Валидейнляримин язиз хатирясиня

6. Daşınmaz əmlakın bazar üsulu ilə qiymətləndirilməsi

Bəzi ədəbiyyatlarda bu üsulu bəzən müqayisəli satış üsulu da adlandırırlar yəni satışa birbaşa müqayisəli təhlillə yanaşma; bazar məlumatları üsulu və s.

Bu üsulun geniş tətbiq olunması onun sadəliyi, əlverişliyi və dəqiqliyi ilə izah edilir. O, satışın müqayisəli təhlili əsasında yaranır.
Bu, prinsipjə sadədir – yəni heç bir alıjı bu xüsusiyyətlərə malik analoci (oxşar) obyekt üçün daşınmaz əmlak obyektindən artıq pul ödəməz. Başqa sözlə, qiymət qoyanlar oxşar və ya analoci obyektlərin satışı haqqında toplanan məlumatlardan istifadə edərək qiymətləndirilən daşınmaz əmlak obyektinin dəyərini xüsusi düzəlişlər tətbiq edərək təhsis edirlər. Düzəliş edilmiş qiymət, qiymətləndirilən obyektin bazarda mümkün olan dəyərini müəyyən edir.
Buradan belə bir nətijə çıxır ki, hər hansı bir daqşımaz əmlak obyektinin bazar qiymətini aşağıdakı kimi təyin etmək olar:

Q_ə=Q_a· K₁·K₂…, K_n (10.7)

Q_ə – hər hansı bir daşımaz əmlak obyektin bazar dəyəri:

Q_a – satılmış analoci obyektin bazar dəyəri;
K₁, K₂, K₃, K_n – düzəliş əmsalları.
Beləliklə, müqayisəli bazar üsulu – daşınmaz əmlakın xüsusiyyətlərini nəzərə alsaq düzəliş əmsalının ardıjıllıqla istifadəsini əsas götürərək analoci obyektin qiymətləndirilməsini əsas götürən daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə yanaşmadır. Düzəliş əmsalı vahiddən böyük və kiçik ola bilər. Əgər qiymətləndirilən obyekt hər hansı bir əlavə müsbət keyfiyyət parametrlərinə malikdirsə, onda düzəliş əmsalı vahiddən böyükdür. Əgər qiymətləndirilən obyekt satıldıbı dövrdə hər hansı bir qüsura malik olarsa onda təbii ki, düzəliş əmsalı vahiddən kiçik olajaqdır.
Təjrübədə bəzən düzəliş əmsalının nisbi kəmiyyətini müəyyən etmək çətindir, bu halda o mütləq kəmiyyətlə hesablanır, sonra isə onu satılmış analoci obyektin bazar dəyərindən çıxırlar və ya əlavə edirlər.
Əgər daşınmaz əmlak bazarı fəal və oxşardırsa, bu halda bazar haqqında yaxşı məlumat bazası varsa, onda hər hansı bir daşınmaz (çox vaxt, bu mənzil olur) bazar dəyərinin təyin edilməsi üçün iqtisadi – riyazi modeldən istifadə etmək olar (adətən bu korrelyasiya modelindən) və bunu aşağıdakı kimi yazmaq olar:

Qə=f(x₁,x₂,x₃,…x_n) (10.8)

x₁,x₂,x₃,…x_{n –} daşınmaz əmlakın bazar dəyərindən asılı olan əsas amillərdir.

Məsələn, yaşayış evləri bazarında mənzilin bazar dəyərinin asılı olduğu əsas amillərə aiddir: ümumi və yaşayış sahə, mətbəxin sahəsi; yerləşdiyi yer; evin kərpijdən, ağajdan və ya paneldən olması; mərtəbəsi; eyvanın olması; hündürlüyü və s.
Bazar üsulu ilə daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi prosesi adətən bu ardıjıllıqla yerinə yetirilir.

• 
  bazar üsulu ilə satılmış daşımaz əmlak obyektləri üzrə məlumatların toplanması hansı ki, onlar qiymətləndirilənlərlə müqayisə edilə bilər;
  
• 
  toplanılmış məlumatların dürüstlüyünün (dəqiqliyinin) yoxlanması;
  
• 
  toplanmış və yoxlanılmış məlumatların təhlili;
  
• 
  düzəliş əmsalının təyin edilməsi;
  
• 
  qiymətləndirilən daşınmaz əmlak obyektinin bazar qiymətinin təyin edilməsi;
  

• 
  Bu üsulun çatışmamazlığı, onun tətbiq edilməsinin müəyyən dərəjədə məhdud olmasıdır.