T. C. Yargitay hukuk dairesi

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2006/12-682

K. 2006/682

T. 8.11.2006

 

• BONOYA DAYALI TAKİBE İTİRAZ DAVASI ( Yöneticinin Kat Malikleri Kanununda Sayılanlar Dışında Kat Maliklerini Temsil Yetkisi Olmadığı – Kat Malikleri Kurulu Tarafından Yöneticiye Kambiyo Taahhüdünde Bulunma Yetkisi Verildiği İspat Edilmedikçe Bonodan Dolayı Yöneticiliğin Sorumlu Olamayacağı )

• TEMSİL YETKİSİ ( Yöneticinin Kat Malikleri Kanununda Sayılanlar Dışında Kat Maliklerini Temsil Yetkisi Olmadığı – Kat Malikleri Kurulu Tarafından Yöneticiye Kambiyo Taahhüdünde Bulunma Yetkisi Verilmesi Gereği/Yetki Verilmedikçe Senedi İmzalayanın Şahsen Sorumlu Olmayacağı )

• HUSUMET ( Yöneticinin Kat Malikleri Kanununda Sayılanlar Dışında Temsil Yetkisi Olmadığından Apartman Yöneticiliğinin Taraf Ehliyeti Bulunmadığı – Yöneticiye Kambiyo Taahhüdünde Bulunma Yetkisi Verildiği İspat Edilmedikçe İtiraz Davasına Konu Bonodan Dolayı Yöneticiliğin Sorumlu Olamayacağı )

• APARTMAN YÖNETİCİLİĞİNİN TEMSİL YETKİSİ ( Bonoya Dayalı İtiraz Davası/Yöneticinin Kat Malikleri Kanununda Sayılanlar Dışında Kat Maliklerini Temsil Yetkisi Olmadığından Apartman Yöneticiliğinin Taraf Ehliyeti Bulunmadığı – Yöneticiye Kambiyo Taahhüdünde Bulunma Yetkisi Verildiğinin İspat Edilmesi Gereği )

 

818/m.388

634/m.34, 35

 

ÖZET : Şikayet ve itiraz davasında uyuşmazlık; kambiyo senedine dayalı takipte borçlu Apartman yöneticiliğinin aktif ve pasif taraf ehliyeti bulunup bulunmadığı, ayrıca kambiyo senedini apartman yöneticiliği adına imza eden kişinin düzenleme tarihindeki sıfatının ne olduğu, o tarihte yönetici ise kat malikleri kurulunca kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verilmesinin gerekip gerekmediği, bu konuda yapılan inceleme ve araştırmanın hükme yeterli olup olmadığı, noktasındadır. Yöneticinin Kat Malikleri Kanununda sayılanlar dışında kat maliklerini temsil yetkisi olmadığından Apt. yöneticiliğinin aktif ve pasif taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Takip dayanağı bononun düzenlendiği tarih itibariyle yöneticinin kat maliklerini temsil ederken Borçlar Kanunu hükmü uygulanacağından kat malikleri kurulu tarafından yöneticiye kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verildiği ispat edilmedikçe bu bonodan dolayı yöneticiliğin sorumluluğu söz konusu olmayıp, senedi imzalayan şahsen sorumludur. Takip konusu senet için açıklanan koşulların gerekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır.

 

DAVA : Taraflar arasındaki “şikayet ve itiraz” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Bolu 1.İcra ( Hukuk ) Mahkemesince davanın reddine dair verilen 07.12.2005 gün ve 2005/245-266 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 12.Hukuk Dairesinin 04.04.2006 gün ve 2006/4322-7064 sayılı ilamı ile;

 

( … Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bu nedenle vekiller haklarına sahiptir. Bir davada veya takipte kimlerin taraf olacağı nasıl temsil edileceği ise HUMK’nun Av. Kan. Borçlar Kanunu vekalet akdine ilişkin hükümleri ile düzenlenmiş bulunmaktadır. Bu hükümlere uygun temsil yetkisi olmadıkça yöneticinin 634 sayılı kanunda sayılanlar dışında kat maliklerini temsil yetkisi olmadığından Apt. yöneticiliğinin aktif ve pasif taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Takip dayanağı bononun düzenlendiği tarih itibariyle yöneticinin kat maliklerini temsil ederken B.K.nun 388. maddesi hükmü uygulanacağından kat malikleri kurulu tarafından yöneticiye kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verildiği ispat edilmedikçe bu bonodan dolayı yöneticiliğin sorumluluğu söz konusu olmayıp, TTK’ nun 590. maddesi gereğince senedi imzalayan şahsen sorumludur. Takip konusu senet için açıklanan koşulların gerekleşip gerçekleşmediği araştırılmadan yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir… ),

 

Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

 

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

 

KARAR : İstek, takibe ve ödeme emrine itiraz ile icra müdürlüğü işlemini şikayete ilişkindir.

 

01.06.2005 düzenleme 30.08.2005 ödeme tarihli olup borçlu kısmında İlhan T. 08.11.2006 ve altında kaşe ile Şahinoğlu İşhanı ve Apartmanı Yöneticiliği ve altında da yine yöneticiliğin kaşesi ile İlhan T. 08.11.2006 isim ve imzası bulunan 4.700 YTL bedelli, “Malen ahzolunmuştur” kaydını içeren senede dayanılarak yapılan kambiyo senetlerine dayalı takip üzerine borçlu yanca eldeki şikayet ve itiraz başvurusu yapılmıştır.

 

Borçlu, öncelikle takip talebinin vergi numarası içermediğinden geçersiz olduğunu şikayet olarak getirmiş; itiraz olarak ta borçlu gösterilen Şahinoğlu İşhanı ve Apt. Yöneticiliğinin tüzel kişiliği olmadığından hak sahibi ve borçlanmaya ehil olmadığı, ayrıca belgenin tanzim tarihinde yönetici sıfatı ile imza atan İlhan T. 08.11.2006’in yöneticilik sıfatı bulunmadığını ileri sürmüştür.

 

İcra Mahkemesi “yöneticinin kanundan doğan temsil yetkisine sahip olduğu, mali sorumluluk kat maliklerine ait olmak üzere yöneticiye ve yönetime husumetin yöneltilebileceği, takibe konu emre muharrer senedin tanzim tarihi olan 01.06.2005 tarihinde İlhan T.’in yöneticilik sıfatı bulunduğu” gerekçesiyle şikayet ve itirazın reddine karar vermiştir.

 

Borçlunun temyizi üzerine bu karar Özel Dairece “… temsil yetkisi olmadıkça yöneticinin 634 sayılı kanunda sayılanlar dışında kat maliklerini temsil yetkisi olmadığından Apt. yöneticiliğinin aktif ve pasif taraf ehliyeti bulunmadığı, takip dayanağı bononun düzenlendiği tarih itibariyle yöneticinin kat maliklerini temsil ederken B.K.nun 388. maddesi hükmü uygulanacağından kat malikleri kurulu tarafından yöneticiye kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verildiği ispat edilmedikçe bu bonodan dolayı yöneticiliğin sorumluluğu söz konusu olmayıp, TTK’ nun 590. maddesi gereğince senedi imzalayanın şahsen sorumlu olduğu, takip konusu senet için açıklanan koşulların gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmadan yazılı şekilde karar verilmesinin isabetsiz olduğu…” gerekçesiyle bozulmuş; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

 

Hükmü temyize borçlu vekili getirmektedir.

 

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; Kambiyo senedine dayalı takipte borçlu Apartman yöneticiliğinin aktif ve pasif taraf ehliyeti bulunup bulunmadığı, ayrıca kambiyo senedini apartman yöneticiliği adına imza eden kişinin düzenleme tarihindeki sıfatının ne olduğu, o tarihte yönetici ise kat malikleri kurulunca kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verilmesinin gerekip gerekmediği, bu konuda yapılan inceleme ve araştırmanın hükme yeterli olup olmadığı, noktasındadır.

 

İlkin, şikayet ve itiraz eden durumundaki apartman yöneticiliğinin hukuki konumunu belirlemeye yönelik yasal düzenlemelerin ortaya konulmasında yarar vardır.

 

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34.maddesinin 1.fıkrasında “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye ( Yönetici ), Kurula da ( Yönetim Kurulu ) denir.” Hükmü yer almakta, aynı Kanunun 35.maddesinde de Yöneticinin görevleri sayılmaktadır.

 

Yine aynı Kanunun 38. maddesinde yöneticinin sorumluluğuna ilişkin genel kural “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.” Şeklinde ortaya konularak 39.maddesinde ise Yöneticinin Hesap verme yükümlülüğü düzenlenmekte; 40.maddenin 1.fıkrasında ise Yöneticinin Hakları “Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.” şeklinde ifade edilmektedir.

 

Bu hükümler göstermektedir ki, ana gayrimenkulün yönetimi için atanan yönetici veya Yönetim Kurulu, vekil statüsündedir. Dolayısıyla, gerek iç ilişkide gerek dış ilişkide vekil gibi sorumlu ve vekilin haklarına sahiptir. Üçüncü kişilere karşı kat maliklerini temsil ederken yetki sınırlarının belirlenmesinde 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun vekaletin şümulüne ilişkin hükümleri uygulanacaktır.

 

Bu nedenle kural olarak, yöneticilerin aktif ve pasif husumet ehliyetleri olmakla birlikte, somut olay kambiyo senetlerine mahsus yolla yapılmış takibe ilişkin şikayet ve itiraza ilişkin bulunmasına göre bu genel kuraldan farklı olarak vekaletinin kapsamının tayini gerekmektedir.

 

Yeri gelmişken, vekaletin kapsamına ilişkin yasal düzenlemeler irdelenmelidir.

 

818 sayılı Borçlar Kanunu’nun “Vekaletin şümulü” başlıklı 388.maddesi;

 

“Vekalet akdinin şümulü mukavele ile sarahaten tespit edilmemiş ise, taalluk eylediği işin mahiyetine göre tayin edilir.

 

Vekalet, vekilin takabbül eylediği işin yapılması için icabeden hukuki tasarrufları ifa salahiyetini şamildir.

 

Hususi bir salahiyeti haiz olmadıkça vekil, dava ikame edemez, sulh olamaz, tahkim edemez,kambiyo taahhüdünde bulunamaz, hibe edemez, bir gayrimenkulü temlik veya bir hak ile takyit edemez.”

 

Hükmünü amirdir.

 

Aynı Kanunun “Hitamın Hükümleri” başlıklı 398.maddesinde ise;

 

“Vekilin vekaletinin nihayet bulduğuna ıttıla peyda eylemeden evvel yaptığı işlerden müvekkil ve mirasçıları, vekalet baki imiş gibi mesuldur.”

 

Denilmektedir.

 

Görüldüğü üzere, vekil özel bir yetkiye sahip olmadıkça dava açamayacağı gibi, kambiyo taahhüdünde de bulunamaz. Yöneticinin kambiyo taahhüdünde bulunabilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu’nda sayılan görev ve yetkilerinden ayrı ve özel olarak, kat maliklerince açıkça “Kambiyo taahhüdünde bulunmak üzere” yetkilendirilmiş olması gerekir. Ancak, açıkça verilen yetkiye dayanarak kambiyo senedi düzenlenmesi halinde yöneticinin bu sıfatla kat maliklerine vekaleten sorumlu olduğu ve aktif ve pasif husumet ehliyetinin varlığı kabul edilebilir. Şayet bu açık yetki verilmemişse 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun kambiyo senetlerinden sorumluluğa ilişkin hükümleri uygulama alanı bulacaktır.

 

Hemen burada 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun bonolar hakkındaki sorumluluk hükümleri ortaya konulmalıdır.

 

6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun “Salahiyet olmaksızın imza” başlıklı 590. maddesinde;

 

” Temsile salahiyeti olmadığı halde bir şahsın temsilcisi sıfatıyla bir poliçeye imzasını koyan kimse, o poliçeden dolayı bizzat mesul olur ve poliçeyi ödediği takdirde temsil olunan haiz olabileceği haklara sahip olur. Salahiyetini aşan temsilci için dahi hüküm böyledir.” Denilmekte;

 

“Keşidecinin mesuliyeti” başlıklı 591.maddede de;

 

“Keşideci, poliçenin kabul edilmemesinden ve ödenmemesinden dolayı mesuldür. Keşidecinin kabul edilmeme halinde mesuliyetten kendini muaf tutması caiz ise de ödenmeme halinde mesuliyetten muaf olduğunu gösteren kayıtlar yazılmamış sayılır.”

 

Hükmü yer almaktadır.

 

Şu durumda, vekil özel yetki gerektirdiği ve bu konuda özel olarak açıkça yetki verilmediği halde kambiyo taahhüdünde bulunmuşsa bu taahhüdünden bizzat ve şahsen sorumlu olur ve burada artık asilin sorumluluğundan söz edilemez.

 

Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde;

 

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34.maddesi hükmü uyarınca ana taşınmazın yönetimi için atanan “yönetici” , yine aynı Kanunun 38 ve 40.maddeleri gereğince “vekil” statüsündedir ve vekilin sorumluluk ve haklarına sahiptir. Üçüncü kişilere karşı kat maliklerini temsil ederken yetki sınırlarının belirlenmesinde de 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun vekâletin kapsamına ilişkin 388.maddesi hükmü uygulanacaktır. Bu hükme göre “kambiyo taahhüdünde bulunmak özel yetki gerektirmektedir.

 

Alacaklının 26.10.2005 tarihinde kambiyo senetlerine mahsus yolla giriştiği takibin dayanağı İlhan T. 08.11.2006 imzasını ve Şahinoğlu İşhanı ve Apartman Yöneticiliği kaşesini taşıyan 01.06.2005 düzenleme, 30.08.2005 vade tarihli 4.700 YTL “malen ahzolunmuştur” kaydını taşıyan emre yazılı senettir.

 

Mahkemece, öncelikle itiraz ve şikayetçi durumdaki Apartman Yönetimine ait kayıt ve defterler incelenerek takip dayanağı bu senedin tanzim tarihinde yönetici sıfatıyla senedi imzalayan İlhan T.’ye kat maliklerince, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 388.maddesi anlamında vekil sıfatıyla “kambiyo senedi düzenlemek üzere” verilmiş özel bir yetki bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.

 

Bu araştırma sonucunda usulünce kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verilmişse apartman yönetiminin sorumluluğunun söz konusu olacağı, aksi halde yani böyle bir yetki verilmemesi durumunda ise 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 590. maddesi gereğince senetteki bu imzasından dolayı imza sahibi İlhan T. 08.11.2006nin şahsen sorumlu olacağı ve icra mahkemesinin dar yetkili oluşu hususları da gözetilerek uygun sonuç çerçevesinde bir hükme varılmalıdır.

 

Takip konusu senet için açıklanan koşulların gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmadan eksik inceleme ve değerlendirme ile itiraz ve şikayetin reddine karar verilmiş olması ve bu kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup, direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.

 

SONUÇ : Şikayet ve itiraz eden Apartman Yönetimi vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 08.11.2006 gününde oybirliği ile karar verildi.

 

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 2008/5175

K. 2008/6953

T. 20.5.2008

 

• KAÇAK SU BEDELİNİN TAHSİLİ ( İcra Takibine Vaki İtirazın İptalini İstemi/Davalı Gösterilen Apartman Yöneticiliği İle Davacı ASKİ Arasında Abone Sözleşmesi Bulunduğu – Uyuşmazlığın 4077 S.K. Kapsamında Kaldığı/Tüketici Mahkemesinde Çözümleneceği )

• APARTMAN YÖNETİCİLİĞİNİN TÜKETİCİ NİTELİĞİ ( ASKİ İle Arasında Abone Sözleşmesi Bulunması – Kaçak Su Bedeli İçin Başlatılan İcra Takibine Vaki İtirazın İptalini İstemi/Davaya Tüketici Mahkemesinde Bakılacağı Mahkemece Görevsizlik Kararı Verilmesi Gereği )

• TÜKETİCİ ( Kaçak Su Bedelinin Tahsili İçin Yapılan İcra Takibine Vaki İtirazın İptalini İstemi/Mahkemece Görevsizlik Kararı Verilmesi Gereği – Davacı ASKİ İle Davalı Apartman Yöneticiliği Arasında 4077 S.K. Kapsamında Abone Sözleşmesi Bulunduğu/Uyuşmazlığın 4077 S.K. Kapsamında Kaldığı )

 

4077/m. 1, 2, 3, 23

 

ÖZET : Davacı, idare elemanlarının denetimi sırasında davalının, idarenin bilgisi dışında kaçak su kulladığının tespit edildiğini, kaçak su tutanağı düzenlendiğini, tarifeler yönetmeliğine uygun çıkartılan bedelin davalı tarafından ödenmediğini ileri sürerek başlatılan icra takibine vaki itirazın iptalini istemiştir.

 

Mahkemece, davalı gösterilen apartman yöneticiliğinin tüzel kişiliğinin bulunmadığını, bu nedenle tarafına husumet yöneltilmeyeceğini belirterek davanın reddine karar verilmiştir.

 

Davacı ASKİ ile davalı yönetim arasında abone sözleşmesi bulunup 4077 sayılı yasa kapsamında sözleşme ilişkisi bulunduğu anlaşılmaktadır. 4077 sayılı yasanın 23. maddesi bu kanunun uygulanması ile ilgili her türlü ihtilafa tüketici mahkemelerinde bakılacağını öngörmüştür. Taraflar arasındaki uyuşmazlık Tüketicinin Koruması Hakkındaki Kanun kapsamında kaldığına göre davaya bakmaya Tüketici Mahkemesi görevlidir. Bu durumda mahkemece görevsizlik kararı verilmesi gerekir.

 

DAVA : Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın husumetten reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü:

 

KARAR : Davacı, idare elemanlarının denetimi sırasında davalının, idarenin bilgisi dışında kaçak su kulladığının tespit edildiğini, kaçak su tutanağı düzenlendiğini, tarifeler yönetmeliğine uygun çıkartılan bedelin davalı tarafından ödenmediğini ileri sürerek başlatılan icra takibine vaki itirazın iptalini istemiştir.

 

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

 

Mahkemece, davalı gösterilen apartman yöneticiliğinin tüzel kişiliğinin bulunmadığını, bu nedenle tarafına husumet yöneltilmeyeceğini belirterek davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

 

1-4822 sayılı yasa ile değişik 4077 sayılı Tüketicinin Koruması Hakkında Kanun’un Amaç başlıklı 1. maddesinde yasanın amacı açıklandıktan sonra kapsam başlıklı 2. maddesinde “Bu kanun, birinci maddesinde belirtilen amaçlarla mal ve hizmet piyasalarında tüketicinin taraflardan birini oluşturduğu her türlü tüketici işlemini kapsar “ hükmüne yer verilmiştir. Yasanın 3. maddesinde mal; alışverişe konu olan taşınır eşyayı, konut ve tatil amaçlı taşınmaz malları ve elektronik ortamda kullanılmak üzere hazırlanan yazılım, ses, görüntü ve benzeri gayri maddi malları ifade eder. Satıcı; kamu tüzel kişileri de dahil olmak üzere ticari veya mesleki faaliyetleri kapsamında tüketiciye mal sunan gerçek veya tüzel kişileri kapsar. Tüketici ise bir mal veya hizmeti ticari veya mesleki olmayan amaçlarla edinen kullanan veya yararlanan gerçek yada tüzel kişiyi ifade eder şeklinde tanımlanmıştır.

 

Bir hukuki işlemin 4077 sayılı yasa kapsamında kaldığının kabul edilmesi için yasanın amacı içerisinde yukarıda tanımları verilen taraflar arasında mal ve hizmet satışına ilişkin bir hukuki işlemin olması gerekir. Somut uyuşmazlıkta davacı ASKİ ile davalı yönetim arasında abone sözleşmesi bulunup 4077 sayılı yasa kapsamında sözleşme ilişkisi bulunduğu anlaşılmaktadır.

 

4077 sayılı yasanın 23. maddesi bu kanunun uygulanması ile ilgili her türlü ihtilafa tüketici mahkemelerinde bakılacağını öngörmüştür. Taraflar arasındaki uyuşmazlık Tüketicinin Koruması Hakkındaki Kanun kapsamında kaldığına göre davaya bakmaya Tüketici Mahkemesi görevlidir. Görevle ilgili düzenlemeler kamu düzenine ilişkin olup taraflar ileri sürmese dahi yargılamanın her aşamasında resen gözetililir. Görevle ilgili hususlarda kazanılmış hak söz konusu olmaz. Bu durumda mahkemece görevsizlik kararı verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırıdır.

 

2-Bozma nedenine göre davacının sair temyiz itirazlarınının incelenmesine gerek görülmemiştir.

 

SONUÇ : Davacı tarafça temyiz olunan kararın ( 1 )nolu bentte gösterilen nedenle BOZULMASINA, ( 2 )numaralı bent uyarınca diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gerek olmadığına, peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine, 20.05.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

E. 2009/3455

K. 2009/6944

T. 20.4.2009

 

• PAYDAŞLARIN BÖLÜNEMEYEN ORTAK MENFAATLERİNİN KORUNMASI ( Her Birinin Diğer Paydaşları Temsilen Sağlayabileceği – Güçlendirme İşlemlerinin Yürütülmesi Paydaşların Giderlere Katılmasının Sağlanması Yetki Verildiği Takdirde Dava Açılması )

• KAT MÜLKİYETİ KURULMAMIŞ APARTMAN ( Paydaşlardan Her Birinin Bölünemeyen Ortak Menfaatlerin Korunmasını Diğer Paydaşları Temsilen Sağlayabileceği )

• APARTMAN YÖNETİCİSİNİN GÜÇLENDİRME BEDELİ TALEBİ ( Henüz Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Kurulmamış Apartman – Davacının Paydaşları Temsilen Dava Açabileceğinin Kabulü Gereği )

• KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİ KURULMAMIŞ APARTMAN ( Yöneticinin Paydaşları Temsilen Güçlendirme Giderinden Paydaşın Payına Düşen Miktarı Dava Edebileceği )

 

4721/m. 693, 694/2

 

ÖZET : Henüz kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmamış apartman yöneticisi bu sıfatı ile depremde zarar gören bina için yapılan güçlendirme giderinden payına düşen miktarı kat maliki davalıdan talep etmektedir. Paydaşların her biri bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir. Bu temsil yetkisi, güçlendirme işlemlerinin yürütülmesi, paydaşların giderlere katılmasının sağlanması ve yetki verildiği takdirde dava açılmasını da kapsamaktadır.

 

DAVA : Dava dilekçesinde, 3.000 YTL+6.500 YTL alacak ve gecikme tazminatının faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

 

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

 

KARAR : Davacı, henüz kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmamış apartman yöneticisi bu sıfatı ile depremde zarar gören bina için yapılan güçlendirme giderinden payına düşen miktarı kat maliki davalıdan talep etmektedir.

 

Davalı cevabında, davacının aktif husumet ehliyeti bulunmadığını, kat malikleri kuruluna davet edilmediğini ve güçlendirme giderlerinin devletçe ödendiğini savunmuş, mahkemece, dava konusu binada henüz kat irtifakı yahut kat mülkiyeti kurulmadığı, apartman yönetiminin güçlendirme giderine yönelik alacak davası açamayacağı, ancak kat maliklerinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre dava açabilecekleri gerekçesiyle davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.

 

Paydaşların çoğunlukla aldığı karar ile güçlendirme işlerinin davacı yönetici tarafından yürütülmesi ve giderlerin dava yoluyla talep edilebilmesi, avukat tutulması konularında yetki verildiği de anlaşılmaktadır. MK’nın 693. maddesi uyarınca paydaşlardan her biri bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir. MK’nın ortak menfaatlerin korunması konusunda paydaşın yasal temsilci olabileceği yönündeki bu hüküm, güçlendirme işlerinin yürütülebilmesi, paydaşların giderlere katılmasının sağlanması ve yetki verildiği takdirde dava açılmasını da kapsamaktadır. Payından fazlasını ödemiş olan paydaşın diğer paydaşa rücu imkanı ( MK m. 694/2 ), yasal ve akdi temsilci olan yöneticinin davada husumet ehliyetine sahip olmasına engel teşkil etmez. Davacının paydaşları temsilen dava açabileceğinin kabulü gerekir.

 

Davanın esasına girilerek yapılacak yargılama sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken, yöneticinin husumet ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddi doğru görülmemiştir.

 

SONUÇ : Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nın 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ) ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 20.04.2009 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

 

 

T.C.

YARGITAY

18. HUKUK DAİRESİ

E. 2011/4496

K. 2011/6248

T. 9.5.2011

 

• BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ONARIM BEDELİNİN TAHSİLİ ( Yöneticiye Uygun Bir Süre Verilmesi Yöneticinin Bulunmaması veya Yerine Getirmemesi Halinde Davacının Yetkili Kılınması Gerektiğinin Düşünülmesi Gerektiği )

• ANAYRİMENKULÜN BAKIMI VE KORUNMASI ( Binanın Tamamının Güçlendirilmesi Gerekip Gerekmediği Salt Davacı Dairesinin Tabliye ve Kolonlarının Yıkılıp Yeniden Yapılmasının Problemi Çözüp Çözmeyeceği Konularında Yeniden Oluşturulacak Bir Bilirkişi Kurulundan Rapor Alınması Gerektiği )

• APARTMAN YÖNETİCİSİ ( Bağımsız Bölümün Onarım Bedelinin Tahsili – Yöneticiye Uygun Bir Süre Verilmesi Yöneticinin Bulunmaması veya Yerine Getirmemesi Halinde Davacının Yetkili Kılınması Gerektiği )

• GENEL GİDERLERE KATILMA ( Kat Maliklerinden Alınması Suretiyle Onarımın Gerçekleşmesi Hususunda Öncelikle Varsa Yöneticinin Görevlendirmesi ve Bunun İçin Yöneticiye Uygun Bir Süre Verilmesi Gerektiği )

 

634/m.19,20/b,35

 

ÖZET : Dava, bağımsız bölümün onarım bedelinin tahsili istemidir. Bilirkişi raporundaki tespitler de dikkate alınarak diğer bağımsız bölüm malikleri de davaya dahil edilerek binanın tamamının güçlendirilmesi gerekip gerekmediği, salt davacı dairesinin tabliye ve kolonlarının yıkılıp yeniden yapılmasının problemi çözüp çözmeyeceği, bunun anayapıya ve diğer bağımsız bölümlere bir zararı olup olmayacağı, bina statiğine olumsuz etkisi bulunup bulunmayacağı konularında yeniden oluşturulacak bir bilirkişi kurulundan rapor alınarak oluşacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmesi, sadece davacı dairesinin tavan tabliyesinde yapılacak onarımın yeterli olacağı ve anayapıya zarar vermeyeceğinin anlaşılması halinde proje kapsamında yapılması gereken işlemler ve giderlerin hesap edilmesi anataşınmazın korunması, onarımı, ve bakımı işlerinin Kat Mülkiyeti Yasası’nın 35. maddesinin ( d ) bendi uyarınca yöneticinin görevleri arasında olduğu, yöneticinin bu işi kat maliklerinden toplayacağı avansla yapacağı dikkate alınarak, mahkemece, bilirkişinin saptadığı onarım maliyetinin kat maliklerinden avans olarak, Yasanın 20/b maddesi uyarınca toplanması, yapım masraflarının daha fazla olması durumunda kalan kısmın da kat maliklerinden alınması suretiyle onarımın gerçekleşmesi hususunda öncelikle varsa yöneticinin görevlendirmesi, bunun için yöneticiye uygun bir süre verilmesi yöneticinin bulunmaması veya yerine getirmemesi halinde davacının yetkili kılınması gerektiği düşünülmeden eksik inceleme ve onarımın kim tarafından nasıl yapılacağı da belirtilmeyerek infazda tereddüt yaratacak şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

 

DAVA : Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan ve duruşma istemi miktar itibariyle reddedildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

 

KARAR : Davacı dava dilekçesinde, kendisinin dava konusu taşınmazda en üst kat 2 nolu bağımsız bölümün maliki olduğunu, bu bağımsız bölümün bakımsızlık nedeniyle çökme riski altında olduğunu ileri sürerek buranın onarım gideri olarak davalıların paylarına düşen 4.500,00’er TL. için icra takibi yaptığını, davalıların takibe itiraz ettiklerini ileri sürerek itirazın iptaline ve takibin devamına karar verilmesini istemiş, yargılamanın devamı sırasında 28.05.2008 tarihli dilekçesinde davasını ıslah ederek; mahallinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda davacının bağımsız bölümünün yeniden imali için gereken giderin 35.000,00 TL. olduğu belirlendiğinden, davasına davalıların payına düşen 17.500 TL. için alacak davası olarak devam edeceğini bildirmiş, mahkemece yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda davacıya ait bağımsız bölümün tabliye ve kolonlarının yıkılarak bu bağımsız bölümün yeniden imal edilmesi işlemi ile ilgili yapılacak giderlere davalıların 8.500,00’er TL. olarak katılmalarına karar verilmiştir.

 

Dosya içindeki bilgi ve belgelerin özellikle bilirkişi kurulu raporu ile ek raporun incelenmesinden; davacıya ait bağımsız bölümün tabliye ve kolonlarının yıkılarak dairenin yeniden inşa edilmesi gerektiği, ayrıca bina iki katlı ve ikiz bina olması sebebiyle alt kattaki ve bitişiğindeki dairelerin demir donatılarının ve beton mukavemetlerinin incelenmesi gerektiği, hasarın sebebinin uygun teknik koşullarda imalat yapılmaması, yapım esnasında standartlara uygun beton kalitesi kullanılmaması, sonrasında da yapılan betonun içerisine suyun geçişini engelleyecek izolasyon tedbirinin alınmaması olduğu, sadece tavanın yıkılarak yeniden yapılması ile problemin çözülemeyeceği, binanın tamamının imalat kalitesinin kontrolünün gerektiği, davacı dairesinin yeniden inşa bedelinin 35.000,00 TL. olduğu belirtilmiştir.

 

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 19.maddesinin birinci fıkrasında “… kat malikleri, anagayrimenkulün bakımını ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.”, ikinci fıkrasında “… ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.” hükmüne yer verilmiştir. Buna göre bilirkişi raporundaki tespitler de dikkate alınarak diğer bağımsız bölüm malikleri de davaya dahil edilerek binanın tamamının güçlendirilmesi gerekip gerekmediği, salt davacı dairesinin tabliye ve kolonlarının yıkılıp yeniden yapılmasının problemi çözüp çözmeyeceği, bunun anayapıya ve diğer bağımsız bölümlere bir zararı olup olmayacağı, bina statiğine olumsuz etkisi bulunup bulunmayacağı konularında yeniden oluşturulacak bir bilirkişi kurulundan rapor alınarak oluşacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmesi, sadece davacı dairesinin tavan tabliyesinde yapılacak onarımın yeterli olacağı ve anayapıya zarar vermeyeceğinin anlaşılması halinde proje kapsamında yapılması gereken işlemler ve giderlerin hesap edilmesi anataşınmazın korunması, onarımı, ve bakımı işlerinin Kat Mülkiyeti Yasası’nın 35. maddesinin ( d ) bendi uyarınca yöneticinin görevleri arasında olduğu, yöneticinin bu işi kat maliklerinden toplayacağı avansla yapacağı dikkate alınarak, mahkemece, bilirkişinin saptadığı onarım maliyetinin kat maliklerinden avans olarak, Yasanın 20/b maddesi uyarınca toplanması, yapım masraflarının daha fazla olması durumunda kalan kısmın da kat maliklerinden alınması suretiyle onarımın gerçekleşmesi hususunda öncelikle varsa yöneticinin görevlendirmesi, bunun için yöneticiye uygun bir süre verilmesi yöneticinin bulunmaması veya yerine getirmemesi halinde davacının yetkili kılınması gerektiği düşünülmeden eksik inceleme ve onarımın kim tarafından nasıl yapılacağı da belirtilmeyerek infazda tereddüt yaratacak şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

 

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 09.05.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.