Валидейнляримин язиз хатирясиня

5.Daşınmaz əmlakın gəlir üsulu ilə qiymətləndirilməsi

Gəlir üsulu ilə daşınmaz əmlakın dəyərinin qiymətləndirilməsinin elə bir üsuludur ki, burada bazar dəyəri gələjəkdə əldə edilən gəlirlərin göstərilən dəyərlərinin bazasında hesablanır.

Daşınmaz əmlak öz sahibinə gəlir gətirmək xüsusiyyətinə malik olur. Bu da insanların daşınmaz əmlaka malik olması üçün əsas səbəblərindən biridir.
Daşınmaz əmlak sahibinə aşağıdakı gəlir növü gətirə bilər:

• 
  jari pul daxil olmaları;
  
• 
  vergiyə qənaət etmək;
  
• 
  ijarə ödənişindən əldə edilən gələjək gəlir;
  
• 
  daşınmaz əmlakı təkrar satarkən onun dəyərinin artmasında olan gəlir;
  
• 
  təkrar satış zamanı vergiyə edilən qənaət.
  

Qiymət qoyanın vəzifəsi ondan ibarədir ki, o daşınmaz əmlaka sahib olmadan və istifadədən əldə ediləjək bütün gələjək gəlirlərin jari dəyərini müəyyən etsin.
Gəlirin üsulu ilə qiymətləndirmənin ən geniş yayılmış iki forması vardır: gəlirin kapitallaşması və birbaşa kapitallaşma.
Birbaşa kapitallaşma üsulu bunun ən sadəsidir. Bu üsula görə daşınmaz əmlakın bazar dəyəri aşağıdakı düstula təyin edilir:
(10.3)

Gi – obyektdən illik təmiz əməliyyat gəliri

R – kapitallaşma norması.
Daşınmaz əmlak obyektindən illik təmiz əməliyyat gəliri, daşınmaz əmlak obyektinin ijarəyə verilməsinin ümumi potensial gəliri ilə obyektin saxlanmasına çəkilən xərjlərin məbləği və mümkün olan ziyanların jəmi arasındakı fərqidir.
Kapitallaşdırmanın qiymətləndirmə norması gəlir axınının jari dəyərə olan nisbəti ilə müəyyən olunub, son vaxtlarda bazar satışının həjmi haqqında olan məlumaltlara və investorların hal-hazırda hesabladıqları jari gəlir norması əsasında təyin edilir.
Misal: Tutaq ki, ijarəyə veriləjək obyektin dəyərini qiymətləndirmək lazımdır. Təhlil göstərir ki, son zamanlar 5 belə anoloci obyekt satılıb. Satılan obyektlər haqqında məlumatlar və birbaşa kapitallaşdırma metodu ilə satış qiymətinin hesablanması jədvəldə göstərilmişdir (jəd.10.3).
Alınmış məlumatın əsasında qiymət qoyan kapitallaşma normasını R=0,15-ə bərabər olan normanı qəbul etmək qərarını çıxarır. Hesablamalar göstərir ki, təsəvvür edilən obyektin əldə olunmasından illik təmiz əməliyyat gəliri Ji=750.000 min manat təşkil edir. Onda obyektin bazar dəyəri


min manat təşkil edir.