KONUNUN ÖZÜ:
Yakuplu Mahallesi 455 ada 24 parseldeki kademe hatlarından birisinin kaldırılarak E:3,00 ve Yençok:10 Kat, kısmen E:1,50 Yençok:6 Kat yapılanma koşullarına sahip Ticaret+Hizmet Alanı ve kısmen İstasyon alanı olarak düzenlenmesine ilişkin hazırlanan 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifi dosyası 18.11.2015 tarih ve 199068 sayılı Plan ve Proje Müdürlüğü’nün yazısı ile; 07.12.2015 tarihli Beylikdüzü Belediye Meclisi’ne sunularak incelenmek üzere Komisyonumuza havale edilmiştir.
TALEP:
Eksen İmar Planlama ve Gayrimenkul Değerleme’nin 18/11/2015 tarih ve 198912 sayılı dilekçesi ile Yakuplu Mahallesi’nde bulunan ve mer'i imar planında üç farklı kademe hattıyla farklı yapılanma koşullarına sahip Ticaret+Hizmet Alanı olarak planlanmış ve kısmen 12.04.2009 t.t.li Bakırköy-Beylikdüzü Hafif Raylı Sistem Uygulama İmar Planı Değişikliği ile 22.11.2010 t.t.li Avcılar-Beylikdüzü-Tüyap Arası Yol ve Rehabilitasyon ve Metrobüs Hattı Projesi Uygulama İmar Planı Değişikliği içerisinde kalan 455 ada 24 parseldeki kademe hatlarından birisinin kaldırılarak E:3,00 ve Yençok:10 Kat, kısmen E:1,50 Yençok:6 Kat yapılanma koşullarına sahip Ticaret+Hizmet Alanı ve kısmen İstasyon alanı olarak düzenlendiği plan değişikliği teklifi; İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı ile parsel maliki arasında imzalanan ve planda istasyon sahasına rastlayan kısımlarının kamuya bedelsiz terk edilmesi karşılığında mülkiyet haklarının korunmasına yönelik protokol gözönünde bulundurularak sunulmuştur.
MÜLKİYET:
Söz konusu değişikliğe konu parsel şirket mülkiyetindedir.
PLANLARDAKİ DURUM:
Söz konusu parsel; 16.02.2004 t.t.li 1/5000 ölçekli Yakuplu Genel Revizyon Nazım İmar Planında Kentsel ve Bölgesel İş Merkezi ve kısmen İmar Yolu olarak planlanmış olup; bu doğrultuda hazırlanmış olan aynı tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Yakuplu Genel Revizyon Uygulama İmar Planı'nda Max E:3.00 Max H:10 Kat, Max.E:3,00 ve Max.E:1,50 Max.H:6 Kat yapılanma koşullarına sahip Ticaret+Hizmet Alanı olarak planlanmıştır.
Bu plan sonrası İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanınca 12.04.2009 tarihinde onanan
Bakırköy-Beylikdüzü Hafif Raylı Sistem Uygulama İmar Planı Değişikliği ile 22.11.2010 tarihinde onanan Avcılar-Beylikdüzü-Tüyap Arası Yol ve Rehabilitasyon ve Metrobüs Hattı Projesi Uygulama İmar Planı Değişikliği ile parselin bir kısmı Metro İstasyonu Alanı olarak planlanmıştır.
MEVCUT DURUM:
Söz konusu parsel üzerinde tek katlı bir yapı bulunmaktadır.
KURUM VE KURULUŞLARIN GÖRÜŞLERİ:
Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün 03.11.2015 gün, 191574 sayılı yazısında;
-
Mer'i plandaki imar yollarına gerekli terklerin bedelsiz yapılması,
-
12.04.2009 1/1000 Ölçekli Raylı Taşıma Bakırköy Beylikdüzü Güzergahı 2.Kısım Avcılar
-
Tüyap RTTS Uygulama İmar Planı'ndaki imar istikametlerinin korunması,
-
Mer'i uygulama imar planında verilen toplam inşaat alanının korunması,
-
Konut Alanlarında binaya ait her bağımsız bölüm için bina içinde ya da parselinde otopark yeri tesis etmek esastır. Bu esasa göre parsel bünyesinde her bir bağımsız bölüm için;
-
brüt alanı 75 m²'ye kadar(brüt alan ≤ 75 m²)olan dairelerde en az 1 adet otopark
-
brüt alanı 75m²-150m² arasında(75m²< brüt alan<150 m²) olan dairelerde en az 2 adet otopark,
-
brüt alanı 150m² ve üstü(brüt alan≥150 m²)dairelerde en az 3 adet otopark yeri
ayrılması gerekmektedir." şeklinde plan notu eklenmesi,
-
Ticaret Alanı fonksiyonunun otopark ihtiyacı belirlenirken parsel bünyesinde her 30m²'lik inşaat alanı için 1 araçlık otopark alanı ayrılacaktır." plan notunun eklenmesi,
-
Teklif "Ticaret+Hizmet Alanı'nın" giriş-çıkışlarına ilişkin Ulaşım ve Trafik Düzenleme Komisyonu(UTK)Kararı alınması,
-
Kamu eline geçmesi gereken alanlar kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz." Plan notunun eklenmesi,
-
Ruhsat aşamasında 28.02.2013 tarih ve TN2192991 sayılı Avrupa Yakası Raylı Sistem Müdürlüğü yazısına konu protokol gereği Ulaştırma Denizcilik ve Haberleşm Bakanlığı Altyapı Yatırımları Genel Müdürlüğü'nden görüş alınması koşullarıyla bölgesel ulaşım sistemi açısından müdürlüğümüzce uygun bulunmaktadır." denilmektedir.
Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü’nün 03.11.2015 gün, 191948 sayılı yazısında;
“Söz konusu plan teklifine yönelik Müdürlüğümüz görüşünün verilebilmesi için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü genelgesi doğrultusunda yukarıda ve daha ayrıntılı olarak rapor örneğinde vurgulanan çalışmaları da içerecek şekilde, söz konusu parsel ile beraber yakın çevresindeki ilişkili heyelan alanlarını da kapsayan "Ayrıntılı Jeolojik-Jeoteknik Etüt Çalışması" yapılıp, bu çalışma aşamasında gerekiyor ise belirlenen lokasyonlarda İnklinometre kuyularının açılarak yeterli görülecek süreler de zemin hareketlerinin izlenmesi ve tüm bu çalışmalar sonucunda hazırlanacak raporun Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın ilgili birimine onaylatılarak, tarafımıza gönderilmesi gerekmektedir." denilmektedir.
TEİAŞ 1.İletim Tesis ve İşletme Grup Müdürlüğü’nün 10.11.2015 tarih 109014 sayılı yazısında;
“Söz konusu planlanan alanda Bölge Müdürlüğümüze ait 380/154 kV'luk Enerji İletim Hattı, Yeraltı Güç Kablosu ve Trafo Merkezi bulunmamaktadır." denilmektedir.
İSKİ Genel Müdürlüğü’nün 24.11.2015 gün, 599771 sayılı yazısında;
"İdaremiz görüşü aşağıda sıralanmıştır;
1. Yapılacak uygulama ve inşaat çalışmalarında,İdaremize ait her türlü mevcut tesislerimiz ile işsonu projesi tarafımıza ulaşmamış İSKİ'de kaydı bulunmayan, belediyesince veya halk tarafından yapılmış altyapı tesislerine zarar verilmemelidir,hatlarımızın geçtiği güzergahlar yol veya yeşil alan olarak korunmalıdır.
2. İmar planlarında mevcut ve planlanan içmesuyu borularımızın geçtiği yol güzergahlarının 600mm-1000mm arası çaplar için minimum 10 m, 1200-1600mm arası çaplar için minimum 15 m,1800mm ve üstü çaplar için minimum 20 m olacak şekilde düzenlenmesi gerekmektedir.
3. Mevcut ve planlanan atıksu-yağmursuyu altyapı hatlarımızın geçtiği imar yolları ve yeşil alanlar, 300mm-600mm arası çaplar en az 5m,700-1200 mm çaplar için en az 10m ve üstü çaplar için en az 15m genişlikte planlanmalıdır.
4. Ana isale hatlarımız ve kollektörlerimiz dışında yeri değişecek mevcut tesislerimizin bulunması halinde deplase bedelleri karşılanması,ne şekilde deplase edileceğine dair proje hazırlanmadan önce İdaremiz ile mutabakat sağlanması ve tarafınızca hazırlanacak uygulama projelerinin İdaremize tasdik ettirilmesi gerekmektedir.
5. Söz konusu imar plan tadilatıyla mevcut duruma göre yoğunluğun arttırılmasından dolayı İdaremiz altyapı tesislerinin yetersiz kalması halinde ilave proje ve yatırım maliyetleri ilgilisince karşılanmalıdır."denilmektedir.
İGDAŞ Genel Müdürlüğü’nün 21.10.2015 gün, 21379 sayılı yazısında;
“Söz konusu parsel içerisinde ve cephe aldığı Yakuplu Caddesi'nde mevcut ve planlanan Doğalgaz hattımız bulunmamakta olup Uygulama İmar Planı değişikliği yapılmasında herhangi bir sakınca yoktur.” denilmektedir.
İBB Kamulaştırma Müdürlüğü'nün 13.11.2015 tarih 199269 sayılı yazısında;
"Yapılan inceleme sonucu 455 ada 24 parselin(eski 17 nolu parsel)379,52 m²'lik kısmı İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Altyapı Hizmetleri Müdürlüğü tarafından 22/08/2011 tarih, 4309 sayılı ön onay föyü ile tarafımıza teklif edilen "Avcılar Beylikdüzü Tüyap arası Yol Rehabilitasyon ve Metrobüs Hattı Projesi" kapsamında kalmaktadır. Projeye ait sayısal veri cd ortamında yazımız ekinde tarafınıza gönderilmektedir. Ancak; projeye ilişkin güncel verilerin Ulaşım Planlama Müdürlüğünden temin edilmesi projelerin son durumu hakkında sağlıklı bilgi edinilmesi açısından uygun olacaktır.
Ayrıca söz konusu parselin 3432,77 m²'lik kısmına tekabül eden İstanbul Metrosu Yakuplu İstasyonu inşaatı nedeniyle 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunun 4.Maddesinde düzenlenen Kamulaştırma yoluyla İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı lehine İrtifak Hakkı Tesisi bulunmaktadır." denilmektedir.
DEĞERLENDİRME ve SONUÇ:
1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi plan paftaları incelendiğinde; teklifin 1/1000 Ölçekli mer'i uygulama imar planı üzerine hazırlandığı, 455 ada 24 parseldeki kademe hatlarından birisinin kaldırılarak E:3,00 ve Yençok:10 Kat, kısmen Max.E:3,00, kısmen E:1,50 Yençok:6 Kat yapılanma koşullarına sahip Ticaret+Hizmet Alanı ve kısmen İstasyon alanı olarak düzenlendiği;
1. Plan değişikliği onama sınırı İstanbul İli, Beylikdüzü İlçesi, Yakuplu Mahallesi, 455 ada 24 parsel sınırını kapsamaktadır.
2. Plan değişikliği onama sınırı içerisinde kalan alan kısmen "Ticaret+Hizmet Alanı" kısmen de "İstasyon Sahası"dır.
3. 07.02.2012 tarihli İstanbul Büyükşehir Belediyesi ile yapılan protokol doğrultusunda, plan değişikliği onama sınırı içerisinde; 12.04.2009 t.t.li 1/1000 Ölçekli Raylı Taşıma Bakırköy
Beylikdüzü Güzergahı 2.Kısım Avcılar Tüyap RTTS Uygulama İmar Planında istasyon sahasında rastlayan kısımlar kamuya bedelsiz terk edilmesi koşuluyla inşaat hesabına dahildir.
4.Ticaret+Hizmet Alanında yapılanma koşulları kısmen E:3,00 ve Yençok:10 Kat, kısmen
E:1,50 ve Yençok:6 kat ve kısmen de E:3,00'dır.
5. İstasyon Sahasına denk gelen kısımların inşaat hesabına ilave edilmesi ile birlikte istasyon sahası dışında kalan alanda meri uygulama imar planında verilen inşaat hakkı arttırılmamak koşuluyla toplam inşaat alanı; parselden geçen kademe hattına(KH)bakılmaksızın tüm alanda kullanılabilir.
6. Açıklanmayan hususlarda meri uygulama imar planı hükümleri ve meri imar yönetmeliği hükümleri geçerlidir.
şeklinde plan notları önerildiği görülmektedir.
Kurum görüşleri incelendiğinde; teklife ilişkin İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü, İBB Kamulaştırma Müdürlüğü, İGDAŞ Genel Müdürlüğü ile TEİAŞ görüşü dışındaki kurum görüşlerinin şartlı olumlu olduğu, İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü görüşünde alana ilişkin kapsamlı bir etüt çalışması hazırlanmadan görüş oluşturulmayacağı ; İGDAŞ Genel Müdürlüğü ile TEİAŞ Genel Müdürlüğü görüşlerinde herhangi bir olumsuz husus bulunmadığı; Kamulaştırma Müdürlüğü görüşünde ise kamulaştırma hususunda alınmış bir Encümen kararının bulunduğu belirtilmiştir.
Söz konusu 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi incelendiğinde teklifin planda verilen yapılaşma koşullarında uygulanabilirliği kolaylaştırıcı nitelikte hazırlandığı görülmüştür.
KOMİSYON GÖRÜŞÜ:
Eksen İmar Planlama ve Gayrimenkul Değerleme’nin 18/11/2015 tarih ve 198912 sayılı dilekçesi ile Yakuplu Mahallesi’nde bulunan ve mer'i imar planında üç farklı kademe hattıyla farklı yapılanma koşullarına sahip Ticaret+Hizmet Alanı olarak planlanmış ve kısmen 12.04.2009 t.t.li Bakırköy-Beylikdüzü Hafif Raylı Sistem Uygulama İmar Planı Değişikliği ile 22.11.2010 t.t.li Avcılar-Beylikdüzü-Tüyap Arası Yol ve Rehabilitasyon ve Metrobüs Hattı Projesi Uygulama İmar Planı Değişikliği içerisinde kalan 455 ada 24 parseldeki kademe hatlarından birisinin kaldırılarak E:3,00 ve Yençok:10 Kat, kısmen Max.E:3,00, kısmen E:1,50 Yençok:6 Kat yapılanma koşullarına sahip Ticaret+Hizmet Alanı ve kısmen İstasyon alanı olarak düzenlendiği plan değişikliği teklifi, planda verilen yapılaşma koşullarında uygulanabilirliği kolaylaştırıcı nitelikte olduğundan, Müdürlüğünden geldiği şekliyle komisyonumuzca oybirliği ile uygun görülmüştür.
İmar Kom. Başkanı İmar Kom.Başkan V. Üye
Erkan ERDOĞAN T.Serdar ÇAKMAK Ebru ÇEVİK
Üye Üye
Yavuz DEMİRCİ Aytaç AYDIN
|
