Валидейнляримин язиз хатирясиня

Jədvəl 10.1
Torpaq sahəsinin dəyərinin təhlili

1	Daha çox səmərəli istifadə olunması	Bina üçün
2	Orta illik xalis (təmiz) gəlir min. şərti vahid üçün	900
3	Bina və qurğuların dəyəri, min. $ v	15.000
4	Bina və qurğular üçün kapitallaşma əmsalı	0,05
5	Binaya düşən gəlir, min ş.v. (s3-4)	750
6	Torpağa düşən gəlir, min ş.v. (s 2-5)	250
7	Torpaq üçün kapitallaşma əmsalı	0,02
8	Torpaq sahəsinin qalıq dəyəri min.ş.v. (s 6-7)	12500

- Satışın müqayisəli üsulu. Bu üsul əsasən torpaq sahəsinin satılması ilə əlaqədar olan məlumatlar əsasında yerinə yetirilir. Bu üsulun realizə olunması üçün aşağıdakı formada jədvəl tərtib olunur (jədvəl 10.2)

Jədvəl 10.2
Torpaq sahəsinin dəyərinin təhlili

Müqayisə elementləri	Ölçü vahidi	Qiymətləndirmə obyekti	Müqayisə olunan sahələr
			Variant1	Variant 2
Satış qiyməti	man
Sahənin miqdarı	kv.m
Sahənin vahidinin qiyməti	man/kv.m
Mülkiyyət hüququ	%
Maliyyələşmə şərtləri	%
Satış şərtləri	%
Bazar şəraiti (satış vaxtı)	%
Yerləşdiyi yer	%
Fiziki xüsusiyyəti (ölçüsü, giriş və s)	%
Kommunal xidməti vəziyyəti	%
Zonalaşdırma şərtləri	%
Ən səmərəli istifadə olunması	%
Digər düzəlişlər	%
Ümumi düzəlişlər	%
Çəki əmsalı	%
Orta qiymət	man/kv.m
Torpaq sahəsinin dəyəri	Man

Onu da qeyd etmək lazımdır ki, torpaq sahəsinin dəyərinin qiymətləndirilməsində digər üsullardan da istifadə olunur (xərjlər üsulu, kapitallaşdırmanın orat əmsalı, əraziyə görə bölüşdürmə üsulu və s.). Belə ki, torpaq sahəsinin qiymətləndirilməsi bir neçə mərhələdə kütləvi qiymətləndirilməni daha real şəkildə təmin etmək üçün vahid qiymətləndirmə bazasının hazırlanmasının mühüm əhəmiyyət kəsb etməsini əsaslandırır. Vahid qiymət bazası aşağıdakı tələbləri təmin etməlidir:

• 
  kütləvi qiymətləndirmənin aparılmasında məlumatlar bazasının sturkturu bütün informasiyaları tam və hərtərəfli əhatə etməlidir;
  
• 
  məlumatlar bazasının formalaşdırılması prosesində məqsədli informasiyanın təmin edilməsi;
  
• 
  məlumatlar bazası giriş informasiyaların dəyişmə ardıjıllığını və onun dəqiqləşdirilməsini təmin etməlidir;
  
• 
  məlumatlar bazası onun genişləndirilməsini və inkişafını təmin etməli və msəlumatlar bazasının idarə etmə sisteminin universalığı təmin olunmalıdır və s.
  

Sonrakı mərhələdə mövjud şəhər ərazisinin malik olduğu ümumi torpaq sahəsi tipovoy torpaq sahələrinə bölünür.
Sonra isə bölünmüş torpaq sahələrinin bazar dəyəri təyin edilir. Bu adətən geniş surətdə məlum olan fərdi qiymətləndirmə yolu ilə yerinə yetirilir və aşağıdakı yanaşmalar üzrə ola bilər: müqayisəli, gəlir və xərjlər.
Sonrakı mərhələlər tipovoy torpaq sahəsinin bazar dəyərini xarakterizə edən hər bir fuksional qrupdan asılı olaraq qiyəmtələndirmə modeli qurulur. Belə modelin qurulması kompleks surətdə daşınmaz əmlakı xarakterizə edən bir-biri ilə qarşılıqlı və əlaqəli olan çox dəyişənli tənliklər sistemi şəklində və ona xariji amillərin təsir etməsinin göstərilməsini təmin edir. Qiymətləndirmə modeli iki hissəyə bölünür: konseptual və riyazi.
İşlənilmiş model uyğun iqtisadi bazaya malik olmalı və obyektin dəyərinə təsir edən amilləri özündə əks etdirməlidir.
Daha sonrakı mərhələdə əvvəljə işlənilmiş qiymətləndirmə modelinin köməyi ilə test şəklində götürülmüş torpaq sahəsinin bazar dəyərinə keçiriilr, sonra isə torpaq sahəsinin uyğun funksional qruplar daxilində dəyəri müəyyən edilir.
Bina və qurğuların dəyərinin qiymətləndirilməsi üçün aşağıdakı üsullar tətbiq edilir:

• 
  diskonlaşdırılmış amillər üsulu;
  
• 
  birbaşa kontalaşdırma üsulu;
  
• 
  binlara üçün qalıq üsulu;
  
• 
  satışın müqayisəli üsulu;
  
• 
  xüsusi xərjlər üsulu;
  
• 
  komponentlərə bölünmə üsulu;
  
• 
  smeta hesablanması üsulu.
  

Maşın və avadanlıqlarn dəyərinin qiymətləndirilməsi zamanı qiymətləndirilən obyektlərin etibarlı texniki xarakteristikasına əsaslanır. Bu aşağıdakı əsas qiymətləndirmə metodlarının tətbiq edilməsinə imkan verir.

• 
  birbaşa müqayisə üsulu;
  
• 
  xüsusi qiymət göstərijiləri üzrə hesablama üsulu;
  
• 
  korrelyasiya üsulu;
  
• 
  müəssisə-tədarükçünün qiyməti ilə müqayisə etmə üsulu;
  
• 
  iriləşdirilmiş normativlər üzrə maya dəyərinin hesablanması üsulu;
  
• 
  ehtiyat (resur) texnoloci üsulu;
  
• 
  indeks üsulu.