işlemleri DSİ ’nin ve proje idaresinin iznine bağlıdır.”, 7 nci fıkrasında da “Arazi toplulaştırma ve tarla içi geliştirme hizmetleri muhtevasında yapılacak duyurular DSİ veya özel arazi toplulaştırmasını gerçekleştiren proje idaresinin internet sayfalarında ve ayrıca köy veya mahalle muhtarının çalışma yerinde otuz gün süre ile ilan ettirilir. Bu madde gereğince yapılan ilanlar, ilgili gerçek kişilere, kamu ve özel hukuk tüzel kişilerine şahsen tebliğ edilmiş sayılır. Arazi toplulaştırması sonuçlarına karşı tescil tarihinden itibaren on yıl içerisinde dava açılabilir.” hükümlerini içermektedir.
Bu hükümlere göre; arazi toplulaştırması sahası ilan edilen yerlerle ilgili Bakanlar Kurulu kararının Resmî Gazetede yayımlanmasından sonra arazi toplulaştırmasına konu arazilerin satış vadilerinin yapılabilmesi DSİ ’nin ve proje idaresinin iznine bağlandığından, bu kapsam içinde kaldığı anlaşılan arazilerin satış vaatleri işlemlerinin izin alınmadan yapılmaması gerekmektedir.

II – ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI VAADİ SÖZLEŞMELERİ
1- Ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmeleriyle ilgili genel hükümler:
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 41 inci maddesi “Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.” hükmünü taşıdığından, 28 Mayıs 2014 tarihinden itibaren ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmeleri noterliklerde yapılmaktadır.
6502 sayılı Kanunda öngörülen sözleşmeler:

a) En az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir bir şekilde düzenlenir.

b) Sözleşmede bulunması gereken şartlardan bir veya birkaçının bulunmaması durumunda, eksiklik sözleşmenin geçerliliğini etkilemez. Bu eksiklik sözleşmeyi düzenleyen tarafından derhâl giderilir. (Noterlik işlemlerinde, Noterlik Kanununun 81 inci maddesi hükümlerine göre işlem yapılması gerekir.)

c) Sözleşmede öngörülen koşullar, sözleşme süresi içinde tüketici aleyhine değiştirilemez.

ç) Bu Kanunda düzenlenen sözleşmelere istinaden tüketiciden talep edilecek her türlü ücret ve masrafa ilişkin bilgilerin, sözleşmenin eki olarak kâğıt üzerinde yazılı şekilde tüketiciye verilmesi zorunludur. (2017/50 s. Genel Yazı)
2- Ön ödemeli konut satışının tanımı, kimler arasında yapılabileceği, yapılış şekli ve konusu:
a) Tanımı:
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 40 ıncı maddesinde, ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmıştır.
b) Ön ödemeli konut satışı, “tüketici” ile “satıcı” arasında, satıcının sahibi bulunduğu veya bulunacağı konutlar için yapılmaktadır.
Kanunun 3 üncü maddesinde;

Tüketici, ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişi,

Satıcı ise, Kamu tüzel kişileri de dâhil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla tüketiciye mal sunan ya da mal sunanın adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişi,

olarak tanımlanmıştır.

6502 sayılı Kanun kapsamına giren ön ödemeli konut satışlarında satıcı olan gerçek veya tüzel kişi, yapılmış binalarda ya da yapılacak inşaatlarda sahibi bulunduğu ya da bulunacağı konutları tüketicilere mesleki ve ticari amaçlarla satmakta veya satmayı vaat etmektedir.
c) Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin veya arsa sahibinin kendilerine düşecek bağımsız bölümleri bir başkasına satmayı vaat etmelerine ilişkin yüklenici veya arsa sahibi ile üçüncü kişi arasında yapılan satış vaadi sözleşmelerinin 6502 sayılı Kanun kapsamına girip girmediği:
Noterliklerde tereddüt edilen konulardan birisi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin veya arsa sahibinin kendilerine düşecek bağımsız bölümleri bir başkasına satmayı vaat etmeleri halinde bu sözleşmenin ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi şeklinde yapılıp yapılmayacağıdır.
Arsa sahipleri ile yükleniciler arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahipleri kendilerine düşen konutları şahsi ihtiyaçları için kullanabilecekleri gibi ticari kazanç amacıyla üçüncü kişilere; keza aynı şekilde, yükleniciler de sahip olacakları konut veya konutları mesleki ve ticari amaçlarla üçüncü kişilere satmayı vaat edebilirler.

Arsa sahipleri ile yüklenicilerin üçüncü kişilere yapacakları konut satış vaatlerinin ticari amaçla olup olmadığını noterin bilmesi mümkün olmadığı gibi bunu araştırmakta görevi içinde değildir. Özellikle, arsa sahipleri ile yüklenicilerin üçüncü kişilere yapacakları konut satış vaatlerinin ön ödemeli konut satış vaadi şeklinde yapılmamasının, tüketici konumunda bulunan vaat alacaklılarını büyük zararlara sokabileceğini ve bunun da ileride noterlerimizin sorumluluklarını gerektirebileceğini, keza 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun amaçlarından birisinin de tüketicinin ekonomik çıkarlarının korunması olduğunu dikkate alan TNB Yönetim Kurulu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin veya arsa sahibinin kendilerine düşecek bağımsız bölümleri bir başkasına satmayı vaat etmelerine ilişkin yapılacak satış vaadi sözleşmelerinin mutlaka 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 40 ve devamı maddeleri ile Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelikte yer verilen hükümler doğrultusunda ön ödemeli konut satış sözleşmeleri şeklinde yapılmasına karar vermiştir.

Bu itibarla; gerek yüklenicilerin gerekse arsa sahiplerinin, kendilerine düşecek konutları (bağımsız bölümleri) tüketici konumunda bulunan vaat alacaklılarına satmayı vaat etmelerinin, tüketiciye ticari (kazanç) veya mesleki amaçlarla bir mal (konut - bağımsız bölüm) sunulması niteliğinde olması nedeniyle, buna ilişkin olarak taraflar arasında yapılacak sözleşmeler ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi şeklinde yapılacaktır.
ç) Ön ödemeli konut satışının iki şekilde yapılabileceği:
Kanunun 41 inci ile Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 6 ncı maddelerinde yer alan hükümlere göre ön ödemeli konut satışı ancak;

aa) Tapuda kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmek suretiyle ön ödemeli konut satışı,

bb) Noterlikte düzenleme şeklinde yapılacak sözleşmeyle konut satış vaadi,

şeklinde yapılabilir.

Konutun mülkiyeti; tapuda tescil edilmek suretiyle yapılan ön ödemeli konut satışında, sözleşmenin tapu idaresinde tamamlanması üzerine hemen, satış vaadi sözleşmesinde ise, kararlaştırılan şartların/edimlerin yerine getirilmesinden sonra tüketiciye geçmektedir.

Her iki satışta da, satış bedelinin önceden peşin veya taksitle ödenmesi ve ödeme şekli taraflarca sözleşmede serbestçe kararlaştırılabilir.

d) Ön ödemeli konut satış işlemine ancak “konut amaçlı taşınmazların” konu olabileceği:
6502 sayılı Kanunun 40 ıncı maddesi gereğince, ancak “konut amaçlı taşınmazlar” ön ödemeli konut satış sözleşmesine konu olabilir.

Konutun tanımına da Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 4 üncü maddesinde yer verilmiştir. Buna göre KONUT; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa tabi mesken amaçlı kullanılan ya da mesken niteliği taşımamakla birlikte tüketicilerin kullanımına sunulan her türlü bağımsız bölüm olarak tanımlanmıştır.

Tanımdan anlaşılacağı üzere, Kanunun 40 ıncı maddesinde yer verilen “konut amaçlı taşınmazlar” ibaresi, mesken niteliğinde olan veya olmayan bağımsız mülkiyete konu olabilecek taşınmaza ait her türlü bölümü kapsamaktadır. (2017/50 s. Genel Yazı)

3- Ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesinin yapılma koşulu ve bu sözleşmede bulunması zorunlu bilgiler ile diğer hususlar:
a) Yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi yapılamayacağı:
Yukarıda açıklandığı üzere, iki şekilde yapılabilen ön ödemeli konut satışından birisi noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadidir.

Kanunun 40 ıncı ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 6 ncı maddesi gereğince, tüketicilerle ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi yapılmadan önce yapı ruhsatının alınmış olması zorunludur.

Madde gerekçesinde de “Ön ödemeli konut satışlarında tüketicilerin korunmasının ilk ayağı konutun inşa edileceği arsa üzerinde belediyeden alınacak olan inşaat ruhsatının alınmasıdır. Şayet bir satıcı bu şartı sağlayamaz ise tüketicilerle ön ödemeli konut satışı sözleşmesi kuramayacağı” belirtilmiştir.
b) Sözleşme kurulmadan en az bir gün önce tüketiciye ön bilgilendirme formunun verilmesinin zorunlu olduğu:
Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 5 nci maddesi gereğince, ön ödemeli konut satış sözleşmesi kurulmadan en az bir gün önce aynı maddede sayılan hususları içeren, en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir şekilde düzenlenen ön bilgilendirme formunun tüketiciye verilmesi zorunludur:
c) Ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesinde bulunması zorunlu bilgiler:
Bir örneğinin tüketiciye verilmesi zorunlu olan ön ödemeli konut satış sözleşmesinde bulunması gereken bilgiler Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 7 nci maddesinde gösterilmiş olup, buna uygun olarak hazırlanan ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmelerine NBS’de yer verilmiştir.

Noterler, Yönetmeliğin 7 nci maddesinde sayılan ve sözleşmede zorunlu olarak bulunması gereken bilgilerin sözleşme içinde yer almasını sağlamakla yükümlüdürler.

ç) Konut adedi otuz ve üzerinde olan projelerde teminat sağlanmasının zorunlu olduğu:
Kanunun 42 nci ile Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 12 nci maddesi uyarınca, konut adedi otuz ve üzerinde olan projelerde, satıcının konut satışına başlamadan önce Yönetmeliğin 13, 14, 15 ve 16 ncı maddelerinde açıklanan bina tamamlama sigortasını yaptırması veya banka teminat mektubu vermesi, ödemelerin hakediş sistemi ile ya da ön ödemeli konut satışının bağlı kredi ile yapılacağını kabul etmesi zorunludur.

Bu teminatlar dışında, tüketicinin tüm ödemelerini garanti altına alacak başka bir yöntem öngörülmesi durumunda, bu yöntem Gümrük ve Ticaret Bakanlığı tarafından uygun görülürse teminat olarak kabul edilebilir.

Noterlerin, sözleşmede zorunlu olarak bulunması gereken bilgilerin sözleşme içinde yer almasını sağlamakla yükümlü bulunmaları nedeniyle, Yönetmeliğin 7 nci maddesi gereğince teminata ilişkin bilgilere de sözleşmede yer vermeleri zorunludur. Bazı noterliklerde sözleşmelere, bu teminatlara yer verilmeden “teminatların daha sonra verileceği ya da yapılacağı” veya “ileride sigorta yaptırılacağı” yönünde kayıtlar konulduğu TNB’ ye ulaşan bilgilerden anlaşılmaktadır. Bu şekilde konulan kayıtların, teminat niteliğinde olmaması nedeniyle sorumluluğa yol açmaması bakımından sözleşmelere konulmaması icap etmektedir.

Satıcının, sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce alıcıya vermek zorunda olduğu ön bilgilendirme formunda hangi teminatın sağlandığını göstermekle yükümlü olduğu da dikkate alınarak, 05.08.2015 tarihli ve Hukuki Danışmanlık-11925 (67) sayılı Genel Yazı’da yer alan Gümrük ve Ticaret Bakanlığının görüşünde belirtildiği üzere; 6502 sayılı Kanun ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik hükümleri kapsamında noterliklerin teminat sayılabilecek hallere ilişkin ve bunların sağlandığını gösterecek ispatlayıcı belge aramaları gerekmemektedir. Yönetmeliğin 12 nci maddesinde sayılan teminatlardan birisinin sağlandığının satıcı tarafından bildirilmesi ve noterlikçe de bunun sözleşmelerde bulunan “TEMİNAT” kısmına yazılması gerekli ve yeterlidir.

d) Satışa konu konutun net ve brüt alanlarının ne şekilde belirlenip sözleşmeye yazılacağı:
14.05.2015 tarihli ve Hukuki Danışmanlık-7626 (45) sayılı Genel Yazıda yer verildiği üzere;

Sözleşmelerin zorunlu içeriğinin belirlendiği Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 7’nci maddesinin birinci fıkrasının (ç) bendi uyarınca “sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanlarının” sözleşmede gösterilmesi zorunludur.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü 06.05.2015 tarihli ve 6141 sayılı yazısıyla, 28 Nisan 2015 tarihli ve 05/2015 sayılı genelgesini göndererek, ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde taahhüt edilen metrekarelerin belirlenmesinde bu genelge hükümleri doğrultusunda uygulama yapılmasını bildirmiştir.

Bu itibarla; Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 7’nci maddesinin birinci fıkrasının (ç) bendinde yer alan ve sözleşmeye yazılması zorunlu olan konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanlarına ilişkin bilgiler, tüketiciye verilen "ön bilgilendirme formu" ekinde bulunan proje, plan ve listelere göre belirlenerek yazılacaktır.

e) Konutun teslim süresi:

Kanunun 44 üncü ve Yönetmeliğin 10 uncu maddesinde “Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemez” hükmü yer aldığından, Yönetmeliğin 7’nci maddesinin birinci fıkrasının (l) bendi uyarınca sözleşmeye yazılması zorunlu olan teslim tarihinin buna göre belirlenmesi icap etmektedir.

f) Cayma hakkı ve sözleşmeden dönme:
Yönetmeliğin 7 nci maddesi uyarınca şartları, süresi ve usulüne ilişkin bilgilerinin sözleşmede gösterilmesi zorunlu olan cayma hakkına ve sözleşmeden dönmeye ilişkin hükümlere Kanunun 43 ve 45 ile Yönetmeliğin 8 ve 9 uncu maddelerinde yer verilmiştir. Sözleşmelerde bu maddelerde belirtilen bilgilerin yazılması zorunlu olup, NBS’ de bulunan işlem örnekleri buna göre hazırlanmıştır.

Tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde, herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahip olup, bu hakkın kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir.

Tüketici, Kanunun 45 inci maddesinin birinci fıkrası ile Yönetmeliğin 9 uncu maddesi gereğince sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Ancak, Kanunun 45 ile Yönetmeliğin 9 uncu maddesinin birinci fıkrasında yer alan “Ön ödemeli konut satışında, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır” hükmü, 684 sayılı KHK ve 11.03.2017 tarihli ve 30004 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Yönetmelik değişikliği ile “Tüketicinin ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren, bu Yönetmeliğin 8 inci maddesindeki hakları saklı kalmak kaydıyla, yirmi dört aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır.” şeklinde değiştirilmiştir.

Ayrıca, aynı Yönetmeliğe eklenen Geçici 1. Maddede de, ön ödemeli konut satış sözleşmelerine, sözleşmenin akdedildiği zaman yürürlükte bulunan yönetmelik hükümlerinin uygulanacağı hükmüne yer verilmiştir.

Sözleşmeden dönme hakkına ilişkin bildirimin satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir.

(2013/11 s. Genelge; 2014/119, 2015/45, 67, 2017/50 s. Genel Yazılar.)