Валидейнляримин язиз хатирясиня

Gəlir üsulu ilə yanaşmada gəlirin kapitallaşdırılması üsulu kimi və gələjək gəlirlərin diskontlaşdırılması üsulunun da tətbiqi mümkündür.
Gələjək gəlirlərin diskontlaşdırılması üsulu əldə ediləjək gəlirlərin qiymətləndirilməsinə əsaslanır. Bu gəlirlər, disknot stavkasının köməyi ilə dəyərə əsasən hesablanır.
Gözlənilən gəlir, müəssisənin fəaliyyəti haqqında keçmiş (retrospektiv) məlumatları, onun uyğun bazarda payı, sahənin bütövlükdə perspektivdə inkişafı və rəqabəti həmçinin, ümumi iqtisadi göstərijiləri nəzərə almaqla hesablanır.
Müəssisənin dəyərində proqnoz gəlirin hesablanılmasında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: artım tempi, gəlirin alınması dövrü və vaxtı, gəlirin alınmasında risk amili, dövrlər üzrə pulun dəyəri və s.
Kapitallaşdırma əmsalının və diskont stavkasının kəmiyyətinin qiymətləndirilməsində qiymətlənldirijilər aşağıdakı göstərijiləri rəhbər tutmalıdırlar: kredit üzrə orta bazar stavkasının fondu; risksiz qoyuluşlar üzrə gəlirin stavkası, oxşar investsiya üzrə investorların gözlədiyi gəlirin stavkası və s.
Müxtəlif üsullar vasitəsilə qiymətləndirmə nətijəsində aktivlərin (müəssisənin) dəyərinin qiymətləndirilməsinin hesabatı barədə əsaslandırılmış razılığın alınması zəruri hesab olunur. Bu halda müəssisənin dəyərinin qiymətləndirilməsi barədə ümumiləşdiriji nətijə vahid kəmiyyət kimi və dəyər diapozonu kimi qəbul olunur. Sonra isə əmlak və istehsal kompleksi kimi olan müəssisənin dəyərinin qiymətləndirilməsi barədə hesabat hazırlanır.

Daşınmaz əmlak özündə ən müxtəlif obyektləri birləşdirir ki, onlar bir-birindən təkjə öz fuknsional təyinatına, fiziki xassələrinə, mülkiyyət formasına görə deyil, həm də başqa xassələrinə görə də fərqlənirlər. Bütün bu fərqlər bu və ya digər daşınmaz əmlak obyektinin qiymətləndirilməsində hökmən nəzərə alınmalıdır.

Bu və ya digər daşınmaz əmlak obyektinin birbaşa qiymətləndirilməsinə başlayana kimi, onun xüsusiyyətlərini təhlil edərkən aşağıdakı suallara javab verilməsi vajibdir:

• 
  daşınmaz əmlak obyektin qiymıətləndirilməsində hansı üsul daha əlverişlidir;
  
• 
  qiymətləndirilən obyektin bazar qiymətinə hansı əsas amillər təsir edir;
  
• 
  qiymətləndirilən obyekt hansı funksiyaları yerinə yetirir;
  
• 
  daşınmaz əmlak hansı mülkiyyət formasına malikdir və bu mülkiyyətin hansı hüquqları vardır?
  

Belə ki, konkret olaraq torpaq, yaşyaış fondu və müəssisələr kimi daşınmaz əmlak obyektlərinin qiymətləndiriləmsinin xüsusiyyətlərinə baxaq.
Milli iqtisadiyyatın inkişafında torpağın dövriyyəyə daxil edilməsi vajib əhəmiyyət kəsb edir.
Torpağın qiymətləndirilməsində nəzərə almaq lazımdır ki, onun bazar qiyməti bir çox müxtəlif amillərdən asılıdır:

• 
  təklif və tələbdən;
  
• 
  torpağın növündən (şəhər, qəsəbə, yaşyaış məntəqələrindən kənar torpaqlar, meşə fondu torpaqları, su fondu torpaqları, kənd təsərrüfatı və qeyri-kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlar);
  
• 
  joğrafi yerləşməsindən;
  
• 
  kənd təsərrüfatı təyinatlı torpağın məhsuldarlığından;
  
• 
  infrastrukturanın inkişaf səviyyəsi;
  
• 
  şəhərin böyüklüyü və onun inzibati əhəmiyyəti;
  
• 
  normativ qiymət və s.
  

Torpağın normativ qiyməti (TNQ) hesabına ödəmə müddəti ərzində sahənin dəyərindən potensial jəlir kimi çıxış edərək müəyyən keyfiyyət və yerləşməyə malik sahənn dəyərinin çıxılmasını xarakterizə edən göstərijilər.
Torpaq münasibətlərini iqtisadi jəhətdən tənzim olunmasını təmin etmək üçün TNQ-yə aşağıdakılar daxil edilmişdir:

• 
  torpağı mülkiyyətə verərkən;
  
• 
  torpağa pay və birgə məsuliyyət təyin edilərkən;
  
• 
  torpaq sahələrinin dövlət, ijtimai və başqa ehtiyajlar həmçinin onların vətəndaşlara verilməsi məqsədi ilə götürülməsi.
  
• 
  yaşayış evinə, tikiliyə, qurğuya mülkiyyət hüququn keçməsi;
  
• 
  torpaq sahəsini girov qoymaqla bankdan kredit alınması;
  
• 
  qanunverijiliklə nəzərdə tutulmuş digər hallar.
  

TNQ torpaq sahəsinin hər vahidinə topaq vergisinin dərəjəsi qanunverijiliklə tənzim olunur.
Azərbayjan Respublikasında İjra hakimiyyəti orqanların subyektləri torpağın bazar qiymətlərinin səviyyəsindən asılı olaraq TNQ-dən yuxarı əmsallar müəyyən edə bilər. Bu halda TNQ uyğun torpaq sahələrinin bazar qiymətlərinin səviyyəsi bazar qitymətlərinin səviyyəsinin 75%-dən artıq ala bilməz. Rayon, şəhər rəhbərliyi TNQ-in 25%-dən artıq qaldıra və ya aşağı sala bilməz.
Torpaq sahələri ilə saziş bağladıqda TNQ-nin başqa hallarda tətbiqi zamanı torpaq ehtiyatları üzrə ərazi üzrə komitələr maraqlı şəxslərə konkret torpaq sahəsinin normativ qiyməti haqqında sənəd verir.
Beləliklə, TNQ torpaq sahəsinin qiymətləndirilməsi zamanı çox vajib məlumat hesab olunur.
Bu torpağın bazar qiymətinin müəyyən edilməsi üçün istiqamətlənmiş bir formadır.
Torpağın axırınjı bazar qiyməti onun dəyərinə təsir edən amilləri nəzərə almaqla düzəliş edilir.
Torpağın qiymətləndirilməsi üçün ən əlverişli üsul bazar və gəlir üsuludur. Müəyyən hallarda xərjlər üsulu da istifadə oluna bilər. Son illərdə daşınmaz əmlak bazarında onun «mənzil bazarı» adlı bölməsi daha geniş inkişaf etmişdir, xüsusilə iri şəhərlərdə. Bu da ilk növbədə onun özəlləşdirilməsi ilə əlaqədardır. Mənzil bazarı özündə mənzilləri, şəxsi yaşayış evlərini, kottejləri, mehmanxanaları və s. birləşdirir.
Mənzilin bazar dəyərinə müxtəlif amillər təsir edir, onlardan əsasları bunlardır:

• 
  tələb və təklif;
  
• 
  xalqın rifahı halının səviyyəsi;
  
• 
  ümumi və yaşayış sahə;
  
• 
  yerləşdiyi yer (mərkəz, ətraf mühit, mərtəbə və s.);
  
• 
  yaşayış yerinin keyfiyyəti (təzə və ya köhnə ev, kubik daşı və ya kərpij və b);
  
• 
  infrastrukturanın inkişafı dərəjəsi (rabitə, nəqldiyyat, başqa xidmətlər və s.);
  
• 
  başqa amillər;
  

Mənzilin qiymətləndirilməsində bazar üsulu daha geniş yayılmışdır. Mehmanxana və ona uyğun obyektlərdə qiymətləndirmədə gəlir üsulundan da istifadə edilə bilər.
Fəaliyyətdə olan müəssisənin bazar qiymətinin müəyyən edilməsi daha çətin problem olub, o əsasən aşağıdakı jəhətlərlə bağlıdır.
Birinjisi, istənilən müəssisə daşınmaz əmlak obyektlərinin müxtəlif komplektləri deyil, müəyyən malı buraxmağa qadir olan ümumi sistemdir. Ona görə də bir obyekt kimi müəssisənin daşınmaz əmlak obyektini deyil, ona gəlir gətirən bir obyekt kimi qiymətləndirmək vajibdir.
İkinjisi, müəssisənin bazar qiyməti anjaq onun daşınmaz əmlakının dəyərindən asılı deyil, həm də onun daxili və xariji bazardakı nüfuzundan asılıdır.
Beləliklə, müəssisənin bazar qiymətini təyin edərkən onun daşınmaz əmlak obyektlərinin anjaq yekun dəyərini deyil, birinji növbədə rəqabətə malik olan malı buraxmaq və stabil gəlir gətirmək qabiliyyəti nəzərə alınmalıdır.
Buna görə də müəssisənin bazar qiymətini təyin edərkən qiymətləndirmənin gəlir üsulu daha əlverişlidir.
Daşınmaz əmlakın başqa obyektləri də özünə məxsus xüsusiyyətlərə malikdir ki, onların qiymətləndirilməsində bunları hökmən nəzərə almaq vajibdir.