*TAŞinmaz maliKİNİn sorumluluğU

Karışma ve Birleşme: Birden çok kişinin taşınır malları önemli bir zarara uğratılmadan veya aşırı bir emek ve para harcanmadan ayrılamayacak şekilde birbiriyle birleşmiş veya karışmışsa o kişiler, yeni şey üzerinde kendi taşınırlarınn birleşme veya karışma zamanındaki değerleri oranında paylı mülkiyete sahip olurlar.

Ancak bir taşınır diğer bir taşınırla onun ikincil bir parçası olacak şekilde birleşmiş veya karışmışsa (ahşap masa ve cila), eşyanın tamamı asıl parça malikine ait olur. Bu durumda tazminat ve sebepsiz zenginleşmeden doğan talep hakları saklıdır.

Paraların karışması konusunda ise doktrinde iki farklı görüş vardır;

1. 
   Aynen bu hüküm uygulanır ve paylı mülkiyet kurulur.
   
2. 
   Parası karışanın para üzerindeki mülkiyet hakkı biter ancak sebepsiz zenginleşme ile istenebilir. (BASKIN GÖRÜŞ)
   

6. 
   Kazandırıcı Zamanaşımı (EN EN EN ÖNEMLİSİ KESİN SORU): Başkasınn taşınır bir malını davasız ve aralıksız 5 yıl boyunca iyi niyetle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kimse, zamanaşımı yoluyla o taşınırın maliki olur. Şartları;
   

1. 
   Zilyet, taşınıra malik sıfatıyla zilyet olmalıdır.
   
2. 
   Zilyet, malın mülkiyetini başka bir yolla örneğin emin sıfatıyla zilyetten iyi niyetle vesaire kazanmış olmamalıdır.
   
3. 
   Zilyetlik, davasız ve aralıksız 5 yıl sürmüş olmalıdır.
   
4. 
   Zilyet, iyi niyetli olmalıdır ve bu iyi niyet tüm zamanaşımı süresince devam etmiş olmalıdır.
   

1. 
   Taşınır mülkiyetinin devren kazanılmasındaki bağlılık kuralına bakın
   
2. 
   Buluntu eşyadaki BUNLARI YAPMAZSA KÖTÜ NİYETLİ OLUR KISMINA BAKIN.
   

Şimdi bunları zamanaşımı ile nasıl kombo yapmak gerekiyor onu anlatacağım:

Örneğin sarhoş bir vaziyette iphoneumu 500 liraya satıyorum. Temyiz kudretimin olmaması dolayısıyla borçlandırıcı işlem geçersiz. Peki zilyetliğin devri ve mülkiyetin kazanımı geçerli midir?

• 
  Oğuzman’a göre geçerli ve satın alan kişi mülkiyeti kazandı.
  
• 
  Fakat İsviçre Federal Mah. Yargıtay ve bana göre burada da taşınmazlarda olduğu gibi sebebe bağlılık kuralı var ve buna göre borçlandırıcı işlemin geçersizliği ile birlikte her şey patlar.
  

 Bu noktadan sonra eğer alan kişi iyi niyetli ise kazandırıcı zamanaşımının koşulları gerçekleşirse mülkiyeti kazanır.

Eğer şartlar gerçekleşmezse veya kötü niyet varsa burada kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanma mümkün değil. Hiçbir zaman kazanamaz. Böyle soru çıkınca böyle her şeyi yazacağız.

Örneğin buluntu eşyada yükümlülükler yerine getirilmezse adam kötü niyetli oluyor ve bu olunca işte artık kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması ihtimali de patlamış oluyor.

*ARILARIN MÜLKİYETİ VE DİĞER SAÇMA SAPAN ŞEYLER

Madde 752.- Su, rüzgar, çığ veya diğer doğal güçlerin etkisiyle ya da rastlantı sonucunda başkasının arazisine sürüklenen veya düşen şeyler ile buraya giren büyük ve küçük baş hayvan, arı oğulu, kanatlı hayvan ve balık gibi hayvanların hak sahipleri tarafından aranıp alınmasına, arazi maliki izin vermek zorundadır.

            Arazi maliki, bu yüzden uğradığı zararın denkleştirilmesini istemek ve denkleştirme bedeli kendisine ödeninceye kadar o şeyleri hapsetmek hakkına sahiptir.

 Madde 774.- Su, rüzgar, çığ veya diğer doğal güçlerin etkisiyle veya rastlantı sonucunda taşınır mallar veya hayvanlar kimin egemenlik alanına girerse, o kimse kaybolan eşyayı bulanın haklarına sahip ve yükümlülüklerine tabi olur.

            Başkasının kovanına göçen arı oğulu, bir bedel ödenmesi gerekmeksizin kovan malikinin olur.

*TAŞINIR MÜLKİYETİNİN KAYBI

Taşınır mülkiyeti, malik terk etmedikçe veya başkası tarafından kazanılmadıkça,yalnız zilyetliğin kaybı ile sona ermez. Aslen kazanma hallerinde mülkiyet kendiliğinden ortadan kalkar. Taşınırın tamamen yok olması halinde mülkiyet kaybedilmiş olur. Ancak, zilyetliğin kaybı tek başına mülkiyet hakkını sona erdirmez.

KAT MÜLKİYETİ

Kat mülkiyeti, bir binanın bağımsız olarak kullanmaya elverişli bölümlerini, anataşınmazdan ayırarak onlara bağımsız ve ayrı bir mülkiyet hakkı tanıyan kurumdur. Kat mülkiyeti ile binaların kat, daire, büro, mağaza, depo gibi bağımsız bölümleri ayrı ve bağımsız bir taşınmaz mal sayılarak sırf bu parçalar üzerinde mülkiyet hakkı tesisine imkan tanınmıştır.

Kat Mükiyeti Kanunu m. 1: Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Bunun için bağımsız bölüm için tapu sicilinde tek başına bir taşınmazmış gibi ayrı bir sayfa açılır.

Kanuna göre bu bağımsız bölümler üzerinde bağımsız mülkiyet hakları öngörülmüşken ortak yerler hakkında, paylı mülkiyet öngörülmüştür. Ancak KMK m. 5 uyarınca – Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

!!!KAT İRTİFAKI!!!: KMK uyarınca, yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir yapının, ayrı ayrı kullanıma elverişli bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere kat irtifakı kurulabilir. Bu hak arsa payına bağlı bir hak olup devri de arsa payının devri ile olur. Kat irtifakı sahipleri, yapılacak yapının başlaması veya yapılması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini karşılıklı olarak isteme hakkına sahiptir. Kat irtifakı sahiplerinden birisi, kendine düşen borcu noterden ihtar çekilmesinden itibaren 2 ay içinde yerine getirmezse, talep üzerine hakim o hak sahibine ait kat irtifakı ve arazi payının, karşılığı verilerek öteki paydaşlara payları oranında devrine karar verebilir. KMK 49/2’ye göre kat irtifakı 5 senelik kurulur, 5 sene sonra kendiliğinden sona erer ancak talep edilip uzatılabilir.

Kat irtifakı ve diğer irtifakların farkı? İrtifak hakkı sınırlı ayni haktır, malikin yetkilerinden bazıları kısıtlanıp irtifak hakkı sahibine ait olur. Burada ise kat irtifakı var, bu çok başka. Öncelikle hak sınırlayıp başkasına vermiyorsun, mülkiyet de senin irtifak da. En önemli fark ise şu; kat irtifakı hakkın diğer irtifaklar gibi değil, bu irtifaktan borç da doğabiliyor. Binanın yapılmasını sen isteyebileceğin gibi, başkaları da senden bunu yapmanı talep edebiliyor. Bir nevi hem hak hem borç veriyor kat irtifakı.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

DEVRE MÜLK HAKKI: KMK 57 Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bir bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Buna devre mülk hakkı denir.

KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI

1. 
   RESMİ SÖZLEŞME + TESCİLLE KURULMASI
   

En önce, tamamlanmış bir yapının bulunması gerekir, ayrıca taşınmazın tümü için kat mülkiyetine çevirmek isteme gerekir.

Kat mülkiyetinin kurulması için resmi sözleşmenin düzenlenmesi ve sözleşme uyarınca kat mülkiyeti kütüğüne tescil gerekir. Resmi sözleşme ile taşınmazın malikleri karşılıklı olarak kat mülkiyeti kurma borcu altına girerler ve tescil ile de kat mülkiyeti kurulur. Anataşınmazdaki her bir bölüm için tapuda ayrı sayfalar açılır. Kat mülkiyetine çevirme için resmi sözleşme ve dilekçeyle birlikte iskan belgesi, bağımsız bölümlerin listesi ve planları, anataşınmaz yönetim planı (bu yönetim planı çok önemli olacak ileride) verilir.

2. 
   KAT MÜLKİYETİNİN MAHKEME KARARIYLA KURULMASI
   

KMK’ya göre paydaşlar dilerlerse taşınmazın mülkiyetini, kat mülkiyetine çevirebilirler. Paydaşlar bu konuda anlaşamazlarsa, her biri hakimden, taşınmazın mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini isteyebilir. Bunun temel şartı ise, taşınmazın katmülkiyetine konu olmaya elverişli olmasıdır. Bu elverişlilik: taşınmazda ayrı ayrı kullanmaya elverişli bağımsız bölümler olmasıdır. Hakim bağımsız bölümleri paylara göre böler, eksik fazla durumunda bedel ödenmek suretiyle denkleştirilir.

KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI

1. 
   KAT MALİKLERİNİN HAKLARI
   

1. 
   Bağımsız Bölüm ve Eklentiler Üzerinde
   

Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Ana yapıya ve ortak tesislere zarar verecek nitelikte olmamak şartıyla kendi bağımsız bölümlerinde diledikleri onarım ve tesis yapabilirler.

2. 
   Ortak Yerler Üzerinde
   

Ortak yerler üzerinde hakları Yönetim Planı düzenler, yönetim planı ile ortak alanlardan maliklerin ne derece yararlanacağı belirlenir. Bu konuda hüküm yoksa kanuna göre; genel kullanım amaçlı ortak alanlardaki kullanım hakkı, örneğin açık otopark veya çamaşır kurutma alanında, arsa payı ile oranlıdır. Kat malikleri, ortak yerleri, diğerlerinin kullanmasına imkan vermeyecek şekilde tek başlarına kullanamazlar. Yargıtaya göre ortak alanlardan kullanma hakkı, yönetim planı ile de kaldırılamaz. Bu yönetim planı tapuya verilmiş olsa dahi durum değişmez. Böyle bir yönetim planının iptali gerekir.

2. 
   KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI
   

1) Bağımsız Bölüm ve Ortak Yerlerin Kullanılmasında Dürüstlük Kuralına Uyma: Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

2) Bağımsız Bölüm ve Eklentileri Tahsis Amacına Uygun Kullanma:

a. Yasak Olan İşler: Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

b. Kat Malikleri Kurulunun Oybirliği ile Yapılabilecek İşler: Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahve, gazino, pavyon, bar, kulüp, vs emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. (Yönetim planında yazıyorsa öncelikle o uygulanır.)

c. İzne gerek olmayan işler: Büro, yazıhane, muayenehane gibi şeyler serbest.

Avukatlık büroları için: anagayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın avukatlık büroları faaliyet gösterebilir. Yönetim planı hükümleri öncelikli yine.

d. Kanuna aykırı kullanım halinde hakimin müdahalesi: a ve b’ye aykırılık olduğu vakit; her malik hakim müdahalesini isteyebilir. Burada hakim müessesenin kapatılmasını, aykırı kullanıma son verilmesini emreder ve süre verir. Süre sonunda aykırılık bitmezse, idari para cezası verilir ve mülkiyetin zorunlu devri yoluna gidilip bağımsız bölüm hakim kararıyla sattırılabilir.

3) Onarım Halinde Bağımsız Bölüme Girilmesine İzin Verme Zorunluluğu: meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa karşı taraf buna katlanmak zorundadır.

4) Anataşınmazın Genel Giderlerine Katılma: Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma (yönetim planı) olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür.

Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Kat malikinin, payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

ORTAK YERLERDE DEĞİŞİKLİK VE İLAVELER YAPILMASI, ANATAŞINMAZA BAĞIMSIZ BÖLÜM İLAVESİ

1. 
   ORTAK YERLERDE DEĞİŞİKLİK VE İLAVE
   

1) Kat Maliklerinden Birine İlişkin Değişiklikler: Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. KMK m. 19/2

2) Ortak Yerlerden Daha İyi Faydalanmaya İlişkin Değişiklikler: Kat malikleri,anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

3) Çok Masraflı ve Lüks Olan Değişiklikler: Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu bir değişikliğin giderini onların yapılmasına karar veren kat malikleri öderler. Sonradan para verirse diğerleri de yararlanabilirler.

II. ANATAŞINMAZA BAĞIMSIZ BÖLÜM İLAVESİ: Yapılması gerekenler

• 
  Kat malikleri kurulunun oy birliği ile karar vermesi gerek.
  
• 
  İnşaattan sonraki duruma göre arsa paylarının yeniden tespiti yapılmalıdır.
  
• 
  Bu iki işlemden sonar, inşaat tamamlanıncaya kadar kat irtifakı sözleşmesi yapılır tapuda.
  
• 
  Bağımsız bölüm inşası tamamlanınca talep üzerine yeni bağımsız bölümde kat mülkiyeti kurulur.
  

HAKİMİN MÜDAHALESİ

KMK m. 33: Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.

Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve yerine getirilmesini emreder. Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.

KAT MÜLKİYETİNİN ZORUNLU DEVRİ

KMK Madde 25 – Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.

Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir :

a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;

b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;

c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

Bu davanın açılması için, kat malikleri kurulunun sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar vermesi gerek. Hem sayı çoğunluğu olacak hem arsa payı çoğunluğu olacak. Bu karara rağmen, bir kısım kat malikleri bu davayı açmak istemezse; diğerleri açabilir. Mal onlara devredilir. Hakim en yakın tarihteki malın değerini belirler ve mal sahibine bu ödenir.

Kurul kararından sonra 6 aylık, çekilmez hal çıkmasından ise 5 yıllık zamanaşımı var. Biri patlarsa biter.

ANATAŞINMAZIN YÖNETİMİ

Anataşınmaz, kat malikleri kurulunca yönetilir. Ancak bu yönetimde, tapuya verilen yönetim planı çok önemlidir. Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.

YÖNETİM PLANI DEĞİŞMESİ İÇİN KAT MALİKLERİ SAYISININ 4/5 ÇOĞUNLUĞU GEREKİR

Kat malikleri kurulu ise, her kat malikinin, arsa oranına bakılmaksızın tek bir oya sahip olduğu karar organıdır. Anagayrimenkulde birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Kat malikleri kurulu toplanması için çoğunluk aranır. Toplantıya katılanların çoğunluğu ile karar verilir.

SINIRLI AYNİ HAKLAR

I. GENEL BİLGİ

Bildiğimiz gibi, mülkiyet hakkı eşya üzerinde en geniş yetkileri sağlayan “kullanma – yararlanma – tasarruf(tüketme)” yetkilerinin hepsini birden veren bir ayni haktır. SINIRLI AYNİ HAKLARDA İSE, mülkiyete bağlanan yetkilerden bir kısmı (tasarruf yetkisi hariç), 3. bir kişiye yani sınırlı ayni hak sahibine bırakılmaktadır. Sınırlı ayni haklarda bu bakımdan eşya üzerinde kısmi bir hak verilmiş olmakla birlikte; bu hak, sınırlı ayni hak sahibine eşya üzerinde doğrudan doğruya hakimiyet sağlar ve sınırlı ayni hak sahibi, bu hakkını herkese karşı ileri sürebilir.

Sınırlı ayni hak, bir kere kuruldu mu artık mülkiyetten bağımsız bir nitelik taşır. Mülkiyet hakkı sona erse (örneğin malik malı terk etse) veyahut mülkiyet başkasına geçse bile sınırlı ayni hak devam eder.

II. SINIRLI AYNİ HAK ÇEŞİTLERİ (Sınırlı ayni hak = SAH)

1. Yararlanma Hakları: Bu haklar, mülkiyetteki eşyadan kullanma ve yararlanma yetkisinin tamamının veya bir kısmının mülkiyet hakkından koparılarak sınırlı ayni hak sahibinin emrine özgülenmesi yoluyla elde edilen haklardır. Mülkiyeti kısıtlayıp SAH sahibine yarar sağlarlar. Bunlara İRTİFAK HAKLARI adı verilir.

2. Teminat (Güvence) Hakları: Bir alacağı teminat altına alırlar ve alacağın ödenmemesi durumunda malın satış suretiyle paraya çevrilerek alacağın bu satış bedeli içinden alınmasını sağlarlar. Biz bunlara REHİN HAKLARI diyoruz.

3. Taşınmaz Yükü: Taşınmaz yükünde, taşınmaz sahibi 3. bir kişiye karşı taşınmazla ilişkili bazı edimlerde bulunma borcu altına girer (örneğin arsadaki portakalları adama verecek), bununla birlikte bu borcun teminatını da taşınmazın kendisi oluşturur. (Kafanızda oluşsun diye söylüyorum, bu hak rehinin çok özel bir hali gibi (sakın sınavda böyle yazmayın) yani alacak teminat altına alınıyor taşınmaz ile ancak burada alacağın konusu para araba vs değil taşınmazla ilişkili bir şeydir.

ÖZEL BAŞLIK: MALİKİN KENDİ EŞYASI ÜSTÜNDE SIN. AYNİ HAK SAHİBİ OLMASI

• 
  Malik lehine irtifak: Örneğin adamın 2 arazisi var, birisi üzerinde diğeri için geçit hakkı tanır veya manzara kapatmama irtifakı verir. Sonra ileride yükümlü olan araziyi satarsa geçit hakkı olarak kullanır veya yeni alan kişi 50 kat dikip manzara kapatamaz. Pratik fayda sağlıyor yani.
  
• 
  Malik lehine taşınmaz rehni: ipotekli borç senedi diye bir kavram var, senet veriyosun ama senette güvence olarak ipotek var. Normalde senedi 3. Kişiye verirsin. TMK’da malik bunu kendi lehine düzenleyebilir diyor. Bu yolla ciro zinciri malikin kendisinden başlayabiliyor yani. Hani düzenlenmesi zor diye malik önceden kendi adına çıkarıp birine verceğinde kolaylık olur.
  
• 
  Malik lehine taşınmaz yükü: OĞUZMAN, burada zor bir mantıkla alacaklı ve borçlu sıfatı aynı kişide birleşince borç sona erer diyor bu yüzden kurulamaz diyor. Bu kadar bilmeniz yeterlidir.
  

III. SINIRLI AYNİ HAKLARDA SIRA

Bir eşya üzerinde birbiriyle uyuşmayan, çelişen birden fazla sınırlı ayni hak bulunuyorsa; bunlardan hangisinin öncelikli olacağının belirlenmesi gerekir. TAŞINIRLAR üzerinde kurulan sınırlı ayni haklarda sıra, bu hakların DOĞUM TARİHİNE göre tayin edilir. Bu yüzden üzerinde durulacak pek bir nokta yoktur. Asıl sorun TAŞINMAZLARDA ortaya çıkar şimdi onu anlatacağım

Bir taşınmaz üzerinde çatışmayan birden fazla irtifak bulunuyorsa bunlarda sıra eşitliği vardır çünkü bunların biri diğerini engellememektedir. Bunlardan birisi diğerinden önce gelmez. EŞİTTİR. Örneğin geçit hakkı ile manzara kapatmama irtifakı bir taşınmazda eşit sıradadır. Çünkü biri diğerinin kullanımına mani olacak nitelikte değil. Veyahut taşınmazların ayrı ayrı noktalarından 2 ayrı kişi için geçit hakkı kurulsa yine böyledir. Biri diğerini engellemeden rahatça kullanılabiliyor.

Ancak, bu sınırlı ayni haklardan birisi diğerinin kullanımını engelleyecek nitelikte ise bunlar arasında sıra, KURAL OLARAK, KURULUŞ TARİHİNE GÖRE BELİRLENİR. Zaman olarak önce kurulan diğerinden önce geliyor. Biz buna prior tempore potior jure diyoruz. Ancak taşınmaz rehninde biraz farklı özellikler var. Ayrıca taraflar anlaşarak sözleşme yapıp farklı sıra belirleyebilir

Şimdi bunu örneklerle anlatıp bir de taşınmaz rehnindeki istisnayı anlatalım.

• 
  Aynı taşınmazda çatışan birden fazla irtifaktan hangisinin önce geleceği kuruluş tarihine göre.
  
• 
  Çatışan irtifak ve taşınmaz yükü varsa, yine bunu da kuruluş tarihine göre belirleyeceğiz.
  
• 
  Birden fazla taşınmaz yükü çatışıyorsa, yine kuruluş tarihine göre öncelik belirlenir.
  

Taşınmaz rehninde derece sistemi vardır. Malik taşınmazı üzerinde 1. dereceden taşınmaz rehni, 2. dereceden taşınmaz rehni, 3. Dereceden taşınmaz rehni diye ayrı ayrı rehin seviyeleri vardır. Buna göre örneğin 200 bin TL’lik taşınmazda malik, taşınmazını belirli değer parçalarına ayırarak dereceler kurar. Örneğin 100 bin TL’lik 1. derece yaratır (isterse 50 bin yapardı), 30 binlik 2. derece ve 70 binlik 3. derece yaratır. Burada taşınmaz rehinlerinin kendi arasındaki sırayı; dereceleri belirler. 1. dereceden taşınmaz rehni sahibi kişi, alacağını en önce alır, sonra ise alttaki dereceler alır. Yukarıda hep hakkın kuruluş tarihine göre sıra belirledik. Taşınmaz rehninde ise hakkın doğum-kuruluş tarihi değil; DERECENİN KURULUŞ TARİHİDİR. Kişi, hiçbir borcu vesaire olmasa da tapuya gidip bu dereceleri oluşturabilir. Dereceleri oluşturur ve hakkı sabit kalır. Peki bunu niye yapar? Çünkü sen eğer birine geçit hakkı verirsen, artık o taşınmazı kredi alırken teminat göstermek zorlaşır, banka ya bedeli düşürür ya da sınırlı ayni hak var benden önce diye kabul etmez. Ekonomik hayatın bu gerekliliğini yerine getirebilmek için kanun malike, başkasına rehin hakkı tanımamış olsa da gidip dereceleri yaratma imkanı tanımıştır.

Buna göre eğer bir irtifak hakkı – taşınmaz yükü ile bir rehin hakkı çatışıyor ise; bunlar arasındaki sırayı, irtifak hakkının – taşınmaz yükünün kuruluş tarihi ile, REHİN HAKKININ DERECESİNİN KURULDUĞU TARİHE BAKARAK belirleyeceğiz. Rehin haklarının kendi arasındaki sırayı ise zaten dereceler belirleyecek. İlk derecede olan rehin hakkı önceliklidir. 2. 3. 4. 5. Derece diye sıralama gider.

TAŞINMAZ REHNİNİ İSE ALTTAKİ KUTUCUKTA ANLATACAĞIM ÇOK ÖNEMLİDİR.