*TAŞinmaz maliKİNİn sorumluluğU

Sizin üçün oyun:

Google Play'də əldə edin


Yüklə 130.63 Kb.
tarix31.10.2017
ölçüsü130.63 Kb.

*TAŞINMAZ MALİKİNİN SORUMLULUĞU

Burada malikin kusursuz sorumluluğu söz konusudur. Yani malik ister kusurlu ister kusursuz olsun meydana gelen zarardan sorumludur. Kusur aranmadığından, malikin ayırt etme gücünün varlığı&yokluğu da önemli değildir.



Yani TMK 730 uyarınca ‘Bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını kullanması sonucu zarar gören veya zarar görme tehlikesi yaşayan kimse, dava açabilir. Hakim zararın uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar verebilir.

  1. Sorumluluğun Şartları:

  1. Olumlu Şartlar:

  1. Taşınmaz bir malın kullanılması gerekir.

  2. Aşırı bir kullanma söz konusu olmalıdır. (Buraya fazla takılmayın şart olarak yazıp geçin.

  3. Sorumluluğu doğuran olay, hukuka aykırı olmalıdır.

  4. Zarar veya zarar görme tehlikesi bulunmalıdır.

  5. Uygun illiyet bağı bulunmalıdır.

  1. Olumsuz Şartlar (Sorumluluktan Kurtulma):

Mücbir sebep, zarar görenin kusuru ve üçüncü kişinin kusuru söz konusu olursa yani illiyet bağı kesilirse malik sorumluluktan kurtulur.

  1. Açılacak Davalar:

  1. Eski Haline Getirme Davası: Meydana gelen hukuka aykırılık devam ediyorsa, komşu, taşkınlıkların ortadan kaldırılmasını, eski halin iadesini isteyebilir. Bazı hallerde taşkınlık davranışı kaçınılmaz nitelikte olabilir. (inşaat yapımı mesela) Bu durumda hakim, zararın uygun bir bedelle denkleştirilmesine hükmedebilir.

  2. Tehlikenin Giderilmesi Davası: Zarar verme tehlikesi taşıyan davranış veya girişim henüz başlamamış olmasına rağmen, tehlikenin varlığı ihtimalinde bu dava açılır.

  3. Tazminat Davası: Komşu, malikin taşkın davranışı sebebiyle zarara uğradıysa, ayrıca tazminat davası da açabilir.



  1. Taşınmaz Malikinin Sorumluluğu ile TBK’daki Bina ve İnşa Eseri Sahibinin Sorumluluğu Karşılaştırması

Her iki sorumluluğun kaynağı da bir taşınmaz maldır. Her iki sorumluluk da, kusursuz sorumluluk halidir.

  1. Taşınmaz malikinin sorumluluğu durumu, TMK 730’da düzenlenmiş olup, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının aşırı kullanılmasından doğan zarar&zarar tehlikesi durumunda uygulanır. TBK’da Bina ve yapı eseri sahibinin sorumluluğu ise, binanın veya eserin yapımdaki bozukluk veya bakımdaki noksanlık sebebiyle özen gösterme görevini ihmal etmesinden doğan zararda uygulanır.

  2. Taşınmaz malikinin sorumluluğu durumunda davalı & davacılar sadece komşular olduğu için davacı ya da davalı, taşınmaz maliki ya da sınırlı ayni hak sahibi olabilir. TBK’daki bina ve yapı eseri malikinin sorumluluğu halinde davacı herkes olabilir. Örneğin arabamı park ettim çatıdan kiremit düştü. Burada TMK 730’a göre değil TBK’daki bina ve yapı eseri sahibinin sorumluluğu kurumuna göre davacı olabilirim.

*TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KISITLAMALARI

I) Taşınmaz Mülkiyetinin Kanuni Kısıtlamaları: Numerus clauses(sınırlı sayı) şeklinde. 3 adettir;

1) Paylı Mülkiyette Paydaşlar Lehine Konulmuş Yasal Kısıtlama (Yasal Önalım Hakkı): Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım haklarını kullanabilirler. Yasal önalım hakkı, diğer paydaşlara aynı şartlarla satın alma yetkisi veren ve kanundan doğan, eşyaya bağlı, yenilik doğuran bir haktır. Bu hak kişiye değil, paya bağlı bir haktır. Pay kiminse hak da onundur.

Yasal önalım hakkı (TMK’da düzenlenen), sözleşmesel önalım (TBK’da düzenlenen) hakkından farklı olarak, satışa eşdeğer her işlemde (trampa, bağışlama vs.) kullanılamaz. Yalnızca satışta uygulanır. (Sözleşmeseli birazdan göreceğiz)

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Bu bildirimin akabinde yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için öğrenmeden itibaren 3 ay, her halükarda satıştan 2 yıllık zamanaşımı vardır. (hak düşürücü süre) Yani noterden bildirim yapılmamış ve 2 sene dolmuşsa bu hak kullanılamaz. Bu hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi adına payın tesciline kara verilmeden önce, hakimin belirleyeceği süre içinde satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinin nakden depo edilmesi gerekir. Edilmezse dava reddedilir. Mülkiyet, mahkemenin vereceği tescil kararının kesinleşmesi ile önalım hakkı sahibine geçer. Bunun akabinde yapılacak tapudaki tescil işlemi açıklayıcı niteliktedir.

Yasal önalım hakkı paydaşların kendi arasında yapılan satışlarda kullanılamaz. Bu, önalım hakkının paydaşlar arasına üçüncü kişilerin girmemesi, mülkiyetin mümkün olduğunca mevcut paydaşlar arasında toplanmasına uygundur. Satış yapılıp da birden çok paydaş önalım hakkı kullanırsa, bunların pay oranları ne olursa olsun, satılan pay üzerinde eşit oranda hak sahibi olurlar. Önalım hakkından feragat mümkündür.



2) Komşular Lehine Konulmuş Kısıtlamalar:

a) Mülkiyet Hakkını Aşırı Kullanmaktan Kaçınma: Herkes taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerini kullanırken özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşuları olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Özellikle komşular arası mazur görülebilecek seviyeyi açan duman, buğu, kurum, toz ve koku çıkartmak, gürültü ve sarsıntı yapmak yasaktır.Aksi halde TMK m. 730 (ilk sayfadaki taşınmaz malikinin sorumluluğu) çerçevesinde sorumlulukları doğar. Hakim burada yerel adetleri ve taşınmazın özgülenme amacını göz önünde bulundurarak karar verecektir.

b) Kazı & Yapılar: Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak durumundadır. Aksi halde malik TMK m. 730 (ilk sayfadaki taşınmaz malikinin sorumluluğu) kapsamında sorumlu olur.

c) Bitkiler: TMK Madde 740.- Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir.

Ekilmiş veya üzerine yapı yapılmış arazisine dalların taşmasına katlanan komşu, bu dallarda yetişen meyvaları toplama hakkına sahip olur. 



d) Kendi Kendine Akan Sular: Üst taşınmazın maliki, alttaki taşınmaza akan suların doğal akışını değiştiremez, kendine gerekli sudan fazlasını alıkoyamaz; alttaki taşınmaz maliki de kendi arazisine akan suyu kabule mecburdur. Ancak zarar görüyorsa gideri üstteki malike ait olmak üzere, kendi arazisine yapılacak bir mecra ile suyun akıtılmasını isteyebilir. Burada mecradan aklınıza kanalizasyon sistemi gelsin. Bunu isteyebiliyor yani malik.

e) Mecra (Altyapı) Geçirilmesi: TMK 744-746 uyarınca; gerçekten gerekli olduğu durumlarda, taşınmaz malikinin mecra geçirilmesine ilişkin hakkı vermesi zorunludur. Mecra geçirilmesinin gerekli olmasının şartları;

i. Elektrik, su vb. için mecraya ihtiyaç olmalıdır.

ii. Başka yerden geçirilmesi imkansız veya aşırı masraflı olmalıdır.

iii. Mecrayı geçirecek kişi, yükümlünün zararını peşinen tazmin etmelidir: Buradaki zarardan şunu anlayın, mecra yani altyapı geçirmek için bir kazı yapılacak, belki adamın arazisi, ekinleri, belki de bir duvarı zarar görecek. Bunların peşinen karşılanması gerekiyor.

iv. Mecranın geçirilmesi komşuluk ilişkisine dayanmalıdır.

Kanuni mecra hakkının şartları oluştuğunda, yükümlü taşınmaz malikinin hak sahibine bu hakkı vermesi gerekmektedir. Ancak vermezse, hak sahibi olduğunu düşünen taşınmaz maliki mahkemeye giderek hakkının varlığının tespitini ve bu hakkın tapu siciline tescilini talep edebilir. Hakim kararı ile hak tespit edilir ve sonrasında yapılan tescil açıklayıcı hükümdedir.

İstisna 1: Arazinin üzerinden geçecek mecralarda olağanüstü durumlar varsa malik, mecranın geçirileceğin arazi parçasının, zararını tam karşılayacak bir bedel ödenmek suretiyle kendisinden satın alınmasını talep edebilir.

İstisna 2: Mecra ve mecra ihtiyacı ile ilgili durum değişirse; artık ihtiyaç kalmazsa veya başka bir yerden de bu sağlanabilir hale gelirse; yükümlü taşınmaz maliki, masrafı mecra hakkı sahibine ait olmak üzere, mecranın başka bir yere nakledilmesini talep edebilir.



f) Geçit Hakları: TMK 747 uyarınca taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında kendisine geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bunu yapabilmesinin şartları;

i. Geçit isteyenin yola çıkmak için yeterli geçidinin bulunmaması

ii. Taşınmazların durumu ve çeşitli maliklerin uğrayacakları zararlar açısından bu hak başka komşulardan talep edilememeli: Yani bu hak, ilk önce, kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen ve en az zarara uğrayacak komşuya komşuya karşı karşı ileri sürülür.

iii. Geçit isteyenin denkleştirme bedelini ödemesi gerekir. Burada kişi, kendi arazisinden başkasının geçmesine katlanmak zorunda kalıyor. Bu durumda buna katlanması karşılığında denkleştirme bedeli olarak bir miktar bedel ödenmesi gerekiyor.

Mecra hakkında şartlar varsa, hak kendiliğinden doğmuş demektir. Mahkemede açılacak dava sadece tespit davası demiştik. Hakim hakkı tespit edip bırakıyordu.

Geçit hakkında ise bu daha farklıdır. Burada şartları varsa, hak sahibi olduğunu düşünen kişi gidip malike başvurur, malik şartların varlığını kabul ederse hak doğar. Eğer kabul etmezse; hak sahibi olduğunu düşünen kişi mahkemede dava açarak kendine zorunlu geçit hakkının verilmesini ister. Bu durumda hakimin vereceği kararın kesinleşmesi ile hak doğacaktır. (yani burada mecradaki gibi tespit davası değil bir eda davası açılıyor). Yapılan tescil yine açıklayıcı niteliktedir.

g) Su İrtifakı: İsteyebilmenin şartları;

i. Yükümlünün kaynak suyu kendi ihtiyacından fazla olmalıdır.

ii. İrtifakı isteyenin bu suyu başka yerden sağlaması aşır zahmetli&masraflı olması.

iii. İrtifakı kurmak için malike tam denkleştirme bedeli ödenmeli.

II) Taşınmaz Mülkiyetinin İradi Kısıtlanmaları: Malik, mülkiyeti devir yetkisini kısıtlayabilir. Bunlar; sözleşmeden doğan önalım, alım, gerialım hakkı olarak üçe ayrılır. Kişisel nitelikte olan bu sözleşmeler tapuya şerh verilerek üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme etkisini kazanırlar. Eğer şerh verilmemişse sadece mirasçılara karşı ileri sürülebilir 3. Kişilere sürülemezler.


  1. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı: Taşınmaz malikinin, taşınmazı üçüncü kişiye satması halinde, önalım hakkı sahibine tek taraflı irade beyanı ile taşınmazın alıcısı olma yetkisi veren bir haktır. Sözleşme şekle bağlı değildir, adi yazılı şekilde yapılan bir sözleşme ile bu hak verilebilir. Bunun sebebi ise bu hükmün genellikle kira sözleşmesine konulan bir hüküm olmasındandır o yüzden kanun koyucu şekle bağlamamış.

Önalım hakkı kanunda biraz garip düzenlenmiş; şöyle ki bildiğimiz üzere tapuya şerh verilmeyen kişisel haklar yalnızca sözleşmenin karşı tarafına karşı ileri sürülebilir. Burada kira sözleşmesinde önalım hakkı tanınırsa, satış yapıldıktan sonra önalım hakkı sahibi hiçbir şey yapamayacaktır. Ancak gidip eski malike tazminat davası açar, gidip malı yeni alan 3. Kişiye herhangi bir şey ileri süremez. O YÜZDEN PRATİKTE BU HAKKIN TAPUYA ŞERH VERİLMESİ ZORUNLU BİR UNSUR GİBİ GÖRÜNMEKTEDİR. SÖZLEŞMESEL ÖNALIMDAN DOĞAN HAK, YALNIZCA ŞERH VERİLİNCE 3. KİŞİYE İLERİ SÜRÜLMEKTEDİR.

Bunun sebebi şu: Eskiden İsviçre’de ve Türkiye’de satış sözleşmesi ve tescil birbirinden ayrı yapılan şeylermiş, yani sözleşmeyi yapıyorsun sonra çok zaman geçiyor tescil ediyorsun. Bu işte eskiden kalma bir refleksle yazılmış bir hüküm. Şimdilerde satış sözleşmesi ile tescilin arasında 5 dakika olduğu için önalım hakkı kullanılamıyor. Eskiden sözleşme yapılıp tescil hemen yapılmadığı için o arada bu hak kullanılabiliyormuş. SONUÇ OLARAK TEKRAR EDİYORUM ŞİMDİ BU HAKKIN KULLANIMI ŞERH OLMAZSA PRATİK OLARAK MÜMKÜN DEĞİLDİR.

Önalım hakkının iki türlüsü vardır. 1) eğer önalım hakkının, taşınmazın 3. kişiye satıldığı bedel üzerinden tanındığı yazılmışsa burada Adi Önalım Hakkı vardır. Ancak sözleşmede önalım hakkının hangi bedelden kullanılacağı yazılmışsa; örneğin 80.000 tl ile önalım hakkı tanınmışsa burada Nitelikli Önalım Hakkı vardır. Adi önalım hakkı olunca olay muvazaaya açık oluyor genelde burada bedeli 3 katı gösterip önalım hakkı sahibinin hak kullanmasına engel olunabiliyor. Öteki adam tabi burada muvazaayı ispatlama yoluna gidip gerçek bedel üstünden hakkını kullanabilir.

Önalım hakkı dava ile kullanılır. Bu dava sonucu hakimden; taşınmazın bedeli karşılığında hak sahibi adına tescili istenir. Bu hak söz konusu olunca bilinmeli ki; taşınmaz üçüncü kişiye satılır ve bu satış hak sahibine bildirilir. Hak sahibinin bildirimin akabinde hakkını kullanması gereken öğrenmeden itibaren 3 ay / her halükarda satıştan itibaren 2 yıllık hak düşürücü süre işlemeye başlar. Dava yoluyla hak kullanılınca hakim, taşınmazın hak sahibi lehine tesciline karar verir ve bu karar mülkiyeti geçirir; tescil ise açıklayıcıdır.Sözleşmesel önalım hakkı, satışa eşdeğer bir işlem (trampa, bağışlama vs.) yapılınca da kullanılabilir. TBK’ya göre bu sözleşme en fazla 10 sene için yapılabilir. Örneğin sözleşmeyi yaptıktan 2 sene sonra şerh ettin, artık o şerh en fazla 8 senelik olabilir.

Doktrinsel tartışma çıkabilir: Önalım hakkı sahibi, tapuda şerh edilmiş bu hakkını, ilk satışta bu hakkını kullanmıyorsa bu hak sona erer mi? Yoksa sözleşme ve şerh süresince (max 10 sene) yapılan herhangi bir satış için bu hakkını kullanması mümkün müdür? Doktrinde iki görüş vardır: İlk görüş (sanırsam Oğuzman olabilir – emin değilim); ilk satıştan sonra hak kullanılmazsa sona ermelidir diyor. Önalım hakkının mantığı satış durumunda öncelikli alacaklılık sağlamaktır bunu her satış için veremeyiz diyor. Ancak bana göre kanuni düzenlemede ilk satış sonrasında hakkın sona ereceğine ilişkin bir düzenleme olmayıp maksimum 10 sene düzenlemesi yazdığı için bence 10 sene boyunca herhangi bir satış için bu hakkın kullanılması mümkün olacaktır.



  1. Alım (İştira) Hakkı: Bu hak, hak sahibine hukuki bir işlemle belirli bir süre içinde tespit edilen koşullar altında, tek taraflı irade beyanıyla taşınmazın mülkiyetin devrini isteme yetkisi veren, yenilik doğuran bir haktır. Alım sözleşmesi ile verilir. Sözleşmenin resmi şekilde (noterde) yapılması gerekir. Tapuya bu hak için şerh verilince, şerh süresince sonraki malikler için de geçerli olur. Bu sözleşme de en fazla 10 sene için yapılabilir. Örneğin sözleşmeyi yaptıktan 2 sene sonra şerh ettin, artık o şerh en fazla 8 senelik olabilir.

Alım hakkı sahibi bu hakkını kullandığı takdirde, taşınmaz maliki ile arasında alım sözleşmesindeki koşullara uygun bir satım ilişkisi doğar. Karşı taraf artık mülkiyeti devir borcu altındadır. Şerh yoksa sadece hakkı veren kişiye karşı ileri sürülebilir. Eğer şerh verilmişse, artık taşınmazın yeni maliklerine karşı da bu hak ileri sürülebilir.

  1. Gerialım (Vefa) Hakkı: Taşınmazını başkasına devretmiş olan kişiye, sözleşmedeki koşullarla ve tek taraflı bir irade beyanıyla taşınmazı gerialım yetkisi veren, yenilik doğuran bir haktır. Bu sözleşme de geçerli olabilmesi için resmi şekilde (noterde) yapılmalıdır.

Bu hakkın, taşınmazın sonraki maliklerine karşı ileri sürülebilmesi için tapuda şerh verilmesi gerekir. Eğer şerh verilmemişse sadece geri alım sözleşmesinin karşı tarafına ve onun mirasçılarına karşı ileri sürülebilir.

Gerialım sözleşmesi çoğunlukla ‘Lex Commmissoria’ yasağını bertaraf etmek adına yapılır. Yani borcu karşılığı taşınmazını satan kişinin, borcunu ifasından sonra taşınmazını geri alabilmesi adına yapılır. Normalde ipotek verilse lex commissoria yüzünden ipotekli mala malik olunamayacak, satış falan yapılıp bedelin içinden tahsili gerekecektir. Ancak borç karşılığı taşınmaz devredilir ve yeni malik, eski malik olan borçluya geri alım hakkı verirse; burada borcunu öde gel taşınmazını al, yoksa taşınmazın benim oldu denmek suretiyle alıcıya daha fazla teminat verilmiş olmaktadır.

Gerialım hakkı kullanılınca satış sözleşmesi kendiliğinden doğar; kişi eğer tescile yanaşmazsa gerialım hakkı sahibi mahkemeye giderek taşınmazın adına tescilini ister. Burada mahkeme kararı ile mülkiyet geçeri yapılan tescil açıklayıcıdır.

Bu geri alım sözleşmesi de en fazla 10 sene için yapılabilir. Örneğin sözleşmeyi yaptıktan 2 sene sonra şerh ettin, artık o şerh en fazla 8 senelik olabilir.



NOT: ŞERH SAYESİNDE, TAŞINMAZIN SONRAKİ MALİKLERİNE KARŞI ÖNALIM, ALIM ve GERİ ALIM HAKKININ KULLANILABİLMESİNE, ŞERHİN MUNZAM ETKİSİ DİYORUZ.

TAŞINIR MÜLKİYETİ

*TAŞINIR MÜLKİYETİNİN KONUSU

I) Taşınır Eşya: Bir yerden başka bir yere nakledildiği zaman özünde bir değişiklik meydana gelmeyen eşya, taşınır eşyadır. Taşınır eşya, bir taşınmazın bütünleyici parçası haline gelmişse taşınır mülkiyetinin konusu olmaktan çıkar, taşınmaz mülkiyetine tabi olur.

*Hayvanlar, kıyasen taşınır mülkiyetine tabidir.



II) Doğal Güçler: Doğal güçlerin taşınır mülkiyetine konu olabilmesi için;

  1. Bunlar edinilmeye elverişli, yani kişilerin hakimiyeti altına alınarak yararlanılabilme imkanına sahip olmalıdır. (Elektrik – atom enerjisi vs olur ancak güneş ışınları olmaz.)

  2. Bu doğal güçler taşınmaz mülkiyetinin kapsamına girmemelidir.

*TAŞINIR MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI

I) Devren Kazanma: Taşınır mülkiyetinin önceki malikten, başka bir kişiye geçmesidir. Devren kazanma, hukuki bir işleme dayanıyorsa mülkiyeti kazanan cüzi halef, miras sebebine dayanıyorsa külli halef olur. Taşınır mülkiyetinin nakli için, zilyetliğin devri gerekir.

Bir taşınırın zilyetliğini iyi niyetle ve malik olmak üzere devralan kimse, devredenin devir yetkisi olmasa dahi, zilyetlik hükümlerine göre kazanmanın korunduğu hallerde o şeyin maliki olur. Yani kural olarak, taşınır mülkiyetinin bir hukuki işlemle kazanılabilmesi için, borçlandırıcı işlemin yapılması ve zilyetliğin devri gerekir.



  1. Borçlandırıcı İşlem: Taşınır mülkiyetinin devren kazanılması için öncelikle bir borçlandırıcı işlemin bulunması gerekir. Mülkiyetin devri borcunu doğuran borçlandırıcı işlem, sadece taraflar arasında sonuç doğuran, nisbi bir haktır.

  2. Zilyetliğin Devri: Devren kazanmada taşınırın mülkiyetinin geçişi, tasarruf işlemi olan zilyetliğin devri ile gerçekleşir. Zilyetliğin devri iki taraflı bir hukuki işlemdir; tarafların zilyetliği, mülkiyeti geçirme amacıyla geçirdikleri konusunda anlaşmaları gerekir. Zilyetliğin devri çeşitli şekillerde gerçekleşir.

Yargıtay ve Federal Mahkemece kabul edilen ve doktrinde de üstün olan görüşe göre taşınmaz mülkiyetinin devrinde olduğu gibi taşınır mülkiyetinin devrinde de sebebe bağlılık kuralının geçerli olduğudur. Diğer görüş ise (Oğuzman) taşınır mülkiyetinin devrinde sebebe bağlılık kuralı geçerli değildir der. Sebebe bağlılık şu: Taşınmazlarda olduğu gibi, borçlandırıcı işlemin geçersiz olması; zilyetliğin devrini ve mülkiyet geçişini de geçersiz kılar mı kılmaz mı? Böyle sakat bir sözleşme varsa yargıtaya ve bana göre mülkiyet geçişi geçersiz, bu saatten sonra kişi iyiniyetliyse ancak zamanaşımı vs ile kazanması mümkün olur mülkiyeti satış ile kazanamamıştır.

İlk dönemden hatırlanması gereken şeyler:



1) Taşınır bir malın emin sıfatıyla zilyedinden o mal üzerinde iyi niyetle mülkiyet veya sınırlı bir ayni hak kazanan kişinin kazanımı korunuyor.

2) Mal kişinin iradesi dışında elinden çıkmışsa (hırsızlık, gasp, kaybetme, unutma gibi), a) bu malı pazar, panayır, açık artırma veya benzeri eşya satan yerden iyiniyetle edinen kişinin iyi niyeti korunmaz ancak bu malın geri istenmesi için, mala ödenen bedelin o kişiye iade edilmesi gerekir. (5 senelik hak düşürücü süre var dava için)

b) mal eğer böyle bir yerden alınmamışsa direkt olarak istihkak (mülkiyet) davasıyla mal geri alınabiliyor. (5 senelik hak düşürücü süre var dava için)

BURADA GÖRÜYORSUNUZ Kİ KÖTÜ NİYET HİÇ BİR ZAMAN KORUNMUYOR

Mülkiyetin Saklı Tutulması Sözleşmesi: Bu alıcı ve satıcı arasında yapılan ve alıcıya teslim edilen mal üzerinde bir şartın gerçekleşmesine kadar satıcının mülkiyet hakkının devam edeceğine ilişkin bir sözleşmedir. Resmi şekilde noterde yapılır ve bu sözleşme noterdeki özel bir sicile kaydedilir. Fakat şöyle ki; bu sicilin aleniyet (mal üzerinde bir hakkı görünür kılma) fonksiyonu olmadığından; malın emin sıfatıyla zilyedi olan alıcıdan iyi niyetle mal üzerinde hak kazanan üçüncü kişinin iyi niyeti korunur.

Mülkiyeti saklı tutma sözleşmesinin hükmü ise, sözleşmedeki şart gerçekleşmezse, satıcı mal üzerindeki mülkiyetine dayanarak malı geri alabilir, bunun için aralarındaki satış sözleşmesini feshetmesi gerekir. Buna karşılık, şart gerçekleşince alıcı taşınırın mülkiyetini kazanır.



Bedelin bir kısmı ödenir bir kısmı ödenmezse ve bu sebepten taşınır geri alınırsa doğal olarak bu önceki alınan bedelin iadesi gerekir. İade edilecek bedelden uygun bir kira bedeli ve malın kullanılmasından doğan zarar indirilir.

II) Aslen Kazanma: Taşınır mülkiyetinin aslen kazanılmasında ya evvelce kimsenin mülkiyetine tabi olmayan bir mal üzerinde mülkiyet hakkı kazanılmaktadır; ya da bir kimse mülkiyet hakkını kazanırken bir diğeri mülkiyet hakkını kaybetmekte, fakat bir devir olmamaktadır.

ASLEN KAZANMANIN ÇEŞİTLERİ

  1. Sahiplenme: Sahiplenme, sahipsiz bir taşınır üzerinde malik olma iradesiyle zilyetliğin ele geçirilmesidir. Zilyetliği böylece ele geçiren kişi, o taşınırın maliki olur. Burada malik olma iradesi bir hukuki fiildir. Daha önce hiç kimsenin mülkiyetinde olmayan mallar ile maliklerince terk edilen mallar sahipsiz eşyalardır.

  2. Bulunmuş Eşya: bu şekilde kazanmanın olabilmesi için bazı şaartların gerekiyor

  1. Bulunan eşya sahipli olmalıdır. (Sahipsiz olsa yukarıdaki maddenin konusu olurdu)

  2. Eşya, oturulan bir evde veya işyerinde ya da kamu hizmeti görülen yerde bulunmuş olmamalıdır.

  3. Eşyayı bulan, kanunun kendisine yüklediği görevleri yerine getirmiş olmalı. Bu görevler;

  1. Sahibini biliyorsa haber vermeli

  2. Sahibini bilmiyorsa, eşya değerli ise kolluk kuvvetlerine veya köy gibi yerlerde muhtara haber vermeli

  3. Değeri az olan bir eşya ise ya kolluk kuvvetlerine haber vermeli ya da araştırma yapıp ilan vermeli.

AKSİ HALDE KÖTÜ NİYETLİ OLUR!!! (Bunun sonucu başka bir yerde görülecek)

  1. İlan veya kolluk kuvvetleri ya da muhtara bildirme tarihinden aşlayarak 5 yıl içinde bulunan şeyin maliki ortaya çıkmamış olmalıdır. *Bu 5 sene boyunca eşyayı bulan, özenle korumalıdırç eğer eşya kolluk kuvvetlerinde 1 yıldan çok kalırsa, açık artırma ile satılır.



  1. Define: Define, bulunmalarından çok zaman önce gömülmüş veya saklanmış olduğu ve duruma göre artık malikinin bulunmadğı kesin olan değerli eşyalardır. Eğer define bilimsel bir değer taşıyorsa, özel hükümler uygulanır. Eğer define bilimsel bir değer taşımıyorsa, içinde bulunduğu taşınır veya taşınmaz malın malikinin olur. Defineyi bulan kimseye ise, bulunan malın değerinin yarısını aşmayacak değerde bir ödül verilir.



  1. İşleme (Hukuki Tağyir): Bir kimse başkasına ait bir şeyi işler veya başka bir şekle sokarsa, emeğin değerinin o şeyin değerinden fazla olması halinde, yeni şey işleyenin, aksi takdirde yeni şey malikin olur. (örneğin başkasının boyası ve tuvalini kullanıp tablo yaptın) Eğer işleyen iyi niyetli değilse, yani taşınırın başkasına ait olduğunu biiliyor veya bilebilecek durumda ise hakim takdir yetkisini kullanır. Mal kime verilirse verilsin, diğer tarafın tazminat ve sebepsiz zenginleşmeden doğan talep hakları saklıdır.



  1. Karışma ve Birleşme: Birden çok kişinin taşınır malları önemli bir zarara uğratılmadan veya aşırı bir emek ve para harcanmadan ayrılamayacak şekilde birbiriyle birleşmiş veya karışmışsa o kişiler, yeni şey üzerinde kendi taşınırlarınn birleşme veya karışma zamanındaki değerleri oranında paylı mülkiyete sahip olurlar.

Ancak bir taşınır diğer bir taşınırla onun ikincil bir parçası olacak şekilde birleşmiş veya karışmışsa (ahşap masa ve cila), eşyanın tamamı asıl parça malikine ait olur. Bu durumda tazminat ve sebepsiz zenginleşmeden doğan talep hakları saklıdır.

Paraların karışması konusunda ise doktrinde iki farklı görüş vardır;



  1. Aynen bu hüküm uygulanır ve paylı mülkiyet kurulur.

  2. Parası karışanın para üzerindeki mülkiyet hakkı biter ancak sebepsiz zenginleşme ile istenebilir. (BASKIN GÖRÜŞ)

  1. Kazandırıcı Zamanaşımı (EN EN EN ÖNEMLİSİ KESİN SORU): Başkasınn taşınır bir malını davasız ve aralıksız 5 yıl boyunca iyi niyetle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kimse, zamanaşımı yoluyla o taşınırın maliki olur. Şartları;

  1. Zilyet, taşınıra malik sıfatıyla zilyet olmalıdır.

  2. Zilyet, malın mülkiyetini başka bir yolla örneğin emin sıfatıyla zilyetten iyi niyetle vesaire kazanmış olmamalıdır.

  3. Zilyetlik, davasız ve aralıksız 5 yıl sürmüş olmalıdır.

  4. Zilyet, iyi niyetli olmalıdır ve bu iyi niyet tüm zamanaşımı süresince devam etmiş olmalıdır.



  1. Taşınır mülkiyetinin devren kazanılmasındaki bağlılık kuralına bakın

  2. Buluntu eşyadaki BUNLARI YAPMAZSA KÖTÜ NİYETLİ OLUR KISMINA BAKIN.

Şimdi bunları zamanaşımı ile nasıl kombo yapmak gerekiyor onu anlatacağım:

Örneğin sarhoş bir vaziyette iphoneumu 500 liraya satıyorum. Temyiz kudretimin olmaması dolayısıyla borçlandırıcı işlem geçersiz. Peki zilyetliğin devri ve mülkiyetin kazanımı geçerli midir?



  • Oğuzman’a göre geçerli ve satın alan kişi mülkiyeti kazandı.

  • Fakat İsviçre Federal Mah. Yargıtay ve bana göre burada da taşınmazlarda olduğu gibi sebebe bağlılık kuralı var ve buna göre borçlandırıcı işlemin geçersizliği ile birlikte her şey patlar.

 Bu noktadan sonra eğer alan kişi iyi niyetli ise kazandırıcı zamanaşımının koşulları gerçekleşirse mülkiyeti kazanır.

Eğer şartlar gerçekleşmezse veya kötü niyet varsa burada kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanma mümkün değil. Hiçbir zaman kazanamaz. Böyle soru çıkınca böyle her şeyi yazacağız.

Örneğin buluntu eşyada yükümlülükler yerine getirilmezse adam kötü niyetli oluyor ve bu olunca işte artık kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması ihtimali de patlamış oluyor.

*ARILARIN MÜLKİYETİ VE DİĞER SAÇMA SAPAN ŞEYLER

Madde 752.- Su, rüzgar, çığ veya diğer doğal güçlerin etkisiyle ya da rastlantı sonucunda başkasının arazisine sürüklenen veya düşen şeyler ile buraya giren büyük ve küçük baş hayvan, arı oğulu, kanatlı hayvan ve balık gibi hayvanların hak sahipleri tarafından aranıp alınmasına, arazi maliki izin vermek zorundadır.

            Arazi maliki, bu yüzden uğradığı zararın denkleştirilmesini istemek ve denkleştirme bedeli kendisine ödeninceye kadar o şeyleri hapsetmek hakkına sahiptir.

 Madde 774.- Su, rüzgar, çığ veya diğer doğal güçlerin etkisiyle veya rastlantı sonucunda taşınır mallar veya hayvanlar kimin egemenlik alanına girerse, o kimse kaybolan eşyayı bulanın haklarına sahip ve yükümlülüklerine tabi olur.

            Başkasının kovanına göçen arı oğulu, bir bedel ödenmesi gerekmeksizin kovan malikinin olur.



*TAŞINIR MÜLKİYETİNİN KAYBI

Taşınır mülkiyeti, malik terk etmedikçe veya başkası tarafından kazanılmadıkça,yalnız zilyetliğin kaybı ile sona ermez. Aslen kazanma hallerinde mülkiyet kendiliğinden ortadan kalkar. Taşınırın tamamen yok olması halinde mülkiyet kaybedilmiş olur. Ancak, zilyetliğin kaybı tek başına mülkiyet hakkını sona erdirmez.



KAT MÜLKİYETİ

Kat mülkiyeti, bir binanın bağımsız olarak kullanmaya elverişli bölümlerini, anataşınmazdan ayırarak onlara bağımsız ve ayrı bir mülkiyet hakkı tanıyan kurumdur. Kat mülkiyeti ile binaların kat, daire, büro, mağaza, depo gibi bağımsız bölümleri ayrı ve bağımsız bir taşınmaz mal sayılarak sırf bu parçalar üzerinde mülkiyet hakkı tesisine imkan tanınmıştır.

Kat Mükiyeti Kanunu m. 1: Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Bunun için bağımsız bölüm için tapu sicilinde tek başına bir taşınmazmış gibi ayrı bir sayfa açılır.

Kanuna göre bu bağımsız bölümler üzerinde bağımsız mülkiyet hakları öngörülmüşken ortak yerler hakkında, paylı mülkiyet öngörülmüştür. Ancak KMK m. 5 uyarınca – Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

!!!KAT İRTİFAKI!!!: KMK uyarınca, yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir yapının, ayrı ayrı kullanıma elverişli bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere kat irtifakı kurulabilir. Bu hak arsa payına bağlı bir hak olup devri de arsa payının devri ile olur. Kat irtifakı sahipleri, yapılacak yapının başlaması veya yapılması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini karşılıklı olarak isteme hakkına sahiptir. Kat irtifakı sahiplerinden birisi, kendine düşen borcu noterden ihtar çekilmesinden itibaren 2 ay içinde yerine getirmezse, talep üzerine hakim o hak sahibine ait kat irtifakı ve arazi payının, karşılığı verilerek öteki paydaşlara payları oranında devrine karar verebilir. KMK 49/2’ye göre kat irtifakı 5 senelik kurulur, 5 sene sonra kendiliğinden sona erer ancak talep edilip uzatılabilir.

Kat irtifakı ve diğer irtifakların farkı? İrtifak hakkı sınırlı ayni haktır, malikin yetkilerinden bazıları kısıtlanıp irtifak hakkı sahibine ait olur. Burada ise kat irtifakı var, bu çok başka. Öncelikle hak sınırlayıp başkasına vermiyorsun, mülkiyet de senin irtifak da. En önemli fark ise şu; kat irtifakı hakkın diğer irtifaklar gibi değil, bu irtifaktan borç da doğabiliyor. Binanın yapılmasını sen isteyebileceğin gibi, başkaları da senden bunu yapmanı talep edebiliyor. Bir nevi hem hak hem borç veriyor kat irtifakı.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

DEVRE MÜLK HAKKI: KMK 57 Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bir bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Buna devre mülk hakkı denir.

KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI


  1. RESMİ SÖZLEŞME + TESCİLLE KURULMASI

En önce, tamamlanmış bir yapının bulunması gerekir, ayrıca taşınmazın tümü için kat mülkiyetine çevirmek isteme gerekir.

Kat mülkiyetinin kurulması için resmi sözleşmenin düzenlenmesi ve sözleşme uyarınca kat mülkiyeti kütüğüne tescil gerekir. Resmi sözleşme ile taşınmazın malikleri karşılıklı olarak kat mülkiyeti kurma borcu altına girerler ve tescil ile de kat mülkiyeti kurulur. Anataşınmazdaki her bir bölüm için tapuda ayrı sayfalar açılır. Kat mülkiyetine çevirme için resmi sözleşme ve dilekçeyle birlikte iskan belgesi, bağımsız bölümlerin listesi ve planları, anataşınmaz yönetim planı (bu yönetim planı çok önemli olacak ileride) verilir.



  1. KAT MÜLKİYETİNİN MAHKEME KARARIYLA KURULMASI

KMK’ya göre paydaşlar dilerlerse taşınmazın mülkiyetini, kat mülkiyetine çevirebilirler. Paydaşlar bu konuda anlaşamazlarsa, her biri hakimden, taşınmazın mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini isteyebilir. Bunun temel şartı ise, taşınmazın katmülkiyetine konu olmaya elverişli olmasıdır. Bu elverişlilik: taşınmazda ayrı ayrı kullanmaya elverişli bağımsız bölümler olmasıdır. Hakim bağımsız bölümleri paylara göre böler, eksik fazla durumunda bedel ödenmek suretiyle denkleştirilir.

KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI

  1. KAT MALİKLERİNİN HAKLARI

  1. Bağımsız Bölüm ve Eklentiler Üzerinde

Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Ana yapıya ve ortak tesislere zarar verecek nitelikte olmamak şartıyla kendi bağımsız bölümlerinde diledikleri onarım ve tesis yapabilirler.

  1. Ortak Yerler Üzerinde

Ortak yerler üzerinde hakları Yönetim Planı düzenler, yönetim planı ile ortak alanlardan maliklerin ne derece yararlanacağı belirlenir. Bu konuda hüküm yoksa kanuna göre; genel kullanım amaçlı ortak alanlardaki kullanım hakkı, örneğin açık otopark veya çamaşır kurutma alanında, arsa payı ile oranlıdır. Kat malikleri, ortak yerleri, diğerlerinin kullanmasına imkan vermeyecek şekilde tek başlarına kullanamazlar. Yargıtaya göre ortak alanlardan kullanma hakkı, yönetim planı ile de kaldırılamaz. Bu yönetim planı tapuya verilmiş olsa dahi durum değişmez. Böyle bir yönetim planının iptali gerekir.

  1. KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI

1) Bağımsız Bölüm ve Ortak Yerlerin Kullanılmasında Dürüstlük Kuralına Uyma: Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

2) Bağımsız Bölüm ve Eklentileri Tahsis Amacına Uygun Kullanma:

a. Yasak Olan İşler: Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

b. Kat Malikleri Kurulunun Oybirliği ile Yapılabilecek İşler: Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahve, gazino, pavyon, bar, kulüp, vs emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. (Yönetim planında yazıyorsa öncelikle o uygulanır.)

c. İzne gerek olmayan işler: Büro, yazıhane, muayenehane gibi şeyler serbest.

Avukatlık büroları için: anagayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın avukatlık büroları faaliyet gösterebilir. Yönetim planı hükümleri öncelikli yine.



d. Kanuna aykırı kullanım halinde hakimin müdahalesi: a ve b’ye aykırılık olduğu vakit; her malik hakim müdahalesini isteyebilir. Burada hakim müessesenin kapatılmasını, aykırı kullanıma son verilmesini emreder ve süre verir. Süre sonunda aykırılık bitmezse, idari para cezası verilir ve mülkiyetin zorunlu devri yoluna gidilip bağımsız bölüm hakim kararıyla sattırılabilir.

3) Onarım Halinde Bağımsız Bölüme Girilmesine İzin Verme Zorunluluğu: meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa karşı taraf buna katlanmak zorundadır.

4) Anataşınmazın Genel Giderlerine Katılma: Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma (yönetim planı) olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür.

Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Kat malikinin, payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.



ORTAK YERLERDE DEĞİŞİKLİK VE İLAVELER YAPILMASI, ANATAŞINMAZA BAĞIMSIZ BÖLÜM İLAVESİ

  1. ORTAK YERLERDE DEĞİŞİKLİK VE İLAVE

1) Kat Maliklerinden Birine İlişkin Değişiklikler: Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. KMK m. 19/2

2) Ortak Yerlerden Daha İyi Faydalanmaya İlişkin Değişiklikler: Kat malikleri,anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

3) Çok Masraflı ve Lüks Olan Değişiklikler: Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu bir değişikliğin giderini onların yapılmasına karar veren kat malikleri öderler. Sonradan para verirse diğerleri de yararlanabilirler.

II. ANATAŞINMAZA BAĞIMSIZ BÖLÜM İLAVESİ: Yapılması gerekenler

  • Kat malikleri kurulunun oy birliği ile karar vermesi gerek.

  • İnşaattan sonraki duruma göre arsa paylarının yeniden tespiti yapılmalıdır.

  • Bu iki işlemden sonar, inşaat tamamlanıncaya kadar kat irtifakı sözleşmesi yapılır tapuda.

  • Bağımsız bölüm inşası tamamlanınca talep üzerine yeni bağımsız bölümde kat mülkiyeti kurulur.

HAKİMİN MÜDAHALESİ

KMK m. 33: Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.

Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve yerine getirilmesini emreder. Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.



KAT MÜLKİYETİNİN ZORUNLU DEVRİ

KMK Madde 25 – Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.

Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir :

a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;

b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;

c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

Bu davanın açılması için, kat malikleri kurulunun sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar vermesi gerek. Hem sayı çoğunluğu olacak hem arsa payı çoğunluğu olacak. Bu karara rağmen, bir kısım kat malikleri bu davayı açmak istemezse; diğerleri açabilir. Mal onlara devredilir. Hakim en yakın tarihteki malın değerini belirler ve mal sahibine bu ödenir.

Kurul kararından sonra 6 aylık, çekilmez hal çıkmasından ise 5 yıllık zamanaşımı var. Biri patlarsa biter.



ANATAŞINMAZIN YÖNETİMİ

Anataşınmaz, kat malikleri kurulunca yönetilir. Ancak bu yönetimde, tapuya verilen yönetim planı çok önemlidir. Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.



YÖNETİM PLANI DEĞİŞMESİ İÇİN KAT MALİKLERİ SAYISININ 4/5 ÇOĞUNLUĞU GEREKİR

Kat malikleri kurulu ise, her kat malikinin, arsa oranına bakılmaksızın tek bir oya sahip olduğu karar organıdır. Anagayrimenkulde birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Kat malikleri kurulu toplanması için çoğunluk aranır. Toplantıya katılanların çoğunluğu ile karar verilir.



SINIRLI AYNİ HAKLAR

I. GENEL BİLGİ

Bildiğimiz gibi, mülkiyet hakkı eşya üzerinde en geniş yetkileri sağlayan “kullanma – yararlanma – tasarruf(tüketme)” yetkilerinin hepsini birden veren bir ayni haktır. SINIRLI AYNİ HAKLARDA İSE, mülkiyete bağlanan yetkilerden bir kısmı (tasarruf yetkisi hariç), 3. bir kişiye yani sınırlı ayni hak sahibine bırakılmaktadır. Sınırlı ayni haklarda bu bakımdan eşya üzerinde kısmi bir hak verilmiş olmakla birlikte; bu hak, sınırlı ayni hak sahibine eşya üzerinde doğrudan doğruya hakimiyet sağlar ve sınırlı ayni hak sahibi, bu hakkını herkese karşı ileri sürebilir.

Sınırlı ayni hak, bir kere kuruldu mu artık mülkiyetten bağımsız bir nitelik taşır. Mülkiyet hakkı sona erse (örneğin malik malı terk etse) veyahut mülkiyet başkasına geçse bile sınırlı ayni hak devam eder.

II. SINIRLI AYNİ HAK ÇEŞİTLERİ (Sınırlı ayni hak = SAH)

1. Yararlanma Hakları: Bu haklar, mülkiyetteki eşyadan kullanma ve yararlanma yetkisinin tamamının veya bir kısmının mülkiyet hakkından koparılarak sınırlı ayni hak sahibinin emrine özgülenmesi yoluyla elde edilen haklardır. Mülkiyeti kısıtlayıp SAH sahibine yarar sağlarlar. Bunlara İRTİFAK HAKLARI adı verilir.

2. Teminat (Güvence) Hakları: Bir alacağı teminat altına alırlar ve alacağın ödenmemesi durumunda malın satış suretiyle paraya çevrilerek alacağın bu satış bedeli içinden alınmasını sağlarlar. Biz bunlara REHİN HAKLARI diyoruz.

3. Taşınmaz Yükü: Taşınmaz yükünde, taşınmaz sahibi 3. bir kişiye karşı taşınmazla ilişkili bazı edimlerde bulunma borcu altına girer (örneğin arsadaki portakalları adama verecek), bununla birlikte bu borcun teminatını da taşınmazın kendisi oluşturur. (Kafanızda oluşsun diye söylüyorum, bu hak rehinin çok özel bir hali gibi (sakın sınavda böyle yazmayın) yani alacak teminat altına alınıyor taşınmaz ile ancak burada alacağın konusu para araba vs değil taşınmazla ilişkili bir şeydir.

ÖZEL BAŞLIK: MALİKİN KENDİ EŞYASI ÜSTÜNDE SIN. AYNİ HAK SAHİBİ OLMASI


  • Malik lehine irtifak: Örneğin adamın 2 arazisi var, birisi üzerinde diğeri için geçit hakkı tanır veya manzara kapatmama irtifakı verir. Sonra ileride yükümlü olan araziyi satarsa geçit hakkı olarak kullanır veya yeni alan kişi 50 kat dikip manzara kapatamaz. Pratik fayda sağlıyor yani.

  • Malik lehine taşınmaz rehni: ipotekli borç senedi diye bir kavram var, senet veriyosun ama senette güvence olarak ipotek var. Normalde senedi 3. Kişiye verirsin. TMK’da malik bunu kendi lehine düzenleyebilir diyor. Bu yolla ciro zinciri malikin kendisinden başlayabiliyor yani. Hani düzenlenmesi zor diye malik önceden kendi adına çıkarıp birine verceğinde kolaylık olur.

  • Malik lehine taşınmaz yükü: OĞUZMAN, burada zor bir mantıkla alacaklı ve borçlu sıfatı aynı kişide birleşince borç sona erer diyor bu yüzden kurulamaz diyor. Bu kadar bilmeniz yeterlidir.

III. SINIRLI AYNİ HAKLARDA SIRA

Bir eşya üzerinde birbiriyle uyuşmayan, çelişen birden fazla sınırlı ayni hak bulunuyorsa; bunlardan hangisinin öncelikli olacağının belirlenmesi gerekir. TAŞINIRLAR üzerinde kurulan sınırlı ayni haklarda sıra, bu hakların DOĞUM TARİHİNE göre tayin edilir. Bu yüzden üzerinde durulacak pek bir nokta yoktur. Asıl sorun TAŞINMAZLARDA ortaya çıkar şimdi onu anlatacağım

Bir taşınmaz üzerinde çatışmayan birden fazla irtifak bulunuyorsa bunlarda sıra eşitliği vardır çünkü bunların biri diğerini engellememektedir. Bunlardan birisi diğerinden önce gelmez. EŞİTTİR. Örneğin geçit hakkı ile manzara kapatmama irtifakı bir taşınmazda eşit sıradadır. Çünkü biri diğerinin kullanımına mani olacak nitelikte değil. Veyahut taşınmazların ayrı ayrı noktalarından 2 ayrı kişi için geçit hakkı kurulsa yine böyledir. Biri diğerini engellemeden rahatça kullanılabiliyor.

Ancak, bu sınırlı ayni haklardan birisi diğerinin kullanımını engelleyecek nitelikte ise bunlar arasında sıra, KURAL OLARAK, KURULUŞ TARİHİNE GÖRE BELİRLENİR. Zaman olarak önce kurulan diğerinden önce geliyor. Biz buna prior tempore potior jure diyoruz. Ancak taşınmaz rehninde biraz farklı özellikler var. Ayrıca taraflar anlaşarak sözleşme yapıp farklı sıra belirleyebilir

Şimdi bunu örneklerle anlatıp bir de taşınmaz rehnindeki istisnayı anlatalım.


  • Aynı taşınmazda çatışan birden fazla irtifaktan hangisinin önce geleceği kuruluş tarihine göre.

  • Çatışan irtifak ve taşınmaz yükü varsa, yine bunu da kuruluş tarihine göre belirleyeceğiz.

  • Birden fazla taşınmaz yükü çatışıyorsa, yine kuruluş tarihine göre öncelik belirlenir.


Taşınmaz rehninde derece sistemi vardır. Malik taşınmazı üzerinde 1. dereceden taşınmaz rehni, 2. dereceden taşınmaz rehni, 3. Dereceden taşınmaz rehni diye ayrı ayrı rehin seviyeleri vardır. Buna göre örneğin 200 bin TL’lik taşınmazda malik, taşınmazını belirli değer parçalarına ayırarak dereceler kurar. Örneğin 100 bin TL’lik 1. derece yaratır (isterse 50 bin yapardı), 30 binlik 2. derece ve 70 binlik 3. derece yaratır. Burada taşınmaz rehinlerinin kendi arasındaki sırayı; dereceleri belirler. 1. dereceden taşınmaz rehni sahibi kişi, alacağını en önce alır, sonra ise alttaki dereceler alır. Yukarıda hep hakkın kuruluş tarihine göre sıra belirledik. Taşınmaz rehninde ise hakkın doğum-kuruluş tarihi değil; DERECENİN KURULUŞ TARİHİDİR. Kişi, hiçbir borcu vesaire olmasa da tapuya gidip bu dereceleri oluşturabilir. Dereceleri oluşturur ve hakkı sabit kalır. Peki bunu niye yapar? Çünkü sen eğer birine geçit hakkı verirsen, artık o taşınmazı kredi alırken teminat göstermek zorlaşır, banka ya bedeli düşürür ya da sınırlı ayni hak var benden önce diye kabul etmez. Ekonomik hayatın bu gerekliliğini yerine getirebilmek için kanun malike, başkasına rehin hakkı tanımamış olsa da gidip dereceleri yaratma imkanı tanımıştır.

Buna göre eğer bir irtifak hakkı – taşınmaz yükü ile bir rehin hakkı çatışıyor ise; bunlar arasındaki sırayı, irtifak hakkının – taşınmaz yükünün kuruluş tarihi ile, REHİN HAKKININ DERECESİNİN KURULDUĞU TARİHE BAKARAK belirleyeceğiz. Rehin haklarının kendi arasındaki sırayı ise zaten dereceler belirleyecek. İlk derecede olan rehin hakkı önceliklidir. 2. 3. 4. 5. Derece diye sıralama gider.


TAŞINMAZ REHNİNİ İSE ALTTAKİ KUTUCUKTA ANLATACAĞIM ÇOK ÖNEMLİDİR.

IV. TAŞINMAZ REHNİ VE ÇEŞİTLERİ (Çeşitler bence sınav sorusu, aralarındaki farklar)

Tüm taşınmaz rehni çeşitlerinde ortak olan yön, bir taşınmazın, alacağa teminat teşkil etmesidir. Hak sahibi kişi, alacağı ödenmediği durumda taşınmazı icra müdürlüğü vasıtasıyla paraya çevirterek alacağını alma yetkisine sahiptir. Hak sahibi bu hakkını bütün üçüncü kişilere karşı ileri sürebilir. Taşınmaz rehni medeni kanunumuzda numerous clause olarak 3 çeşit düzenlenmiş başka çeşit yok!



1. İpotek: Burada bir alacağı teminat altına almak için ipotek kurulur ve borçlunun kişisel sorumluluğu devam eder, borcunu öderse ipotek sona erer. Ancak ödemez ise taşınmazı sattırılıp para oradan alınır. Eşyaya bağlı borç doğurmaz, keza malik herhangi bir borcu için gidip ipotek verebilir. Borçlu olmayan 3. kişi, borçlu için tesis edebilir. Örnek annemin banka kredisi için taşınmazım üzerinde ipotek hakkı verebilirim. Burada şu bilinmelidir: Ben eğer kendi taşınmazım üzerinde kendi borcum için ipotek verirsem, taşınmazın satış bedeli benim borcumu ödemeye yetmezse alacaklı borcun devamını benden yine talep edebilir. Ancak ben kendi taşınmazımda başkasının borcu için ipotek verirsem, sadece taşınmazımla sorumlu olurum. Yani taşınmaz borcu karşılamaya yetmezse artık bana gelemezler.

2. İrat Senedi: Taşınmazın değerine tedavül yeteneği kazandırmak amacına yönelmiş bir taşınmaz rehni çeşididir. Bir kıymetli evraktır. Kıymetli evrakla soyut bir borç yaratılmış ve bunun teminatı olarak taşınmaz rehni de senetle bütünleşmiştir. BAŞKA BİR BORÇ İÇİN VERİLMİŞSE, İRAT SENEDİ İLE ESKİ BORÇ YENİLEME SEBEBİYLE SONA ERER. Kıymetli evrak olarak piyasada dolaşır. En büyük özelliği, taşınmazın bedeli irat senedinde gösterilen borcu karşılamaya yetmezse; artık hiç bir şekilde borçlunun diğer mallarına başvurulamamasıdır. Karşıladı karşıladı, karşılamazsa da bitti. Yani sorumluluk taşınmazla sınırlı.

3. İpotekli Borç Senedi: Burada biraz ipotek biraz irat senedi gibi. İrat senedinde olduğu gibi bir kıymetli evrak vardır ancak asıl borç yenileme sebebiyle sona ermez. Yine kıymetli evrak olduğundan taşınmazın değeri piyasada tedavül yeteneğine sahiptir. Ancak taşınmazın satış bedeli, borcu karşılamaya yetmezse burada borçlunun diğer mallarına başvurma yolu açıktır. İrat senedi gibi sorumluluk taşınmazla sınırlı değil.

BU 3 ÇEŞİDİ İYİ BİLİN, ipotekte tedavül yeteneği yok, iratta ise sorumluluk taşınmazla sınırlı buna dikkat.



TAŞINMAZ REHNİNE HAKİM OLAN İLKELER (BU SAYFAYI YUTMANIZ GEREKECEK)

  1. BELİRLİLİK İLKESİ: Bu ilke Türk Medeni Kanunu’nun 851., 852. ve 854. maddelerinden çıkmaktadır. Buna göre; rehin hakkı ile teminat altına alınan alacak ve rehin konusu olan gayrimenkul, taraflarca açık seçik olarak belirlenmiş, tayin edilmiş olmalıdır. Burada belirlilik ilkesini ikiye ayırıp incelememiz uygundur. 1) Alacak hakkının belirli olması: İpotekle doğan taşınmaz rehni; fer’i, yani alacağa bağlı bir haktır. Mevcudiyeti ancak bir alacak hakkının var olmasına bağlıdır. Bu sebeple, rehnin geçerli olarak kurulabilmesi için teminatını oluşturduğu alacak hakkının belirli, muayyen bir alacak olması gerekmektedir. Örneğin rehin kurulurken 10.000 liralık kira alacağı veya tüketim ödüncü sözleşmesinden doğan 20.000 lira alacak şeklinde somutlaştırılması gerekmektedir. Alacağın ne olduğu ve miktarı belirli olarak gösterilmeden rehin hakkı tanınamaz. İleride doğacak borç için de bu şekilde rehin hakkı verilemez. 2) Rehin konusu taşınmazın belirli olması: Türk Medeni Kanunu 853. Madde uyarınca: “Rehin hakkı, ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerine kurulabilir” ve 854. Madde uyarınca: “Rehin kurulurken, konusu olan taşınmazın belirtilmesi gerekir.”. Yani hangi taşınmaz olduğu gösterilmek durumunda kesinlikle.

  2. ALENİYET İLKESİ:Türk Medeni Kanununun 856. Maddesi uyarınca; taşınmaz rehninin kurulması tescil yoluyla olur. Yani rehin hakkının bir taşınmaz üzerinde tesis edilebilmesi için rehin sözleşmesi ile birlikte taşınmazın malikinin yazılı tescil talebinde bulunması gereklidir. Aynı şekilde kanunun 858. Maddesine göre taşınmaz rehninin sona ermesi de ancak terkin yoluyla olmaktadır. Yani rehin sözleşmesi yapılacak sonrasında tapuda rehin hakkının tescili yapılacak ve hak aleni hale getirilecektir. Bundan sonra tapu sicilinde yer alan hak için kimse ben bilmiyordum diyemeyeceği gibi, tapu sicilinde görünmeyen bir hak da, bu hakkı görmeden iyi niyetle taşınmazda hak elde eden 3. kişilere etkili olmaz.

  3. SABİT DERECELER İLKESİ: Sabit dereceler ilkesi Türk Medeni Kanununun 871. Maddesinden çıkmaktadır. Buna göre “MADDE 871.- Aynı taşınmaz üzerinde farklı sıralarda kurulmuş bulunan rehin haklarından birinin terkin edilmiş olması, sonraki sırada yer alan rehinli alacaklıya boşalan dereceye geçme hakkı vermez. Terkin edilen rehin hakkı yerine yeni bir rehin hakkı kurulabilir.” Yani eski roma ve Fransız hukukunda kabul edilen; üst derece boşalırsa alt derecedeki rehin üst dereceye ilerler kuralı bizde kabul edilmiyor. Bizde derece sabit kalıyor. Ancak kişiler arasında, taşınmaz rehni verilirken boş dereceye ilerleme sözleşmesi yapıldıysa bu mümkün. (BU İLKE ÇOK ÖNEMLİ BİR İLKE HABERİNİZ OLSUN!)

YABANCI PARA ÜZERİNDEN REHİN HAKKI KURULMASI: Medeni Kanun 851/2 uyarınca yurt içinde veya dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri teminat altına alabilmek için yabancı para üzerinden taşınmaz rehni kurulabilir. Burada taşınmaz rehninin derecesinde gösterilen TL cinsinden miktar o anki rayiçten yabancı paraya çevrilerek o derecenin yabancı para karşılığı bulunur. Ancak aynı derece içinde 2 farklı para biriminden rehin verilemez. Örneğin 100 bin TL ilk derecem var. 10 bin dolar için rehin verdim. Sonra 50 bin TL için oradan rehin veremem. Derecede 2 ayrı para birimi olamaz. Ayrıca unutmayın kredi kuruluşu varsa yabancı paradan veriliyor. Ali’den aldığın borca dolar olarak rehin verilmez.

TAŞINMAZ REHNİNDE TEMİNAT YÜKÜNÜN KAPSAMI: 1) Taşınmazın kendisi zaten teminat olarak gösterilmiştir. O taşınmazın lehine gösterilen irtifaklar da rehnin kapsamında. 2) Bütünleyici parça ve eklentiler de teminat yüküne dahildir. Eklentiler kapsam dışında olacaksa özel olarak sözleşmede belirtilmeli. 3) Kiralar: Taşınmaz malik tarafından kiraya verilmişse; kira bedeli, belli koşullarda teminatın içindedir. İcra takibinin başladığı veya borçlunun iflası ilan edildiği tarihten; taşınmazın paraya çevrilmesi tarihine kadar işleyen kiralar teminatın içindedir. 4) Sigorta tazminatı: Eğer rehinli taşınmaz zarar görür de bir sigorta tazminatı alınacak olursa; bu da yükün kapsamındadır ve bu sigorta tazminatı; rehin hakkı sahibinin rızası olmadan borçluya ödenemez. Ancak taşınmazın eski haline getirilmesinde kullanılacaksa; bu para malike (borçluya) ödenebilir. Bunun için de malikin teminat göstermesi gerekir.

TEMİNAT ALTINA ALINAN ALACAĞIN KAPSAMI: 1) Anapara, 2) Takip giderleri ve gecikmeden dolayı temerrüt faizi, 3) Sözleşme faizi: Asıl borcun normal sözleşme faizi varsa; icra takibi veya iflas ilanına kadar işlemiş son 3 yıllık faiz ve taşınmazın satışına kadar geçen sürenin faizi alacağın kapsamındadır. Yani mal satılınca adam sadece ana parayı almıyor bu diğer kalemleri de alabiliyor.

LEX COMMISSORIA YASAĞI: Roma hukukundan gelen bir kuralımızdır. Rehin hakkı sahibinin, borcun ödenmemesi durumunda rehinli mala malik olacağına ilişkin yapılan / yapılacak anlaşmalar geçersizdir. Rehin hakkı sahibi alacağına kavuşmak için her halükarda icra organları aracılığı ile taşınmazı açık artırma ile sattıracak. Satış bedeli içinden alacağını alacaktır.



Dostları ilə paylaş:
Orklarla döyüş:

Google Play'də əldə edin


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©muhaz.org 2017
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə