Валидейнляримин язиз хатирясиня

2. Daşınmaz əmlak bazarı və onun formalaşması xüsusiyyəti

Daşınmaz əmlakın bazarı (market) – daşınmaz əmlakla aparılan saziş, bu sazişə aid olan informasiya axını həmçinin, bazar münasibətləri şəraitində daşınmaz əmlakın idarə olunması və maliyyələşdirilməsinin inkişafı ilə əlaqədar olan əməliyyatın jəmidir.

Əmlak və daşınmaz əmlak bazarı kimi daşınmaz əmlakın fərqləndiriji xüsusiyyətləri aşağıdakılardır:

• 
  dövretməsinin spesifik xüsusiyyəti;
  
• 
  onunla saziş zamanı transaksiya xəjlərinin yüksək səviyyəsi;
  
• 
  başqa əmtəələrlə (mallarla) müqayisədə satılmanın likvidliyinin daha aşağı olması;
  
• 
  qiymətləndirmə mexanizminin köməyi ilə bazarın özünü tənzim etməsinin məhdudluğu;
  
• 
  qiymətin formalaşması məhdud sayda alıjı və satıjının qarşılıqlı fəaliyyəti nətijəsində baş verir;
  
• 
  tələb və təklifin qarşılıqlı meydanı zamanı ümumilikdə milli iqtisadiyyatda deyil, regionda olması (daşınmaz əmlakın milli bazarı bir-birindən kəskin surətdə fərqlənən məhdudlaşdırılmış bazarların jəmidir).
  

Bu xüsusiyyətlərin əsasında daşınmaz əmlak bazarının əsas spesifik xüsusiyyətlərini qısaja ifadə etmək olar. Bazar iqtisadiyyatının başqa bölmələri ilə müqayisədə qəbul olunmuş kriteriyalara görə bazar o zaman mükəmməl hesab edilir ki, onda aşağıdakı şərtlər ödənilsin:

• 
  tələb və təklif bərabərliyə yaxındır və ya qiymətləndirmə mexanizminin köməyi ilə asanlıqla buna nail oluna bilər;
  
• 
  biri-birindən asılı olmayan çoxlu alıjı və satıjılar mövjuddur;
  
• 
  alıjılar və satıjılar bazarın ümumi vəziyyəti haqqında yaxşı məlumatlıdırlar;
  
• 
  qiymətə görə tələb və təklif asanlıqla uyğunlaşır;
  
• 
  malın qiyməti ilə müqayisədə sazişlərin xərji aşağıdır;
  
• 
  bazar ona yeni müştərilərin daxil olması üçün əlverişlidir;
  
• 
  mal yüksək likvidlik dərəjəsinə malikdir;
  

Bundan fərqli olaraq daşınmaz əmlakda:

• 
  tələb və təklif, bir qayda olaraq bərabər deyil və qiymətləndirmə ilə onların bərabərliyini əldə etmək məhduddur;
  
• 
  alıjı və satıjıların sayı məhduddur;
  
• 
  bazar haqqında məlumatlar məsələn, qiymətli kağızlar və ya gündəlik tələbat mallar bazarındakı vəziyyət məlum deyil;
  
• 
  sazişlərin xərji (obyektin hüquqi tənzimliyinin yoxlanılması, məjburiyyəti, qeydiyyat xərjləri və s) çox yüksəkdir;
  
• 
  başqa bazarlardan fərqli olaraq, tələb və təklif daha az elastikdir;
  
• 
  bazara yeni müştərilərin daxil olması çətindir;
  
• 
  daşınmaz əmlakın mal kimi, pula çevrilməsi likvidliyin çox aşağı olması xarakteridir.
  

Daşınmaz əmlak bazarının mükəmməl olmaması, bazar iqtisadiyyatının sahibkarlıq fəaliyyətinin spesifikasına birbaşa təsir edir.
Obyektin mənfəətliyini daşınmaz əmlak obyektinin alıjılıq xüsusiyyətlərinin jəmi və xariji mühitin ona münasibəti parametrlərini müəyyən edir.
Daşınmaz əmlak bazarı, iqtisadiyyatda islahat və struktur dəyişikliklərinin həyata keçirilməsinin əsas vasitələrindən biridir. Bunun üçün bir çox zəruri məsələlərin həyata keçirilməsi məsləhət görülür.
Bu məsələləri əsasən aşağıdakı kimi formalaşdırmaq olar:

• 
  daşınmaz əmlakın xüsusi mülkiyyət formalarını işləyən institutların yaradılması;
  
• 
  yaşayış mənzillərinin, xidmət obyektlərinin və müəssisələrin kütləvi surətdə özəlləşdirilməsi;
  
• 
  daşınmaz əmlakın istismar və tikinti sferasında inhisarsızlaşdırılması;
  
• 
  daşınmaz əmlak bazarının hüquqi və iqtisadi əsaslarının yaradılması;
  
• 
  daşınmaz əmlak üçün qiymətlərin bazar mexanizminin müəyyən edilməsi.
  

Daşınmaz əmlak bazarının formalaşmasında əldə edilən səylərə baxmayaraq, onun inkişafının ləngidilməsinə aşağıdakı amillər təsir göstərir:

• 
  daşınmaz əmlak obyektləri üzrə mülkiyyət formaları prosesinin düzgün əsaslandırılması (dövlət, şəxsi, bələdiyyə).
  
• 
  daşınmaz əmlak üzrə vergi qoymamasının səmərəli olub-olmaması (torpağa, tikinti və qurğulara) vergi ödəmə qaydası və vergi güzəştlərinin tətbiq olunması mexanizmi;
  
• 
  inoteka krediti sisteminin tətbiqinin həddindən artıq ləng olması;
  
• 
  ərazinin şəhərsalma üzrə zonalaşdırılması sisteminin olmaması;
  
• 
  daşınmaz əmlak üzrə idarə etmə fəaliyyətinin zəif inkişaf etməsi;
  
• 
  daşınmaz əmlak bazarı və qiymətli kağızlar bazarının inteqrasiya mexanizminin olmaması və s.
  

Nətijədə daşınmaz əmlak bazarı müasir dövrün vajib tələblərindən biri hesab olunur və Azərbayjanda hələ ki tam şəkildə təşkil olunmayıb. Anjaq demək olar ki, ayrı-ayrı sektorlar üzrə qeyri-bərabər və ya qeyri-sabit formada inkişaf edir.
Praktiki olaraq sənaye obyektləri bazarı hələlik yoxdur. Obyektlərin qiymətlədirilməsi aşağı qiymətlərlə əsaslandırılır, obyektlərlə təsərrüfat dövriyyəsinə jəlb edilmiş çox saylı məhdudiyyətlərlə həyata keçirilir. Yaxın gələjəkdə istehsalat kollektivlərinə ayrı-ayrı tərkib hissələrin bazara çıxarmanın həvəsləndirilməsi nəzərdə tutulur.
Sosial infrastrukturalı obyektlərdə bazara yüksək tələb və yeni obyektlərin istifadəyə verilməsi həmçinin, köhnə obyektlərin yenidən qurulması hesabına təkliflərin artması və qiymətləndirmə ərazilər üzrə diferensialı surətlə aparılması ilə xarakterizə edilir. Ən yüksək qiymət Bakı, Sumqayıt və kurort yerləşən şəhərlərindədir.
Qiymətləri aşağı salmaq və təklif ilə genişləndirmək üçün daşınmaz əmlaka real vergi qoyulmasını təmin etmək lazımdır ki, müflis vəziyyətində olan müəssisələr obyektlərlə təmin edilsin.
Bir çox hallarda mənzil bazarı nisbətən inkişaf edib və fəaldır. O, özündə mənzillərin satılmasını və mənzillərin ijarəyə verilməsini birləşdirir.
Başqa şəhərlər ilə müqayisədə Bakıda mənzilin qiyməti təxminən 2-3 dəfə yüksəkdir.
Məsələn, Rusiyada torpaq bazarı hələlik yarı – qapalı formada formalaşır və bu da o qədər inkişaf etməyib belə ki, çox müxtəlif şərtlərlə (şəhərlərdəki torpaqlar, kənd təsərrüfatı məqsədli torpaqlar, sənaye obyektləri üçün torpaq sahələri və s.) həmçinin onların qeydə alınmasına tamamilə mülkiyyətçilər üzrə anjaq hüququ jəhətdən baxılmışdır.
Mühəndis infrastrukturları obyektlər bazarı hələlik demək olar ki, inkişaf etməmişdir.
Bazarın bu sahəsinin inkişaf etməsinə maneçilik törədən əsas amillərdən biri, bu sahədə kifayət qədər inkişaf etmiş qanunverijilik bazasının inkişaf etməməsidir.